| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 01 juillet 2010, 10/00682

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 01/07/2010

***

N° de MINUTE :

N° RG : 10/00682

Jugement (N° 09/08906) rendu le 14 Janvier 2010

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE

REF : MM/VR

APPELANT

Monsieur [K] [O]

né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 23]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 13]

représenté par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour

assisté de Maître Stéphane DHONTE, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉS

Monsieur [N] [J] [M]

né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 17]

& Madame [V] [Z] [U] épouse [M]

née le [Date naissance 9] 1963 à [Localité 20]

demeurant ensemble [Adresse 21]

[Localité 1]

représentés par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour

assistés de Maître Robert LEPOUTRE, avocat au barreau de LILLE

SAS SQUARE HABITAT ANNECY

ayant son siège social [Adresse 12]

[Localité 18]

représentée par la SELARL ERIC LAFORCE, avoués à la Cour

assistée de Maître DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l'audience publique du 10 Mai 2010 tenue par Monique MARCHAND magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Evelyne MERFELD, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Monique MARCHAND, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2010 après prorogation du délibéré en date du 28 Juin 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président et Nicole HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

***

Monsieur [N] [M] et Madame [V] [U] épouse [M] sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation située dans la commune de [Localité 19] en Haute Savoie, à proximité du lac d'[Localité 18].

Par acte sous seing privé du 25 août 2008, conclu par l'intermédiaire de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY, ils ont vendu leur immeuble à Monsieur [K] [O], sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, moyennant le prix de 925.000 euros.

Monsieur [K] [O] n'a pu obtenir le crédit qu'il avait sollicité auprès du Crédit du Nord.

Un second compromis a alors été conclu entre les parties le 11 juin 2009, par l'intermédiaire de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY, aux termes duquel le prix de vente de l'immeuble a été fixé à la somme de 765.000 euros.

Cet acte comportait notamment les mentions suivantes :

« Les parties soumettent la réalisation de la présente vente aux conditions suspensives suivantes :

(')

Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitude, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être l'habitation. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui restera seul fondé à s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque.

('.)

Condition suspensive d'obtention de prêt

(')

L'acquéreur reconnaît ' avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts ' répondant aux caractéristiques suivantes :

(')

Montant maximum de la somme empruntée : 883 000 €

(')

Le vendeur accepte une jouissance anticipée de l'acquéreur pour une étude de travaux et un commencement de travaux à compter de début juillet 2009 sous condition de la réalisation de la deuxième clause suspensive soit l'attestation d'obtention du prêt bancaire.

('.)

L'acquéreur fera son affaire personnelle de la mise en place d'une canalisation pour l'évacuation des eaux pluviales en contrebas du terrain.

('..)

Sous la seule réserve de l'exercice par l'acquéreur de son droit de rétractation et de la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées avant la date du 10 juillet 2009, les présentes conventions lient les parties définitivement. La présente vente est formée nonobstant l'absence de transfert de propriété et de paiement immédiat du prix, dont les obligations sont différées à la régularisation de l'acte authentique.

À défaut de réalisation de l'une ou l'autre de ces conditions suspensives dans le délai sus fixé, les présentes conventions seront de plein droit nulles et non avenues et sans qu'aucune formalité ne soit nécessaire et sans indemnité ni pénalité de part et d'autre, le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur.

Si les conditions suspensives se réalisent dans le délai sus indiqué ou si le bénéficiaire de ces conditions suspensives renonce à se prévaloir de leur défaillance, les présentes conventions seront réitérées dans le délai de 15 jours de la réalisation de ces conditions suspensives par acte authentique à recevoir par Maître [P] [A], notaire à [Localité 22] avec la participation ou le concours de Maître [H] [C], notaire à [Localité 24], soit au plus tard le 31 juillet 2009. »

Le 7 juillet 2009, un additif au compromis de vente était signé par les parties aux termes duquel :

- l'acquéreur s'engageait à fournir au vendeur une attestation d'obtention de prêt de sa banque avant le 25 juillet 2009,

- le vendeur acceptait « une jouissance anticipée de l'acquéreur pour une étude de travaux et un commencement de travaux à la réception de cette attestation d'obtention du prêt bancaire »,

- la date limite de réitération de la vente par acte authentique était repoussée au 15 août 2009.

Le 23 juillet 2009, la banque BSD-CIN confirmait à Monsieur [K] [O] son accord pour financer l'opération à hauteur de 700 000 €.

Le 21 août 2009, l'étude de Maître [P], notaire de l'acquéreur, transmettait à la SCP [H], notaire des vendeurs, un courriel par lequel elle lui indiquait :

' Mon client a été informé d'un projet de construction sur la parcelle voisine, qui avait été porté à la connaissance de vos clients mais pas à celle de mon client lors du compromis. Or ce dernier m'indique qu'il se trouve par conséquent dans l'obligation d'édifier une clôture ou autre, pour éviter les vues que cette nouvelle construction aurait sur la propriété qu'il acquiert, ce qui met à sa charge un coût supplémentaire qui n'était pas prévu puisque lors de la visite, il n'était pas question d'une construction quelconque sur la parcelle voisine, du moins personne ne l'en a informé. »

Par lettre du 28 août 2009, l'étude de Maître [P] indiquait à Maître [H] :

" Après lecture de votre projet d'acte, mon client a la surprise de découvrir que les parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 6] et [Cadastre 5] sont situées dans une zone partiellement inconstructible suivant le cône de vue en zone NAbpm alors qu'un des arguments publicitaires de la vente de la maison et du terrain était qu'une partie du terrain pourrait être constructible.

Cette constructibilité a eu une influence sur la négociation du prix.

Depuis mon client a appris qu'il était envisagé la construction d'un bâtiment et d'une salle des fêtes sur les parcelles voisines avec un vis-à-vis direct sur sa chambre, la salle de bain et la terrasse.

Tout cela va à l'encontre des arguments publicitaires présentés à mon client !

Mon client a obtenu son accord de prêt et est disposé régulariser la vente sous réserve que vos clients le dédommagent de la publicité trompeuse. Il propose que le dédommagement soit fixé à hauteur de l'évaluation de la partie du terrain qui était dite constructible et qui ne l'est pas en réalité."

Le 28 août 2009, Maître [H] écrivait à Maître [P] :

« Je ne vous cache pas ma stupéfaction devant les problèmes soulevés par les acquéreurs. En effet si une partie des terrains est inconstructible (coulée verte) il ne faut pas oublier qu'ils ont acheté une maison et que ladite zone verte touche également les propriétés voisines ce qui donne en définitive une plus-value au bien à acquérir.

(')

Si vos clients souhaitent créer une clôture, cela ne concerne en rien les vendeurs. Je vous remercie de bien vouloir remettre vos clients dans le droit chemin, sachant qu'ils ont déjà fait suffisamment baisser le prix. »

Le 4 septembre 2009, Maître [P] indiquait à son confrère :

« Je fais suite à notre conversation téléphonique du 3 septembre 2009 et à la sommation d'être présent en votre étude le 11 septembre 2009 à 10 heures délivrée à Monsieur [K] [O].

Tout d'abord, comme je vous l'ai indiqué, celui-ci ne pourra pas être présent ce jour-là, étant en déplacement professionnel.

Monsieur [O] est toujours acquéreur de cet immeuble.

Toutefois, il s'estime victime de manoeuvres dolosives.

Le terrain entourant la propriété lui a été présenté comme constructible.

Or il s'avère que compte tenu du certificat d'urbanisme, les parcelles vendues sont inconstructibles.

Il subit donc un réel préjudice.

Il souhaite une diminution du prix de 100 000 € ou la nomination d'un expert pour établir le montant du préjudice ...'

Le 9 septembre 2009, le conseil de l'acquéreur adressait au conseil des vendeurs le courrier suivant :

« Il a été fait sommation à mon client de réitérer la vente intervenue avec les consorts [M], le vendredi 11 septembre 2009 à 10 heures.

Monsieur [O] ne pourra pas être présent à cette date pour cause de déplacement professionnel.

Il propose de fixer un rendez-vous de signature le 21 septembre prochain à partir de 11 heures en l'étude de Maître [P] à [Localité 22].

Mon client est d'accord pour régulariser cette vente à condition qu'une partie du prix, soit la somme de 100 000 €, soit consignée entre les mains du notaire.

En effet vous savez qu'il existe actuellement un différend relatif à la constructibilité du terrain objet de la vente.

Le préjudice subi est objectif et certain en que ce qu'il a été offert un terrain constructible alors qu'il s'avère en définitive que ce terrain ne l'est pas.

Dans ces conditions l'évaluation du préjudice pourrait conduire à une moins value bien supérieure à 100 000 €.

Mon client est déterminé à faire trancher ce litige par les tribunaux.

Si vos clients acceptent de régulariser la vente avec consignation du prix à hauteur de 100 000 €, une action sera intentée en réduction de prix et en responsabilité de l'agence immobilière.

Si vos clients refusent de régulariser la vente avec consignation du prix à hauteur de 100 000 €, mon client consignera la totalité du prix et une action sera intentée en vente forcée, réduction de prix et responsabilité de l'agence immobilière. »

Le 11 septembre 2009, Maître [B] [R] dressait un procès-verbal de défaut à l'encontre de l'acquéreur.

Par télécopie du 18 septembre 2009, le conseil des vendeurs écrivait à celui de l'acquéreur :

« Monsieur et Madame [M] n'entendent en aucune manière revenir sur le prix convenu.

Ils considèrent que la vente est parfaite.

Toutefois, à seule fin de pouvoir remettre leur immeuble en vente, ils acceptent d'autoriser Monsieur [O] à se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive en raison des mentions figurant au certificat d'urbanisme.

Cette possibilité est offerte Monsieur [O] jusqu'au lundi 21 septembre à 18 heures, à charge pour vous de me le notifier par télécopie officielle.

Dans semblable hypothèse, chacune des parties sera libre de tout engagement sans indemnité ni d'une part ni de l'autre.

Sans nouvelle de votre part dans le délai fixé, la présente offre sera caduque. »

*****

Autorisés à cette fin par ordonnance du 22 septembre 2009, les époux [M]-[U] ont, suivant exploit d'huissier du 23 septembre 2009, fait assigner Monsieur [K] [O] à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Lille.

Autorisé à son tour par ordonnance du 15 octobre 2009, Monsieur [K] [O] a fait assigner la SAS SQUARE HABITAT ANNECY devant le même tribunal par acte d'huissier du 19 octobre 2009.

Par jugement du 14 janvier 2010, le tribunal a :

- ordonné la jonction des deux procédures introduites devant lui ;

- constaté la vente de l'immeuble situé sur le territoire de la commune de [Localité 19], cadastré section [Cadastre 15], [Cadastre 10], [Cadastre 5], on [Cadastre 6], et [Cadastre 14], pour une contenance totale de 32 ares 10 centiares moyennant le prix de 765 000 € net vendeur, entre les époux [M]-[U] et Monsieur [K] [O], suivant l'offre faite le 11 juin 2009 et constaté que celle-ci est parfaite ;

- dit que faute de réalisation par acte authentique dans le mois de la signification de la décision, celle-ci tiendra lieu de vente et sera publiée comme telle au bureau des hypothèques compétent, après paiement du prix ;

- condamné Monsieur [K] [O] à payer aux époux [M]-[U] la somme de 76 500 € à titre de dommages et intérêts ;

- condamné Monsieur [K] [O] à payer la somme de 20 000 € à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné Monsieur [K] [O] aux dépens ainsi qu'au paiement aux époux [M]-[U] et à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY de la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 1er février 2010, Monsieur [K] [O] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 4 mars 2010, le président de chambre désigné pour remplacer le premier président de la cour a :

- arrêté l'exécution provisoire du jugement déféré pour toutes ses dispositions autres que celles allouant la somme de 20 000 € à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ;

- débouté Monsieur [K] [O], les époux [M]-[U] et la SAS SQUARE HABITAT ANNECY de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

- faisant application de l'article 917 alinéa 2 du code de procédure civile, fixé au 10 mai 2010 l'examen de l'affaire par la première chambre de la cour.

Par exploit d'huissier du 30 mars 2010, Monsieur [K] [O] a fait assigner à jour fixe les époux [M]-[U] et la SAS SQUARE HABITAT ANNECY.

Par conclusions déposées le 10 mai 2010, il demande à la cour :

Vu les articles 1134, 1147 et suivants, 1589, 1641 1648 et 1116 du code civil,

- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la vente de l'immeuble et dit que faute de réalisation par acte authentique dans le mois de la signification du jugement, celui-ci tiendra lieu de vente et sera publié comme tel au bureau des hypothèques ;

- de réformer pour le surplus le jugement déféré, notamment en ce qu'il a condamné le concluant à payer aux époux [M]-[U] la somme de 76 500 € à titre de clause pénale et à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY la somme de 20 000 € ;

* à titre principal,

- de condamner solidairement la SAS SQUARE HABITAT ANNECY et les époux [M]-[U] à lui payer à titre de provision la somme de 150 000 € de dommages et intérêts ;

- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur délit civil et en réparation du préjudice moral subi ;

* à titre subsidiaire,

- de désigner un expert avec la mission de mesurer la surface non constructible, de calculer le prix au mètre carré de la surface constructible et de la surface non constructible, d'évaluer les préjudices subis notamment au titre de la perte d'ensoleillement, du préjudice de vue et de qualité d'environnement du fait de l'édification de constructions nouvelles sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 16], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 15], ou liés aux nuisances résultant de ces constructions, d'évaluer les préjudices liés à la destruction de la piscine, de chiffrer le coût des travaux « d'élagage et d'étêtage des constructions illégales » (sic), de chiffrer le coût des travaux de remise en état des eaux de ruissellement pour mettre fin aux troubles de voisinage tels que décrit dans le jugement du tribunal d'Annecy du 15 juillet 2008 ;

- d'ordonner la consignation d'une somme de 100 000 € à valoir sur le prix de vente entre les mains du président de la CARPA de Lille dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ;

- de condamner solidairement les époux [M]-[U] et la SAS SQUARE HABITAT ANNECY à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur délit civil et en réparation du préjudice moral subi ;

* à titre extrêmement subsidiaire, s'il était fait droit à l'une ou l'autre des demandes des époux [M]-[U],

- de dire que la SAS SQUARE HABITAT ANNECY relèvera indemne le concluant de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

- de condamner la SAS SQUARE HABITAT ANNECY à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

* en tout état de cause,

- de débouter les époux [M]-[U] et la SAS SQUARE HABITAT ANNECY de toutes leurs demandes ;

- de condamner "solidairement' chacun d'entre eux à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner aux dépens.

Il expose :

- qu'il a pris possession de l'immeuble après l'obtention de son prêt bancaire ; que la clause suspensive étant réalisée, la vente était en effet devenue parfaite ;

- que souhaitant faire réaliser des travaux et en particulier faire construire un chalet sur le terrain, il a fait appel à la société D2B qui lui a remis le 4 août 2009 un devis qu'il a aussitôt accepté ; qu'il a en conséquence versé un acompte de 10.764 euros ;

- qu'il a alors appris l'existence d'un projet de construction par la mairie de logements et d'une salle des fêtes sur les parcelles voisines ; que la mairie lui a confirmé que ce projet avait été voté par le conseil municipal en septembre 2007 et que toute la commune en avait connaissance, en ce compris les époux [M]-[U] qui n'avaient pourtant pas estimé utile d'en informer l'acquéreur ;

- qu'à réception du projet d'acte de vente transmis par le notaire des vendeurs, il a découvert, à la lecture du certificat d'urbanisme, que les parcelles situées en zone NABPM étaient partiellement inconstructibles suivant le cône de vue en zone NABPM ; qu'il existait une servitude de passage des égouts et qu'une mise en conformité du réseau d'eaux pluviales était à prévoir ; que non seulement ni les vendeurs, ni l'agent immobilier ne l'en avaient averti mais que de surcroît la notice descriptive qui lui avait été remise par l'agence indiquait noir sur blanc « terrain de 3500 m² constructible » et que cet argument de vente avait été mis en évidence par la négociatrice de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ;

- que cependant les vendeurs et l'agence avaient été informés de sa volonté de réaliser des travaux, dès lors que la clause de jouissance anticipée avait été stipulée à cette fin exclusive ;

- qu'alors qu'il allait prendre l'initiative d'une procédure judiciaire en vente forcée et en dommages et intérêts, les époux [M]-[U] l'ont fait assigner devant le tribunal.

Il fait valoir en premier lieu :

- qu'il a été victime d'un dol incident de la part des vendeurs qui ont manqué à leur obligation de donner à l'acquéreur une information précontractuelle transparente et loyale sur les qualités de la chose vendue ;

- que le dol incident désigne les manoeuvres en l'absence desquelles la victime aurait consenti, mais à d'autres conditions ; qu'à la différence du dol principal, il ne porte pas sur un des éléments essentiels du contrat de sorte qu'il ne peut être sanctionné que par l'allocation de dommages et intérêts et non par la nullité de la convention ; qu'il n'aurait pas donné le même prix s'il avait eu connaissance des éléments d'information qui lui ont été cachés ;

- que le vendeur doit en outre à l'acquéreur la garantie des vices cachés affectant l'immeuble et dont il avait connaissance ; que l'acquéreur dispose soit d'une action rédhibitoire, soit d'une action estimatoire ;

- qu'il résulte des principes généraux du droit des obligations que les parties doivent contracter et discuter des conventions de bonne foi ; que tout manquement à cette obligation de loyauté contractuelle doit être nécessairement sanctionné ;

- que lorsque le juge constate, comme cela résulte de la motivation de la décision entreprise, qu'une partie a manifestement manqué à son devoir d'information à l'égard de son cocontractant en lui masquant des éléments essentiels sur le bien considéré, non seulement cette partie doit être sanctionnée, mais encore la fraude commise ne peut être récompensée par l'octroi de dommages et intérêts au bénéfice de son auteur ;

- que les vendeurs se livrent à une lecture téméraire de la condition suspensive relative à l'absence de servitude ou de vice pouvant grever l'immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination d'habitation ; qu'il y est en effet indiqué que l'acheteur n'aura aucun recours s'il se prévaut de cette clause mais qu'il n'y est aucunement stipulé que l'acquéreur n'aura aucun recours s'il ne s'en prévaut pas ; qu'en droit on ne peut renoncer à un droit que de manière expresse ; que le concluant n'a jamais renoncé à son droit de se prévaloir du dol incident des vendeurs de sorte que son action est parfaitement fondée ; qu'il était en conséquence libre soit de renoncer à la vente et par voie de conséquence à tout recours, soit de poursuivre la vente et de conserver ses éventuels recours au titre du dol et de la faute des vendeurs.

Il soutient par ailleurs :

- qu'il ne pourra faire édifier un chalet comme il l'avait projeté et que le caractère inconstructible du terrain sur plus de 500 mètres carrés aura nécessairement une influence sur le prix de l'immeuble lors de la revente ;

- que selon les informations émanant du notaire, le terrain à construire dans la commune se négocie autour de 200 € le mètre carré là où le terrain inconstructible s'évalue à 15 € le mètre carré, soit une perte de 100 000 € ;

- la partie constructible du terrain se situant à l'emplacement de la piscine actuelle, il sera peut-être nécessaire de détruire celle-ci afin de réaliser l'extension souhaitée ;

- que le projet de construction sur les parcelles voisines est désormais certain et que compte tenu de l'obligation qui lui sera faite par la mairie de tailler les haies, d'une hauteur actuelle de 5 mètres, à 1,50 mètres, les logements qui seront édifiés auront une vue directe sur l'immeuble du concluant, ce qui nécessitera un réaménagement intérieur ; que la nouvelle construction engendrera, compte tenu de sa hauteur, une perte d'ensoleillement ; que la présence d'une salle des fêtes en limite de propriété occasionnera des nuisances sonores, en particulier le soir et le week-end, notamment en période estivale et ce, alors que les fiches descriptives de l'immeuble mentionnaient que celui-ci était un bien situé au calme ; que de surcroît les travaux de démolition puis de construction, vont nécessairement engendrer des nuisances ;

- qu'outre le fait que les époux [M]-[U] avaient connaissance du projet de construction sur les parcelles voisines et de la non constructibilité de leur terrain, il apparaît qu'ils ont en outre caché au concluant l'existence d'un jugement de condamnation concernant d'une part la plantation des arbres sur le fond litigieux et d'autre part le ruissellement des eaux pluviales ; que cette rétention d'information est un dol incident et que les éléments susmentionnés tenant au bien constituent un vice caché ; qu'il va se trouver contraint de réaliser des travaux d'élagage et d'étêtage des plantations et devra réaliser les travaux relatifs aux canalisations afin d'éviter d'être assigné à son tour par ses voisins ;

- qu'il est par conséquent fondé à solliciter une indemnisation de 150 000 € ;

- qu'en outre, au regard du comportement des vendeurs qui n'ont pas hésité à masquer la réalité du bien à acquérir et à prendre des photographies sans autorisation de l'habitation, il doit lui être alloué une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

S'agissant des demandes indemnitaires présentées par les époux [M]-[U], il allègue :

- qu'aux termes de l'acte de vente, le versement par l'acquéreur d'une clause pénale au vendeur était soumis à deux conditions à savoir : la non réalisation de la vente et l'imputabilité de cette non réalisation à l'acquéreur ;

- que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que les parties s'accordent en effet sur le principe même de la vente ; qu'il a, en ce qui le concerne, toujours réaffirmé sa volonté d'acquérir sous réserve d'une diminution du prix et que c'est de manière tout à fait légitime qu'il a refusé de signer un acte authentique qui l'aurait privé par la suite de tous recours dès lors qu'il était stipulé que l'acquéreur prendrait l'immeuble dans son état actuel sans aucune garantie de la part du vendeur pour quelque cause que ce soit ;

- que l'absence de réitération est par conséquent imputable au vendeur ;

- que les époux [M]-[U], qui ont dû acheter leur nouvelle maison en mars ou avril 2008, soit bien avant de vendre leur immeuble, ont pris le risque d'avoir à payer des intérêts au titre d'un prêt relais ;

- que la vente n'aurait pu intervenir en tout état de cause avant le 11 septembre 2009 et qu'aucune indemnité d'occupation ne peut lui être demandée pour la période antérieure puisque aux termes du compromis, la jouissance anticipée du bien lui a été octroyée sans contrepartie financière ;

- que la cour doit faire application de l'adage fraus omnia corrompit ; que le manquement commis par les vendeurs à leur obligation générale de loyauté contractuelle a été dicté par leur volonté d'obtenir une plus-value substantielle et que « le retard concédé dans la réitération de la vente » a pour origine la découverte par le concluant des informations qui lui avaient été cachées par les époux [M]-[U] ;

- que les intimés ne peuvent dès lors prétendre à l'allocation de dommages et intérêts.

Au soutien des demandes qu'il forme à l'encontre de l'agence immobilière, il fait valoir :

- que l'agent immobilier était titulaire d'un mandat de recherche sans exclusivité aux termes duquel une rémunération d'un montant de 23 000 € était prévue en cas de réalisation de la vente ;

- que la SAS SQUARE HABITAT ANNECY lui a présenté l'immeuble comme étant un bien situé au calme et sur un terrain constructible ;

- que cette description ne correspond nullement à la réalité et que l'agence n'a donc pas satisfait son obligation de conseil et de renseignements ;

- que la SAS SQUARE HABITAT ANNECY était parfaitement informée de son désir d'effectuer des travaux et que c'est d'ailleurs à cette fin qu'une clause de jouissance anticipée avait été insérée à l'acte ;

- qu'aucun document d'urbanisme ne lui a été fourni lors de la signature du compromis et que l'agence n'établit aucunement l'avoir informé de l'existence d'un cône de vue ;

- qu'il pèse sur le professionnel une présomption irréfragable de connaissance de l'information dès lors que celle-ci entre dans le domaine de sa spécialité ; qu'il a le devoir de se renseigner pour informer ensuite ses clients ;

- que de plus l'intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ;

- que du fait des manquements caractérisés de l'agence à ses obligations, il « a signé un compromis de vente sans disposer d'informations telles que s'il les avait connues il n'aurait certainement pas donné le même prix du bien à vendre » ;

- que lorsque l'agent immobilier a mal exécuté sa mission, le juge a compétence pour réduire la commission convenue et apprécier souverainement son montant ; qu'en l'espèce les fautes de l'agence ont rendu impossible la réitération pure et simple du compromis de vente, le prix de l'immeuble n'ayant pu être négocié en connaissance de cause par le concluant ; enfin qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, le droit à commission de l'agent immobilier n'existe que si les parties ont réitéré leur consentement dans un acte unique, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les parties étant contraintes de solliciter la vente forcée du bien en raison des manquements de l'agence ;

- à titre subsidiaire, que si les demandes indemnitaires des époux [M]-[U] devaient prospérer, il serait bien fondé à solliciter la garantie de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY.

Par conclusions déposées le 10 mai 2010, les époux [M]-[U] demandent à la cour :

Vu l'article 1583 du code civil,

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la vente de l'immeuble et dit que faute de réalisation dans le mois de la signification de la décision, celle-ci tiendra lieu de vente et sera publiée comme telle au bureau des hypothèques, après paiement du prix et en ce qu'il a condamné Monsieur [K] [O] à leur payer la somme de 76 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant sur l'appel incident des concluants,

- de condamner Monsieur [K] [O] au paiement du prix de cession, soit la somme de 765 000 €, augmentée des intérêts judiciaires depuis la date du procès-verbal de défaut ainsi que des droits et frais de mutation et de publication ;

- de condamner Monsieur [K] [O] au paiement d'une somme de 39 823,32 € à titre de dommages et intérêts complémentaires réparant le préjudice lié à l'impossibilité pour les concluants de procéder au remboursement de leur prêt relais à la date du 1er août 2009, jusqu'au 31 mai 2010 et au paiement d'une somme mensuelle complémentaire de 3.982,33 € jusqu'au jour de la signature de l'acte réitératif ou du paiement du prix et de ses accessoires ;

- de condamner Monsieur [K] [O] à régler la somme mensuelle de 3200 € à titre d'indemnité d'occupation de l'immeuble à compter du 1er août 2009 jusqu'au jour de la signature de l'acte réitératif ou du paiement du prix et de ses accessoires ;

- de condamner Monsieur [K] [O] au paiement d'une somme complémentaire de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les concluants résultant de la production aux débats de fausses pièces ;

- de "surseoir à statuer sur le surplus du préjudice (des concluants) par suite de l'impossibilité de rembourser le prêt relais dû au Crédit Agricole de Savoie à dater du 1er janvier 2010" ;

- de débouter Monsieur [K] [O] de l'ensemble de ses demandes ;

- de le condamner à leur payer une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- à titre infiniment subsidiaire, de dire que l'expertise à intervenir aura lieu aux frais avancés de Monsieur [K] [O] et que l'expert ne pourra avoir pour mission que de donner son avis sur la valeur de la propriété litigieuse au regard du marché, en tenant compte des contraintes d'urbanisme et du projet municipal qu'il appartiendra à l'expert de décrire précisément ;

- de condamner Monsieur [K] [O] aux dépens, de première instance et d'appel.

Ils exposent en premier lieu :

- qu'à la fin de l'été 2007, ils ont décidé de céder leur maison et de transférer leur domicile dans le département 07 où ils ont acquis un nouvel immeuble par acte authentique du 4 janvier 2008 ;

- qu'ils ont contracté à cette occasion, dans l'attente de la vente de leur immeuble de [Localité 19], un prêt relais d'un montant de 718 000 € qui devait être intégralement remboursé au plus tard le 1er janvier 2010 ;

- qu'ils ont consenti des mandats de vente non exclusifs à trois agences immobilières, d'une maison d'agrément édifiée sur un terrain d'une superficie totale de 32 ares et 10 centiares avec une piscine ; que le bien n'a jamais été présenté comme une maison édifiée sur un terrain ne comprenant aucune restriction au droit de construire ;

- que le terrain sur lequel se trouve édifiée la maison fait en effet l'objet d'une servitude d'urbanisme empêchant l'implantation des constructions dans une zone dite « coulée verte » destinée à protéger la vue sur le lac d'[Localité 18] ;

- qu'ils ont informé toutes les agences de cette particularité d'urbanisme consistant dans le tracé de la coulée verte sur partie de leur terrain, qui a pour effet d'augmenter la valeur de la propriété, laquelle bénéficie d'une servitude de vue sur le lac qui n'est pas susceptible d'être remise en cause par d'éventuelles constructions nouvelles en aval du fonds ;

- qu'ayant quitté la région, ils n'ont jamais rencontré Monsieur [K] [O], lequel n'a eu de contact qu'avec la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ;

- que le 23 juillet 2009, l'appelant s'est vu octroyer un prêt d'un montant de 700 000 € ; que ce dernier prétend aujourd'hui que la vente était alors parfaite mais qu'il convient de constater qu'à cette date, la condition suspensive tenant à la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune servitude d'urbanisme particulière n'était pas levée ; que Monsieur [K] [O] n'y a jamais renoncé expressément ;

- qu'après la naissance du litige opposant les parties, ce dernier a refusé de restituer les lieux, étant observé qu'il avait immédiatement occupé ceux-ci à usage d'habitation alors que la jouissance anticipée n'était prévue que pour la préparation de travaux ;

- que l'appelant se comporte en véritable prédateur pour parvenir à acheter à bas prix la propriété des concluants ;

- qu'il n'hésite pas à prétendre qu'il a passé commande de travaux à une société dont il est en réalité le fournisseur et que s'il verse aux débats la copie du chèque qu'il aurait remis à l'entreprise à titre d'acompte, il apparaît qu'il se garde bien de produire la preuve de son encaissement.

Ils font valoir ensuite :

- qu'aux fins d'éviter un litige, ils ont offert officiellement le 18 septembre 2009 à Monsieur [K] [O] de considérer que la condition suspensive tenant à la réglementation d'urbanisme applicable au terrain n'était pas réalisée et qu'en conséquence ce dernier était libre de considérer qu'il n'était pas engagé ;

- que l'appelant a renoncé à se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive ;

- qu'en conséquence, conformément aux dispositions du compromis qui précise que cette condition est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir et qui sera seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque, Monsieur [K] [O] est mal fondé à se prévaloir d'un quelconque vice du terrain concernant ses caractéristiques d'urbanisme et l'existence d'un programme immobilier de la mairie sur certaines des parcelles voisines ;

- qu'on ne peut imputer au vendeur une dissimulation des caractéristiques d'urbanisme du bien vendu alors que ces caractéristiques font l'objet d'une condition suspensive de l'engagement de l'acquéreur, laquelle n'a pas encore été levée ;

- que si le vendeur a une obligation d'information, encore faut-il que cette information porte sur les éléments essentiels de l'engagement de l'acheteur ; que le manquement à l'obligation d'information ne suffit pas à caractériser le dol par réticence s'il ne s'y ajoute pas le caractère intentionnel de ce manquement et une erreur déterminante du consentement provoqué par ledit manquement ;

- que le dol n'est constitué que s'il a pour auteur le cocontractant lui-même ; que lorsqu'une des parties est victime des manoeuvres d'un tiers, seul ce dernier peut être tenu à des dommages et intérêts ; que les concluants ignorent la teneur des échanges qui ont pu avoir lieu entre leur mandataire et l'acquéreur ; qu'ils ont, en ce qui les concerne, confié la vente d'un bien qui ne présentait pas les caractéristiques d'une constructibilité totale ; que l'existence de la coulée verte a été signalée à toutes les agences qui ont reçu mandat de négocier la vente et que si en conséquence une quelconque erreur a été commise concernant les caractéristiques du bien vendu, elle n'est pas le fait des concluants ;

- que Monsieur [K] [O] ne recherchait pas un terrain constructible mais bien une maison aux termes du mandat qu'il avait donné à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ; qu'ils ont pour leur part offert à la vente, aux termes des deux mandats successifs donnés à l'agence immobilière, une maison d'habitation avec piscine sur un terrain de 3210 m² ; que le compromis conclu le 25 août 2008 ne fait pas référence aux caractéristiques du terrain, pas plus que celui du 11 juin 2009 ;

- que les parcelles situées en zone NAbpm sont constructibles, la surface totale desdites parcelles étant prise en considération pour le calcul du coefficient d'occupation des sols, la seule contrainte, dont la contrepartie est que la vue reste préservée, est que les constructions ne peuvent être implantées dans la coulée ; que l'acquéreur de la propriété bénéficie en conséquence d'un droit à construire théorique de 670,90 m² de SHON ;

- que s'agissant des constructions nouvelles, il résulte des derniers renseignements qui ont été donnés aux concluants que le projet n'est pas définitif et qu'il ne consiste pas en l'implantation de grands immeubles et d'une nouvelle salle des fêtes ; qu'il existe déjà sur les parcelles en cause une grange de 12 mètres de hauteur alors que le plan d'occupation des sols précise que c'est la hauteur maximale des constructions dans cette zone ; qu'il en résulte que la construction d'un nouveau bâtiment n'aurait aucun effet sur le voisinage, ni en terme de vue, ni en terme d'ensoleillement ; que la caractéristique essentielle de la propriété des concluants est sa vue sur la vallée, le lac d'[Localité 18] et le château et qu'aucun de ces éléments ne serait modifié dans l'hypothèse où le projet communal serait réalisé ;

- que lorsqu'un vendeur ne donne pas d'informations à l'acheteur sur une situation qui est indifférente à la valeur et à l'agrément du bien vendu, il ne peut être considéré qu'il manque à son obligation de renseignement ;

- qu'en plus de la haie située à plus d'un mètre de la limite séparative, dont il est prétendu qu'elle devra être abaissée à 1,50 m, il existe une seconde haie, proche de la maison et prolongée par un mur, qui protège l'immeuble de toute vue ; qu'en outre, un rideau d'arbres, planté à plus de 3,50 m de la limite de propriété, empêche toute vue sur la piscine depuis la parcelle rachetée par la mairie ;

- qu'ils ont été condamnés par un jugement du tribunal d'instance d'Annecy du 15 juillet 2008, à élaguer certains arbres situés en limite de propriété ; que cet élagage a fait l'objet d'un protocole d'accord entre les concluants et leurs voisins en date du 1er août 2008 ; que cet élagage a été exécuté à leurs frais le 13 août 2008, soit près d'une année avant la cession ; que cette situation n'avait donc pas à faire l'objet d'une information précontractuelle ;

- que l'obligation relative au rétablissement de l'écoulement des eaux pluviales a été transmise expressément à l'acquéreur par le compromis de vente ;

- que les allégations de Monsieur [K] [O] relatives aux travaux qu'il aurait réalisés sont mensongères ; que le maire de la commune a précisé que l'intéressé n'avait déposé aucune demande de travaux ou de permis de construire.

Ils soutiennent par ailleurs :

- qu'il ressort de l'ensemble des correspondances échangées que l'appelant n'a accepté de régulariser l'acte authentique que moyennant la consignation d'une somme de 100.000 € ; que cette exigence n'est pas conforme à ce qui avait été convenu ; que la position de Monsieur [K] [O] équivaut à un refus de régulariser l'acte ;

- que l'intéressé était assisté par un notaire qui aurait pu solliciter la modification de l'acte de cession pour mentionner ses réserves et préserver la possibilité d'un recours ultérieur ; que ce notaire savait en outre qu'aucune des clauses du compromis n'était susceptible d'écarter la garantie due en cas de dol ;

- que le compromis n'a pas stipulé de dépôt de garantie et n'a pas forfaitisé les dommages et intérêts dus en cas de défaillance de l'acquéreur ; que la défaillance fautive de Monsieur [K] [O] justifie sa condamnation à réparer l'intégralité du préjudice subi par les concluants ; que le refus de réitérer justifie en premier lieu le versement de dommages et intérêts à hauteur d'une somme qui peut raisonnablement être évaluée à 10 % du prix de cession, soit la somme de 76 500 €, ce qui correspond à un usage constant en matière de transactions immobilières afin de réparer le préjudice résultant de l'immobilisation de l'immeuble ;

- que les concluants ont réglé au titre des intérêts du prêt relais selon décompte arrêté au mois de décembre 2009, la somme totale de 16 142,16 € ; qu'ils ont en outre continué à régler le coût de l'assurance du prêt, à savoir 753,90 € par mois, soit entre août et décembre la somme de 3769,50 € ;

- que l'appelant doit en outre être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 1er août 2009 jusqu'à la réitération de la vente, estimée à 5 % par an de la valeur de l'immeuble, soit 3200 € par mois.

Par conclusions déposées le 22 avril 2010, la SAS SQUARE HABITAT ANNECY demande à la cour :

Vu les articles 1134 et 1184 du code civil,

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté toute responsabilité contractuelle de la concluante et condamné Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 20.000 € au titre de la commission fixée contractuellement, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2009 ;

- de condamner Monsieur [K] [O] au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de le condamner aux dépens.

Elle soutient :

- qu'elle ne conteste pas que l'agence immobilière a une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de ses mandants, étant précisé qu'il s'agit d'une obligation de moyens ;

- qu'il ressort des documents versés aux débats qu'elle a été mandatée par Monsieur [K] [O] pour la recherche d'une maison d'habitation et non d'un terrain constructible ; qu'il n'a jamais été fait état d'un quelconque projet de construction et qu'aucune condition suspensive n'a été portée relativement à l'obtention d'un permis de construire ; que son mandant a simplement parlé d'une éventuelle extension ;

- que la fiche technique et les annonces de vente ne comportaient aucune mention sur les caractéristiques de constructibilité du terrain ;

- que contrairement aux affirmations de Monsieur [K] [O] la parcelle vendue n'est pas inconstructible puisqu'il apparaît que le plan d'occupation des sols prévoit la possibilité d'une construction « dès 822 mètres carrés » et que la coulée verte dont fait état l'appelant ne correspond qu'à une très faible partie du terrain ;

- qu'elle justifie avoir dûment sollicité les documents d'urbanisme auprès des services de la mairie ; qu'il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 15 septembre 2009 que sur le plan d'occupation des sols tel que présenté à la mairie, la coulée verte ne figure pas ; que dès la signature du premier compromis de vente « ce document » avait d'ores et déjà été fourni ;

- que le compromis de vente ne comporte aucune mention sur le caractère constructible du terrain ;

- que Monsieur [K] [O] ne rapporte pas la preuve d'une faute de l'agence en lien de causalité avec un préjudice qu'il aurait subi ;

Elle prétend par ailleurs :

- que le rédacteur d'un acte doit effectivement, en sa qualité de professionnel, faire le nécessaire pour s'assurer de la régularité et de l'efficacité de celui-ci ;

- que l'acte qu'elle a établi n'est affecté d'aucune irrégularité ;

- qu'il est surprenant que l'appelant souhaite maintenir la vente alors qu'il vient prétendre que de futures constructions avoisinantes vont avoir une vue plongeante sur sa propriété ;

- que Monsieur [K] [O] tente en réalité un coup de force pour obtenir une nouvelle diminution du prix et échapper au règlement de la commission de l'agence.

MOTIFS :

1) sur la vente de l'immeuble

Conformément aux demandes présentées conjointement par les parties de ce chef, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté le caractère parfait de la vente de l'immeuble situé sur le territoire de la commune de [Localité 19], cadastré section [Cadastre 15], [Cadastre 10], [Cadastre 5], [Cadastre 6], et [Cadastre 14], pour une contenance totale de 32 ares 10 centiares moyennant le prix de 765 000 € net vendeur, entre les époux [M]-[U] et Monsieur [K] [O], suivant l'offre faite le 11 juin 2009.

Faute de réalisation de ladite vente par acte authentique dans le mois de la signification du présent arrêt, le jugement déféré tiendra lieu de vente et sera publié comme tel au bureau des hypothèques, après paiement du prix.

2) sur la demande en paiement d'une provision de 150.000 euros présentée par Monsieur [K] [O] à l'encontre des époux [M]-[U]

Il ressort de la teneur du courriel transmis par la SAS SQUARE HABITAT ANNECY à Monsieur [K] [O] le 3 août 2009 que ce dernier s'est installé dans l'immeuble au cours du week-end des 1er et 2 août 2009.

L'appelant ne verse aux débats aucune pièce justificative de travaux qu'il aurait fait entreprendre dans les lieux.

Il ressort du courrier du maire en date du 6 novembre 2009 que l'intéressé n'a présenté aux services municipaux aucune demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.

Si Monsieur [K] [O] produit un devis établi par la SARL D2B le 4 août 2009 pour un montant total de 163.732,40 euros, il ne démontre pas avoir remis à cette entreprise le chèque d'un montant de 10.760 euros en date du 14 août 2009 libellé à l'ordre de 'D2B Daniel Beaumont' dont il verse la copie aux débats. Ainsi que le soulignent à juste titre les époux [M]-[U], il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un débit du montant dudit chèque sur son compte bancaire ouvert à la BSD-CIN.

Il convient dès lors de constater que l'appelant ne démontre pas avoir contracté un quelconque engagement auprès de cette entreprise.

a) sur le moyen tiré du non respect de l'obligation précontractuelle de renseignement et de la réticence dolosive

Les époux [M]-[U], en leur qualité de vendeurs, étaient tenus à l'égard de Monsieur [K] [O] d'une obligation précontractuelle de renseignement.

Les informations qu'il leur appartenait de délivrer au candidat acquéreur ne devaient porter que sur des faits pertinents c'est à dire en rapport avec les obligations nées du contrat et dont la connaissance allait se révéler utile à Monsieur [K] [O] en ce qu'elle devait l'éclairer sur les décisions qu'il était susceptible de prendre.

Il est constant que les vendeurs, qui avaient fait l'acquisition d'un immeuble dans l'Ardèche le 4 janvier 2008, avaient quitté la Haute Savoie depuis cette date.

Les époux [M]-[U] avaient signé des mandats de vente sans exclusivité de leur immeuble avec trois agences immobilières à savoir la SARL PERLE DU LAC, l'agence CLERC et la SAS SQUARE HABITAT ANNECY.

Monsieur [K] [O] ne conteste pas les allégations des époux [M]-[U] selon lesquelles les parties ne se sont jamais rencontrées. Aux termes de ses écritures, l'appelant ne fait au demeurant référence qu'aux seuls contacts qu'il a eus avec la SAS SQUARE HABITAT ANNECY, à laquelle il avait donné un mandat de recherche.

Il ressort du certificat d'urbanisme annexé au projet d'acte de vente rédigé par Maître [H] que les parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 6] et [Cadastre 5], situées en zone Nabpm, sont partiellement inconstructibles en raison de l'existence d'un cône de vue.

Il résulte des courriers émanant de la SARL PERLE DU LAC et de l'agence CLERC que les vendeurs les avaient informées, dès l'origine de leurs relations contractuelles, de l'existence de cette 'coulée verte' destinée à protéger la vue sur le lac d'[Localité 18], ce qui apporte un crédit certain aux allégations des époux [M]-[U] selon lesquelles cette information avait également été donnée à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY.

Force est toutefois de constater que l'existence de cette servitude d'urbanisme n'a été mentionnée sur aucun des documents établis par l'agence immobilière, qu'il s'agisse de la fiche de présentation du bien, des annonces diffusées par voie de presse ou des deux compromis rédigés par la SAS SQUARE HABITAT ANNECY.

Aux termes de ses écritures, cette dernière ne vient nullement prétendre qu'elle aurait fourni ce renseignement à Monsieur [K] [O]. En tout état de cause, elle ne justifie pas lui avoir remis un quelconque document relatif aux contraintes d'urbanisme afférentes à l'immeuble .

L'appelant verse aux débats l'attestation de Monsieur [W] [D] qui expose qu'il s'est rendu sur les lieux à la demande de Monsieur [K] [O], lequel souhaitait avoir son avis sur son projet d'acquisition. Monsieur [D] déclare qu'il a rencontré à deux reprises une préposée de l'agence, Madame [F], qui n'a jamais évoqué le cône de vue et a décrit le fonds comme étant un endroit idéal pour une construction.

L'appelant produit par ailleurs le courrier qui lui a été adressé le 23 septembre 2009 par le maire de la commune de [Localité 19], lequel lui indiquait notamment :

'Je vous confirme que le conseil municipal a voté, le 5 septembre 2007, une délibération relative au portage foncier par l'Etablissement Public Foncier de la Haute Savoie, pour l'acquisition de biens en vue de l'aménagement de logements aidés sur les parcelles cadastrées comme suit : section [Cadastre 16], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 15], situées sous la Mairie.

Conformément à la réglementation en vigueur, cette délibération a été portée à la connaissance du public en temps voulu, en étant insérée dans le registre des délibérations (consultable par le public) et en figurant dans le compte-rendu de la séance du conseil municipal du mois de septembre 2007 qui a été affiché en mairie.

Monsieur [M] était donc au courant du projet communal de construction sur les parcelles situées à côté de sa propriété.'

Il est constant que ni les vendeurs, ni l'agence immobilière n'ont informé Monsieur [K] [O] de l'existence dudit projet préalablement à la signature du compromis du 11 juin 2009.

Il se déduit de la correspondance échangée entre les notaires, telle que ci-dessus retranscrite, qu'à la lecture du projet d'acte authentique établi par Maître [H], Monsieur [K] [O] a découvert l'existence du cône de vue ; que le projet d'édification de logements sur les parcelles attenantes a ensuite été porté à sa connaissance de sorte qu'à la date du 21 août 2009, l'appelant disposait de l'ensemble de ces informations.

Le caractère partiellement inconstructible des parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 6] et [Cadastre 5] lié à l'existence d'un cône de vue ayant été révélé à Monsieur [K] [O] par des pièces d'urbanisme postérieurement à la signature du compromis, il en résulte que ce dernier était en droit de se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive insérée à l'acte sous seing privé du 11 juin 2009.

Il ressort toutefois du courrier adressé le 9 septembre 2009 par son conseil à celui des vendeurs - aux termes duquel Maître [S] faisait part de la volonté de son client d'obtenir la régularisation de la vente, soit par réitération de celle-ci devant notaire, soit au moyen d'une action en justice - que l'appelant a nécessairement renoncé à cette date à se prévaloir de la non réalisation de la condition, stipulée à son seul bénéfice, et ce, en toute connaissance des données factuelles et juridiques ci-dessus exposées et de leurs conséquences éventuelles quant à l'habitabilité des lieux et aux possibilités réduites d'édification de construction sur les parcelles situées en zone NAbpm.

Il ne peut dès lors utilement prétendre que lesdites conséquences seraient génératrices pour lui d'un quelconque préjudice.

Il lui appartient par ailleurs de démontrer que l'ignorance des données susmentionnées dans laquelle il a été tenu pendant la période précédant la signature du compromis, lui a fait perdre une chance d'obtenir la réalisation de la vente à un prix inférieur à 765.000 euros.

Aux termes du mandat qu'ils ont donné à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY le 13 mars 2009, les époux [M]-[U] ont proposé à la vente 'une maison d'habitation comprenant quatre chambres, salon, salle à manger, salle de bains, salle de douche, cuisine aménagée , deux WC, buanderie, chaufferie, garage, terrasse, piscine, sur un terrain de 3210 mètres carrés.'

Le mandat de recherche donné par Monsieur [K] [O] à l'agence immobilière le 20 août 2008 était quant à lui relatif à 'une maison d'environ 200 m2 sur la Rive Est - vue dégagée'.

Dans le compromis du 11 juin 2009, le bien vendu est décrit comme 'une maison à usage d'habitation avec le sol sur lequel elle repose et terrain à l'entour...'

Il se déduit de ces trois documents que l'accord des parties a porté sur la vente d'une maison à usage d'habitation située sur la rive Est du lac d'[Localité 18] et offrant une vue dégagée sur celui-ci et en aucun cas sur un terrain constructible à tant la mesure.

Il s'infère de ces constatations que les calculs effectués par Monsieur [K] [O] à partir des données notariées sur le prix moyen au m2 du terrain constructible sont dépourvus de pertinence.

Il ressort certes de l'étude du plan annexé au certificat d'urbanisme délivré par la mairie que les restrictions à la construction liées à l'existence du cône de vue limitent de façon importante les possibilités d'édification de bâtiments annexes sur la partie arrière du fonds litigieux.

Cependant, ainsi que le soulignent à juste titre les vendeurs, l'existence même de cette coulée verte, en ce qu'elle assujettit également toutes les propriétés situées en contrebas, aurait pu être utilement invoquée par eux dans la cadre d'une négociation du prix de vente comme apportant une plus value à l'immeuble, dès lors qu'elle garantit la préservation de la vue panoramique sur le lac et le château, qui constitue l'atout principal du bien litigieux.

S'agissant par ailleurs du projet de construction de logements initié par la mairie sur les parcelles voisines, il ressort de la lecture des dispositions du plan d'occupation des sols applicables aux zones urbaines que la hauteur des constructions ne peut y excéder 11 mètres, de sorte qu'il n'est nullement démontré que les logements susceptibles d'être édifiés à proximité de l'immeuble litigieux surplomberaient celui-ci de façon importante. Rein n'étaye dès lors les allégations de Monsieur [K] [O] relatives aux nombreuse vues sur l'habitation qui seraient ainsi ouvertes ainsi qu'à la perte d'ensoleillement qui résulterait de la présence de ces logements, étant observé que plusieurs constructions ayant vocation à être détruites si le projet devait être mené à son terme, existent déjà sur lesdites parcelles, en ce compris une grange d'une certaine hauteur, visible sur les photos produites par les parties.

En outre, à supposer qu'une fois la procédure d'expropriation réalisée, la municipalité exige la réduction de la haie plantée à la limite séparative du fonds litigieux et des parcelles voisines à la hauteur de 1,50 mètre comme indiqué par le maire dans une télécopie en date du 3 mai 2010, il n'en demeure pas moins que la maison litigieuse demeurerait protégée des regards en raison de la présence d'une seconde haie longeant l'habitation ainsi que d'un rideau d'arbres visibles sur lesdites photographies, en ce compris celles annexées au procès verbal de constat dressé par Maître [E], huissier de justice à la demande de l'appelant.

Enfin, à supposer que, comme vient le prétendre Monsieur [K] [O], l'édification d'une nouvelle salle des fêtes à proximité du fonds litigieux soit envisagée par la mairie, il n'est pas établi que cet équipement serait susceptible de générer des nuisances sonores pour les habitants des lieux, dès lors qu'il ressort du courrier du maire en date du 6 novembre 2009 que jusqu'à ce jour, le nombre de soirées organisées après 22h00 à la salle communale est en moyenne de 2 à 5 par an, en ce compris la fête du village.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'est donc nullement démontré que la connaissance par Monsieur [K] [O], avant la signature du compromis, du projet initié par la mairie sur les parcelles voisines du fonds lui aurait permis de disposer d'arguments convaincants en faveur d'une diminution du prix de vente du fonds.

L'appelant verse aux débats pour la première fois en cause d'appel, un jugement en date du 15 juillet 2008 par lequel le tribunal d'instance d'Annecy, tranchant un litige opposant les époux [M]-[U] à leurs voisins, les époux [Y]-[T] a condamné les intimés à effectuer d'une part des travaux d'élagage et d'étêtage des arbres et arbustes en limite de propriété et d'autre part des travaux de remise en état du ruissellement des eaux pluviales.

Les époux [M]-[U] justifient, par la production de la facture de Monsieur [X] [I], pépiniériste, en date du 28 août 2008, qu'ils ont fait procéder à l'élagage des sapins, en exécution de cette décision, près d'un an avant la signature du compromis.

Il convient, en outre de rappeler qu'aux termes dudit compromis, il a été expressément stipulé que l'acquéreur ferait son affaire personnelle de la mise en place d'une canalisation pour l'évacuation des eaux pluviales en contrebas du terrain.

Dès lors, la connaissance par Monsieur [K] [O] de l'existence de ce jugement, pendant la période des pourparlers entre les parties n'aurait eu aucun poids sur les négociations menées par l'intermédiaire de l'agence immobilière.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que Monsieur [K] [O] ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice résultant d'une perte de chance d'obtenir une diminution du prix de vente de l'immeuble litigieux.

Il s'en suit qu'il ne peut être fait droit à sa demande indemnitaire sur le fondement du non respect par les vendeurs de leur obligation précontractuelle de renseignement.

Ses prétentions ne peuvent davantage prospérer sur le fondement de la réticence dolosive, laquelle consiste en l'inexécution intentionnelle de ladite obligation, faute de preuve de la réalité du préjudice invoqué par l'appelant.

b) sur le vice caché

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenue de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, sous réserve que ledit usage soit celui qui a été convenu aux termes du contrat liant les parties.

En l'espèce, le compromis de vente en date du 11 juin 2009 comporte les mentions suivantes :

'L'acquéreur déclare vouloir affecter les biens acquis à usage d'habitation.

(.....)

Désignation des biens :

Une maison à usage d'habitation avec le sol sur lequel elle repose et terrain à l'entour ...'

S'il est constant que la jouissance anticipée de l'immeuble a été accordée à Monsieur [K] [O] afin de lui permettre de procéder à des travaux sur le fonds, aucune pièce du dossier ne permet de démontrer que lesdits travaux envisagés par les parties auraient consisté, non en une extension de l'immeuble, mais en la construction d'un chalet sur le fonds.

Il s'en déduit que seul usage du bien convenu entre les parties a été celui d'habitation.

Monsieur [K] [O] ne démontre pas que l'existence d'une part du cône de vue et d'autre part du projet de construction initié par la mairie rendrait l'immeuble litigieux impropre à cet usage ou diminuerait tellement ledit usage que l'appelant aurait été fondé à ne donner qu'un moindre prix du bien s'il en avait eu connaissance.

S'agissant par ailleurs de la condamnation à élaguer les arbres prononcée à l'encontre des époux [M]-[U] dont il sera rappelé qu'elle avait été exécutée depuis plusieurs mois au jour de la signature du compromis, elle ne peut en aucune façon recevoir la qualification de vice affectant l'usage de l'immeuble.

S'agissant enfin de l'absence de système d'évacuation des eaux pluviales en contrebas du terrain, il en avait été fait mention expresse dans le compromis du 11 juin 2009, de sorte qu'à supposer que cette situation puisse être constitutive d'un vice de la chose, celui-ci aurait été, en tout état de cause, apparent au jour de la vente.

Les conditions d'application des dispositions de l'article 1641 du code civil ne sont donc pas réunies en l'espèce.

Il convient par conséquent, sans qu'il soit besoin de recourir à la mesure d'expertise sollicitée par Monsieur [K] [O], de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'appelant de sa demande en paiement d'une provision de 150.000 euros, à titre de dommages et intérêts présentée à l'encontre des époux [M]-[U].

3) sur la demande de condamnation au paiement d'une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral, présentée par Monsieur [K] [O] à l'encontre des époux [M]-[U]

Ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, l'absence de communication par les époux [M]-[U] à l'appelant des données juridiques et factuelles ci-dessus examinées ne s'est aucunement révélée nuisible aux intérêts de l'acquéreur.

Monsieur [K] [O] ne démontre pas que le silence observé par les vendeurs sur ces différents points lui a occasionné un préjudice moral sur la consistance duquel il n'apporte au demeurant aucune précision.

En outre, si par une clause du compromis de vente, les époux [M]-[U] ont accordé à Monsieur [K] [O] le bénéfice d'une jouissance anticipée de l'immeuble 'pour une étude de travaux et un commencement de travaux', ils ne l'ont aucunement autorisé à habiter les lieux avant le jour de la signature de l'acte authentique, étant rappelé qu'aux termes du contrat le transfert de propriété avait été différé au jour de la réitération de la vente devant notaire.

Dès lors, la circonstance que les vendeurs aient pénétré dans l'immeuble leur appartenant pour y prendre des photographies ne revêt pas un caractère fautif.

La demande indemnitaire formée de ces chefs par l'appelant doit par conséquent être rejetée.

4) sur les demandes en paiement formées par les époux [M]-[U] à l'encontre de Monsieur [K] [O]

Ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, il ressort du courrier adressé par le conseil de l'appelant à celui des intimés le 9 septembre 2009 qu'à cette date, Monsieur [K] [O] a renoncé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive liée à l'absence de servitude.

Il lui appartenait en conséquence, déférant à la sommation qui lui avait été délivrée, de se présenter chez le notaire le 11 septembre 2009 en vue d'une réitération de la vente conformément aux engagements pris dans le cadre du compromis.

Dès lors, la position prise par Monsieur [K] [O] consistant à subordonner cette réitération à la consignation d'une somme de 100.000 euros entre les mains du notaire, s'analyse en un refus fautif de s'acquitter de ses obligations contractuelles.

Il y a lieu par conséquent, faisant droit à la demande présentée de ce chef par les époux [M]-[U], de condamner Monsieur [K] [O] à leur payer le prix de vente de l'immeuble, soit la somme de 765 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2009, date du procès verbal de défaut dressé par Maître [B] [R] à l'encontre de l'acquéreur, ainsi qu'à régler les droits et frais de mutation et de publication de la vente.

Il est constant que la clause pénale stipulée au compromis n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce, dès lors, d'une part qu'elle n'est due que dans l'hypothèse où le vendeur, constatant la défaillance de l'acquéreur, mettrait fin unilatéralement au contrat et d'autre part que ladite clause est égale au montant du dépôt de garantie, étant observé que le contrat n'a pas prévu de versement par l'acquéreur d'une quelconque somme à ce titre.

Il appartient , dès lors, aux vendeurs de rapporter la preuve de l'existence et du quantum des préjudices qu'ils prétendent avoir subis, en lien de causalité avec la défaillance de l'acquéreur.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a été alloué aux époux [M]-[U] une indemnité forfaitaire de 76.500 euros.

Les intimés versent aux débats le décompte arrêté au premier janvier 2010, des sommes dues au Crédit Agricole au titre des intérêts sur le prêt relais qui leur a été accordé par cette banque, à savoir :

- du 15 au 31 août 2009 : 1.858,55 euros

- septembre 2009 : 3.484,78 euros

- octobre 2009 : 3.600,94 euros

- novembre 2009 : 3.484,78 euros

- décembre 2009 : 3.600,94 euros

- 1er janvier 2010 : 116,16 euros

Ils justifient en outre que les cotisations d'assurance afférentes à ce prêt s'élèvent à la somme mensuelle de 753,90 euros.

Au regard de ces éléments, le préjudice subi par les époux [M]-[U] en lien de causalité avec la défaillance de l'acquéreur, doit être fixé ainsi qu'il suit :

- intérêts de retard du prêt pour la période comprise entre le 11 septembre 2009 (date à laquelle le prix de vente aurait dû être versé) et le 30 juin 2010 : 116,16 euros x 293 jours = 34.034,88 euros ;

- cotisation d'assurance pour la même période : 753,90 euros x 12 : 365 x 293 = 7.262,22 euros.

Soit un total de 41.297,10 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2010, auquel s'ajoute la somme journalière de140,94 euros jusqu'au paiement par Monsieur [K] [O] du prix de vente de l'immeuble.

Il convient en revanche de relever que si la vente de l'immeuble avait été réitérée le 11 septembre 2009, le bien serait sorti du patrimoine des époux [M]-[U] à cette date, de sorte que la circonstance que Monsieur [K] [O] ait eu la jouissance de l'immeuble sans discontinuité depuis le mois d'août 2009 n'est pas génératrice d'un préjudice pour les intéressés. Ces derniers sont donc mal fondés à revendiquer le paiement par l'appelant d'une indemnité d'occupation.

Il appartient à Monsieur [K] [O], qui fonde son opposition aux demandes indemnitaires des vendeurs sur la théorie générale de la fraude, de rapporter la preuve de ses allégations s'agissant du manquement qui aurait été commis par les vendeurs à leur obligation générale de loyauté contractuelle, dans le but de réaliser une plus value substantielle.

Ainsi qu'il l'a été précédemment souligné, dès lors que les époux [M]-[U] avaient informé les agences immobilières PERLE DU LAC et CLERC de l'existence du cône de vue, il n'est nullement démontré que les intéressés auraient intentionnellement dissimulé cette information à Monsieur [K] [O] au stade des pourparlers.

Quant aux informations relatives au projet immobilier de la mairie ainsi qu'à la condamnation prononcée à leur encontre par le tribunal d'instance d'Annecy, il a été exposé ci-avant qu'elles n'étaient pas susceptibles d'avoir un impact significatif sur les négociations portant sur du prix de vente de l'immeuble. Il s'en déduit que le silence gardé à cet égard par les vendeurs ne peut à lui seul caractériser une volonté de fraude.

Faisant application des dispositions légales relatives à la responsabilité contractuelle, il convient, dès lors , réformant de ce chef la décision entreprise, de condamner l'appelant à verser aux époux [M]-[U] la somme de 41.297,10 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2010, à laquelle s'ajoute la somme journalière de140,94 euros jusqu'au paiement par Monsieur [K] [O] du prix de vente de l'immeuble, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les vendeurs en lien de causalité avec la défaillance de l'acquéreur.

****

Par ailleurs si, ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, Monsieur [K] [O] ne démontre pas avoir accepté le devis de travaux qu'il verse aux débats, aucun élément du dossier ne permet cependant d'établir que ce document aurait, comme le prétendent les époux [M]-[U], été fabriqué de toute pièce par l'appelant en vue de tromper la religion de la cour.

Il en résulte que la demande de dommages et intérêts complémentaires que les vendeurs forment à l'encontre de Monsieur [K] [O] en vue de réparer le préjudice qu'ils allèguent avoir subi en raison de la production par l'appelant de fausses pièces, ne peut prospérer. Ils en seront par conséquent déboutés.

5) sur les demandes formées par Monsieur [K] [O] à l'encontre de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY

Aux termes du courrier qu'il a adressé à Monsieur [K] [O] le 23 septembre 2009, le maire de [Localité 19] exposait notamment qu'à sa connaissance, la SAS SQUARE HABITAT ANNECY n'avait jamais demandé de renseignement à la mairie, sur le cône de vue.

L'agence immobilière, qui ne dément pas les affirmations des époux [M]-[U] selon lesquelles ils l'avaient informée de l'existence de la coulée verte, ne démontre pas avoir effectué de quelconques diligences en vue de se procurer les documents d'urbanisme afférents à l'immeuble litigieux.

Ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, il ressort de l'attestation de Monsieur [W] [D] que Madame [F], préposée de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY, a communiqué à l'acquéreur des informations erronées sur le caractère constructible des parcelles proposées à la vente.

Le compromis de vente rédigé par l'agence ne comporte en outre aucune mention relative aux contraintes d'urbanisme auxquelles l'immeuble litigieux se trouve soumis.

La preuve des manquements de l'agence aux obligations qui lui incombaient en tant qu'intermédiaire professionnel et rédacteur de l'acte sous seing privé du 11 juin 2009 est par conséquent rapportée.

Cependant, dès lors que Monsieur [K] [O] ne démontre pas avoir subi un préjudice en lien de causalité avec les fautes commises par l'agence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'appelant de sa demande en paiement d'une provision de 150.000 euros présentée à l'encontre de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY.

Pa ailleurs, selon l'article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

Force est toutefois de constater que si aux termes du dispositif de ses écritures, Monsieur [K] [O] sollicite la condamnation de l'agence à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, il ne fournit aucune explication, de fait ou de droit, au soutien de ses prétentions à ce titre, lesquelles ne peuvent en conséquence prospérer.

Enfin, ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, c'est en raison de son refus fautif de réitérer la vente aux conditions du compromis que l'appelant a été condamné à réparer le préjudice subi de ce chef par les vendeurs.

Il n'existe donc pas de lien de causalité entre le fait générateur de l'obligation d'indemnisation mise à la charge de Monsieur [K] [O] et les fautes commises par l'agence immobilière, de sorte que la demande de l'acquéreur tendant à être garanti par la SAS SQUARE HABITAT ANNECY des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des époux [M]-[U] doit être rejetée.

6) sur la demande en paiement formée par la SAS SQUARE HABITAT ANNECY à l'encontre de Monsieur [K] [O]

Aux termes du mandat de recherche signé par Monsieur [K] [O], le 20 août 2008, le règlement des honoraires de l'agence immobilière avait été mis à la charge de l'acquéreur.

Il était en outre stipulé à la page 13 du compromis de vente que le montant de cette rémunération serait fixée la somme de 20.000 euros.

Ainsi que le souligne à juste titre l'appelant, selon l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune somme d'agent représentative de commissions ne peut être exigée ou acceptée par l'agent immobilier avant que la vente ait été effectivement conclue et constaté dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Le compromis comporte une clause selon laquelle sous la seule réserve de l'exercice par l'acquéreur de son droit de rétractation et de la réalisation des conditions suspensives, 'les présentes conventions lient les parties définitivement'.

Dès lors, la circonstance que la vente n'ait pas encore, à ce jour, fait l'objet d'une réitération par acte authentique au demeurant souhaitée tant par l'acquéreur que par les vendeurs, n'est pas de nature à retarder l'exigibilité de la commission due à l'agent immobilier.

Si le mandant ne peut en principe se dispenser de payer au mandataire la rémunération promise, l'article 1999, alinéa 2 du Code Civil, prévoit une exception en cas de faute imputable au mandataire

Aussi, au regard d'une part de l'importance des fautes commises par la SAS SQUARE HABITAT ANNECY et d'autre part du montant très élevé de la rémunération réclamée par l'agence, qui se révèle hors de proportion avec les diligences faites et les services rendus, il convient, faisant application de ces dispositions légales, de réduire la commission due à l'intéressée à la somme de 3.000 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2009, date de la signification par l'agence de ses conclusions de première instance, qui constitue le premier acte dont il résulte une mise en demeure suffisante du débiteur.

7) sur les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] [O], qui succombe en la majeure partie de ses prétentions, sera condamné aux dépens, de première instance et d'appel.

Il sera en outre débouté de sa demande d'indemnisation de ses frais irrépétibles.

L'équité commande par ailleurs de laisser aux époux [M]-[U] et à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY la charge des frais, non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés, tant en première instance que devant la cour.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce que l'appelant a été condamné à leur verser la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes des intimés présentées sur ce fondement en cause d'appel seront en outre rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Déboute Monsieur [K] [O] de sa demande d'expertise ;

Confirme le jugement en ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

L'infirme en ce qu'il a :

- condamné Monsieur [K] [O] à payer aux époux [M]-[U] la somme de 76.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- débouté les époux [M]-[U] de leur demande indemnitaire au titre des intérêts de retard et des cotisations d'assurance du prêt relais ;

- fixé à 20.000 euros le quantum de la condamnation prononcée à l'encontre de Monsieur [K] [O] au bénéfice de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ;

- condamné Monsieur [K] [O] à payer aux époux [M]-[U] et à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et , statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute les époux [M]-[U] de leur demande en paiement d'une somme de 76.500 euros, formée à l'encontre de Monsieur [K] [O] ;

Condamne Monsieur [K] [O] à payer aux époux [M]-[U] la somme de 41.297,10 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2010, ainsi que la somme de140,94 euros par jour à compter du premier juillet 2010 et jusqu'au paiement par Monsieur [K] [O] du prix de vente de l'immeuble, en réparation du préjudice lié au règlement des intérêts et des cotisations d'assurance afférents au prêt relais ;

Fixe à 3.000 euros le quantum de la condamnation prononcée à l'encontre de Monsieur [K] [O] et au bénéfice de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY et dit que ladite somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2009 ;

Déboute les époux [M]-[U] et la SAS SQUARE HABITAT ANNECY de leurs demandes d'indemnisation des fais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance ;

Y ajoutant,

Dit que faute de réalisation de la vente de l'immeuble par acte authentique dans le mois de la signification du présent arrêt, le jugement du 14 janvier 2010 tiendra lieu de vente et sera publié comme tel au bureau des hypothèques, après paiement du prix ;

Condamne Monsieur [K] [O] à payer aux époux [M]-[U] la somme de 765 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2009, ainsi qu'à régler les droits et frais de mutation et de publication de la vente ;

Déboute Monsieur [K] [O] de sa demande de condamnation des époux [M]-[U] et de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral ;

Déboute les époux [M]-[U] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires pour production par Monsieur [K] [O] de fausses pièces ;

Déboute Monsieur [K] [O] de sa demande tendant à être garanti par la SAS SQUARE HABITAT ANNECY des condamnations prononcées à son encontre au profit des époux [M]-[U] ;

Condamne Monsieur [K] [O] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP THERY-LAURENT et de la SELARL Eric LAFORCE ;

Déboute les parties de leurs demandes d'indemnisation des frais, non compris dans les dépens, qu'elles ont exposés devant la cour.

Le Greffier,Le Président,

Nicole HERMANTEvelyne MERFELD