COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 29/03/2010
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N° de MINUTE :
N° RG : 08/07570
Jugement (N° 07-000081)
rendu le 02 Septembre 2008
par le Tribunal d'Instance de SAINT POL SUR TERNOISE
REF : EM/VR
APPELANT
Monsieur [K] [V]
né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 9]
[Localité 6]
Représenté par la SCP COCHEME-KRAUT-LABADIE, avoués à la Cour
Assisté de Maître Anne-Sophie GABRIEL, avocat au barreau d'ARRAS
INTIMÉS
Monsieur [P] [H]
né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 11]
Madame [U] [O] épouse [H]
née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
Représentés par la SELARL ERIC LAFORCE, avoués à la Cour
Assistés de Maître Raphaële MARTINUZZO, avocat au barreau D'ARRAS
S.A.R.L. TERRES & BOIS
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
Ayant pour conseil Maître Xavier DHONTE, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 01 Février 2010 tenue par Evelyne MERFELD magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Mars 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président et Nicole HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 01 décembre 2009
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Par acte notarié du 29 octobre 2005 Monsieur [P] [H] et Madame [U] [O] épouse [H] ont vendu à Monsieur [K] [V] une maison d'habitation située [Adresse 9] pour le prix de
144 000 €.
L'acte stipule notamment en son paragraphe assainissement :
'Le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'est pas raccordé à un réseau public d'assainissement. Celui-ci est actuellement équipé d'une installation de type fosse septique.
A cet égard il déclare :
- qu'il l'a fait installer au cours des années 1978 - 1979,
- ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation qui ne nécessite pas d'entretien,
- que l'immeuble objet des présentes n'a fait l'objet d'aucun contrôle technique de la part du service municipal d'assainissement non collectif.
L'acquéreur déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de l'installation individuelle d'assainissement en place, à son fonctionnement ainsi qu'à son entretien et décharge le vendeur de toute responsabilité à cet égard.'
Soutenant que contrairement à ce qui était indiqué dans l'acte de vente le système de fosse septique ne fonctionnait pas faute de raccordement, Monsieur [V] a fait assigner Monsieur et Madame [H] le 06 avril 2007 devant le tribunal d'instance de Saint Pol sur Ternoise pour les voir condamner, sur le fondement de l'article 1641 du code civil, à lui verser la somme de 7 204 €, coût des travaux d'assainissement ainsi que des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices annexes.
Par acte d'huissier du 10 septembre 2007 les époux [H] ont appelé en garantie la SARL Terres et Maisons, agent immobilier ayant servi d'intermédiaire lors de la vente, pour voir constater qu'elle a manqué à son devoir de conseil.
Par jugement du 02 septembre 2008 le tribunal a déclaré l'action en garantie des vices cachés intentée par Monsieur [V] recevable mais mal fondée, a débouté la Société Terres et Maisons de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et a condamné Monsieur [V] aux dépens et à verser aux époux [H] une somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le premier Juge a considéré que Monsieur [V] n'apportait pas la preuve du dysfonctionnement allégué de l'installation d'assainissement.
Monsieur [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 06 octobre 2008.
Par conclusions du 12 juin 2009 il demande à la Cour d'infirmer le jugement, de condamner les époux [H], au visa de l'article 1641 du code civil, à lui verser la somme de 7 204 € au titre des travaux de réparation, celle de 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice complémentaire et celle de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que de l'aveu même des époux [H] le système de fosse septique ne fonctionnait pas, ce qui s'analyse en un vice caché et que la défectuosité du système d'assainissement rend l'immeuble impropre à son usage puisque l'évacuation des eaux usées n'est pas conforme aux normes en vigueur.
Il ajoute qu'il n'est pas expert immobilier ni spécialiste en assainissement et qu'il ne pouvait donc, au regard de l'installation se trouvant dans l'immeuble, juger de son bon ou mauvais fonctionnement.
Monsieur et Madame [H] ont conclu le 03 avril 2009 à la confirmation du jugement et à la condamnation de Monsieur [V] au paiement d'une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que le rapport d'expertise établi par le cabinet CECANORD à la demande de l'assureur de Monsieur [V] leur est inopposable et qu'en tout état de cause il n'établit pas l'existence d'un vice caché au moment de la vente, de nature à rendre l'immeuble impropre à son usage.
Ils font valoir :
- que l'évacuation des eaux usées s'effectue par un dispositif ostensiblement apparent qui ne peut échapper à aucune personne visitant les lieux, que les eaux usées sont regroupées puis évacuées par un puisard qui collecte également les eaux pluviales, que le procès-verbal de constat d'huissier et le rapport d'expertise sont agrémentés de photographies prises au sous sol où l'on voit distinctement les tuyaux d'évacuation des eaux usées se rejoindre puis se terminer dans la canalisation des eaux pluviales, que le cheminement des canalisations vers le puisard est parfaitement apparent, qu'avant l'achat de la maison Monsieur [V] a visité trois fois les lieux et s'est rendu au sous sol,
- qu'à aucun moment où ils n'ont caché à l'acquéreur le fait que l'évacuation des eaux usées ne se faisait plus vers la fosse septique,
- qu'en outre l'acquéreur a pu s'en convaincre par l'installation d'un sanibroyeur dans les toilettes,
- que dans l'acte de vente il est mentionné une 'installation d'assainissement de type fosse septique' ; qu'il n'est pas stipulé que l'évacuation des eaux usées se fait via le raccordement de la fosse septique,
- que l'attention de l'acheteur a été attirée par le fait que jamais les autorités compétentes n'ont avalisé l'installation,
- que l'acte de vente comporte une clause d'exonération de responsabilité des vendeurs relative à l'installation individuelle d'assainissement,
- que l'acheteur ne démontre pas l'impropriété puisque le système, sanibroyeur avec évacuation commune pour les eaux usées, les eaux vannes et les eaux pluviales, fonctionne.
A titre subsidiaire ils soutiennent que la demande de Monsieur [V] est excessive et sollicitent la garantie de la Société Terres et Maisons pour manquement à son devoir de conseil. Ils déclarent que le non raccordement des toilettes à la fosse septique était visible pour un professionnel de l'immobilier, rompu à l'examen des dispositions d'assainissement des maisons à usage d'habitation et qu'il est de jurisprudence constante qu'en sa qualité de professionnel l'agent immobilier ne peut ignorer les désordres apparents qui affectent l'immeuble vendu par son entremise et qu'en omettant d'informer de l'existence de ceux-ci il engage sa responsabilité.
Dans cette hypothèse ils sollicitent la condamnation de la Société Terres et Maisons au paiement d'une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Terres et Bois, nouvelle dénomination de la Société Terres et Maisons, a conclu le 09 juin 2009 au rejet des demandes des époux [H] à son égard. Elle conteste avoir eu connaissance de l'absence de raccordement à la fosse septique et soutient que les époux [H] ne peuvent procéder à une telle affirmation alors que dans l'acte de vente ils ont expressément indiqué ne rencontrer aucune difficulté avec l'installation d'assainissement de type fosse septique qui ne nécessite pas d'entretien.
Elle relève appel incident du rejet de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive qu'elle réitère à hauteur de 1 500 €.
Elle se porte en outre demanderesse à l'égard des époux [H] d'une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
1 - Sur la demande de Monsieur [V] :
Attendu que l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article L33 (actuellement article L1331-1) du code de la santé publique que le raccordement des immeubles aux égouts pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique est obligatoire et que les immeubles non raccordés doivent être dotés d'un assainissement autonome dont les installations seront maintenues en bon état de fonctionnement,
que le dispositif d'assainissement autonome peut consister notamment en une fosse septique conforme aux dispositions du règlement sanitaire départemental ;
Attendu que dans l'acte de vente du 29 octobre 2005 les vendeurs ont déclaré que l'immeuble vendu n'était pas raccordé à un réseau public d'assainissement et que l'immeuble était équipé d'une installation de type fosse septique ;
Or attendu qu'il résulte du constat dressé le 14 juin 2006 par Me [W], huissier de justice et du rapport d'expertise établi par le cabinet CECANORD à la demande de l'assureur de Monsieur [V] que l'assainissement de type fosse septique est inexistant dans l'habitation faute de raccordement au tuyau alimentant la fosse septique et que cette fosse septique a été comblée il y a plusieurs années ; qu'il a été relevé que les tuyaux d'évacuation des eaux usées de la cuisine, des WC et de la salle de bains se rejoignent et se jettent dans un tuyau de plus grosse section qui s'évacue dans un puisard recueillant à la fois les eaux usées et les eaux pluviales des différentes toitures de l'immeuble ; que le tuyau destiné à l'évacuation vers la fosse septique a été coupé dans le sous sol et obturé par des feuilles de papier ;
Que bien que non contradictoire le rapport d'expertise a régulièrement été versé aux débats et a pu être discuté par les époux [H] qui, en toute hypothèse, n'en contestent pas la teneur et admettent que le système d'assainissement par la fosse septique ne fonctionne pas et que les eaux usées s'évacuent dans un puisard qui collecte également les eaux pluviales ;
Or qu'il est interdit de rejeter les eaux usées dans un réseau recevant les eaux pluviales ;
Que l'installation d'un sanibroyeur ne permet pas aux vendeurs de s'exonérer de cette interdiction ; que le conduit d'évacuation du sanibroyeur doit être raccordé au final à une chute d'eaux de grand diamètre (100 mm) destinée aux eaux usées et aux eaux vannes ; qu'il est interdit d'évacuer les eaux d'un sanibroyeur avec les eaux pluviales ;
Attendu que le système d'assainissement, non conforme à la réglementation, constitue un vice affectant l'immeuble vendu le rendant impropre à sa destination ; que Monsieur [V] n'aurait pas acquis l'immeuble au prix fixé dans l'acte s'il avait su qu'il allait devoir procéder à des travaux de remise en état de l'assainissement;
Attendu que ce vice, antérieur à la vente, était caché pour l'acquéreur, qui pouvait légitiment s'en tenir aux déclarations des vendeurs lesquels indiquaient que l'immeuble était équipé d'une installation de type fosse septique qu'ils avaient fait installer en 1978 - 1979 et qui ne leur posait aucune difficulté particulière ; que Monsieur [V] qui n'est pas un professionnel du bâtiment ne pouvait se convaincre de l'existence du vice du seul fait de la présence d'un sanibroyeur et du cheminement dans le sous sol des tuyaux d'évacuation des eaux ; que de même la présence, au sous sol, d'un tuyau coupé et bouché n'est pas, pour un profane, un indice révélateur de la mise hors service du système d'assainissement par fosse septique ou de type fosse septique (ce qui est identique contrairement à ce que les époux [H] tentent de soutenir) ;
Attendu que l'action en garantie des vices cachés a été engagée par assignation du 06 avril 2007 dans le délai de deux ans fixé par l'article 1648 du code civil ;
Attendu que les époux [H] qui connaissaient le vice ne peuvent donc opposer à Monsieur [V] la clause de non responsabilité relative à l'installation individuelle d'assainissement figurant dans l'acte de vente ;
Attendu que l'action estimatoire prévue à l'article 1644 du code civil permettant de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices, l'acquéreur d'un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ;
Que Monsieur [V] verse aux débats un devis de la SARL LEFEBVRE - BOITEL fixant le coût des travaux d'assainissement à la somme de
5 883,43 € ;
Que les époux [H] soutiennent que cette somme est excessive et produisent un devis établi par L'EURL ASSAIBAT pour un montant de 4 942,27 € ; que cependant il est expressément précisé sur ce document 'ce devis reste estimatif et ne sera validé que suite à une visite de chantier', ce qui montre qu'il a été fait sans examen préalable des lieux ; qu'il convient donc de s'en tenir au devis de la Société LEFEBVRE - BOITEL ; que les époux [H] seront condamnés au paiement de la somme de 5 883,43 € ;
Attendu que Monsieur [V] demande en outre le paiement des frais suivants :
- plan fosse360,00 €
- WC445,00 €
- pose WC318,35 €
- constat d'huissier197,22 €
et la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts ;
Qu'en application de l'article 1645 du code civil le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur ;
Que la demande au titre de la fourniture d'un WC est justifiée puisqu'après les travaux d'assainissement il faudra remplacer le sanibroyeur par un WC normal ; qu'il sera fait droit à cette demande à hauteur de 445 € ; qu'en revanche le second poste 'pose WC 318,35 €' qui n'est pas expliqué sera rejeté ; qu'il en sera de même de la demande au titre du plan fosse pour 360 € pour laquelle aucun justificatif, ni explication n'est fourni ;
Que les époux [H] seront condamnés à supporter le coût du constat d'huissier (197,22 €) qui a été utile au règlement du litige ;
Attendu que Monsieur [V] qui a été contraint d'entreprendre diverses démarches pour obtenir la garantie du vice caché affectant son immeuble, a subi un préjudice distinct qui sera réparé par le versement d'une somme de 600 € à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [V] de sa demande ;
2 - Sur l'action en garantie contre l'agent immobilier :
Attendu que les époux [H] ne peuvent reprocher à l'agent immobilier d'avoir manqué à son devoir de conseil dès lors qu'ils n'ignoraient pas que le système d'assainissement de leur immeuble ne répondait pas à la réglementation en vigueur et qu'ils ont sciemment fait de fausses déclarations dans l'acte de vente en affirmant que l'immeuble était équipé d'une installation de type fosse septique et qu'ils ne rencontraient aucune difficulté particulière avec cette installation, alors que la fosse septique avait été mise hors service ;
Que les précisions données dans l'acte (date d'installation de la fosse septique et absence de contrôle technique de la part du service municipal d'assainissement non collectif) émanant des vendeurs, montrent qu'il ne s'agit pas d'une clause de style et que c'est dans le but de dissimuler le défaut à l'acquéreur qu'ils ont fait état d'un système d'assainissement de type fosse septique ;
Que par leur déclaration mensongère les époux [H] sont seuls responsables des conséquences résultant de l'action en garantie des vices cachés introduite par l'acquéreur ;
Attendu qu'au demeurant il doit être ajouté que l'obligation pour les vendeurs de supporter une réduction de prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ne constitue pas un préjudice indemnisable ;
Attendu que l'action en garantie des vendeurs contre l'agent immobilier doit être rejetée ;
Attendu que la Société Terres et Bois qui ne justifie d'aucun préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, le jugement étant confirmé de ce chef ;
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Attendu que les époux [H] qui succombent supporteront les dépens de première instance et d'appel ; qu'ils seront en outre condamnés, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à verser la somme de 1 600 € à Monsieur [V] et celle de 1 200 € à la Société Terres et Bois ;
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant contradictoirement,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés intentée par Monsieur [V] et débouté la Société Terres et Bois de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Statuant à nouveau,
Condamne Monsieur [P] [H] et Madame [U] [O] épouse [H] à verser à Monsieur [V], au titre de la garantie des vices cachés, les sommes de 5 883,43 €, 445 €, 197,22 € et 600 € ;
Les déboute de leur demande en garantie à l'égard de la SARL Terres et Bois ;
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel avec, pour les dépens d'appel, droit de recouvrement direct au profit de la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE et de la SCP DELEFORGE FRANCHI avoués ;
Les condamne en outre, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à verser la somme de 1 600 € à Monsieur [V] et celle de 1 200 € à la Société Terres et Bois.
Le Greffier,Le Président,
N. HERMANT.E. MERFELD.
