COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 16/11/2009
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N° de MINUTE :
JONCTION DES N° RG : 08/02571 et 08/03162
Jugement (N° 06/07925) rendu le 06 Mars 2008
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : MM/VR
APPELANTE au dossier N° RG : 08/02571
Madame [F] [S]
née le [Date naissance 6] 1949 à [Localité 17]
demeurant [Adresse 15]
[Localité 10]
représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour
assistée de Maître Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE
APPELANTS au dossier N° 08/03162 - INTIMÉS au dossier N° RG : 08/02571
Monsieur [P] [Z]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 17]
ET Madame [C] [X] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 18]
demeurant ensemble [Adresse 8]
[Localité 11]
représentés par Maître QUIGNON, avoué à la Cour
assistés de Maître François DEROUET, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER
INTIMÉS au dossier N° 08/03162
SARL 'CABINET FD EXPERTISE'
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 13]
représenté par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
assisté de Maître Jean-Louis POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE
Madame [O] [A]
née le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 17]
demeurant [Adresse 7]
[Localité 12]
représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
assistée de Maître Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE
AIG EUROPE
ayant son siège social [Adresse 20]
CEDEX 46
[Localité 16]
représentée par la SCP CARLIER-REGNIER, avoués à la Cour
assistée de Maître Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS
AGENCE VERHILLE
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 14]
représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
assistée de Maître Nicolas LAMOITIER, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 11 Juin 2009 tenue par Monique MARCHAND magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Brigitte ROUSSEL, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Monique MARCHAND, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2009 at après prorogation du délibéré du 19 octobre 2009 et signé par Monique MARCHAND, Conseiller en remplacement du Président empêché et Nicole HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 05 Mai 2009
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Par acte sous seing privé du 20 octobre 1995, conclu sous l'égide de la SARL AGENCE VERHILLE, Madame [O] [A] a vendu à Madame [D] [X], sous diverses conditions suspensives un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 19], moyennant le prix de 355.000 francs.
Ladite vente a été réitérée par acte authentique du 15 décembre 1995 passé entre Madame [O] [A] d'une part et Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [X] épouse [Z] d'autre part.
Par acte sous seing privé du 14 octobre 2000, conclu sous l'égide de la SARL INVESTIMMO, les époux [Z]-[X] ont revendu ledit immeuble, sous diverses conditions suspensives, à Madame [F] [S], moyennant le prix de 720.000 francs (109.763,29 euros).
Postérieurement à la signature de ce compromis, Madame [F] [S], indiquant par la voie de son conseil qu'elle venait d'être informée par plusieurs personnes de la forte probabilité de la présence d'un champignon de type mérule dans la maison, a subordonné la réitération de la vente par acte authentique à une nouvelle visite de l'immeuble, en compagnie d'un expert.
Après un échange de correspondance entre les parties, Madame [F] [S] a saisi le juge des référés en vue d'obtenir la désignation d'un huissier, chargé d'effectuer toutes vérifications utiles dans l'immeuble quant à la présence éventuelle du mérule.
Courant décembre 2000, les époux [Z]-[X] ont donné une mission à cette fin au cabinet FD EXPERTISE.
Ce dernier a déposé son rapport le 22 décembre 2000, aux termes duquel il a indiqué qu'à son avis, la maison litigieuse n'était pas affectée par le mérule à la date de son expertise.
La vente de l'immeuble a été réitérée par acte authentique du 4 janvier 2001.
Le même jour, une nouvelle expertise a été réalisée à la demande de Madame [F] [S] par le cabinet DIAGTIM. Ce dernier a conclu à la présence de serpula lacrymans (mérule) dans l'immeuble.
Par décision du 20 mars 2001, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Lille a ordonné une expertise, au contradictoire des époux [Z]-[X], et désigné Monsieur [U] [K] pour y procéder.
Cette mesure d'instruction a ensuite été étendue à différentes parties, au rang desquelles Madame [O] [A], la SARL AGENCE VERHILLE et Monsieur [N] [G] du CABINET FD EXPERTISE.
L'expert a déposé son rapport le 4 octobre 2004.
*****
Par exploit d'huissier du 14 février 2001, Madame [F] [S] a fait assigner les époux [Z]-[X] devant le tribunal de grande instance de Lille.
Les défendeurs ont appelé en garantie Madame [O] [A], la SARL CABINET FD EXPERTISE, la SARL AGENCE VERHILLE, ainsi que La SA AIG EUROPE en sa qualité d'assureur de l'agence immobilière.
Par acte sous seing privé du 31 décembre 2004, Madame [F] [S] a conclu avec Monsieur [R] [L] un compromis de vente de l'immeuble, moyennant le prix de 77.000 euros.
Ladite vente a été réitérée par acte authentique du 28 février 2005.
*****
Par jugement en date du 6 mars 2008, le tribunal a :
- débouté Madame [F] [S] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné Madame [F] [S] à payer aux époux [Z]-[X] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les époux [Z]-[X] à payer à Madame [O] [A] la somme de 850 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- laissé les dépens à la charge de Madame [F] [S].
Par déclaration du 14 avril 2008, Madame [F] [S] a interjeté appel de cette décision.
Par déclaration du 7 mai 2008, les époux [Z]-[X] ont à leur tour interjeté appel du jugement.
Par conclusions déposées le 12 août 2008, Madame [F] [S] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré que sa demande était recevable ;
- de le réformer en ses autres dispositions ;
statuant à nouveau,
- de dire que les époux [Z]-[X] avaient connaissance avant la vente du 4 janvier 2001 de l'existence d'un vice affectant l'immeuble ;
- de dire non opposable à la concluante la clause de non garantie contenue dans l'acte ;
- en conséquence, de condamner in solidum les époux [Z]-[X] à lui payer les sommes suivantes :
.114.500 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble,
.15.069,88 euros correspondant à la quote-part du traitement fongicide de la facture de la société VALMY du 16 février 2004, avec intérêts à compter du 10 mars 2005,
.16.800 euros au titre de la privation de jouissance de l'immeuble pendant 28 mois,
.15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner in solidum les époux [Z]-[X] aux dépens.
Par conclusions déposées le 9 mars 2009, les époux [Z]-[X] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts ;
- de déclarer irrecevable la demande de Madame [F] [S] ;
- à titre subsidiaire, de la débouter de ses demandes ;
- de la condamner à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme complémentaire de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de la condamner aux dépens d'appel ;
à titre subsidiaire,
- de dire que Madame [O] [A], la SARL AGENCE VERHILLE, La SA AIG EUROPE et Monsieur [G] seront tenus in solidum de garantir les concluants, tant en principal, qu'en intérêts, frais et indemnité procédurale de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit de Madame [F] [S] ;
- de condamner in solidum les appelés en garantie à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner toutes parties succombantes aux dépens.
Par conclusions déposées le 2 janvier 2009, Madame [O] [A] demande à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
y ajoutant,
- de condamner Madame [F] [S], les époux [Z]-[X] et toute autre partie succombante in solidum ou l'un à défaut de l'autre à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
à titre subsidiaire,
- de condamner la SARL CABINET FD EXPERTISE à la garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des époux [Z]-[X] et de Madame [F] [S] ;
- de condamner la SARL CABINET FD EXPERTISE à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions déposées le 5 janvier 2009, la SARL AGENCE VERHILLE demande à la cour :
- de constater qu'elle n'a commis aucune faute ;
- de débouter les époux [Z]-[X] de l'ensemble de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire, de condamner la SA AIG EUROPE à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- de condamner les époux [Z]-[X] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de les condamner aux dépens.
Par conclusions déposées le 31 octobre 2008, la SA AIG EUROPE demande à la cour :
vu l'article L114-1 du code des assurances,
vu les articles 1131 et 1134 du code civil,
- de dire que l'action intentée à son encontre est prescrite ;
- de constater que les époux [Z]-[X] ont renoncé à solliciter la garantie de la concluante aux termes de leurs conclusions déposées le 13 mars 2007 ;
- de débouter les parties de toutes leurs demandes à l'encontre de la concluante ;
- de confirmer le jugement déféré ;
- de condamner la partie succombante à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de la condamner aux dépens.
Par conclusions déposées le 6 janvier 2009, la SARL CABINET FD EXPERTISE demande à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise ;
- de condamner les époux [Z]-[X] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de les condamner aux dépens, de première instance et d'appel.
MOTIFS
1) sur la fin de non recevoir soulevée par les époux [Z]-[X]
Si l'action en garantie des vices cachés se transmet, en principe, avec la chose vendue au sous-acquéreur, le vendeur intermédiaire ne perd pas la faculté de l'exercer quant elle présente pour lui un intérêt direct et certain.
En l'espèce, tant le compromis de vente en date du 31 décembre 2004 que l'acte authentique du 28 février 2005 contiennent une clause aux termes de laquelle il est stipulé :
- que Monsieur [R] [L] a été informé de l'existence d'une procédure en cours devant le tribunal de grande instance de Lille après la découverte de la présence dans l'habitation du serpula lacrimans ;
- que l'acquéreur a eu connaissance du rapport établi par Monsieur [K] ;
- que Madame [F] [S] déclare que les travaux de traitement curatif contre le champignon de pourriture cubique ont été entrepris par l'entreprise VALMY ;
- que l'acquéreur subroge expressément le vendeur dans ses droits et actions en responsabilité à l'encontre des parties défenderesses aux opérations d'expertise de Monsieur [K] ;
- qu'il est expressément convenu que toutes les sommes qui pourraient être allouées au vendeur par le jugement du tribunal de grande instance de Lille à l'issue de la procédure engagée par ce dernier lui profitera entièrement sans exception ni réserve, ce qui est expressément accepté par l'acquéreur.
Il ressort des termes clairs de cette clause, que la volonté des parties à l'acte de vente a été que Monsieur [R] [L] s'engage à renoncer à exercer tout recours à l'encontre notamment des époux [Z]-[X], afin de permettre à Madame [F] [S] de poursuivre l'action qu'elle avait engagée à l'encontre de ses vendeurs sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.
L'appelante justifiant d'un intérêt direct et certain à solliciter la réparation des divers préjudices qu'elle prétend avoir subis consécutivement à la découverte de la présence du mérule dans l'immeuble litigieux, il y a lieu par conséquent de rejeter la fin de non revoir soulevée par les époux [Z]-[X].
2) sur les demandes formées par Madame [F] [S] à l'encontre des époux [Z]-[X]
Lors de la visite des lieux qu'il a effectuée le 29 juin 2001, Monsieur [U] [K] a procédé aux constations suivantes à l'occasion de l'examen des sondages réalisés par le cabinet DIAGTIM :
- à la cuisine, dans l'angle du retour de la maçonnerie extérieure, la sablière s'est révélée être attaquée par un champignon dont l'apparition était consécutive à une défaillance ancienne de la toiture,
- dans une chambre à l'étage sur le mur ouest, le sondage en partie basse du rampant au droit de la ferme a révélé la présence de vestiges de rhyzomorphes sur la maçonnerie et dans les joints situés sous la sablière.
- un pied de chevron, au droit de la ferme était fortement dégradé, la ferme, au niveau de son appui sur la maçonnerie d'encuvement, présentait une décomposition du bois.
Au cours de la réunion du 26 avril 2002, l'examen à l'étage, des structures bois et maçonnées mises à nu a suite du sondage effectué par le cabinet DIAGTIM a révélé :
- que le champignon était présent sous la forme de filaments dans les joints de la maçonnerie située sous la sablière en bois,
- que la sablière présentait des traces d'attaque par des insectes xylophages ;
- que les pieds de chevron étaient altérés par la pourriture, de même que le pied de ferme,
- que l'ossature métallique du faux plafond en placoplâtre était fixée sur les bois dégradés,
Après réalisation d'un sondage sur le versant arrière de la couverture, il est apparu que des filaments de champignons étaient présents dans les joints de la maçonnerie situés sous la sablière.
Par ailleurs, lors de la visite du 13 novembre 2002, il a été procédé à l'examen de nouveaux sondages réalisés par la société VALMI.
Les constatations de l'expert judiciaire ont été les suivantes :
« au rez-de-chaussée :
Les poutres en bois, au droit des murs supportant le plancher d'étage, ont été mises à nu.
Des traces de pourriture cubique sont décelées sur la poutre maîtresses venant dans le prolongement du couloir d'entrée.
'
Au droit des linteaux et appuis de châssis, les bois mis à nu présentent des trous et galeries témoignant d'attaques d'insectes xylophages.
A l'étage :
Les sondages réalisés au droit des pieds de ferme confirment la présence du champignon.
Dans l'angle de la maison, au droit de la noue, une ancienne fructification de champignon est visible sur la maçonnerie d'encuvement.
A gauche de cette fructification, la charpente a subi une modification et un renforcement par la mise en 'uvre d'un pied droit.
L'ouverture du placoplâtre d'habillage du rampant met en évidence cette modification, consécutive à la mise en place d'une fenêtre de toit sur le versant de couverture.
Il y est également découvert une fructification active d'un champignon.
La sablière au droit de ce pied droit est décomposée.
Le pied droit, qui devait reposer sur l'ancien plancher, ne repose pas sur le plancher mis en 'uvre par les époux [Z].
Une fixation complémentaire, à l'aide d'une équerre métallique, a été pratiquée pour maintenir le pied droit. »
Enfin, lors de la visite du 12 février 2004, l'expert a procédé à l'examen des structures de charpente et de maçonneries mises à nu par la société VALPI dans le cadre du traitement curatif.
Cet examen a permis à Monsieur [U] [K] de constater le mauvais état de la charpente, étant précisé notamment :
- que la sablière était, en plusieurs endroits, dans un état de décomposition tel qu'aucune réparation ne pouvait être envisagée,
- que les fermes, supports des ventrières et des chevrons, étaient fortement altérées par les attaques d'insectes xylophages, la section de leur bois se trouvant parfois diminuée de la moitié ;
- que les pannes faîtières et sablières ainsi que les pieds de chevrons rendus visibles par la dépose du plafond de la cuisine étaient atteints par la pourriture ;
Le mauvais état du plancher d'étage a également été mis en évidence, étant relevé notamment :
- que l'une des poutres maîtresses, dont le repos était assuré sur une longueur de 20 à 30 centimètres, présentait un about dégradé au c'ur sur la moitié de ce repos,
- qu'au droit de la chaudière, trois solives, supports du plancher, n'étaient plus encastrées du fait de la dégradation des bois enfermés dans la maçonnerie,
- que dans la pièce située côté rue, des solives ne présentaient quasiment plus de section de bois au droit de la poutre maîtresse transversale,
- que dans la pièce de séjour, les pièces de bois formant l'appui des châssis, étaient altérées par la pourriture.
Il ressort de opérations d'expertise que ce processus de dégradation a débuté bien avant la mise en vente de l'immeuble par les époux [Z]-[X] puisque Monsieur [U] [K] estime que les premiers désordres liés aux attaques du mérule sont apparus avant la réfection de la toiture entreprise dans le courant de l'année 1987.
L'expert relève également que dès lors qu'aucun traitement de fond n'a été réalisé avant l'enfermement des bois dans le cadre des travaux d'aménagement du grenier, les larves des insectes xylophages enfouies dans le c'ur de la pièce de bois ont poursuivi leur activité.
Il s'en suit que les allégations des époux [Z]-[X] concernant le rôle causal de l'inoccupation des lieux par Madame [F] [S] postérieurement à la vente sont totalement dépourvues de pertinence.
C'est par ailleurs à juste titre que l'expert judiciaire a considéré que les désordres tels que ci-dessus décrits n'étaient pas décelables par l'appelante préalablement à la vente.
Il apparaît en effet que les murs du rez-de-chaussée étaient doublés par des carreaux de plâtre, que les rampants de la couverture et les encuvements à l'étage étaient habillés de plaques de plâtre cartonné, fixées sur une ossature métallique, que le plancher de l'étage était constitué de lames de sapin, la sous face de ce plancher étant revêtue d'un enduit plâtre sous lattis.
Il est en outre constant que l'examen visuel auquel a procédé la SARL CABINET FD EXPERTISE, ne lui a pas permis, en dépit de ses compétences techniques, de détecter la présence du mérule. Il s'en déduit qu'a fortiori, l'appelante, qui ne dispose d'aucune compétence en matière de bâtiment, ne pouvait déceler l'existence de ce vice affectant l'immeuble, qui présentait dès lors pour elle un caractère caché.
Compte tenu de leur ampleur, les désordres affectant l'immeuble diminuent de façon telle l'usage d'habitation auquel Madame [F] [S] la destinait que cette dernière ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle les avait connus.
En application des dispositions combinées des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quant même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Ni les époux [Z]-[X], ne Madame [F] [S] ne produisent l'acte authentique de vente en date du 4 janvier 2001.
Il est cependant acquis aux débats que cet acte comporte une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés.
Il appartient dès lors à Madame [F] [S], qui revendique le bénéfice des dispositions légales ci-dessus rappelées, de démontrer que les époux [Z]-[X] avaient connaissance, au jour de la vente, du vice affectant leur immeuble.
L'appelante ne conteste pas les énonciations du rapport d'expertise judiciaire selon lesquelles la présence du champignon n'était pas décelable pour les époux [Z]-[X], compte tenu de leur degré de compétence en matière de construction.
Elle s'appuie en revanche sur l'avis de Monsieur [U] [K] lequel considère qu'il convient de dissocier la question de la présence du champignon de celle des désordres consécutifs à ses attaques.
Lesdits désordres, qui se traduisent par la dégradation des bois, leur pourriture et leur perte de résistance étaient, selon l'expert judiciaire, décelables par les époux [Z]-[X] à la suite des travaux de mise à nu des structures.
Monsieur [U] [K] souligne que les intéressés ont posé un plancher neuf en pin qu'ils ont calé sur un solivage dégradé par la pourriture au droit des murs extérieurs ; que de même, en aménageant les combles, ils ont procédé à la fixation des ossatures métalliques supportant les placoplâtres sur des bois en partie dégradés (pieds de chevrons vermoulus, sablière pourrie).
Dans sa note en expertise n°10, l'expert judiciaire précise que ces altérations étaient visibles, même pour un non professionnel.
Dans sa note en expertise n°12, il ajoute que tout profane en matière de bâtiment est à même d'apprécier l'état d'un bois dès lors que celui-ci est spongieux, attaqué par des insectes et présentant des diminutions de sections témoignant d'altérations graves.
La circonstance que les époux [Z]-[X] aient entrepris d'importants travaux d'aménagement, peu de temps après leur entrée dans les lieux et plus de trois ans avant de revendre l'immeuble, accrédite la thèse selon laquelle les intéressés n'avaient pas connaissance de la cause des désordres tels que décrits par l'expert et n'avaient en outre conscience, ni de leur gravité ni de leur caractère évolutif.
Il n'en demeure pas moins qu'ils se devaient, dans le cadre de leur obligation d'exécution de bonne foi de la convention les liant à Madame [F] [S], apporter à cette dernière une information complète sur l'état de l'immeuble et notamment sur celui des structures de l'habitation.
Il s'en suit que la clause d'exonération des vices cachés prévue au contrat, ne peut recevoir application en l'espèce.
*****
Madame [F] [S] verse aux débats la facture des travaux de traitement fongicide qu'elle a fait réaliser par la SARL VALMY pour un montant de 15.069,88 euros ainsi que l'acte authentique en date du 28 février 2005, dont il résulte que l'intéressée a revendu l'immeuble litigieux à Monsieur [R] [L] moyennant le prix de 77.000 euros.
Compte tenu de la gravité des vices affectant l'immeuble et de l'importance des travaux de remise en état devant être entrepris, tels que décrits par l'expert judiciaire, il n'apparaît pas que ce prix aurait été sous évalué.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît justifié de fixer la valeur vénale de l'immeuble au jour de la vente conclue entre Madame [F] [S] et les époux [Z]-[X] à 61.930,12 euros, correspondant à la somme de 77.000 euros, minorée du coût des travaux de traitement fongicide exécutés par la SARL VALMI.
La demande de réduction de prix formée par Madame [F] [S] doit par conséquent être admise à hauteur de 47.833,11 euros (soit 109.763,23 euros ' 61.930,12 euros).
En application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Il est constant que Madame [F] [S] avait fait l'acquisition de l'immeuble litigieux, pour ses besoins personnels de logement et non pour le donner en location.
Il ressort du rapport d'expertise qu'à partir du 13 novembre 2002, date de réalisation par la SARL VALMI de sondages en divers endroits de la maison, celle-ci n'était plus habitable.
L'appelante justifie avoir conclu avec son employeur, EDF, un contrat de sous-location d'une maison moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 260,12 euros.
Au regard de ces éléments, il apparaît justifié de fixer l'indemnisation du préjudice subi par l'intéressée du fait de la privation de jouissance de l'immeuble litigieux à la somme de 280 euros par mois pendant une durée de 28 mois s'étendant du premier novembre 2002 au 28 février 2005, soit la somme totale de 7.840 euros.
En revanche, dès lors qu'il a été tenu compte du coût des travaux de traitement fongicide tel qu'évalué par l'expert judiciaire, pour fixer la réduction du prix de l'immeuble, Madame [F] [S] est mal fondée à prétendre recevoir une indemnisation complémentaire à ce titre.
Elle sera par conséquent déboutée de ce chef de prétention.
3) sur la demande reconventionnelle présentée par les époux [Z]-[X] à l'encontre de Madame [F] [S]
Le présent arrêt faisant droit pour partie aux prétentions de Madame [F] [S], il n'est nullement démontré que l'action engagée par celle-ci à l'encontre des époux [Z]-[X] revêtirait un caractère abusif.
La demande de dommages et intérêts formée par ces derniers ne peut par conséquent prospérer.
4) sur l'appel en garantie formé par les époux [Z]-[X] à l'encontre de Madame [O] [A]
Ainsi que le souligne à juste titre Madame [O] [A], le vendeur intermédiaire est privé du bénéfice de l'action récursoire qui lui est ouverte à l'encontre de son propre vendeur si, ayant découvert le vice après son acquisition, il revend le bien sans en avertir le sous-acquéreur.
Tel étant le cas en l'espèce, l'appel en garantie formé par les époux [Z]-[X] à l'encontre de Madame [O] [A] ne peut en conséquence prospérer.
5) sur l'appel en garantie formé par les époux [Z]-[X] à l'encontre de la SARL CABINET FD EXPERTISE
Le rapport établi le 22 décembre 2000 par Monsieur [N] [G] pour le compte de la SARL CABINET FD EXPERTISE, s'achève de la façon suivante : « En conséquence, l'expert déclare qu'à son avis, la maison sise [Adresse 9] et appartenant aux époux [Z] n'est pas affectée par le mérule à la date de son expertise. »
Ainsi que le souligne à juste titre Monsieur [U] [K], Monsieur [G] a manqué de prudence dans la formulation de son avis.
Il aurait dû en effet attirer l'attention des lecteurs de son rapport sur le peu de fiabilité d'un simple examen visuel de l'immeuble et préciser qu'en l'absence de réalisation de sondages à travers les doublages, il n'était pas en mesure d'affirmer que la maison n'était pas affectée par le mérule.
Il est donc établi qu'il s'est montré défaillant dans l'exécution de ses obligations contractuelles.
Les conclusions du rapport telles que ci-dessus rappelées ont sans nul doute directement influé sur la décision de Madame [F] [S] de répondre favorablement à la convocation qui lui avait été adressée par le notaire en vue de la réitération de la vente par acte authentique.
En revanche, les époux [Z]-[X] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un lien de causalité entre la faute commise par le cabinet d'expertise et les condamnations prononcées à leur encontre.
Il convient dès lors de les débouter de leur demande tendant à obtenir la garantie de la SARL CABINET FD EXPERTISE.
5) sur l'appel en garantie formé par les époux [Z]-[X] à l'encontre de la SARL AGENCE VERHILLE et de son assureur, La SA AIG EUROPE
Ainsi que le souligne à juste titre la SARL AGENCE VERHILLE, les époux [Z]-[X] ne donnent aucun fondement juridique à la demande qu'ils forment à l'encontre de cette partie.
Lors de la transaction intervenue en 1995, il apparaît que l'agence était exclusivement mandatée par Madame [O] [A] aux fins de recherche d'un acquéreur.
Quant au contrat de vente conclu en octobre 2000, il a été négocié par l'intermédiaire de la SARL INVESTIMO.
Il n'existe donc aucun lien contractuel entre la SARL AGENCE VERHILLE et les époux [Z]-[X].
Ces derniers viennent reprocher à l'agence immobilière de ne pas avoir procédé, courant 1995 à une vérification de la présence du mérule dans l'immeuble.
S'il résulte des opérations d'expertise qu'à cette époque, l'absence de réparation d'une partie de la charpente ainsi que le « bricolage » réalisé par la société CPS au droit d'un fenêtre de toit étaient apparents, il ne peut toutefois être reproché à la SARL AGENCE VERHILLE, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, de ne pas avoir entrepris des investigations qui ne relevaient pas de son domaine de compétence.
Il ne peut par conséquent être fait droit à la demande de garantie formée par les époux [Z]-[X] à l'encontre de l'agence immobilière et de l'assureur de cette dernière, La SA AIG EUROPE.
6) sur la demande de condamnation in solidum de Madame [O] [A], de la SARL AGENCE VERHILLE, de la SA AIG EUROPE et de la SARL CABINET FD EXPERTISE à des dommages et intérêts formée par les époux [Z]-[X]
Conformément aux dispositions de l'article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.
En l'espèce, force est de constater que les époux [Z]-[X] ne fournissent aucune explication de fait ou de droit à l'appui de leur demande tendant à obtenir condamnation in solidum de Madame [O] [A], de la SARL AGENCE VERHILLE, de la SA AIG EUROPE et de la SARL CABINET FD EXPERTISE à leur payer des dommages et intérêts.
Il ne peut dès lors être fait droit à leurs prétentions de ce chef.
7) sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens
Les époux [Z]-[X], qui succombent en la majeure partie de leurs prétentions, seront condamnés aux dépens, de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Ils seront en outre déboutés de leurs demandes d'indemnisation de leurs frais irrépétibles.
Ils seront par ailleurs condamnés à payer à Madame [F] [S] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l'équité commande de laisser aux autres parties la charge des frais, non compris dans les dépens, qu'elles ont exposés, tant en première instance qu'en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré ;
Et, statuant à nouveau,
Rejette la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [X] épouse [Z] ,
Condamne Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [X] épouse [Z] à restituer à Madame [F] [S] la somme de 47.833,11 euros ;
Condamne les époux [Z]-[X] à payer à Madame [F] [S] la somme de 7.840 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
Déboute Madame [F] [S] du surplus de ses demandes ;
Déboute les époux [Z]-[X] de la demande de dommages et intérêts qu'ils forment à l'encontre de Madame [F] [S] ;
Déboute les époux [Z]-[X] de leur demande de garantie formée à l'encontre de Madame [O] [A], de la SARL AGENCE VERHILLE, de la SA AIG EUROPE et de la SARL CABINET FD EXPERTISE ;
Déboute les époux [Z]-[X] de leur demande de condamnation in solidum de Madame [O] [A], de la SARL AGENCE VERHILLE, de la SA AIG EUROPE et de la SARL CABINET FD EXPERTISE à des dommages et intérêts ;
Condamne les époux [Z]-[X] à payer à Madame [F] [S] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les autres parties à l'instance de leurs demandes présentées sur le même fondement ;
Condamne Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [X] épouse [Z] aux dépens, de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;
Autorise les avoués à la cause à recouvrer directement les dépens d'appel en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
Nicole HERMANTM. MARCHAND
