ARRET DU
07 Janvier 2008
N 4 / 08
RG 07 / 02135
RB / AG
JUGEMENT DU
Tribunal de Grande Instance de LILLE
EN DATE DU
24 Avril 2007
NOTIFICATION
à parties
le
Copies avocats
le
COUR D'APPEL DE DOUAI
Chambre Spéciale des Expropriations
APPELANTE :
S. C. I YASMINE
Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de VALENCIENNES sous le No 477 759 898 dont le siège social est à VALENCIENNES 59300 29 Bis rue de la Longue Chasse, représentée par son gérant, Monsieur X... Zakaria
Représentant : Me LUBRET-LEPLUS substituant Me Manuel DE ABREU (avocat au barreau de VALENCIENNES)
INTIMEE :
COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION VALENCIENNES METROPOLE agissant en la personne de son Président en exercice
domicilié en cette qualité
2 place de l'Hôpital Général BP 227
59305 VALENCIENNES CEDEX
Représentant : Me SAVOYE José (avocat au barreau de LILLE)
EN PRESENCE DE : Mr Y...
faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE
R. BOUGON, Conseiller, Président suppléant, en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007, en remplacement de Mme DAGNEAUX, Président titulaire, empêché, en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007.
P. NOUBEL, conseiller, appelé à compléter la chambre en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007 en remplacement des juges de l'expropriation titulaires et suppléants.
Mme DELCOUR épouse BRASSEUR, juge de l'expropriation titulaire du département du Pas de Calais.
GREFFIER lors des débats : A. GATNER
DEBATS : à l'audience publique du 17 Décembre 2007
ARRET : Contradictoire
prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2008, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du nouveau code de procédure civile, signé par Richard BOUGON, Président, et par A. GATNER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La Communauté d'agglomération Valenciennes Métropole a le projet de réhabiliter une friche industrielle sur le territoire de la commune d'Anzin et a décidé de créer à cet effet la ZAC des " Jardins de Valmont ", projet entraînant emprise partielle (311 m ²) de la parcelle sise à Anzin, 94 avenue Anatole France, cadastrée section AO no144p pour une contenance de 602 m ², propriété de la société civile immobilière Yasmine.
Les enquêtes d'utilité publique et parcellaire ont été menées conjointement du 16 juin 2005 au 8 août 2005 avec arrêté déclarant le projet d'utilité publique du 12 octobre 2005.
L'arrêté de cessibilité est intervenu le 3 février 2006 et l'ordonnance d'expropriation le 13 mars 2006.
Suivant jugement du 24 avril 2007 le juge de l'expropriation du département du Nord, saisi le 7 novembre 2006 par la Communauté d'agglomération Valenciennes Métropole aux fins de fixation des indemnités principale et de remploi consécutives à l'expropriation de la société civile immobilière Yasmine de partie de la parcelle située à Anzin et après visite des lieux au 12 février 2007, fixe à la somme de 4. 665 euros l'indemnité principale, à celle de 1. 166, 25 euros l'indemnité de remploi et laisse les dépens à la charge de la collectivité expropriante.
La SCI Yasmine interjette appel de cette décision par lettre recommandée du 10 août 2007 reçue au secrétariat-greffe de la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai le 13 août 2007.
La SCI Yasmine adresse son mémoire au greffe de la chambre de l'expropriation de la Cour d'Appel de Douai par lettre reçue au secrétariat-greffe de la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai le 10 octobre 2007, mémoire notifié par le greffe à la Communauté d'agglomération Valenciennes Métropole et au commissaire du Gouvernement par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 12 octobre 2007.
Le commissaire du Gouvernement adresse son mémoire au greffe de la chambre de l'expropriation de la Cour d'Appel de Douai par lettre recommandée du 24 octobre 2007 reçue au secrétariat-greffe de la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai le 25 octobre 2007, mémoire notifié par le greffe aux conseils de la SCI Yasmine et de la Communauté d'agglomération Valenciennes Métropole par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 26 octobre 2007.
La Communauté d'agglomération Valenciennes Métropole adresse son mémoire au greffe de la chambre de l'expropriation de la Cour d'Appel de Douai par lettre reçue au secrétariat-greffe de la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai le 8 novembre 2007, mémoire notifié par le greffe au conseil de la SCI Yasmine et au commissaire du gouvernement par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 12 novembre 2007.
Après convocations régulières de toutes les parties l'audience se déroule le 17 décembre 2007 avec indication de l'issue du délibéré au lundi 7 janvier 2008.
MOTIFS DE LA DECISION
Dans le cadre du présent recours il est établi et d'ailleurs non contesté que les indemnités allouées par la juridiction de l'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, que la consistance du bien s'apprécie à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, le 13 mars 2006 et que l'estimation du bien s'effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l'usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence du 12 avril 2005, date qui correspond, s'agissant d'un bien soumis au droit de préemption urbain, à celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Le premier juge, sur la base de la visite des lieux, ainsi le bien objet de l'expropriation qui se compose d'un terrain libre d'occupation en nature de jardin de forme rectangulaire, situé au centre de la commune, à proximité des commerces et de la ligne de tramway, clôturé par un mur et à l'état de friche, ledit terrain étant implanté à l'arrière d'une propriété bâtie en front à rue avec début de l'emprise se situant à une quarantaine de mètres de l'avenue Anatole France, l'accès au terrain depuis la voie publique nécessitant de traverser le bâti édifié en façade.
La parcelle cadastrée section AO no144p est, au regard des dispositions de l'article L. 13-15 II 1odu Code de l'expropriation, située, à la date de référence ci-dessus définie, en secteur constructible, en zone UZ au plan local d'urbanisme de la commune définie comme une " zone urbaine de densité relativement forte actuellement équipée, destinée à permettre l'extension du centre-ville aux abords des futures stations de tramway sur le site dit " des Jardins de Valmont ", de sorte à conforter le caractère urbain du centre actuel, une certaine mixité sociale y est souhaitée, aussi, l'implantation de logements, de service, de commerces, d'activités, de bureaux et d'équipements collectifs y sont autorisés ".
Les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement alimentent la cour située à l'arrière du bâti et se trouvent à quelques mètres du début de l'emprise, soit à proximité immédiate au sens des dispositions de l'article L. 13-15 II 1odu Code de l'expropriation.
Néanmoins l'accès au terrain depuis l'avenue Anatole France nécessite de traverser le bâti édifié en totalité de la façade.
L'article 3. 2 intitulé " voirie " du document d'urbanisme applicable pour la zone UZ prévoit que pour être constructible " les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y seront édifiées, les voies devant permettre l'accès du matériel de lutte contre l'incendie et des véhicules des services publics ".
Dès lors la configuration des lieux ne permet pas de considérer qu'au regard des dispositions de l'article L. 13-15 II 1odu Code de l'expropriation, la parcelle cadastrée section AO no144p dispose d'un accès à la voie publique et il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle décide que cette circonstance " exclut la qualification de " terrain à bâtir " et il y a effectivement lieu de procéder à une évaluation du bien en fonction de son usage effectif à la date de référence, soit en tant que jardin d'agrément, par comparaison avec des mutations d'immeubles similaires récemment intervenues dans le même secteur géographique.
Tout comme en première instance seule la Communauté d'agglomération Valenciennes Métropole produit des éléments de comparaison ainsi résumé par le premier juge :
Terme de comparaison no1
Vente du 9 mars 2006 d'une parcelle de terrain sise à ANZIN, avenue Anatole France, cadastrée section AO no529 pour une contenance de 118 m ², zone UZ.
2. 062 € soit 17, 47 € / m ² " libre "
Terme de comparaison no2
Traité d'adhésion (non daté) relatif à une parcelle de terrain sise à ANZIN, avenue Anatole France, cadastrée section AO no565 pour une contenance de 1. 077 m ², zone UZ.
13. 595 € soit 12, 62 € / m " libre "
Terme de comparaison no3
Vente conclue en 2006 (date exacte non précisée) d'une parcelle de terrain sise à ANZIN, avenue Anatole France, cadastrée section AO no563 pour une contenance de 2. 219 m ², zone UZ.
22. 000 € soit 9, 91 € / m ² " libre "
Terme de comparaison no4
Vente du 2 décembre 2004 d'une parcelle de terrain en nature de jardin sise à ANZIN, avenue Anatole France, cadastrée section AO no524, 525 et 526 pour une contenance totale de 846 m ².
7. 600 € soit 8, 98 € / m ² " libre "
Terme de comparaison no5
Vente du 16 août 2005 d'une parcelle de terrain en nature de jardin sise à ANZIN, 61 rue de la Liberté, cadastrée section AK no61 pour une contenance de 185 m ².
2. 000 € soit 10, 81 € / m ² " libre "
Terme de comparaison no6
Vente du 14 mars 2005 d'une parcelle de terrain en nature de jardin sise à ANZIN, rue Jean Jaurès, cadastrée section AB no367 pour une contenance de 166 m ².
1. 500 € soit 9, 04 € / m ² " libre "
La date exacte des termes de comparaison no2 et no3 n'est toujours pas connue.
Les termes de comparaison no1, no4, no5 et no6 portent sur des terrains en nature de jardin situés à proximité du bien litigieux avec une valeur moyenne d'environ 11, 50 euros le m ² " libre ".
Le prix pour le terme de comparaison no1 intègre l'indemnité de remploi et aucun élément ne permet de remettre en cause les énonciations du premier juge selon lesquelles " la valeur réelle unitaire du bien avoisine plutôt 14 euros le m ² " libre ", valeur d'ailleurs proche de celle retenue.
Aucune des améliorations invoquées par l'exproprié n'est démontrée sur la partie emprise de la parcelle, les factures, au vu de leur énoncé et contenu incompatible avec la nature de jardin, portant nécessairement " sur la partie bâtie en façade " (factures d'électricité, de sanitaire, de plomberie, d'installation de cuisine etc...).
Si la SCI Yasmine produit un tableau de financement et divers plans relatif à un projet de construction de six appartements sur l'emprise, il n'est toujours pas justifié en cause d'appel d'un commencement d'exécution des travaux sur l'emprise, voire d'une demande de permis de construire, éléments qui permettraient de se convaincre de la réalité de la concrétisation du projet.
En conséquence il n'y a pas lieu à indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de mener à bien un projet de construction de six appartements sur l'emprise et d'en percevoir les fruits s'agissant d'un préjudice éventuel et non certain.
Au vu de tous ces éléments, de l'impossibilité de tenir compte du résultat escompté par la collectivité publique expropriante, des termes de comparaison versés aux débats, de la situation favorable du terrain litigieux, de sa forme régulière et de son état d'entretien, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a fixé la valeur vénale du bien à la somme de 15 euros le m ² " libre " avec indemnité de dépossession totale de 5. 831 euros se décomposant en une indemnité principale de 4. 665 euros et une indemnité de remploi de 1. 166, 25 euros.
Il apparaît équitable de laisser à la charge de l'autorité expropriante les frais exposés et non compris dans les dépens.
En considération de l'issue du recours les dépens doivent être mis à la charge de l'appelant qui succombe totalement en son recours, les dépens de première instance restant à la charge de l'expropriant conformément à l'article L. 13-5 du Code de l'expropriation.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Laisse les dépens d'appel à la charge de la SCI Yasmine.
