COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 08/06/2009
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N° de MINUTE : /09
N° RG : 08/06301
Jugement (N° 07/02614)
rendu le 29 Juin 2007
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : PM/CB
APPELANTE
Madame [I] [F]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 7] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par la SCP COCHEME-KRAUT-LABADIE, avoués associés à la Cour
assistée de Maître Farid MAACHI, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉE
Madame [O] [W]
née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Maître QUIGNON, avoués associés à la Cour
ayant pour conseil Maître Roseline CHAUDON, avocat au barreau de DOUAI
DÉBATS à l'audience publique du 02 Avril 2009, tenue par Madame METTEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Madame ROUSSEL, Président de chambre
Madame METTEAU, Conseiller
Madame MARCHAND, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2009 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame ROUSSEL, Président et Madame HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 Mars 2009
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Par jugement rendu le 29 juin 2007, le Tribunal de Grande Instance de LILLE a, dans l'affaire opposant Madame [I] [F] à Madame [O] [W], débouté Madame [I] [F] de toutes ses demandes et laissé les dépens à sa charge.
Madame [I] [F] a interjeté appel de cette décision le 19 juillet 2007.
Il sera fait référence pour l'exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières écritures déposées le :
30 janvier 2009 pour Madame [I] [F]
16 mars 2009 pour Madame [O] [W]
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2009.
RAPPEL DES DONNEES UTILES DU LITIGE :
Madame [O] [W] était propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 4].
Le 12 juin 2006, Monsieur [H] [L] a donné à l'agence immobilière TIMMERMAN un mandat non exclusif de vente pour cet immeuble, pour un prix de 220.000 euros, une commission de 20.000 euros étant prévue au bénéfice de l'agence à la charge des vendeurs. Dans cet acte, Monsieur [L] se portait fort pour Madame [O] [W], non signataire.
Cette dernière lui a donné tous pouvoirs, selon acte sous seing privé légalisé le 26 juin 2006, pour « signer le compromis de vente et tout autre document relatif à la vente » de sa maison au prix de 200.000 euros net vendeur.
Après une visite des lieux, Madame [I] [F] a formulé une offre d'acquisition pour l'immeuble à hauteur de 215.000 euros, soit un montant net vendeur de 195.000 euros.
La promesse synallagmatique de vente paraphée par Madame [F] le 10 juillet 2006, n'a jamais été signée par Madame [W].
Par acte d'huissier du 28 février 2007, Madame [I] [F] a fait assigner Madame [O] [W] devant le Tribunal de Grande Instance de LILLE aux fins de la voir condamnée à lui payer, en application des articles 1134 et 1147 du Code Civil, la somme de 22.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle faisait valoir que l'agence immobilière TIMMERMAN avait reçu l'accord verbal de Monsieur [L], mandataire de Madame [W], pour la vente de l'immeuble au prix qu'elle avait proposé, mais que finalement Madame [W] n'avait pas signé la promesse qui lui avait été envoyée prétextant que Madame [F] ne saurait pas gérer l'affaire, rétractant ainsi son accord, sans motif légitime.
Madame [O] [W] n'a pas constitué avocat en première instance.
La décision déférée a été rendue dans ces conditions, retenant que Madame [O] [W] ne pouvait être engagée par l'accord donné par Monsieur [L] dans la mesure où ce dernier n'avait pas mandat pour conclure la vente à un prix inférieur à 200.000 euros net vendeur.
Madame [I] [F] demande de :
dire son appel recevable et bien fondé,
réformer le jugement,
condamner Madame [O] [W] à lui payer une somme de 22.000 euros à titre de dommages et intérêts,
la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
la condamner aux dépens.
Elle relève que si Monsieur [L] a excédé les termes du mandat qui lui avait été confié, il n'en demeure pas moins qu'elle ne pouvait pas avoir conscience de cette situation, et qu'elle a légitimement pu croire qu'il pouvait consentir à la vente à ces conditions. Elle estime donc que Madame [W] était engagée, sur le fondement de la théorie du mandat apparent.
En tout état de cause, elle constate que le premier motif donné par Madame [W] pour refuser de signer la promesse de vente était qu'elle ne serait pas capable de gérer l'immeuble et en aucun cas, l'insuffisance du prix proposé, élément qui n'a été invoqué qu'après l'introduction de l'instance.
De surcroît, elle fait valoir que Madame [W] a signé une promesse synallagmatique de vente, le 12 juillet 2006, avec Monsieur et Madame [Y] (l'acte notarié de vente étant intervenu le 31 août 2006) pour un prix de 200.000 euros, frais de négociation inclus, soit 195.000 euros nets vendeur.
Elle affirme que nonobstant son engagement pris deux jours auparavant, il est établi que Madame [W] a préféré vendre son immeuble aux consorts [Y], aux mêmes conditions financières, et que son éviction a donc été purement arbitraire.
Elle demande réparation du préjudice subi de ce fait, soulignant avoir été très affectée par l'échec de l'opération.
Madame [O] [W] sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de Madame [I] [F] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.
Elle indique que la promesse de vente qui lui a été adressée n'a jamais été signée de sa main, de sorte qu'elle est sans aucune valeur juridique. Elle confirme qu'elle souhaitait vendre l'immeuble pour 200.000 euros et non 195.000 euros, que la convention signée auprès de l'agence immobilière était claire sur ce point et qu'il ne saurait être fait application de la théorie du mandat apparent. Elle affirme n'avoir jamais été d'accord sur la vente, et même le 10 juillet 2006.
Elle constate par ailleurs, que la promesse de vente qu'elle a finalement signée devant notaire le 12 juillet 2006, était différente du projet qui lui avait été adressé, paraphé par Madame [F], dans lequel ne figurait mention d'aucune clause pénale ou montant de garantie. Elle ajoute qu'elle a vendu le bien pour 201.000 euros nets vendeur. Elle souligne, par ailleurs, l'absence de tout préjudice subi par Madame [F].
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 1998 du Code Civil dispose que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.
Cependant, si en principe, le mandant n'est pas obligé envers les tiers pour ce que le mandataire a fait au-delà du pouvoir qui lui a été donné, il est en autrement lorsqu'il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de ce mandat.
Il ressort des pièces produites que :
Monsieur [L] a signé, le 12 juin 2006, un mandat de vente sans exclusivité au profit de l'agence TIMMERMAN pour la vente d'un immeuble appartement à Madame [W] à [Localité 6], pour un prix de 220.000 euros, comprenant une rémunération au profit de l'agent immobilier de 20.000 euros, soit un prix net vendeur.
Mandat lui avait été donné pour ce faire, le mandat ayant été légalisé par authentification de la signature le 26 juin 2006.
Le 10 juillet 2006, l'agence immobilière TIMMERMAN a adressé à Madame [W] un compromis de vente signé par Madame [I] [F], portant sur l'immeuble, moyennant un prix de 215.000 euros dont 20.000 euros de commission. L'agence précisait que cet acte était adressé « comme convenu avec Monsieur [L] » et que « comme l'a demandé Monsieur [L] » Madame [F] fournirait l'attestation de financement dès la semaine suivante.
Selon courrier du 24 juillet 2006, l'agence immobilière TIMMERMAN informait que la vente ne se ferait pas, un engagement ayant été pris par la venderesse avec un autre acquéreur, car Monsieur [L] « estimait que vous ne sauriez pas gérer cette acquisition et ses suites ».
Il apparaît ainsi que la promesse de vente qui a été adressée à Madame [W] par l'agence immobilière comportant l'offre d'achat de Madame [I] [F] pour le prix de 195.000 euros net vendeur, n'a pas été signée, par Madame [W] et il n'est aucunement justifié que cette dernière ait pu à un moment donner son accord sur cette offre. Cependant, son mandataire, Monsieur [L] avait formulé un accord verbal concernant cette offre.
Si le mandat donné à l'agence immobilière était précis et ne pouvait laisser cette dernière dans l'ignorance des limites des pouvoirs conférés à Monsieur [L] et du fait que la ratification de Madame [W] serait nécessaire pour la validité du compromis, Madame [F], tiers au mandat de vente comme au mandat donné par Madame [W] à Monsieur [L], a pu légitiment croire que Monsieur [L], habilité à signer tous les actes s'agissant de la vente de l'immeuble, pouvait donner un accord pour un prix légèrement inférieur à celui figurant dans l'annonce publiée par l'agence immobilière et que l'accord verbal de ce dernier engagerait la venderesse.
Compte tenu de ce mandat apparent, Madame [O] [W] était engagée à l'égard de Madame [F] pour la vente de son immeuble.
Il sera, par ailleurs, relevé que son argument tenant à dire qu'elle n'avait pas accepté l'offre de Madame [F] compte tenu de son montant n'est pas fondé dans la mesure où, le 12 juillet 2006, soit deux jours après l'envoi de l'offre signée par cette dernière, Madame [W] a signé une promesse synallagmatique avec Monsieur et Madame [Y] pour le même prix (201.000 euros dont 6.000 euros de frais et honoraires soit un prix net vendeur de 195.000 euros). Le fait qu'aucune clause pénale n'ait été incluse dans l'acte paraphé par Madame [F] alors qu'une telle clause figure dans l'acte signé avec Monsieur et Madame [Y] ne saurait être tenu pour un élément déterminant de la vente d'un immeuble. De plus, Madame [F] avait remis un chèque d'acompte de 10.000 euros, comme les autres acquéreurs, chèque qui n'a pas été encaissé, faute de signature par la venderesse de la promesse.
Faute pour Madame [W] d'avoir exécuté les engagements contractés du fait de son mandataire, elle doit, en application des dispositions de l'article 1147 du Code Civil, réparer le préjudice subi par Madame [F].
Cependant, cette dernière ne rapporte pas la preuve que le financement du bien lui aurait été accordé par sa banque. Elle ne rapporte pas la preuve d'un préjudice particulier lié à l'échec de l'opération projetée à l'exception d'un préjudice moral consécutif à la déception de n'avoir pu tenter d'acquérir l'immeuble qu'elle avait visité. Ce préjudice sera évalué à 500 euros et Madame [O] [W] condamnée au paiement de cette somme.
Le jugement déféré sera donc réformé en ce sens.
Il paraît inéquitable de laisser à Madame [F] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Madame [O] [W] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Succombant, Madame [O] [W] sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement ;
CONDAMNE Madame [O] [W] à payer à Madame [I] [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [O] [W] à payer à Madame [I] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [O] [W] aux dépens dont distraction au profit de la SCP COCHEME KRAUT LABADIE.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
N. HERMANTB. ROUSSEL
