COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 30/11/2009
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N° de MINUTE :
N° RG : 08/07984
Jugement (N° 07/788) rendu le 22 Août 2008
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : PM/VR
APPELANTE
S.C.I. MICCAR
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
assistée de Maître Didier LEBON, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉS
Monsieur [L] [E]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 7]
Et Madame [S] [D] épouse [E]
née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 9]
demeurant ensemble [Adresse 5]
[Localité 6]
représentés par la SCP CARLIER-REGNIER, avoués à la Cour
assistés de Maître Sylvie BAILLEUL, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 08 Octobre 2009 tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Monique MARCHAND, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2009 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président et Nicole HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 Septembre 2009
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Par jugement rendu le 22 août 2008, le tribunal de grande instance de LILLE a :
prononcé la résolution de la vente intervenue le 14 septembre 2005 entre Monsieur [L] [E] et Madame [S] [D] épouse [E] et la SCI MICCAR concernant l'immeuble sis [Adresse 4],
condamné la SCI MICCAR à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [S] [D] épouse [E] les sommes suivantes :
50.000 euros à titre de dommages et intérêts
1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
prononcé l'exécution provisoire,
condamné la SCI MICCAR aux dépens.
La Société Civile Immobilière MICCAR a interjeté appel de cette décision le 22 octobre 2008.
Il sera fait référence pour l'exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières écritures déposées le :
15 juin 2009 pour la SCI MICCAR
28 juillet 2009 pour Monsieur [L] [E] et Madame [S] [D] épouse [E]
RAPPEL DES DONNEES UTILES DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date des 12 et 14 septembre 2005, Monsieur et Madame [E] ont acquis auprès de la SCI MICCAR représentée par Monsieur [U] [C], co-gérant, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], par l'intermédiaire de l'agence immobilière Grand Angle Pevèle, moyennant un prix de 500.000 euros.
Cette vente était consentie sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs.
La date initialement prévue pour la réitération de la vente par acte authentique était fixée à fin décembre 2005. Les parties ont convenu d'un report de cette date au 1er juin 2006.
Le 1er juin 2006, le notaire des acquéreurs, Me [A], a informé Me [Z], notaire de la venderesse, que le financement demandé par les acheteurs était bouclé puisque ceux-ci avaient obtenu après du Crédit Agricole un prêt d'un montant de 85 000 euros et un financement relais dans l'attente du prix de vente de leur propre maison laquelle devrait être cédée selon acte authentique du 12 juillet 2006.
Par courrier du 17 juin 2006, Me [A] a indiqué qu'il était impératif pour les acquéreurs de disposer des clés de l'immeuble pour le 30 juin 2006 conformément aux engagements pris par les signataires de la promesse de vente. Par lettre recommandée, M. et Mme [E] ont mis en demeure Maître [Z] afin que celui-ci convoque les parties pour signature au plus tard le 4 juillet 2006.
Par courrier du 4 juillet 2006, ce dernier indiquait qu'il n'avait toujours pas obtenu la renonciation du droit de préemption de la communauté urbaine de Lille (CUDL) et qu'en conséquence, l'acte ne pourrait être signé avant le 12 juillet, date à laquelle une réunion de cette collectivité devait se tenir.
Un nouveau rendez-vous pour la signature de l'acte notarié a été sollicité par les acquéreurs pour le 20 juillet 2006, reporté au 27 juillet 2006. A cette date, un procès-verbal de carence a été dressé dans la mesure où les acquéreurs avaient constaté que l'immeuble n'était pas libre d'occupation (le père de M. [U] [C] y étant hébergé). La SCI MICCAR a proposé de 'proroger le compromis jusqu'au 30 août 2006" et de verser 200 euros par jour de retard à défaut de signature. M. et Mme [E] n'ont pas accepté cette proposition étant sans logement. Cependant par courrier du 7 août 2006, ils sont revenus sur leur refus et ont donné leur accord pour cette date du 30 août 2006.
Par lettre du 28 août 2006, Maître [F] s'est étonnée de n'avoir reçu aucune convocation. Maître [Z] a indiqué que Monsieur [C] père étant en vacances jusqu'au 5 septembre 2006, il était impossible de prendre une décision avant cette date.
La SCI MICCAR a été sommée, par acte d'huissier du 4 septembre 2006, d'avoir à comparaître en l'étude de Maître [Z] le 7 septembre 2006, pour signature de l'acte authentique de vente.
Seul le père de Monsieur [C] était présent, sans pouvoir de représentation pour la SCI MICCAR. Il a indiqué que son fils n'avait pas été informé de la mise en demeure. Un nouveau procès verbal de carence a donc été dressé.
Par acte d'huissier du 11 octobre 2006, M. et Mme [E] ont fait assigner la SCI MICCAR aux fins de prononcer la résolution de la vente du 14 septembre 2005, condamner la société venderesse à leur régler la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice subi outre 1000,18 euros au titre des frais et émoluments payés à Maître [Z] en vue de l'établissement de l'acte de vente et des procès-verbaux de carence.
La décision déférée a été rendue dans ces conditions.
La SCI MICCAR demande à la cour de :
infirmer le jugement,
constater que les conditions suspensives prévues au compromis de vente n'étaient pas satisfaites au 1er juin 2006,
constater que la clause de date butoir au 1er juin 2006 est une condition extinctive du compromis,
dire caduc le compromis de vente au 1er juin 2006,
en conséquence, débouter Monsieur et Madame [E] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,
subsidiairement, vu les dispositions des articles 1226 et 1152 du code civil,
constater que la clause ayant pour objet une indemnisation forfaitaire de préjudice pour un montant de 50.000 euros est une clause pénale,
modérer sensiblement le montant de cette clause,
reconventionnellement :
constater que, nonobstant la volonté de la SCI MICCAR de poursuivre amiablement la négociation de la vente, Monsieur et Madame [E] ont brutalement rompu les négociations et diligenté et poursuivi une procédure manifestement abusive,
les condamner au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi,
les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais d'inscription et de levée d'hypothèque judiciaire provisoire,
les condamner aux dépens.
Elle indique que :
le délai fixé dans le compromis du 12 septembre 2005 pour la réitération de l'acte de vente était initialement fixé à fin décembre 2005 et qu'il n'y a eu qu'un seul report au 1er juin 2006. Aucun document contractuel n'a fixé un nouveau report à fin juin 2006.
Au 1er juin 2006, toutes les conditions suspensives n'étaient pas levées, en particulier les conditions relatives au financement (celui-ci n'ayant été bouclé que le 1er juin 2006 selon le courrier de Maître [A]). L'immeuble des acquéreurs n'a été vendu que le 12 juillet 2006 et le prêt qu'ils avaient obtenu ne couvrait qu'une partie du prix de l'achat projeté. Surtout, la condition suspensive liée au droit de préemption de la CUDL n'était pas satisfaite.
Compte tenu de cette situation, l'acte sous seing privé était caduc, la date butoir du 1er juin 2006 ayant un caractère extinctif.
Elle a cependant accepté de poursuivre les négociations pour parvenir à un nouvel accord constitutif d'une nouvelle vente. Dans ce cadre, il n'était plus question que l'immeuble soit libre d'occupation à la date de l'entrée en jouissance. C'est donc de manière injustifiée et fautive que Monsieur et Madame [E] ont refusé de ratifier l'acte de vente le 27 juillet 2007. La sommation délivrée le 4 septembre 2004 n'a pas été notifiée au gérant qui n'en a donc pas eu connaissance. De plus, cet acte fait suite à un revirement de position des acquéreurs qui lui est inopposable.
A titre subsidiaire, la clause pénale prévue à la promesse est manifestement excessive eu égard aux circonstances et elle doit être réduite.
La rupture brutale des négociations par les acquéreurs lui a causé un préjudice financier dont elle demande réparation. En outre, Monsieur et Madame [E] ont fait inscrire sur l'immeuble une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire paralysant toute cession et accentuant ce préjudice.
Monsieur et Madame [E] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la « résiliation » de la vente passée le 14 septembre 2005, condamné la SCI MICCAR à leur payer la somme de 50.000 euros en réparation de leur préjudice et débouté cette société de toutes ses demandes, fins et conclusions. Ils demandent à la Cour de la débouter de ses demandes nouvelles formées en appel, de la condamner à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et les frais et émoluments réglés à Maître [Z] en vue de l'établissement des procès verbaux de carence qui se sont élevés à 1018 euros.
Ils relèvent que selon la promesse de vente, la date d'entrée en jouissance du bien devait intervenir au jour de la signature de l'acte authentique, qu'aucune mention de cet acte n'indiquait que l'immeuble était occupé et que la SCI devait faire toute diligence pour la libération des lieux. Ils affirment que la date de signature a été prorogée à plusieurs reprises compte tenu de la carence de la SCI MICCAR à libérer l'immeuble et celle de son notaire pour purger le droit de préemption de la communauté urbaine de Lille. Ils constatent en tout état de cause que le 27 juillet 2006, date de la première convocation devant Maître [Z], toutes les conditions suspensives étaient levées ce qui permettait la signature de l'acte authentique mais que l'immeuble n'était pas libre d'occupation, la SCI MICCAR ayant donc manqué à son obligation de délivrance de sorte que la résolution de la vente doit être prononcée à ses torts.
Ils affirment que la date de réitération de la vente par acte authentique a été repoussée plusieurs fois à la demande de la SCI MICCAR et que le dépassement de ce délai n'entraîne pas la caducité du compromis mais constitue la date limite à compter de laquelle le co-contractant le plus diligent a la possibilité de mettre l'autre en demeure de régulariser l'acte de vente ou à défaut de demander judiciairement soit l'exécution forcée soit la résolution de la vente.
Ils relèvent que la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt était stipulée dans leur seul intérêt de sorte que la SCI MICCAR n'est pas fondée à l'invoquer. Ils précisent qu'ils disposaient du financement nécessaire à leur acquisition dès le 1er juin 2006 ayant obtenu un prêt (en décembre 2005) et un prêt relais.
S'agissant de la condition suspensive liée à la purge du droit de préemption, ils font valoir qu'elle était également stipulée dans leur seul intérêt.
Ils expliquent qu'ils on subi un préjudice important dans la mesure où ils ont vendu leur immeuble le 12 juillet 2006, qu'ils se sont retrouvés sans logement à cette date, ont dû être hébergés par des amis, leurs déménagements successifs imposant des changements d'école à leurs enfants. Ils demandent également réparation des conséquence financières (prêts débloqués pour lesquels ils ont dû régler l'assurance, fonds immobilisés, frais de garde meuble, frais de location de véhicules') de la faute de la SCI MICCAR.
Ils s'opposent aux demandes reconventionnelles présentées soulignant qu'ils n'ont commis aucune faute contractuelle à l'égard de la SCI MICCAR, que le chronologie des faits laisse apparaître que c'est cette dernière qui s'est montrée défaillante et qu'en tout état de cause s'ils ont inscrit sur autorisation du juge de l'exécution une hypothèque provisoire sur l'immeuble, cette mesure ne paralyse en aucun cas une éventuelle cession du bien.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Selon acte sous seing privé signé le 30 juillet 2005 par l'intermédiaire de l'agence immobilière Grand Angle Pévèle, la SCI MICCAR a vendu à Monsieur et Madame [E] un immeuble situé à [Adresse 8] moyennant un prix de 500.000 euros.
Cet acte est une promesse synallagmatique de vente qui contient les stipulations suivantes :
l'acquéreur doit devenir propriétaire et entrer en jouissance de l'immeuble au jour de la signature de l'acte authentique
le financement doit être fait à hauteur de 240.000 euros au moyen de fonds propres des acquéreurs et pour 310.300 euros au moyen de prêts bancaires
la condition suspensive liée à l'obtention des prêts est « stipulée au seul profit de l'acquéreur ». Sa durée est fixée à 40 jours soit jusqu'au 24 octobre (l'année n'étant pas précisée). A défaut de réalisation de la condition suspensive, chaque partie retrouve sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre.
Les conditions suspensives liées à l'urbanisme, à l'état hypothécaire et au droit de préemption sont également stipulées « au seul profit de l'acquéreur ».
la signature de l'acte authentique de vente doit intervenir au plus tard fin décembre 2005 (mention barrée, la date du 1er juin 2006 ayant été ajoutée, cette rectification ayant été paraphée par le gérant de la SCI MICCAR), la vente étant cependant parfaite dès la signature de la promesse compte tenu de l'accord des parties sur la chose et sur le prix. Le refus d'une des parties de signer l'acte authentique autorise la partie qui n'est pas en faute à recourir à la justice pour voir prononcer la résolution du contrat ou demander l'exécution forcée de la vente.
Il résulte de ces dispositions contractuelles liant les parties que la caducité de la promesse n'était prévue qu'en cas de défaillance des conditions suspensives et non en cas de refus de l'une des parties de régulariser la vente par acte authentique.
Par ailleurs, il est expressément prévu que tant la condition suspensive liée à l'obtention du prêt que celle relative à l'obtention de la renonciation de la communauté urbaine de Lille à son droit de préemption, sont exclusivement stipulées au bénéfice des acquéreurs de sorte que la SCI venderesse ne peut se prévaloir de la défaillance de ces conditions.
En conséquence, faute pour Monsieur et Madame [E] d'avoir invoqué la défaillance des conditions prévues à leur seul profit, la SCI MICCAR ne peut se prévaloir la caducité de la promesse. En outre, il y a lieu de constater que ces conditions suspensives ont été réalisées puisque Monsieur et Madame [E] justifient qu'ils disposaient des fonds nécessaires à leur acquisition ayant obtenu un prêt relais dans l'attente de la vente de leur propre immeuble et la communauté urbaine de Lille ayant renoncé à l'exercice du droit de préemption en juillet 2006. Dès lors, la promesse est restée valable et la SCI MICCAR ne peut prétendre que postérieurement au 1er juin 2006, des négociations ont commencé dans le but d'aboutir à un nouvel accord. La SCI MICCAR avait d'ailleurs une parfaire connaissance de la validité de l'acte puisque le 27 juillet 2006, elle a proposé de 'proroger le compromis' jusqu'à la fin du mois d'août.
Par ailleurs, tel que précédemment indiqué, le défaut de réitération de la vente par acte authentique à la date contractuellement fixée soit fin décembre 2005 puis le 1er juin 2006 ne rendait pas caduque la promesse mais constituait la date à partir de laquelle l'une des parties pouvait exiger soit la résolution de la vente soit son exécution forcée.
Le fait que l'acte authentique n'ait pas été signé le 1er juin 2006 est donc sans incidence sur la validité de l'engagement des parties à la vente.
Suite à la convocation des parties par Maître [Z] le 27 juillet 2006, la régularisation de l'acte authentique de vente n'a pu aboutir dans la mesure où la SCI MICCAR était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation de délivrance de l'immeuble, la jouissance du bien, occupé par la famille du gérant de la SCI MICCAR, ne pouvant être conférée aux acquéreurs.
Par la suite, même si la SCI MICCAR avait elle-même proposé la signature définitive de l'acte de vente au 30 août 2006, proposition refusée dans un premier temps par les acquéreurs (le 27 juillet) mais acceptée dès le 7 août 2006, le gérant de la société ne s'est pas présenté à l'étude notariale le jour fixé pour signature, et ce malgré le fait qu'il ait été sommé de le faire, à l'adresse indiquée comme étant celle du siège social de la SCI.
Dès lors, il convient de prononcer la résolution de la vente intervenue le 14 septembre 2005 aux torts de la SCI MICCAR.
Selon la promesse du 14 septembre 2005, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti ('.), la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 50.000 euros.
Cette clause doit être analysée comme constitutive d'une clause pénale au sens de l'article 1226 du code civil.
La SCI MICCAR ne rapporte pas la preuve du caractère manifestement excessif de cette clause eu égard au préjudice subi par Monsieur et Madame [E] qui, ayant vendu leur propre immeuble d'habitation, se sont, en raison du refus de la SCI MICCAR de délivrer le bien objet de la promesse libre d'occupation, retrouvés avec leurs enfants, sans domicile et ont dû être hébergés pendant plus de deux mois par des amis et mettre leurs meubles en dépôt. En outre, ces derniers avaient procédé au déblocage des fonds nécessaires à leur acquisition, ce qui leur a occasionné un préjudice financier.
La demande de réduction de la clause pénale doit donc être rejetée.
La SCI MICCAR, qui a manqué à ses obligations contractuelles, ne rapporte pas la preuve de la faute qu'elle invoque à l'encontre de Monsieur et Madame [E]. En effet, ceux-ci n'ont pas rompu brutalement des pourparlers mais uniquement sollicité l'exécution de la promesse qui avait été signée par les parties avant de constater que son exécution étant impossible du fait de l'occupation de l'immeuble par la famille du gérant de la SCI, de prendre acte de cette situation et d'engager une action aux fins de résolution de la vente.
Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI MICCAR doit être rejetée.
Les premiers juges ayant fait une exacte application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.
La SCI MICCAR succombant en ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens ainsi qu'aux frais d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire.
Par ailleurs, il est inéquitable de laisser à Monsieur et Madame [E] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens (dont les émoluments réglés à Maître [Z]). La SCI MICCAR sera condamnée à leur payer la somme de 2.500 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT,
REJETTE la demande de diminution de la clause pénale présentée par la SCI MICCAR ;
CONDAMNE la SCI MICCAR aux dépens d'appel ainsi qu'aux frais d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeuble situé [Adresse 4] ;
DIT que la SCP CARLIER REGNIER, Avoués, pourra recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ;
CONDAMNE la SCI MICCAR à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [S] [D] épouse [E] la somme de 2.500 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
Nicole HERMANTEvelyne MERFELD
