COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 23/11/2009
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N° de MINUTE :
N° RG : 08/07182
Jugement (N° 07/01606) rendu le 03 Juin 2008
par le Tribunal de Grande Instance de BETHUNE
REF : PM/VR
APPELANTS
MUTUELLE ASSURANCES DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF)
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 6]
[Localité 7]
Monsieur [H] [G]
né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 10]
et Madame [C] [L] épouse [G]
née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 10]
demeurant ensemble [Adresse 5]
[Localité 8]
représentés par la SCP CARLIER-REGNIER, avoués à la Cour
ayant pour conseil Maître Philippe BILLARD, avocat au barreau de BETHUNE
INTIMÉ
Monsieur [X] [T]
né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour
ayant pour conseil Maître Patrice LEFRANC, avocat au barreau d'ARRAS
DÉBATS à l'audience publique du 28 Septembre 2009
tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Monique MARCHAND, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2009 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président et Nicole HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 Septembre 2009
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Par jugement rendu le 3 juin 2008, le tribunal de grande instance de BETHUNE a :
débouté Monsieur [G] [H], Madame [G] née [L] [C] et la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France de toutes leurs demandes,
condamné Monsieur [G] [H] et Madame [G] née [L] [C] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 13 juillet 2005 et les frais d'expertise.
La Mutuelle Assurances des Instituteurs de France (MAIF), Monsieur [H] [G] et Madame [C] [L] épouse [G] ont interjeté appel de cette décision le 19 septembre 2008.
Il sera fait référence pour l'exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières écritures déposées le :
26 février 2009 pour Monsieur [X] [T]
6 avril 2009 pour la Mutuelle Assurances des Instituteurs de France, Monsieur [H] [G] et Madame [C] [L] épouse [G]
RAPPEL DES DONNEES UTILES DU LITIGE :
Selon acte notarié passé par devant Maître [M], notaire à Béthune, le 28 janvier 2004, Monsieur [X] [T] a vendu à Monsieur et Madame [G] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5].
Postérieurement à leur acquisition, Monsieur et Madame [G] ont constaté la présence de plaques de spores rouges sous la voûte en béton de la cave puis la présence de pourriture cubique caractéristique du développement de ramifications de mérule sur le pied du bâti du contre chambranle d'une porte entre le séjour et le salon, dans une moulure sous le plafond rez de chaussée et dans le solivage à l'étage.
La MAIF, assureur des époux [G], a fait diligenter une mesure d'expertise amiable qui a confirmé la présence de mérule.
Par acte d'huissier du 14 juin 2005, Monsieur et Madame [G] ont saisi le président du tribunal de grande instance de BETHUNE aux fins d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé du 13 juillet 2005, Monsieur [N] a été désigné en qualité d'expert avec pour mission notamment de se rendre sur place, d'examiner les désordres allégués, de rechercher si ceux-ci étaient connus du précédent propriétaire, de fournir les éléments techniques permettant l'évaluation des travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble et le coût de la remise en état.
Monsieur [T] a sollicité l'extension de la mesure d'expertise aux consorts [P] qui lui avaient vendu l'immeuble en 2001. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance rendue le 10 mars 2006.
Monsieur [N] a déposé son rapport le 20 octobre 2006.
Par acte d'huissier du 2 avril 2007, Monsieur et Madame [G] ainsi que la MAIF ont fait assigner Monsieur [X] [T] devant le tribunal de grande instance de BETHUNE qui a rendu la décision déférée dans ces conditions.
Monsieur [H] [G], Madame [C] [L] et la MAIF demandent à la cour de :
réformer le jugement,
homologuer le rapport d'expertise,
condamner Monsieur [X] [T] à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 12 500 euros au titre des travaux de réfection, valeur octobre 2006 à revaloriser sur l'indice du coût de la construction au jour de l'arrêt à intervenir outre 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
le condamner à payer à la MAIF la somme de 871,18 euros au titre de ses débours,
le condamner aux dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise
- le condamner à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils estiment que Monsieur [T] connaissait l'existence du vice de l'immeuble qu'il a vendu dans la mesure où ce dernier avait constaté la présence de bois pourri lors des travaux de réfection qu'il avait entrepris et dans la mesure où l'expert relève que la présence de mérule était visible même si elle n'avait été diagnostiquée. Ils estiment que celui-ci n'est donc pas fondé à invoquer le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie. Selon eux, Monsieur [T], s'il a posé un mauvais diagnostic s'agissant de la mérule, n'en connaissait pas moins l'existence du vice et il y a remédié avec un traitement totalement inapproprié.
Ils invoquent également le manquement de Monsieur [T] à son obligation d'information puisqu'il s'est abstenu de donner tout détail sur les travaux qu'il avait réalisés et surtout sur leur importance. Ils ajoutent que ce dernier, en sa qualité de « professionnel » se devait de renseigner ses acheteurs sur les travaux.
Ils précisent que les travaux importants entrepris par leur vendeur (réparation de chéneau, renforcement de sablière, d'un blochet, des chevrons) sont des travaux de construction portant sur l'immeuble qui entrent dans le champ d'application de l'article 1972 du code civil puisqu'ils ont comporté l'apport d'élément nouveaux à la charpente (chevrons, voliges). Ils affirment donc que Monsieur [T] avait la qualité de constructeur, qu'il a engagé sa responsabilité à ce titre l'immeuble étant manifestement impropre à sa destination compte tenu de la présence de mérule.
Ils demandent donc à la Cour de faire application des dispositions des articles 1642, 1644 du code civil et subsidiairement des articles 1147, 1792 et 2270 du même code. Ils soulignent que leurs demandes sur le fondement du défaut d'information ou de la garantie du constructeur ne sont pas nouvelles puisqu'elles tendent aux mêmes fins que la demande originaire.
Ils revendiquent la réparation du préjudice financier et de jouissance subi puisqu'ils n'ont pas pu accéder aux étages de l'immeuble qui menaçaient de s'effondrer pendant près de 3 ans.
Monsieur [X] [T] sollicite de :
déclarer irrecevables les prétentions nouvelles fondées sur les articles 1147, 1992, 2270 du code civil formulées par Monsieur et Madame [G], par application des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile,
sur le fond :
confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
débouter Monsieur et Madame [G] et la MAIF de leurs demandes, fins et conclusions,
y ajoutant, le recevoir en son appel incident et :
condamner solidairement Monsieur et Madame [G] et la MAIF à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
les condamner avec la même solidarité à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il rappelle que l'acte notarié de vente inclut une clause de non garantie pour les vices cachés affectant le bien vendu et que les acquéreurs, sur lesquels repose la charge de la preuve, n'apportent aucun élément permettant de penser qu'il connaissait la présence de mérule. Il précise, en effet, qu'il avait, lors des travaux entrepris, constaté de l'humidité sur certains bois qu'il a changés, qu'il avait imputé le pourrissement à cette humidité consécutive à la fuite d'un chéneau. Il souligne que l'expert a admis que des non professionnels puissent ne pas détecter la présence du champignon.
Il estime dès lors que la clause exonératoire de responsabilité doit trouver application.
Il affirme que les travaux qu'il a réalisés n'ont pas touché la structure ou la super structure de l'immeuble, ni affecté sa solidité ou sa destination de sorte qu'il n'a pas manqué à son obligation d'information et qu'il ne peut être considéré comme un constructeur au sens de l'article 1792 du code civil, débiteur d'une garantie décennale.
Il considère l'appel interjeté comme abusif et sollicite des dommages et intérêts.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes de Monsieur et Madame [G] et de la MAIF :
L'article 564 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent soumettre à la cour de prétentions nouvelles si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Selon l'article 565 les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
Monsieur et Madame [G] sollicitent l'indemnisation, auprès de leur vendeur, du préjudice qu'ils indiquent avoir subi suite à la découverte dans l'immeuble qu'ils venaient d'acquérir d'un champignon.
Ils n'invoquaient en première instance que l'existence d'un vice caché. En cause d'appel, ils font également état d'un manquement du vendeur à son obligation d'information et de la garantie décennale applicable à ce dernier en sa qualité de constructeur.
Ils prétendent donc à l'application de différents fondements juridiques mais leurs demandes tendent aux mêmes fins qu'en première instance à savoir obtenir indemnisation de leur préjudice.
En conséquence, leurs demandes sont recevables en application des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile.
Sur le fond :
Sur l'application de la garantie des vices cachés :
L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1643 du même code précise qu'il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'acte authentique de vente daté du 28 janvier 2004 régularisé entre Monsieur et Madame [G] d'une part et Monsieur [X] [T] d'autre part stipule en page 10 (obligations du vendeur) que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre Environnement - Santé publique. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l'immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommages ouvrage, dans les dix dernières années ».
Il n'est pas contesté que, tel que clairement indiqué par l'expert dans son rapport, l'immeuble acquis par Monsieur et Madame [G] est affecté par le champignon mérule, que l'infection est ancienne - compte tenu de l'état des bois et du mycelium - et nécessairement antérieure à la vente de 2004, que ce défaut était caché pour des acquéreurs profanes (les habillages ont dû être démontés pour constater la présence du mérule), et que l'immeuble est rendu impropre à sa destination par la présence du mérule qui entraîne, à défaut de traitement, un pourrissement des bois et un risque d'effondrement du fait de la diminution de la résistance mécanique du bois. Les conditions de la garantie des vices cachés sont donc réunies.
Compte tenu de la clause figurant dans l'acte de vente signé par les parties, cette garantie ne peut toutefois s'appliquer que si le vendeur, Monsieur [X] [T], avait connaissance lors de la cession de l'existence de ce désordre.
L'expert a pu constater qu'à l'aplomb des concrétions visibles au sous-sol, les bois étaient particulièrement affectés du sol au plafond. Il a également été relevé qu'il n'y avait pas de rhyzomorphes, ce qui laisse penser que l'eau nécessaire au développement du champignon ne venait pas du sous sol.
Le champignon a particulièrement touché les combles à l'étage, aménagées par Monsieur [X] [T] pour y créer des chambres. Lors des travaux que ce dernier a effectués, il a notamment dû remplacer des bois pourris, et renforcer la sablière, le blochet et les chevrons. Les désordres étaient particulièrement importants à l'endroit situé dans une zone humide créée par la fuite d'un chêneau. Dans un autre secteur, la sablière non remplacée présente un pourrissement cubique caractéristique de la présente du mérule. L'état des bois permet de confirmer la présence du champignon avant les travaux mais son développement s'est effectué après ceux-ci, la cause probable du développement étant le problème de condensation lié aux travaux d'isolation effectués par Monsieur [T] sans création de ventilation.
L'étendue de l'infection avant les travaux n'a pu être précisée par l'expert.
Monsieur [X] [T] a, après le changement de différents éléments de la charpente, effectué un traitement des bois au xylophène, ce traitement étant toutefois inapproprié pour éradiquer le mérule.
Si Monsieur [T], qui n'est pas professionnel du bâtiment, a changé des bois pourris, il a pu attribuer cette situation à la fuite qui existait au niveau du chêneau et penser qu'il avait ainsi stoppé le pourrissement des éléments de la charpente.
Il n'existe aucun élément établissant que le vendeur connaissait l'infection par le mérule - l'expert indiquant qu'en fonction de son aspect, les non professionnels peuvent parfois ne pas le déceler - ni même qu'il savait, sans en connaître la cause, que le vice affectant l'immeuble, à savoir le pourrissement des bois, se poursuivait, après des travaux de réfection du chêneau qu'il avait effectués.
Dans ces conditions, la clause d'exclusion de garantie doit trouver application et les demandes des acquéreurs seront rejetées sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Sur la garantie décennale :
L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Il ressort des déclarations que Monsieur [X] [T] a faites à l'expert et des constatations de ce dernier, que le vendeur a procédé dans l'immeuble qu'il avait acquis en 2001 à des travaux d'aménagement des combles ; qu'ayant constaté des pourrissements du bois qu'il avait attribués à une fuite d'un chêneau, il a été amené à :
réparer ce chêneau avec du Paxalumin (réfection d'une soudure)
brosser les murs qu'il a doublés par du placoplâtre sur l'encuvement
changer les bois de charpente ou les renforcer avant isolation entre les chevrons
remplacer le blochet de la ferme
remplacer la sablière et les chevrons
renforcer certains autres chevrons
Ainsi, Monsieur [T] a apporté à la toiture, et surtout à la charpente, des éléments nouveaux (chevrons, sablière, blochet) et s'est ainsi livré à une opération de construction sur l'immeuble.
Il a pu être relevé que le développement du champignon avait, de plus, été permi, faute de traitement adapté lors de l'opération de reconstruction de la charpente puis accéléré par le défaut de ventilation de l'ouvrage.
Par ailleurs, les désordres relevés compromettent la solidité de l'ouvrage puisque le développement du champignon conduit au pourrissement des bois, à la diminution de sa solidité et créé ainsi un risque d'effondrement réel.
Monsieur [T] est donc tenu à la garantie décennale prévue par l'article 1792 du code civil et doit réparer l'intégralité du préjudice subi par Monsieur et Madame [G] du fait des désordres affectant l'immeuble vendu.
Sur le préjudice subi :
Selon les devis de réfection versés aux débats, l'expert a pu chiffrer les travaux de remise en état à la somme de 12 500 euros. Faute de justificatifs d'augmentation du prix des travaux de réfection nécessaires depuis 2007, il n'y a pas lieu à revalorisation de cette somme.
Par ailleurs, Monsieur et Madame [G] n'ont pas pu utiliser toutes les pièces de l'immeuble pendant près de trois ans, compte tenu des risques d'effondrement des parties infectées. Ils ont, de ce fait subi un préjudice de jouissance, qui sera évalué à 5 000 euros.
La MAIF, assureur des époux [G] est fondée à solliciter le remboursement des frais d'expertise amiable exposés pour le compte de ces derniers à hauteur de 533,81 euros. Cependant, sa demande au titre des 'frais d'enquête' sera rejetée, l'assurance n'indiquant pas en quoi cette dépense a été utile dans la présente affaire.
En définitive, le jugement sera réformé en toutes ses dispositions.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Monsieur [X] [T] succombant en ses prétentions, il sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d'expertise judiciaire.
Il est inéquitable de laisser à la MAIF et des époux [G] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Monsieur [X] [T] sera condamné à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire :
DECLARE les demandes de Monsieur [H] [G], de Madame [C] [L] épouse [G] et de la MAIF recevables ;
INFIRME le jugement ;
Statuant à nouveau :
CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer à Monsieur [H] [G] et Madame [C] [L] épouse [G] la somme de 12 500 euros au titre des frais de remise en état ;
REJETTE la demande de revalorisation ;
CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer à Monsieur [H] [G] et Madame [C] [L] épouse [G] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer à la Mutuelle Assurances des Instituteurs de France la somme de 533,81 euros au titre des frais d'expertise amiable ;
CONDAMNE Monsieur [X] [T] aux dépens de première instance, d'appel, de référé et d'expertise judiciaire ;
DIT que la SCP CARLIER REGNIER, Avoués, pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer à Monsieur [H] [G], madame [C] [L] épouse [G] et la Mutuelle Assurances des Instituteurs de France la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
Nicole HERMANTEvelyne MERFELD
