République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 12/04/2012
***
N° de MINUTE :
N° RG : 11/01616
Jugement (N° 09/03938)
rendu le 17 Décembre 2010
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : MZ/VD
APPELANTS
Monsieur [E] [R]
né le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 14]
Madame [B] [F]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 12]
Demeurant ensemble
[Adresse 11]
[Localité 8]
représentés par Me Isabelle CARLIER de la SCP CARLIER-REGNIER, avocats au barreau de DOUAI, constituée aux lieu et place de la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, anciens avoués,
assistés de Me Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉS
Monsieur [W] [M] [T]
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 15] (PORTUGAL)
Madame [G] [S] épouse [T]
née le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 13] (PORTUGAL)
Demeurant ensemble
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentés par Me Philippe Georges QUIGNON, avocat au barreau de DOUAI, ancien avoué
assistés de Me Patrice COTTIGNIES, avocat au barreau de LILLE,
SARL HOME CONSEIL
Ayant son siège social
[Adresse 7]
[Localité 10]
représentée par Me Bernard FRANCHI de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocats au barreau de DOUAI, ancien avoué
assistée de Me David LIETART, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 16 Février 2012, tenue par Martine ZENATI magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Martine ZENATI, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2012 après prorogation du délibéré en date du 26 Mars 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Martine ZENATI, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 décembre 2011
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Vu le jugement rendu le 17 décembre 2010 par le tribunal de grande instance de Lille, qui a :
- condamné [V] [R] et [B] [F] à payer à [W] [T] et à son épouse née [G] [S] la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné [V] [R] et [B] [F] à payer à l'agence Home Conseil la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné [V] [R] et [B] [F] à payer aux époux [T] et à l'agence Home Conseil la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
Vu l'appel régulièrement interjeté par [V] [R] et [B] [F],
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 13 septembre 2011 par les appelants,
Vu les conclusions déposées le 2 août 2011 par [W] [T] et son épouse née [G] [S],
Vu les conclusions déposées le 8 août 2011 par la sarl Home Conseil,
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 15 décembre 2011,
Vu les conclusions de reprise d'instance déposées le 27 janvier 2012 par les appelants, représentés par Maître Isabelle Carlier, avocat, aux lieu et place de la scp Cochemé - Labadie - Coquerelle, anciens avoués.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que par jugement devenu définitif en date du 22 août 2008, le tribunal de grande instance de Lille, saisi par les époux [T] aux fins de voir constater la validité de la promesse de vente signée le 16 juin 2007 entre les consorts [R] - [F], vendeurs, et les époux [U], acquéreurs, la validité de leur rétraction en ce qui concerne la seconde promesse de vente signée par les vendeurs et eux-mêmes le 19 juin 2007, et de voir prononcer la vente judiciaire à leur profit d'un bien immobilier sis [Adresse 3], a notamment :
- dit la promesse de vente du 19 juin 2007 seule valable,
- dit qu'il appartiendra aux époux [T], Monsieur [R] et Madame [F] de se rapprocher du notaire pour régulariser la vente dans les conditions prévues au compromis du 19 juin 2007 annexé à la décision,
- dit que la commission d'agence au profit de l'intermédiaire, la société Home Conseil, sera payée dans les conditions stipulées à ce compromis du 19 juin 2007, et débouté en conséquence l'agence Home Conseil de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l'encontre des vendeurs,
- constaté que la régularisation de la vente au profit des époux [U] a été rendue impossible du fait de la défaillance fautive des époux [T] qui ont signé deux compromis de vente, et condamné ces derniers à les indemniser ;
Attendu que la vente n'ayant pas été régularisée en raison de l'impossibilité pour les acquéreurs d'obtenir un financement, les époux [T] ont assigné les consorts [R] - [F] aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices, instance en laquelle la sarl Home Conseil est intervenue volontairement aux même fins ;
Attendu que les appelants font valoir qu'ils n'ont commis aucune faute dès lors que la promesse de vente stipulait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 328.000 € au taux de 4,45 % l'an, que le jugement du 22 août 2008 validant cette promesse a dit qu'il appartenait aux parties de régulariser la vente dans les conditions prévues à ladite promesse, et qu'il ne pouvait leur être fait grief dans ces conditions d'avoir régularisé une nouvelle demande de financement postérieurement à cette décision, qui leur a été refusé ;
Mais, attendu qu'il résulte de la lecture des motifs de cette décision que, statuant sur la validité de deux promesses de vente signées par les vendeurs la première le 16 juin 2006 au profit des époux [U], et la seconde le 19 juin 2006 au profit des appelants, le tribunal de grande instance de Lille a retenu que seule la seconde valait vente, mais qu'en l'absence de demande des parties tendant à voir prononcer la vente, il leur appartenait de la faire régulariser par acte authentique notarié ; qu'ainsi il n'y avait pas lieu de donner acte aux acquéreurs de leur offre de payer la somme de 415.000 € au titre de l'acquisition alors que la vente devait se faire 'aux conditions prévues à la promesse sans que le prix soit soumis à nouvelle discussion', ce qui impliquait qu'une offre n'avait pas lieu d'être prise en compte, la vente étant parfaite ;
Attendu que les acquéreurs ne pouvaient dans le cadre de la seule régularisation de la vente par acte notarié se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du prix, le caractère parfait de la vente résultant du jugement rendu le 22 août 2008 par le tribunal de grande instance de Lille ;
Attendu que les acquéreurs, dans le cadre de cette procédure, avaient offert le paiement du prix, ce qui laissait entendre qu'ils avaient obtenu le financement nécessaire à cette acquisition ; qu'ils ne peuvent, en présence d'une vente dont le caractère parfait a été judiciairement constaté à leur demande, se prévaloir des termes de la condition suspensive d'obtention d'un prêt contenue dans la promesse de vente ; qu'ils ne sont donc pas fondés à prétendre que, n'ayant pas obtenu une offre de prêt conforme aux stipulations contenues dans le pré-contrat, ils étaient en droit de refuser la régularisation de l'acte de vente par acte authentique ; que ce faisant, ils ont donc commis un faute à l'égard des vendeurs qui sont en droit d'obtenir réparation des préjudices qui en sont résultés ;
Attendu que le jugement déféré a condamné les appelants à verser aux époux [T] la somme de 40.000 € au titre de la clause pénale stipulée à la promesse de vente en cas de non réitération fautive de la vente par l'une des parties ; que les époux [T] sollicitent la confirmation du jugement et y ajoutant la condamnation des acquéreurs au paiement de la somme supplémentaire de dommages et intérêts pour perte de valeur de l'immeuble ;
Attendu que les parties ont entendu fixer la sanction pécuniaire de refus de l'une des parties de signer l'acte authentique par l'allocation d'une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale d'un montant de 40.000 € ; que cette somme est donc destinée à indemniser les vendeurs de l'ensemble des préjudices causés par ce refus, y compris la perte de valeur éventuelle du bien pendant le délai nécessaire à sa revente ; que les pièces versées aux débats par les époux [T] démontrent qu'une telle perte de valeur est réelle, de sorte que le montant de la clause pénale n'apparaissant pas disproportionnée, elle ne saurait été réduite ainsi que le demandent les appelants ; que pour ce même motif, la perte de valeur du bien ne peut faire l'objet d'une demande de réparation distincte ; que le jugement sera donc confirmé de ce chef ;
Attendu que par leur refus de réitérer la vente par acte authentique, les consorts [R] - [F] ont privé l'agence immobilière Home Conseil de la possibilité de percevoir sa rémunération contractuellement prévue ; qu'il en résulte un préjudice qui sera réparé par l'allocation de la somme de 2.500 € correspondant à la partie de cette rémunération qui leur incombait, l'autre partie ayant été versée par les vendeurs ; que le jugement sera infirmé de ce chef, la sarl Home Conseil ne démontrant pas avoir subi un préjudice distinct ;
Attendu que la non réitération de l'acte leur étant exclusivement imputable, les appelants ne peuvent prétendre à l'octroi de dommages et intérêts à l'encontre des vendeurs, étant rappelé que pour la période antérieure au jugement du tribunal de grande instance de Lille du 22 août 2008, ils n'avaient présenté une demande d'indemnisation qu'à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la validité de la promesse de vente dont ils bénéficiaient n'était pas validée, estimant implicitement mais nécessairement être remplis de leur droit dans l'hypothèse inverse, retenue par le jugement ; qu'ils seront dans ces conditions déboutés de leurs demandes reconventionnelles ; que succombant dans leurs prétentions, ils seront également déboutés de leur demande tendant à l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée tant à l'encontre des époux [T] que de la sarl Home Conseil ;
Attendu que l'équité commande de faire bénéficier les intimés des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme partiellement le jugement entrepris,
Statuant à nouveau du seul chef infirmé,
Condamne [E] [R] et [B] [F] à payer à la sarl Home Conseil la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
Confirme le jugement sur le surplus de ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne [E] [R] et [B] [F] à payer à [W] [T] et à son épouse née [G] [S] la somme de 2.000 €, à la sarl Home Conseil la somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,
Condamne [E] [R] et [B] [F] aux dépens, distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEM. ZENATI
