République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 26/09/2011
***
JOUR FIXE
N° de MINUTE :
N° RG : 11/02782
Jugement (N° 10/01327)
rendu le 09 Mars 2011
par le Tribunal de Grande Instance d'ARRAS
REF : EM/VD
APPELANTS
Monsieur [I] [N]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 8]
Madame [M] [S] épouse [N]
née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentés par la SCP CONGOS ET VANDENDAELE, avoués à la Cour
Assistés de Maître BAILLIENCOURT, avocat au barreau de SENLIS
INTIMÉS
SARL SOCIETE FINANCIERE [R]
ayant son siège social [Adresse 12]
[Localité 5]
Monsieur [A] [W]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 6]
[Localité 5]
Représentés par la SELARL Eric LAFORCE, avoués à la Cour
Assistés de Maître Franck SPRIET, avocat au barreau de LILLE
SCI AMAE
ayant son siège social [Adresse 12]
[Localité 5]
Assignée en la personne de son gérant - N'ayant pas constitué avoué
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
DÉBATS à l'audience publique du 27 Juin 2011 après rapport oral de l'affaire par Evelyne MERFELD
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président, et Delphine VERHAEGHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La Communauté de l'Agglomération de [Localité 7] (CAC) a conclu, le 16 décembre 2003, avec la SCI AMAE, en cours de constitution, représentée par Monsieur [I] [N] et son épouse, Madame [M] [S], un compromis de vente portant sur un bâtiment 'Luxembourg' formant le lot n° 3 du lotissement [Localité 7] [Localité 10] Développement, situé sur le territoire des communes de [Localité 7] et de [Localité 10], à usage industriel et de bureaux, pour le prix de 275.500 €, sous diverses conditions suspensives dont celle relative à l'obtention d'un prêt bancaire pour financer la totalité de l'acquisition. L'acte devait être régularisé devant notaire au plus tard le 30 juin 2004.
Les époux [N] ont proposé à la SARL Financière [R] de participer à cette acquisition.
La CAC a assigné la SCI AMAE et les époux [N] devant le Tribunal de Grande Instance de SENLIS, par acte du 10 mai 2007 pour voir prononcer la caducité du compromis. La SCI AMAE et les époux [N] ont conclu au rejet de ces demandes et sollicité à titre reconventionnel que la CAC soit contrainte à la vente de l'immeuble.
Par jugement du 17 juillet 2007 le Tribunal de Grande Instance de SENLIS a rejeté la demande tendant à voir constater la caducité du compromis et, avant dire droit sur la demande reconventionnelle, a dit que la SCI AMAE devra déposer dans les huit jours de la signification de la décision la somme de 280.000 € entre les mains de Maître [O], notaire et justifier de cette remise à la CAC.
Dans ce contexte, les fonds ont été versés entre les mains du notaire par la société [R] et, par acte sous seing privé du 12 octobre 2007 conclu entre les époux [N], la société [R] et Monsieur [A] [W] :
- les époux [N] ont vendu leurs parts dans la SCI AMAE à la société [R] et à Monsieur [W] qui est devenu le nouveau gérant de la SCI,
- les cessionnaires ont souscrit un engagement de porte fort de la vente par la SCI AMAE à Monsieur [N] ou toute personne qu'il se substituera, du lot n° 1.
Il était stipulé dans l'acte que chaque partie s'engage à apporter tous ses efforts à la réalisation de cet objectif dans les meilleurs délais et au plus tard dans les trois mois et si au-delà de ce terme la vente n'a pas eu lieu il sera établi avec la société Laboratoires BIOCOSM, un bail précaire moyennant un prix de 15 € HT du mètre carré.
Par jugement du 6 mai 2008 le Tribunal de Grande Instance de SENLIS a dit que la CAC a vendu à la SCI AMAE, pour le prix de 275.500 € frais d'acte en sus, l'immeuble dit bâtiment Luxembourg formant le lot n° 3 du lotissement [Localité 7] [Localité 10] Développement, dit que les parties signeront l'acte de vente par le ministère de Maître [O] dans les quinze jours de la signification du jugement et qu'à défaut le jugement vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques de SENLIS.
Ce jugement n'a pas été signifié.
Par actes d'huissier du 25 juin 2010 délivrés dans le cadre d'une procédure à jour fixe les époux [N] ont fait assigner la société [R], Monsieur [W] et la SCI AMAE devant le Tribunal de Grande Instance d'ARRAS pour, au visa de l'article 1184 du Code Civil, voir prononcer la résolution du contrat de cession de parts sociales du 12 octobre 2007 et dire en conséquence que la totalité des parts de la SCI AMAE appartiennent à Monsieur [N] (999 parts) et à Madame [S] épouse [N] (1 part), au visa de l'article 1851 du Code Civil, voir prononcer la révocation de Monsieur [W] de ses fonctions de gérant de la SCI AMAE et ordonner la publication du jugement au registre du commerce et des sociétés d'ARRAS.
Le tribunal les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer à la société [R] et à Monsieur [W], pris conjointement, la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile par jugement du 9 mars 2011.
Monsieur et Madame [N] ont relevé appel de ce jugement le 21 avril 2011.
Par ordonnance du Premier Président en date du 4 mai 2011 ils ont été autorisés à assigner les intimés à jour fixe devant la Cour. Les assignations délivrées le 1er juin 2011 ont régulièrement été déposées au greffe de la Cour le 6 juin suivant, avant l'audience.
Les époux [N] concluent à l'infirmation du jugement, réitérant devant la Cour leurs prétentions de première instance. Ils se portent en outre demandeurs à l'égard de la société [R] et de Monsieur [W] d'une somme de 4.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Ils exposent :
- que Monsieur [N] a indiqué à la société [R] le 30 juillet 2008 qu'il avait obtenu le financement nécessaire pour payer le prix de la partie de l'immeuble lui revenant et qu'il restait donc en attente des actes,
- que le 5 février 2009 Monsieur [W] et la société [R] ont transmis à Monsieur [N] un plan de découpe du bâtiment légèrement différent de celui initialement prévu et lui ont indiqué qu'ils lui consentiraient un bail sur la base de 1 320 m² en attendant l'arrêté de lotir pour la rétrocession finale de sa parcelle,
- que le 11 mars 2009 la société [R] proposait au conseil de Monsieur [N], gérant de la société Laboratoires BIOCOSM, la conclusion d'un bail commercial alors même qu'elle n'avait pas régularisé la vente avec la CAC ni fait signifier le jugement du 6 mai 2008,
- que par lettre du 5 mai 2009 Monsieur [N] indiquait que le projet tel que modifié lui convenait et demandait qu'une promesse de vente lui soit consentie,
- que n'ayant plus de nouvelles de Monsieur [W], ni de la société [R] ils ont mis en demeure la société [R] par lettre recommandée du 19 février 2010 de faire le nécessaire pour publier le jugement du 6 mai 2008 ou régulariser la vente devant notaire puis de faire le nécessaire comme prévu au contrat pour diviser l'immeuble et vendre à Monsieur [N] le lot n° 1,
- que cette mise en demeure étant demeurée vaine ils ont saisi le tribunal pour faire prononcer la résolution de la cession de parts de la SCI AMAE en application de l'article 1184 du Code Civil qui dispose que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement,
- que la cession de parts sociales est indivisible de l'engagement de porte fort que Monsieur [W] et la société [R] n'ont pas respecté, que les deux engagements figurent dans un même acte qui expose expressément que l'objectif des parties était de parvenir à la division de l'immeuble,
- que c'est à tort que les intimés soutiennent que le défaut de respect d'une promesse de porte fort ne peut donner lieu qu'à une action en dommages et intérêts alors que selon la doctrine et la jurisprudence le principe d'une réparation en argent ne s'impose plus quand les obligations prévues pourraient être exécutées par le porte fort, ce qui est le cas en l'espèce, que l'on conçoit mal en effet que la société [R], associée majoritaire de la SCI AMAE, et Monsieur [W], gérant de cette SCI, puissent échapper à leurs obligations,
- que la jurisprudence n'exige pas que l'inexécution ait pour cause la faute du débiteur, que la résolution peut également être prononcée si l'exécution résulte d'un cas fortuit ou de force majeure,
- qu'eux mêmes ont parfaitement rempli leurs engagements et ont obtenu le financement nécessaire.
La société [R] et Monsieur [W] ont conclu à la confirmation du jugement et se sont portés demandeurs chacun d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile et d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils répliquent :
- que la résolution de la vente des parts sociales n'a été prévue dans l'acte de cession qu'en cas d'appel du jugement du 6 mai 2008 et que cette voie de recours est aujourd'hui fermée par l'effet de l'article 528-1 du Code de Procédure Civile,
- que la résolution de la cession des parts sociales n'a pas été envisagée dans l'engagement de porte fort, que l'inexécution de cet engagement ne peut que se résoudre en dommages et intérêts conformément à l'article 1120 du Code Civil,
- qu'ils ont rempli leurs obligations par le versement du prix de 280.000 € entre les mains de Maître [O] pour le compte de la SCI AMAE, les époux [N] étant dans l'impossibilité de procéder à ce versement,
- que les époux [N] continuent abusivement, par le biais de leur société BIOCOSM, de jouir d'une partie du bâtiment pour lequel ils ne paient aucun loyer et dont ils occupent illégalement d'autres parties ainsi que le montre le constat d'huissier du 19 août 2009,
- que l'objet du contrat est une cession de parts sociales, que la vente est achevée, qu'il n'existe aucune objection sur la réalité des parts ni sur la libération du prix, que le reste n'est qu'accessoire et ne peut remettre en cause l'objet de la cession,
- que le tribunal a parfaitement analysé la situation des parties en écartant l'indivisibilité invoquée par les époux [N],
- que l'entrée dans les lieux de la société BIOCOSM par la faute de Monsieur [N] a entravé la régularisation de la vente, qu'à ce jour la société n'a toujours pas libéré les lieux alors que son dirigeant n'a pas hésité à initier la présente procédure, que sa mauvaise foi est patente.
La SCI AMAE, assignée le 1er juin 2011 à la personne de son gérant, n'a pas constitué avoué. Il en était de même en première instance.
SUR CE :
Attendu que l'acte sous seing privé du 12 octobre 2007 comporte deux conventions :
- la vente des parts sociales de Monsieur [N] et de Madame [S] épouse [N] dans la SCI AMAE à la société [R] (999 parts) et à Monsieur [W] (1 part), pour le prix de 1 € pour la totalité des parts cédées, cette cession entraînant les obligations ordinaires de la vente, à savoir pour le cédant l'obligation de délivrance, de garantie des vices cachés et d'éviction et pour le cessionnaire l'obligation de payer le prix ; qu'il n'est pas contesté que ces obligations liées à la cession des parts sociales ont été exécutées de part et d'autre,
- l'engagement de porte fort par lequel Monsieur [W] et la société [R] se sont engagés à apporter tous les efforts nécessaires pour finaliser la rétrocession par la SCI AMAE du lot n° 1 après scission de l'immeuble acquis, à Monsieur [N] ou toute personne qu'il se substituera, dans les trois mois, étant en outre stipulé que si au-delà de ce terme la vente n'a pas eu lieu il sera établi avec la société Laboratoires BIOCOSM (dont Monsieur [N] est le gérant) un bail précaire moyennant le prix de 15 € HT le mètre carré ;
Attendu que l'absence de clause résolutoire expresse prévue dans l'acte pour non respect de l'engagement de porte fort ne fait pas obstacle à l'action en résolution judiciaire du contrat sur le fondement de l'article 1184 du Code Civil qui, dans cette hypothèse, est laissée à l'appréciation des juges qui statuent en fonction de la gravité des manquements allégués ;
Attendu que toutefois il appartient au préalable aux époux [N], demandeurs à la résolution, d'apporter la preuve de l'indivisibilité entre les deux engagements, le domaine d'application de la résolution judiciaire étant limité par l'article 1184 aux contrats synallagmatiques qui se caractérisent par une interdépendance entre les obligations ;
Attendu l'unité ou la pluralité d'instrumenteur n'est, en soi, pas suffisante, pour retenir ou écarter l'indivisibilité ; que deux contrats indivisibles peuvent être constatés dans deux actes distincts alors que deux contrats divisibles peuvent parfaitement figurer dans le même acte ;
Attendu que les époux [N] ne sauraient pas plus voir un indice d'indivisibilité dans le fait que les parts sociales ont été vendues pour le prix de 1 € ; que la SCI AMAE qui a été constituée par les époux [N] pour l'acquisition du bâtiment 'Luxembourg' formant le lot n° 3 du lotissement [Localité 7] [Localité 10] Développement, prévue au compromis du 16 décembre 2003, n'est pas propriétaire d'autre bien que cet immeuble dont le prix de 280.000 €, frais inclus, a été réglé par la société [R] le 12 octobre 2007 par remise d'un chèque à l'ordre du notaire, Monsieur [N] étant dans l'impossibilité de financer seul le coût de l'acquisition prévu dans le compromis qu'il avait signé le 16 décembre 2003 ;
Que les époux [N] ne peuvent donc soutenir qu'ils n'ont accepté de céder leurs parts qu'en raison de l'engagement de porte fort en leur faveur ; qu'il apparaît au contraire qu'ils ont cédé leurs parts pour que la société [R] accepte de financer l'acquisition de l'immeuble ;
Attendu que les époux [N] voient également une preuve de l'indivisibilité entre cession des parts sociales et engagement de porte fort dans la mention de l'acte du 12 octobre 2007 selon laquelle 'les parties déclarent que leur objectif est de scinder l'immeuble visé en préambule en deux lots' ;
Mais attendu que si la scission a été prévue à titre principal pour permettre la rétrocession par la SCI AMAE à Monsieur [N] du lot n° 1, un subsidiaire a également été envisagé dans l'hypothèse où la revente ne pourrait intervenir dans le délai prévu, la SCI AMAE devant alors consentir un bail précaire sur ce lot à la société BIOCOSM dont Monsieur [N] est le gérant ;
Qu'il en résulte que dans l'esprit des parties à l'acte du 12 octobre 2007 la vente des parts sociales de la SCI AMAE n'était pas nécessairement liée à la rétrocession du lot n° 1 à Monsieur [N] puisque la conclusion d'un bail avait également été prévue, un tel bail ayant d'ailleurs été proposé à Monsieur [N] par lettre du 11 mars 2009 contenant le projet de contrat de location entre la SCI AMAE et SARL Laboratoires BIOCOSM, représentée par son gérant, Monsieur [I] [N] ;
Que la preuve d'un lien d'indivisibilité entre la vente des parts de la SCI AMAE et l'engagement de porte fort pour la rétrocession à Monsieur [N] du lot n° 1 n'est donc pas établie ;
Attendu qu'il peut encore être ajouté que l'échange des correspondances versées aux débats montre que c'est la présence dans l'immeuble de la société BIOCOSM, dont Monsieur [N] est le dirigeant, qui a entravé la régularisation de la vente ; qu'il apparaît en effet :
- que le bâtiment appartenant à la CAC était initialement occupé en vertu d'un bail précaire par la société CPC Pack dont Monsieur [N] était le gérant et qui a été l'objet d'une liquidation judiciaire en février 2005,
- que partie des locaux est maintenant occupée par la société BIOCOSM, également gérée par Monsieur [N], ainsi que cela résulte du constat établi le 11 août 2009 par Maître [T], huissier de justice ; que les époux [N] ont versé aux débats une attestation en date du 4 mars 2008 émanant de Monsieur [Y] [P] qui certifie qu'au cours d'une réunion d'expertise qui s'est tenue dans les locaux de la société BIOCOSM, [Adresse 2], le 4 décembre 2007, Monsieur [C] représentant la CAC a déclaré à Monsieur [N] qu'il pouvait utiliser le bâtiment Luxembourg,
- que par lettre du 12 janvier 2010 le conseil de la SCI AMAE a demandé à Monsieur [B] [X], Président de la CAC de procéder à la signature de l'acte de cession du bâtiment Luxembourg en l'étude de Maître [F], en rappelant que le prix de cession avait été versé entre les mains du notaire en octobre 2007 ; que par le même courrier il demandait à la CAC de tout mettre en oeuvre pour que la société BIOCOSM libère les lieux,
- que par lettre du 27 janvier 2010 la CAC a répondu qu'une procédure d'expulsion se révélera longue et qu'il était préférable que Monsieur [W] procède lui même à une demande de libération des locaux, ce à quoi Monsieur [W] s'est opposé par lettre de son conseil du 10 février 2010 rappelant que c'est la CAC qui a laissé s'installer dans l'immeuble un occupant sans droit ni titre,
- que par lettre du 24 février 2010 la CAC a répondu qu'elle allait procéder à une demande de libération des locaux par la société BIOCOSM ;
Qu'il n'est pas justifié que la situation ait évolué à ce jour ; que la société BIOCOSM n'a ni quitté les lieux, ni accepté le bail dérogatoire qui lui a été proposé par la SCI AMAE ;
Que la SCI AMAE ne peut être contrainte de prendre possession des lieux qu'elle a acquis alors que ceux-ci font l'objet d'une occupation sans droit ni titre ;
Que seul Monsieur [N], en sa qualité de gérant de la société BIOCOSM, a la possibilité de débloquer la situation ; qu'il est donc mal fondé à reprocher à Monsieur [W] et à la société [R] le non respect de leur engagement de porte fort ;
Attendu que le jugement qui a débouté les époux [N] de leur demande de résolution de la vente des parts sociales de la SCI AMAE et par voie de conséquence de révocation de Monsieur [W] de ses fonctions de gérant sera confirmé ;
Attendu que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'une faute ; que Monsieur [W] et la société [R] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Attendu que le tribunal a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile qui doit être confirmée ;
Que Monsieur et Madame [N] seront en outre condamnés à verser à Monsieur [W] et à la société [R] une indemnité globale de 1.500 € pour leurs frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant par arrêt réputé contradictoire,
Confirme le jugement,
Déboute la société [R] et Monsieur [W] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne Monsieur et Madame [N] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL LAFORCE, avoué,
Les condamne en outre à verser à la société [R] et à Monsieur [W] une indemnité globale de 1.500 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier,Le Président,
Delphine VERHAEGHE.Evelyne MERFELD.
