COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 29/06/2009
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N° de MINUTE : /09
N° RG : 08/06299
Ordonnance de référé (N° 2005/7722)
rendue le 09 Novembre 2007
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : BR/CB
APPELANTS
Monsieur [S] [B]
né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 7]
Madame [N] [X]
née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 7]
demeurant ensemble [Adresse 1]
[Localité 5]
représentés par la SCP THERY-LAURENT, avoués associés à la Cour
ayant pour conseil Maître Marie-Françoise HUET, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉ
Monsieur [A] [Z]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour
assisté de Maître Bérengère LECAILLE, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 18 Mai 2009, tenue par Madame ROUSSEL magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Madame ROUSSEL, Président de chambre
Madame METTEAU, Conseiller
Madame MARCHAND, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2009 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame ROUSSEL, Président et Madame HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 avril 2009
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Par jugement rendu le 9 novembre 2007, le tribunal de grande instance de Lille a :
- débouté Monsieur [B] et Madame [X] de toutes leurs demandes,
- débouté Monsieur [Z] de sa demande au titre de la clause pénale et de sa demande en dommages et intérêts,
- condamné Monsieur [B] à payer à Monsieur [Z] la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcé l'exécution provisoire,
- condamné Monsieur [B] et Madame [X] aux dépens.
Ces derniers ont relevé appel de cette décision.
Il est fait référence pour l'exposé des moyens et prétentions des parties devant la cour à leurs dernières conclusions déposées le :
- 18 septembre 2008 pour Monsieur [S] [B] et Madame [N] [X],
- 30 janvier 2009 pour Monsieur [A] [Z].
Rappel des données du litige
Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2000, Monsieur [Z] a loué à Monsieur [B] un immeuble sis [Adresse 1]), pour une durée de 5 ans à compter du 1er août 2000, pour un loyer de 1 000F par mois.
Il était précisé que la maison nécessitait des travaux importants que le locataire s'engageait à effectuer et que le bailleur réclamait donc un faible loyer.
Le même jour, les parties ont signé un document intitulé 'Compromis - Promesse de vente' aux termes duquel Monsieur [Z] promettait de vendre à Monsieur [B] qui s'engageait à acquérir, sous réserve de l'obtention d'un prêt de 240 000F au plus tard le 1er août 2005, l'immeuble susvisé, au prix de 240 000F.
Il était stipulé à cet acte que 'au cas où la condition suspensive ne se réalise pas dans le délai de un mois (minimum de un mois) la présente promesse sera caduque, le vendeur reprendrait la libre disposition de l'immeuble et l'indemnité d'immobilisation serait intégralement restituée à l'acquéreur'.
Au cas où l'une des parties refuserait de réitérer la vente, après réalisation de la condition suspensive, elle pouvait y être contrainte et supporter 6 000F à titre de clause pénale.
Par avenant en date du 16 novembre 2004, les parties ont décidé d'anticiper la vente, avant le 1er août 2005, et de remplacer la date de la condition suspensive du 1er août 2005 par la date de signature de l'avenant.
La régularisation de la vente devait ainsi intervenir dans les trois mois après le 16 novembre 2004.
Il était précisé que l'acquéreur souhaitait que Madame [X] fasse partie des acquéreurs et celle ci a signé l'avenant.
Le notaire a convoqué les parties pour signature de l'acte authentique de vente le 17 mars 2005.
Monsieur [Z] a précisé par courrier du 16 mars 2005 que la date limite fixée au 16 février 2005 était dépassée et que 'l'accord de vente' était devenu 'sans objet'.
Par acte du 21 septembre 2005, Monsieur [B] et Madame [X] ont fait assigner Monsieur [Z] afin de voir constater la vente de l'immeuble et d'obtenir 5 000€ à titre de dommages et intérêts.
Monsieur [B] indiquait avoir entrepris de très importants travaux dans la maison pour la rendre habitable.
La décision déférée a été rendue dans ces conditions retenant que la promesse de vente était devenue caduque le 16 décembre 2004, faute de justification par les acquéreurs de l'obtention d'un prêt.
A l'appui de leur appel visant à les voir déclarer propriétaires en indivision, chacun pour moitié, de l'immeuble en cause et à obtenir le paiement de la clause pénale, Monsieur [B] et Madame [X] font essentiellement valoir que :
- ils ont rempli la condition suspensive d'obtention d'un prêt dès lors que le Crédit Mutuel a autorisé le prêt le 14 décembre 2004 et a confirmé cet accord par courrier du même jour adressé au notaire,
- ils avaient nécessairement formé une demande de prêt avant le 14 décembre 2004,
- Monsieur [Z] est de mauvaise foi et tente de récupérer un immeuble totalement rénové par eux alors qu'il leur avait été loué à l'état de quasi-ruine,
- le fait que le Crédit Mutuel les ait informés par courrier du 24 décembre 2004 de l'accord de prêt n'a pas d'incidence sur la date d'autorisation de prêt qui est le 14 décembre 2004,
- les formalités imposées par les articles L 312-1 et suivants du code de la consommation ne peuvent remettre en cause l'accord obtenu le 14 décembre 2004.
Ils sollicitent également le remboursement des sommes versées à titre de loyer à Monsieur [Z] depuis avril 2005, soit 457,35€ et l'indemnisation du préjudice causé par le retard dans la réalisation de la vente et la résistance abusive du vendeur.
A titre très subsidiaire, ils concluent à l'organisation d'une mesure d'instruction afin de déterminer la plus-value par eux apportée à l'immeuble du fait des travaux.
Monsieur [Z] conclut à la confirmation du jugement déférée en relevant que :
- les consorts [B]-[X] ont fait échec à la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour le 16 novembre 2004,
- il est faux de prétendre que le prêt devait intervenir pour le 16 décembre 2004,
- lorsqu'ils ont décidé d'avancer la date de réalisation de la vente Monsieur [B] et Madame [X] devaient, en principe, disposer de leur offre de prêt,
- en tout état de cause, le prêt n'a fait l'objet d'un accord que le 24 décembre 2004 et l'offre n'a été acceptée que le 22 janvier 2005,
- il n'est aucunement justifié d'un courrier de la banque daté du 14 décembre 2004,
- la date du 14 décembre 2004 est celle de la demande de prêt, comme l'indique le notaire dans un courrier du 23 juin 2005,
- la promesse de vente est devenue caduque en application des stipulations contractuelles,
- par mail du 30 novembre 2004 il a écrit aux acquéreurs de ne pas oublier de lui faire parvenir l'accord de la banque avant le 16 décembre 2004,
- la date du 16 décembre 2004 était la date ultime pour justifier de l'octroi d'un prêt,
- l'attestation du Crédit Mutuel du 26 mars 2008 est indifférente aux débats, l'offre ayant été émise le 24 décembre 2004 et acceptée le 22 janvier 2005,
- les stipulations contractuelles prévoient l'obtention d'un prêt, outre une attestation dans le délai indiqué,
- l'avenant stipule que l'acquéreur versera son loyer jusqu'au mois de la signature de l'acte authentique, inclus,
- les consorts [B] [X] ne justifient d'aucun préjudice, ayant la jouissance de l'immeuble,
- il n'y a pas lieu à expertise, aucun enrichissement sans cause ne pouvant être retenu,
- il forme une demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale (9.146,94€),
- la procédure est abusive et lui cause un préjudice spécifique (1 000€).
SUR CE
Il ressort des termes de la promesse synallagmatique de vente du 4 juillet 2000 et de l'avenant du 16 novembre 2004 que la date de réalisation de la condition suspensive, prévue au 1 août 2005 dans l'acte initial, est remplacée dans l'avenant, par celle du 16 novembre 2004 et que 'le compromis du 4 juillet 2000" doit être 'relu avec cette nouvelle contrainte'.
L'acte du 16 novembre 2004 prévoit ainsi les modalités suivantes :
' 1) délai d'obtention du prêt fixé un mois après le date X,
2) attestation de prêt accordé à faire parvenir au vendeur dans le mois suivant la date X,
3) régularisation de la vente dans le délai de trois mois après X.
La date du 1er août 2005 du compromis initial est remplacée par la date X, c'est à dire le 16 novembre 2004.'
Il ressort de ces stipulations que le délai d'obtention du prêt était fixé au 16 décembre 2004, soit un mois, après le 16 novembre 2004. Monsieur [Z] en a d'ailleurs convenu dans son message du 30 avril 2004.
Par ailleurs, les termes de l'acte du 4 juillet 2000, non modifiés sur ce point par l'avenant du 16 novembre 2004, ne prévoient la caducité de la promesse de vente qu'au cas où la condition suspensive d'obtention de prêt ne se réaliserait pas dans le délai d'un mois à compter du 1er août 2005.
L'avenant du 16 novembre 2004 a donc vocation à devenir caduc de plein droit si la condition suspensive relative au prêt n'est pas réalisée pour le 16 décembre 2004, soit un mois après la date 'X' du 16 novembre 2004.
Cette condition vise 'l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 240 000F'.
Il ressort d'un document émanant du Crédit Mutuel intitulé 'offre et contrat de prêt immobilier' que la date d'autorisation du prêt est le 14 décembre 2004.
Ainsi, le prêt a bien été obtenu à cette date, peu important que cet accord ait été notifié aux acquéreurs quelques jours plus tard, le 24 décembre 2004 et qu'eux mêmes n'aient pu accepter l'offre qu'après l'expiration du délai prévu à l'article L 312-1 du code de la consommation.
En effet, dès le 14 décembre 2004, l'accord de la banque était donné et les consorts [B]-[X] qui en bénéficiaient, étaient les seuls à pouvoir y renoncer.
Le courrier des notaires du 23 juin 2005 faisant état d'une demande de prêt immobilier déposée par Madame [X] et Monsieur [B] au Crédit Mutuel de Baisieux le 14 décembre 2004 s'avère sans incidence sur le litige dès lors que la Caisse de Crédit Mutuel de Villeneuve d'Ascq-Annappes indique précisément dans l'offre de prêt susvisée que la date d'autorisation du prêt est celle du 14 décembre 2004. Il ne s'agit donc pas de la date de la demande.
De plus, par courrier du 26 mars 2008, le Crédit Mutuel a attesté que l'autorisation du prêt était intervenue le 14 décembre 2004 et qu'à cette date la banque avait accepté de financer l'acquisition de l'immeuble en cause.
Quant à la remise d'une attestation de prêt au vendeur, cette formalité prévue dans l'acte du 16 novembre 2004 n'est concernée par aucune sanction contractuelle, aucune caducité.
Au vu de ces considérations, il apparaît que la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt conforme aux stipulations du contrat était remplie dès le 14 décembre 2004 et donc antérieurement à la date limite prévue le 16 décembre 2005 sous peine de caducité.
La caducité de la vente ne peut donc pas être constatée.
Dans ces conditions et alors que l'acte du 4 juillet 2000 vaut vente, que Monsieur [B] et Madame [X] ont obtenu leur prêt avant le 16 décembre 2004, qu'ils sont restés à la dispositions du notaire pour signer l'acte authentique et que la réitération de la vente n'est pas intervenue du seul fait du refus de Monsieur [Z], il convient de constater le caractère parfait de la vente au profit de Monsieur [B] et de Madame [X], chacun pour moitié indivise.
Monsieur [B] et Madame [X] doivent être déboutés de leur demande en remboursement de loyers dès lors que la vente devait être réitérée devant notaire et que les loyers étaient dus jusqu'à la signature de l'acte authentique aux termes de l'avenant.
L'acte du 4 juillet 2000 prévoit, en cas de refus de réitération après réalisation de la condition suspensive, outre la vente forcée, une indemnisation de 60 000F à titre de clause pénale.
Monsieur [B] et Madame [X] sont donc bien fondés à solliciter le paiement de cette clause pénale (9 147€) dont le caractère n'apparaît pas manifestement excessif alors que les acquéreurs attendent depuis plus de quatre ans la réalisation effective de la vente et qu'ils ont ainsi subi un important préjudice du fait du refus de Monsieur [Z] de signer l'acte authentique.
La procédure ne s'avérant pas manifestement abusive, il n'y a pas lieu à dommages et intérêts de ce chef.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] et de Madame [X] la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [Z] doit être débouté de son appel incident et condamné aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré.
Constate la vente de l'immeuble sis [Adresse 1], au jour du présent arrêt, par Monsieur [Z] à Monsieur [S] [B] et Madame [N] [X], en indivision et chacun pour moitié, au prix de 36 587,78€.
Dit que Monsieur [B] et Madame [X] devront payer ledit prix dans les trois mois de la signification du présent arrêt.
Ordonne, en conséquence, l'exécution des formalités de publicité foncière et de paiements des droits d'enregistrement et dit que le présent arrêt devra être publié au bureau des hypothèques de [Localité 7].
Condamne Monsieur [Z] à payer à Monsieur [B] et Madame [X] la somme de 9 147€ au titre de la clause pénale et celle de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne Monsieur [Z] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP THERY-LAURENT conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
N. HERMANTB. ROUSSEL
