République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 03/02/2014
***
N° de MINUTE : 122/2014
N° RG : 13/03436
Jugement (N° 10/01788)
rendu le 21 Octobre 2011
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : JD/VC
APPELANT
Monsieur [S] [D]
Demeurant
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Loïc BUSSY, avocat au barreau de DOUAI, constitué aux lieu et place de Me CASTILLE, ancien avocat, elle-même constituée aux lieu et place de Me QUIGNON, ancien avocat et ancien avoué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/002/11012810 du 10/01/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI).
INTIMÉS
Monsieur [X] [E]
Madame [N] [Z] épouse [E]
Demeurant ensemble
[Adresse 2]
[Localité 2]
(bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/002/12004055 du 09/05/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)
Représentés par Me Bruno CARPENTIER, avocat au barreau de LILLE
SARL PAVINOR
Ayant son siège social
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Bernard FRANCHI, membre de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI
Assistée de Me Xavier DHONTE, avocat au barreau de LILLE
CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE
Ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-Hélène LAURENT, membre de la SELARL ADEKWA, avocat au barreau de DOUAI
Assistée de Me Didier BASILIOS, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
DÉBATS à l'audience publique du 09 Décembre 2013, après rapport oral de l'affaire par Evelyne MERFELD
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Février 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Evelyne MERFELD, Président, et Delphine VERHAEGHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 2013
***
Par acte notarié en date du 26 janvier 2005, M. [X] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] ont vendu à M. [S] [D] un immeuble situé à [Adresse 5], moyennant le prix de 50 000 euros.
La société PAVINOR, agence immobilière, était intervenue en qualité d'intermédiaire et de rédacteur de la promesse synallagmatique de vente préalablement signée le 6 septembre 2004.
M. [S] [D] a souscrit auprès de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE deux prêts immobiliers d'un montant total de 55 460 euros destinés à financer cette acquisition.
Le 18 octobre 2005, la mairie de ROUBAIX a notifié à M. [D] un arrêté préfectoral d'interdiction définitive d'habiter l'immeuble vendu, en date du 25 octobre 1999.
Par actes d'huissier en date des 3 et 4 février 2010, M. [S] [D] a fait assigner M. [X] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E], ainsi que la société PAVINOR et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE devant le tribunal de grande instance de LILLE, pour voir prononcer l'annulation de la vente et celle du contrat de prêt immobilier.
Par jugement en date du 21 octobre 2011, le tribunal a :
- rejeté le moyen tiré de la nullité de l'assignation
- déclaré recevable l'action engagée par M. [S] [D]
- prononcé la nullité de la vente intervenue par acte authentique du 26 janvier 2005 entre M. [S] [D] et M. [X] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E]
- ordonné à M. [X] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] de restituer à M. [S] [D] la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2005 et au besoin, condamné ceux-ci à lui payer cette somme
- débouté M. [D] de ses autres demandes dirigées contre M. et Mme [E]
- prononcé la nullité des contrats de prêt numéro 99139972216 et numéro 99139972224 conclus entre M. [D] et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE le 24 janvier 2005
- ordonné à M. [D] de restituer à la banque la somme de 55 460 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et au besoin condamné celui-ci à lui payer ladite somme
- ordonné à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE de restituer à M. [X] [E] la somme de 15 143,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2008 et au besoin condamné celle-ci à lui payer ladite somme
- ordonné la compensation entre les créances respectives de M. [D] et de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE
- débouté M. [D] de ses autres demandes dirigées contre la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE
- débouté la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE de ses demandes contre M. et Mme [E]
- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE et de la société PAVINOR
- condamné M. et Mme [E] à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991
- ordonné l'exécution provisoire
- condamné M. et Mme [E] aux dépens.
M. [S] [D] a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de M. [X] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E], de la SARL PAVINOR et de la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE, le 20 décembre 2011.
M. [X] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] ont interjeté appel du jugement à l'encontre de M. [S] [D], le 20 mars 2012.
Les deux appels ont été joints par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état, le 19 avril 2012, sous le numéro 13/03436.
Par ordonnance en date du 21 mai 2013, le conseiller de la mise en état a constaté que l'instance était interrompue à la suite de la cessation des fonctions de l'avocat de M. [D], le 15 mars 2013.
Par acte d'huissier en date du 3 juin 2013, M. [S] [D] a été assigné devant la cour en reprise d'instance par M. et Mme [E].
Par ordonnance en date du 15 octobre 2013, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de caducité de l'appel interjeté par M. [D] et la demande d'expertise présentées par M. et Mme [E].
M. [S] [D] demande à la Cour d'infirmer partiellement le jugement et :
vu les dispositions de l'article 1382 du code civil,
- de condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier
- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral
- de condamner la société PAVINOR à lui payer la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice causé par son manquement à l'obligation de conseil
- de débouter M. et Mme [E], la société PAVINOR et le CREDIT AGRICOLE de leurs demandes
- de condamner M. et Mme [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il rappelle que le tribunal a prononcé l'annulation de la vente sur le fondement du dol, et qu'une telle annulation n'est pas exclusive de la demande en dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, que la faute de M. et Mme [E] résulte de ce qu'ils lui ont volontairement caché l'existence de l'arrêté préfectoral du 25 octobre 1999.
Il invoque l'existence d'un préjudice direct constitué par les frais qu'il a dû engager au titre de la vente annulée.
Il déclare qu'il a subi un préjudice moral qui a été sous-évalué par le tribunal, puisqu'il justifie qu'il se trouve dans un état dépressif consécutif aux soucis financiers, administratifs et judiciaires causés par cette vente.
Il ajoute que la société PAVINOR, tenue d'une obligation d'information et de conseil, a commis une faute à son égard en ne prenant pas tous les renseignements administratifs sur l'immeuble.
M. et Mme [E] demandent à la Cour :
avant dire droit,
- d'ordonner une mesure d'expertise aux fins de connaître si l'immeuble était habitable au moment de la vente consentie à M. [D]
subsidiairement,
- de réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente intervenue le 26 janvier 2005 et qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal, au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de remboursement de frais, taxes et impositions formulées par M. [D] contre eux
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE de sa demande de condamnation solidaire entre eux et M. [D] au remboursement du prêt contracté par ce dernier et au paiement de dommages et intérêts
plus subsidiairement,
- de condamner la société PAVINOR à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre
en toute hypothèse,
- de débouter M. [D], la SARL PAVINOR et la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE de toutes leurs demandes
- de condamner solidairement les mêmes à verser à Maître [F] [B] au titre des articles 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 la somme de 3 000 euros, à charge pour lui de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle.
Ils soutiennent que la preuve de ce que la décision administrative d'interdiction d'habiter leur a été notifiée n'est pas rapportée, alors qu'ils n'occupaient pas personnellement l'immeuble à la date de l'arrêté, celui-ci étant donné à bail à Mme [U] par contrat en date du 31 juillet 1998 pour une durée de deux années.
Ils précisent que préalablement à la vente au profit de M. [D], ils avaient réalisé d'importants travaux de rénovation dans leur immeuble, sur la toiture, le carrelage, les menuiseries, la plomberie, l'électricité, les sanitaires, les portes et fenêtres et les murs et que, dès lors, l'arrêté préfectoral pris le 25 octobre 1999 ne se justifiait plus à la date du 26 janvier 2005, l'immeuble étant en état d'être habité, ainsi qu'ils offrent de le prouver.
Ils ajoutent que M. [D] s'était engagé à prendre l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouvait lors de la vente et que la vérification de la situation administrative de l'immeuble par le notaire n'a donné lieu à aucune observation, ni mise en garde particulière, tandis que l'arrêté d'insalubrité devait être publié à la conservation des hypothèques conformément aux dispositions de l'article L 1331-28-1 du code de la santé publique.
A titre subsidiaire, ils invoquent le manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil, puisque celui-ci aurait dû vérifier que l'immeuble objet de la vente était habitable et ne faisait l'objet d'aucune décision administrative.
Ils font valoir qu'ils n'ont commis aucune faute délictuelle et que la demande en remboursement des frais, taxes et impositions, à titre de dommages et intérêts n'est pas fondée.
Ils s'opposent à la demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice, observant notamment que M. [D] a attendu près de cinq ans pour saisir le tribunal, alors qu'il avait été informé de l'existence de l'arrêté préfectoral dès le 18 octobre 2005.
Ils déclarent que leur demande de garantie dirigée contre la société PAVINOR est recevable, au visa des articles 564 et 565 du code de procédure civile.
En cas de confirmation de la nullité de la vente, ils sollicitent le rejet de la demande de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE, au motif que le préjudice invoqué ne constitue pas un préjudice indemnisable.
La SARL PAVINOR demande à la Cour
- de confirmer le jugement
- de débouter M. [D] de ses demandes dirigées contre elle
- subsidiairement, de condamner M. et Mme [E] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre
- de déclarer irrecevable l'appel en garantie formé par M. et Mme [E]
- de condamner M. [D] et M. et Mme [E], les uns à défaut des autres, à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait observer que M. [D] ne démontre pas en quoi elle aurait manqué à ses obligations, alors que l'immeuble, lors des visites de celui-ci, présentait un « aspect avenant » selon les termes de ses écritures de première instance et qu'il n'était pas possible de soupçonner au moment de l'achat que l'immeuble était insalubre.
Elle indique que les vendeurs, M. et Mme [E], ne l'ont jamais informée de l'existence de l'arrêté d'interdiction d'habiter et que l'arrêté n'a pas non plus été signalé par l'administration au notaire, Maître [W], qui l'avait interrogée dans la perspective de la rédaction de l'acte authentique.
Elle ajoute que l'agence immobilière n'est pas un professionnel de la construction et qu'il ne peut lui être reproché d'avoir commis une faute en n'avertissant pas l'acquéreur de l'existence de désordres que rien ne pouvait lui permettre de soupçonner, ni l'état de l'immeuble, ni les déclarations des vendeurs, ni l'avertissement de la collectivité locale.
Elle précise que la demande en garantie est présentée contre elle par les époux [E] pour la première fois en appel et qu'elle est irrecevable en application de l'article 564 du code civil.
La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE demande à la Cour :
- de la recevoir en son appel incident
- de condamner M. [D] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 40 316,81 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir
- de condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer la somme de 11 857,29 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi et à tout le moins 10 000 euros à titre de dommages et intérêts
- de débouter M. [D] et M. et Mme [E] de toutes demandes plus amples ou contraires qui seraient formées à son encontre
- de condamner solidairement M. et Mme [E] et à défaut M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle indique que si la cour confirmait le jugement qui a prononcé l'annulation de la vente aux torts exclusifs des époux [E], elle ne peut que conclure à la confirmation du jugement qui a prononcé consécutivement la nullité du prêt, puisqu'il existe un lien indissociable entre les deux contrats.
Elle expose qu'elle a parfaitement respecté ses obligations contractuelles et satisfait à l'offre de prêt qui a été souscrite.
Elle explique que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat puisqu'elle place les parties dans la situation initiale, comme si le contrat n'avait jamais existé, qu'elle est donc fondée à obtenir restitution de la somme de 55 460 euros correspondant au montant principal du prêt qui a été entièrement débloqué, que le tribunal a logiquement fait droit à cette demande tout en commettant une erreur matérielle puisqu'il a ordonné à M. [X] [E] de lui restituer cette somme alors que c'est M. [S] [D] qui est débiteur de cette obligation de restitution.
Elle précise qu'elle n'a jamais demandé que la restitution par elle de la somme de 15 143,19 euros déjà remboursée par M. [D], à compenser avec la restitution par ce dernier de la somme de 55 460 euros qui lui avait été versée, porte intérêts à compter du 28 août 2008, et qu'il n'y a pas de raison que l'application des intérêts au taux légal ait un point de départ différent pour M. [D] et pour elle-même.
Elle déclare qu'elle a déjà reçu une somme de 10 281,64 euros en exécution du jugement et qu'un compte est à faire entre les parties.
Elle demande réparation aux époux [E] du préjudice financier qu'elle a subi, alors qu'elle n'a commis aucune faute.
Elle fait valoir que la perte de chance qu'elle allègue est parfaitement avérée et comporte un degré de probabilité très élevé dans la mesure où les mensualités de remboursement du prêt étaient couvertes par le loyer que M. [D] devait percevoir et que le préjudice subi n'est pas indirect, car il résulte, non pas de l'annulation du crédit obtenue par M. [D] mais du seul comportement des époux [E] qui a entraîné l'annulation de vente et du prêt lié, et que M. [D] a découvert l'existence de l'arrêté préfectoral alors qu'il avait déjà trouvé un locataire permettant d'assurer le remboursement du prêt souscrit.
SUR CE :
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la nullité de l'assignation et déclaré recevable l'action engagée par M. [S] [D], ces dispositions n'étant pas critiquées devant la Cour.
Sur la nullité de la vente
En application de l'article 1110 du code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
L'article 1116 du même code énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
Par arrêté en date du 25 octobre 1999, le Préfet de la région Nord Pas de Calais a décidé que l'immeuble situé à [Adresse 6], était frappé d'interdiction définitive d'habiter, que cette interdiction était applicable au départ des occupants actuels, que le propriétaire devrait faire procéder au murage des issues de l'immeuble dans le délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêté et qu'en cas de cession du bien, l'intégralité de l'arrêté devrait être portée à la connaissance de l'acquéreur.
Le Préfet, dans sa décision, indique que l'immeuble constitue un danger pour la santé des occupants, en raison des constatations suivantes :
En ce qui concerne le gros 'uvre, les joints de maçonnerie sont délités. La toiture, non isolée, présente des traces d'infiltrations. Le plancher est instable. Le rez de chaussée est carrelé. Le sol de l'étage est recouvert de moquette en mauvais état. Les menuiseries extérieures sont vétustes. Les menuiseries intérieures souffrent d'un manque d'entretien. L'installation électrique n'est pas conforme. Il existe un conduit de fumée auquel aucun appareil n'est raccordé. Il n'y a aucune ventilation dans la cuisine et la salle de bains. Le WC est à chasse d'eau raccordé sur l'égout en servitude, sous passage de cour. Les sanitaires sont composés d'un coin douche dans une cour couverte, inutilisable.
Le tribunal a dit que la vente de l'immeuble était entachée d'une erreur portant sur l'élément substantiel connu des cocontractants, à savoir son usage d'habitation, cet usage étant impossible depuis l'arrêté du 25 octobre 1999 portant interdiction définitive d'habiter le bien vendu et que le fait de ne pas avoir porté à la connaissance de l'acquéreur la décision préfectorale, s'agissant d'une information portant sur un élément essentiel de la vente, constituait une réticence dolosive.
Les époux [E] font valoir qu'à la date de l'interdiction d'habiter, ils n'occupaient pas personnellement l'immeuble et que la preuve de ce que cette décision administrative leur a été notifiée n'est pas rapportée.
Or, les propriétaires qui donnent leur bien immobilier à bail sont tenus des grosses réparations qui sont nécessaires et ne peuvent prétendre ignorer l'état de celui-ci au seul prétexte qu'ils ne l'occupent pas. Au surplus, l'arrêté préfectoral mentionne qu'une ampliation de celui-ci sera notifiée par pli recommandé avec accusé de réception à M. [X] [E], propriétaire, et à Mme [A] [U], locataire. Par ailleurs, se prévalant de la réalisation d'importants travaux de rénovation de l'immeuble avant la vente, les époux [E] reconnaissent implicitement qu'ils avaient connaissance de son état réel.
M. et Mme [E] affirment, au moyen des attestations de membres de leur famille, dont l'un fournit son curriculum vitae de maçon, qu'ils ont effectué au cours de l'année 2003, des travaux de complète rénovation, de sorte que la mesure d'interdiction définitive d'habiter ne se justifiait plus au 26 janvier 2005, date de la vente.
Les travaux qu'ils allèguent ne peuvent cependant avoir consisté tout au plus qu'à dissimuler les graves défauts d'humidité affectant la maison, ainsi que le non raccordement des eaux usées et les problèmes d'évacuation.
Les tickets de caisse qu'ils produisent correspondent du reste à l'achat dans le magasin BATKOR de petit matériel ou d'équipements pour des sommes modiques de 12 euros, 53 euros, 7,50 euros, 14 euros, 3 euros, 20 euros, 53 euros, 30 euros, 7,50 euros, 23 euros, 10 euros, 2 euros.
En effet, aux termes d'un procès-verbal dressé le 9 mars 2009, l'huissier a effectué les constatations suivantes :
- présence d'humidité sur environ trois quarts de la superficie du carrelage de la pièce sur rue
- présence d'humidité importante sur les murs notamment le mur de façade sous la fenêtre avec des traces d'humidité importante qui remontent du sol en partie basse sur environ 1,50 mètre de hauteur
- traces d'humidité sur le mur de côté, d'1,50 mètre sur 1,50 de hauteur
- présence d'un champignon devant la montée d'escalier sur le mur de façade qui se manifeste par des traces d'humidité et de moisissures noirâtres sur toute la hauteur du mur et des filaments de couleur marron
- présence d'humidité dans la cuisine sur la cloison avec la salle de douche sur environ 80 cm de hauteur en partant du sol. Sur le mur du fond derrière le lavabo et sous le cumulus, le placo est tombé. Sur le placo restant situé au-dessus, présence de petits points noirs d'humidité et de moisissures visibles, y compris au niveau de la cloison des WC sur environ 1,50 mètre de hauteur, l'enduit tombe au sol et des petits points noirs de moisissure sont visibles
- sur le mur du fond du WC donnant sur l'arrière de l'habitation, présence de points noirs d'humidité et de moisissure qui sont également visibles sur les parties basses des murs sur environ 50 cm
- sur le palier du premier étage, les boiseries d'habillage ont été démontées et posées au sol, au niveau de la poutre en linteau, présence d'un champignon blanchâtre qui forme des filaments blanchâtres sur tout le linteau de la porte ; les boiseries au sol sont en très mauvais état et recouvertes de filaments blanchâtres du champignon ; la boiserie tombe en poussière, le bois est complètement rongé
- dans la chambre sur cour, la boiserie de l'appui de fenêtre est complètement rongée par le champignon ; affaissement du plancher sous la fenêtre avec fissurations dans les cloisons au droit avec des traces de champignons à l'intérieur derrière la cloison, le plafond est recouvert d'un lambris PVC
- dans la chambre sur rue, l'affaissement du plancher visible au droit de la cloison avec fissurations dans le « placo », avec fissurations également à la jonction des « placos » de la cloison de refend et du doublage sur rue, fissurations également verticales à la jonction des plaques sous l'effet du mouvement du sol ; le plafond est recouvert d'un lambris PVC
- la montée d'escalier est recouverte de lambris ; au niveau du palier mitoyen avec la maison voisine, le lambris est fortement gondolé ; présence de filaments blanchâtres du champignon derrière le lambris
- devant la maison, il y a un puisard sans aucune sortie ou raccordement pour évacuer ou collecter l'eau ; il y a environ 4 cm d'eau au fond du puisard ; à côté, il existe une fosse d'aisance qui traverse le salon avec plus d'un mètre d'eau au fond de la fosse ; un raccordement a été effectué sur la descente d'eau du toit à mi-hauteur en provenance de la propriété voisine.
M. [D] verse en outre aux débats une lettre que lui a adressée la société AQUA CONTROL le 8 décembre 2008, dont il ressort notamment que tous les murs souffrent de remontées capillaires jusqu'à une hauteur variant de 1, 20 mètre à 2 mètres, que cette forte humidité dégrade les revêtements et fait éclater les enduits, qu'il semblait que les égouts ne soient pas connectés correctement aux réseaux de la ville, qu'il y avait une grande cuve d'eaux usées semblant s'étendre sous la maison, que cette cuve ne devrait pas contenir d'eaux usées mais uniquement des eaux de pluie, que le souillures avaient certainement dégradé les revêtements étanches de la cuve permettant ainsi à ces eaux de pénétrer en grande quantité dans les murs de la maison, qu'elle avait détecté un mérule très développé au rez de chaussée et à l'étage, qu'au vu de son étendue, il était présent dans la maison depuis de nombreuses années et s'était développé sous les lambris, le papier peint et les boiseries, que son origine est probablement due à une fuite de toiture datant de plusieurs années.
Compte-tenu de ces constatations, d'une part, l'organisation d'une expertise pour décrire des travaux que les époux [E] ont exécutés en 2003 est inutile, d'autre part, l'état d'insalubrité dans lequel se trouvait l'immeuble était connu des vendeurs qui n'en ont pas informé leur acquéreur et qui lui ont, en outre, dissimulé l'existence de l'arrêté préfectoral du 25 octobre 1999 contre lequel aucun recours n'avait été introduit en son temps, de sorte qu'il était toujours en vigueur.
C'est à juste titre que le tribunal a prononcé la nullité de la vente pour vice du consentement et ordonné à M. et Mme [E] de restituer le prix de vente à M. [D].
Les intérêts au taux légal ne peuvent toutefois courir que du jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer et non du jour du versement, en application de l'article 1153 alinéa 3 du code civil, soit le 3 février 2010.
Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [D]
Le tribunal a débouté M. [D] de sa demande en remboursement des frais de mutation, des frais de notaire, de remboursement des taxes et impôts divers et des frais du constat d'huissier en date du 9 mars 2009 et il a condamné M. et Mme [E] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
M. [D] sollicite la condamnation des époux [E] à lui payer, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice matériel, correspondant aux divers frais qu'il a du engager au titre de la vente, et celle de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.
L'annulation de la vente étant due au dol commis par les époux [E], M. [D] a le droit de demander l'indemnisation du préjudice qu'il a subi en raison du contrat annulé.
Le fait que M. [D] ait attendu cinq ans pour engager une procédure ne retire pas au comportement des époux [E] son caractère fautif.
Il ressort du reste des nombreux devis versés aux débats par M. [D] que celui-ci n'a pu avoir conscience de la gravité de l'état de l'immeuble et de l'importance du montant des travaux de réfection à exposer pour le rendre habitable qu'après avoir été informé de l'existence de l'arrêté d'interdiction définitive d'habiter.
L'état de frais établi par Maître [R] [W], notaire à ROUBAIX, rédacteur de l'acte de vente, atteste de ce que M. [D] a payé en émoluments, frais et droits d'enregistrement la somme de 3 911,44 euros, somme que les époux [E] doivent être condamnés à lui payer, le jugement étant infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [D] de ce chef.
Le surplus de la somme sollicitée en réparation du préjudice financier n'est pas justifié.
Au regard des tracas subis, puisque M. [D] a contracté un emprunt immobilier pour la totalité du prix de l'immeuble, qu'il a mis son bien en location, avant de découvrir l'existence de l'arrêté préfectoral et le véritable état de la maison qu'il avait achetée, et qu'il a dû introduire une procédure en justice, les dommages et intérêts qui lui ont été alloués en réparation de son préjudice moral ont été sous-évalués.
Les époux [E] doivent être condamnés à lui payer à ce titre la somme de 3 500 euros.
M. [D] soutient que l'agence immobilière a commis une faute à son égard en ne prenant pas tous les renseignements administratifs sur l'immeuble.
Toutefois, dans la mesure où l'état d'insalubrité de l'immeuble n'était pas apparent et que la société PAVINOR n'est pas un professionnel de la construction, il n'appartenait pas à cette société de s'assurer que l'immeuble n'avait pas fait l'objet de mesures de restriction ou d'interdiction d'habiter.
Le notaire rédacteur de l'acte de vente n'a d'ailleurs pas eu connaissance de l'existence de l'arrêté malgré la demande de renseignements qu'il a effectuée.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande en dommages et intérêts à l'encontre de la société PAVINOR, au motif qu'il ne rapportait pas la preuve d'un manquement de celle-ci à son devoir d'information et de conseil.
Sur la garantie de la SARL PAVINOR à l'égard des époux [E]
Les époux [E] demandent à être garantis de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre par l'agence immobilière à laquelle ils reprochent de ne pas avoir vérifié que l'immeuble était habitable et qu'il ne faisait l'objet d'aucune décision administrative.
La SARL PAVINOR soulève l'irrecevabilité de cette demande, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, au motif qu'elle est nouvelle en appel.
L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La demande en garantie formée par les époux [E] à l'encontre de la société PAVINOR tend à faire écarter, même partiellement, la demande subsidiaire de garantie présentée par celle-ci à leur encontre.
Elle doit être déclarée recevable.
Les époux [E] indiquent eux-mêmes qu'ils ont procédé à la rénovation de la maison avant de la vendre, alors qu'il est établi qu'ils connaissaient l'état d'insalubrité de cet immeuble auquel les travaux qu'ils ont effectués n'étaient pas de nature à remédier, ainsi que l'existence de l'arrêté d'interdiction définitive d'habiter, de sorte qu'ils ne peuvent demander à être garantis par la société PAVINOR des conséquences de leurs propres man'uvres dolosives.
Cette demande sera rejetée.
Sur les demandes de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE
Les dispositions du jugement selon lesquelles l'annulation de la vente entraîne la nullité des deux contrats de prêt immobilier souscrits par M. [D] le 24 janvier 2005 ne sont pas critiquées et doivent être confirmées.
Le tribunal a dit qu'en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE était tenue de restituer à M. [D] la somme de 15 143,19 euros correspondant au montant des échéances remboursées, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2008, et il a condamné M. [D] à restituer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE la somme de 55 460 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Le dispositif du jugement est cependant affecté d'une erreur matérielle qu'il convient de rectifier puisque M. [X] [E] a été mentionné aux lieu et place de M. [S] [D] pour les deux chefs ci-dessus.
Il convient de confirmer le jugement qui a ordonné les restitutions réciproques des créances respectives de M. [S] [D] et de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE et en ce qu'il a ordonné leur compensation, ces dispositions n'étant pas critiquées.
Toutefois, c'est à tort que le tribunal a fixé un point de départ différent en ce qui concerne les intérêts produits par les créances résultant de l'annulation des contrats de prêt.
Il convient de dire que la somme que M. [D] est condamné à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE, après compensation, s'élève à 40 316,81 euros, en deniers ou quittances, et que les intérêts au taux légal produits par cette somme seront dûs à compter du présent arrêt, conformément à la demande.
La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE demande à la cour de condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer la somme de 11 857,29 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi et à tout le moins 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le tribunal a débouté la banque de ce chef de demande, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en l'absence de tout lien contractuel avec les époux [E], au motif que le préjudice allégué était incertain, s'agissant d'une perte de chance de percevoir une rémunération sous forme d'intérêts sur le capital prêté à M. [D], et qu'il était indirect puisqu'il résultait de l'annulation du contrat de prêt souscrit par ce dernier.
La responsabilité délictuelle à l'égard d'un tiers peut résulter d'une faute commise dans le cadre d'un contrat auquel le tiers n'est pas partie.
L'annulation de la vente qui a entraîné l'annulation des contrats de prêt étant due à la faute des époux [E], la demande en dommages et intérêts formée à leur encontre par la banque est fondée.
La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE justifie de ce qu'elle aurait perçu, si les contrats de prêt immobilier consentis à M. [D] pour un total de 55 460 euros avaient été remboursés normalement jusqu'à leur terme, la somme de 23 714,58 euros au titre des intérêts conventionnels.
M. [D] avait acquis l'immeuble en vue de le donner à bail après avoir effectué des travaux, et il avait signé un contrat de location avec effet au 1er juillet 2005, pour un loyer mensuel de 500 euros.
La probabilité pour la banque de percevoir les échéances de prêt régulièrement et de bénéficier des intérêts contractuels était ainsi égale à 50 % au moins, comme elle le fait valoir, soit la somme de 11 857,29 euros correspondant à la moitié des intérêts attendus.
Il y a lieu d'infirmer le jugement qui a rejeté ce chef de demande et de condamner les époux [E] à payer à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE la somme de 11 857,29 euros.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile par la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE et la société PAVINOR, et en ce qui concerne les dépens.
Il sera infirmé en ce qu'il a condamné les époux [E] à verser une indemnité de procédure à M. [D] qui ne justifie pas avoir exposé des frais autres que ceux qui sont pris en charge au titre de l'aide juridictionnelle dont il bénéficie.
Pour des raisons liées à leur situation économique et au regard du montant des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu de mettre à leur charge les frais irrépétibles d'appel supportés par la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE, par la société PAVINOR et par M. [D].
Au vu de la situation économique de M . [D] et compte-tenu de la solution donnée au litige, les demandes dirigées à son encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel par la SARL PAVINOR et la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE doivent être rejetées.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire :
CONFIRME le jugement, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts mis à la charge des époux [E] au profit de M. [D] et en ce qu'il a :
- fixé le point de départ des intérêts au taux légal dûs sur la restitution du prix de 50 000 euros à la date du 26 janvier 2005
- condamné par erreur M. [X] [E] à rembourser à la banque la somme de 55 460 euros et la banque à rembourser à M. [X] [E] la somme de 15 143,19 euros, alors qu'il s'agissait de M. [S] [D]
- fixé le point de départ des intérêts au taux légal dûs sur la somme de 15 143,19 euros au 28 août 2008 et celui des intérêts au taux légal dûs sur la somme de 55 460 euros à la date du jugement
- débouté la CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE de ses demandes contre M. et Mme [E]
- condamné M. et Mme [E] à payer à M. [D] une indemnité de procédure
STATUANT à nouveau sur ces points,
DIT que les intérêts au taux légal produits par la somme de 50 000 euros que les époux [E] sont condamnés à restituer à M. [D] ont pour point de départ la date de l'assignation, soit le 3 février 2010
CONDAMNE les époux [E] à payer à M. [D] la somme de 3 911,44 euros en réparation de son préjudice financier et celle de 3 500 euros en réparation de son préjudice moral
CONDAMNE M. [S] [D] à rembourser à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE, après compensation avec sa créance de 15 143,19 euros, la somme de 40 316,81 euros, en deniers ou quittances, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt
CONDAMNE les époux [E] à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE la somme de 11 857,29 euros à titre de dommages et intérêts
Y AJOUTANT,
DÉBOUTE les époux [E] de leur demande d'expertise
DÉCLARE la demande en garantie des époux [E] dirigée contre la SARL PAVINOR recevable
LES EN DÉBOUTE
CONDAMNE les époux [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle en ce qui concerne ceux qui ont été exposés par M. [D]
DÉBOUTE M. [D] de sa demande de condamnation des époux [E] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel
DÉBOUTE la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE et la SARL PAVINOR de leurs demandes fondées sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEE. MERFELD
