CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 12 / 04 / 2007
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No RG : 06 / 04971
JUGEMENT (No 04 / 6878) rendu le 07 Juillet 2006 par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
APPELANTS
Monsieur David X... né le 23 mars 1961 à VALENCIENNES et Madame Anne Y... épouse X... née le 26 novembre 1960 à BERCK SUR MER demeurant ensemble... 59130 LAMBERSART
représentés par la SCP COCHEME-KRAUT-LABADIE, avoués associés à la Cour assistée de Maître Gilles GRARDEL de la SELARL Espace Juridiques Avocats, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉS
Madame Fattouch A... épouse B... née le 17 juin 1951 à CREST-Maroc et Monsieur Allal B... né le 1er janvier 1939 à HBERCHAT-Maroc demeurant ensemble... 59000 LILLE
représenté par la SCP CONGOS-VANDENDAELE, avoués associés à la Cour ayant pour conseil Maître Francine BEGHIN, avocat au barreau de LILLE Bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 591780020609204 du 17 / 10 / 2006
Monsieur Bernard D... et Madame Michelle E... épouse D... demeurant ensemble... 66140 CANET PLAGE
représentés par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour assistés de Maître Eric BONDUE de la SCP TOULET-DELBAR-BONDUE-JUVENE, avocats au barreau de LILLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Madame ROUSSEL, Président de chambre Madame GUIEU, Conseiller Madame COURTEILLE, Conseiller---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame HERMANT
DÉBATS à l'audience publique du 19 Février 2007, après rapport de Madame ROUSSEL. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame ROUSSEL, Président, et Madame HERMANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 février 2007
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Par jugement rendu le 07 juillet 2006, le Tribunal de Grande Instance de LILLE a :
condamné in solidum les époux D... à payer aux époux X... la somme de 52 009,94 euros, en réparation du préjudice consécutif aux désordres ; dit que cette somme sera à hauteur de 40 490,50 euros, augmentée de la TVA applicable au jour du présent jugement et indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 07 mai 2004 ; dit que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, lesquels seront capitalisés dans les conditions prévues à l'article 1154 du Code Civil ; condamné in solidum Monsieur et Madame D... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à Monsieur et Madame B... la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; condamné les époux D... aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de prise d'hypothèque ; ordonné l'exécution provisoire.
Monsieur David X... et Madame Anne Y... épouse X... ont relevé appel de cette décision.
Il est fait référence pour l'exposé des moyens et prétentions des parties devant la Cour à leurs dernières conclusions déposées le :
26 janvier 2007 par Monsieur D... et Madame E... épouse D...,31 janvier 2007 par Monsieur et Madame A... épouse B...,06 février 2007 par Monsieur X... et Madame Y... épouse X....
Rappel des données du litige
Par acte authentique dressé le 22 juillet 2002, Monsieur Madame D... ont vendu à Monsieur et Madame X... un immeuble d'habitation, sis... à LAMBERSART, au prix de 240 870 euros.
Monsieur et Madame X... ont découvert à l'occasion de travaux effectués dans l'immeuble que les bois de structure étaient dégradés au 1er et 2ème étage à l'emplacement d'une ancienne salle de bains.
Ils ont missionné le Cabinet APIA (Monsieur H...) qui a relevé la présence de champignons et insectes xylophages et une dégradation importantes des structures et planchers en bois.
Par ordonnance de référé rendue le 24 décembre 2002, Monsieur I...a été désigné en qualité d'expert.
Les opérations d'expertise ont ensuite été rendues communes à Monsieur et Madame B..., anciens propriétaires de l'immeuble et vendeurs à l'égard des époux D....
Monsieur I...a déposé son rapport le 07 mai 2004.
Par exploit en date du 21 juillet 2004, les époux X... ont fait assigner les époux D... afin d'obtenir réparation de leur préjudice, notamment au titre des réfections.
Monsieur et Madame D... ont appelé en garantie les époux B....
La décision déférée a été rendue dans ces conditions, ne faisant droit que partiellement aux demandes indemnitaires formées par les époux X....
A l'appui de leur appel, les époux X... font essentiellement valoir que :
le mérule s'est développé au sein de différentes parties de l'immeuble ; l'importance et le caractère caché des désordres découlent nettement du rapport d'expertise judiciaire ; seuls les travaux entrepris après la vente ont permis la découverte du vice ;
les consorts D... sont assimilables à des vendeurs professionnelles, Monsieur D... ayant la qualité de maître ouvrier et ayant entrepris lui-même de nombreux travaux dans l'immeuble ; la mauvaise foi des époux D... est caractérisée, ceux-ci connaissant l'existence des désordres ; en effet, des renforts avaient été mis en oeuvre par des précédents propriétaires afin de tenter de remédier à l'attaque ; ces travaux importants de solivage effectués en 1996 impliquent la nécessité de renforcer les solives dégradées ; Monsieur et Madame D... ne pouvaient ignorer le risque de propagation du mérule et avaient d'ailleurs entrepris des travaux de réparation des chéneaux, dont les fuites sont la cause majeure des désordres au niveau des chambres ; ils ont droit à être indemnisés de l'ensemble du coût des travaux de réfection nécessaires ; une reprise partielle des planches ne peut être retenue ; ils ont dû engager de nombreux frais, et ont subi un trouble de jouissance ; ils devront être relogés durant les travaux ; l'appel a été régularisé à l'égard de toutes les parties afin d'éviter tout ralentissement de la procédure.
Monsieur et Madame D... forment appel incident afin de voir Monsieur et Madame X... débouter de toutes leurs demandes.
Ils exposent :
la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente doit s'appliquer ; Monsieur D... ne peut être assimilé à un professionnel de l'immobilier, n'ayant réalisé que des embellissements et n'ayant aucune compétence technique spécifique, validée par un diplôme ; ils ignoraient lors de la vente la présence du champignon ; les travaux entrepris en 1996, au niveau des solivages, au droit de l'ancienne salle de bains du 2ème étage, avaient pour seul but de remédier aux désordres constatés sur les solives dégradées par des fuites d'eau ; la date d'apparition du mérule n'a pu être déterminée et il n'est pas établi qu'au moment de ces travaux, soit 6 ans avant la vente, le mérule existait ; les bois, non traités, mis en oeuvre par Monsieur D... en 1996, ne sont pas atteints par le mérule, ce qui renforce l'idée que l'apparition du mérule et sa fructification sont postérieures aux travaux ; l'expert précise (page 24 de son rapport) qu'il est difficile d'admettre que Monsieur D..., en tant que profane en matière d'état parasitaire, ait apprécié la présence du mérule ; ils ont occupé une partie de leur maison et loué le 2e étage sans effectuer de nouveaux travaux avant la vente ; ils ignoraient également la présence du mérule au niveau des pieds de chevrons en brisis du 2e étage, comme l'ont d'ailleurs retenu d'expert et le Tribunal ; Monsieur et Madame X... ont pu visiter l'immeuble et constater son état avant la vente ; subsidiairement, l'indemnisation doit être limitée aux solives au droit de l'ancienne salle de bains et chiffrée à 25 301,50 euros HT.
Monsieur et Madame B... relèvent qu'aucune demande n'est formée à leur encontre en cause d'appel et concluent à la confirmation du jugement.
Ils sollicitent 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 1 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
SUR CE 1. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'immeuble vendu est atteint d'une attaque locale du type mérule au niveau des planchers de bois des 1er et 2e étage, qu'une partie du solivage est fortement dégradée au droit de son appui sur mur, que ces dégradations suppriment toute qualité mécanique du plancher, que la zone contaminée se localise au droit de l'emplacement d'anciennes pièces humides (salle de bains et WC) et que des fuites d'eau sur les réseaux ont favorisé le développement du mérule.
L'expert a également constaté, suite à des sondages destructifs de divers placoplâtres et torchis, la présence du mérule derrière les habillages bois en façade du cellier au 1er étage, au droit du chevêtre bois du 1er étage de la case d'escalier et dans les chambres 4 et 5 du 2e étage.
Eu égard à la nature, la localisation des désordres ainsi relevés et à l'atteinte à la solidité de l'immeuble qu'ils entraînent, il apparaît que l'immeuble était bien atteint d'un vice caché, au sens de l'article 1641 du Code Civil, lors de la vente.
Le fait que les acquéreurs aient pu librement visiter les lieux ne leur permettait pas de détecter l'existence des dégradations consécutives au mérule qui atteignaient des structures en bois internes et donc non apparentes.
2. L'acte de vente du 02 juillet 2002 stipule une clause de non garantie par les vendeurs des vices cachés ; il appartient aux époux X..., pour faire échec à l'application de cette clause, de justifier de la mauvaise foi de leurs vendeurs en raison soit de leur connaissance des vices, soit de leur qualité de professionnel de l'immobilier impliquant connaissance des vices.
3. Pour ce faire, les époux X... invoquent la qualité de professionnel de Monsieur D... que l'acte de vente du 02 juillet 2002 présente comme " maître ouvrier ".
Il s'avère cependant que cette appellation contenue dans l'acte notarié ne suffit pas à assimiler Monsieur D... à un professionnel de l'immobilier. Celui-ci justifie être titulaire d'un CAP de coiffeur pour hommes, avoir notamment exercé une activité commerciale entre 1975 et 1980 puis entre 1982 et 1983 et, avoir été salarié d'un institut médico-psychopédagique de 1983 à 2002 et en congé maladie jusqu'au 31 décembre 2004.
Sa classification de maître d'ouvrier correspond à une activité d'agent technique qui ne relève pas d'un professionnalisme en matière de construction de nature à faire échec à l'application de la clause d'exclusion de garantie.
Par ailleurs, le fait que Monsieur D... ait effectué, à titre personnel, sur l'immeuble divers travaux d'amélioration et de confortement ne permet pas, non plus, de lui attribuer la qualité de professionnel de l'immobilier.
4. Les époux X... évoquent d'autre part la connaissance par les vendeurs, eu égard aux travaux effectués par eux, de l'existence du vice.
Il ressort du rapport d'expertise (page 5 et 6) que les époux D... ont entrepris divers travaux dans l'immeuble vendu :
• remplacement des portes de garages et mise en place de nouvelles menuiseries extérieures dans un studio indépendant ; • mise en place de volets roulants sur l'ensemble des menuiseries extérieures ; • mise en oeuvre d'un accès direct sur la cour intérieure depuis la cuisine (percement de la façade et mise en place d'une porte) ; • remaniement de l'accès du 1er étage du studio ; • réfection de la toiture du studio (immeuble annexe) ; • mise en place d'un plafond suspendu dans le studio ; • mise en place d'un plafond en doublure dans la salle à manger, en vue de réduire la hauteur sous plafond ; • habillage intérieur des façades par plaques de plâtre, notamment au niveau des brisis du 2e étage, collées sur les parements d'origine ; • réparation sommaire de fuites en chéneaux.
L'expert a également relevé la présence bois " neuf " et une réparation hasardeuse et inefficace " en vue de consolider les solives dégradées, au droit de l'ancienne salle de bains.
L'expert a déduit de cette réparation (page 13 de son rapport) la connaissance que les vendeurs avaient du vice lors de la vente.
L'expert précise (page 22 de son rapport) que, faute de l'avis de professionnels, les époux D... n'ont pas su apprécier l'importance des infestations créant la dégradation des solives et qu'ils ont ainsi réalisé des réparations de structure bois horizontale inefficaces.
Il ressort, par ailleurs, du rapport d'expertise amiable établi par l'association APIA et régulièrement versé aux débats, ainsi que des photographies annexées, que les solives en cause sont totalement dégradées sur 30 à 40 cm, créant un vide par rapport au mur porteur et qu'elles n'assurent ainsi plus leur fonction de soutien.
A côté de ces solives infestées ont été mises en place deux poutres de bois neuf, non traité, afin de supplier la défaillance des solives d'origine.
Il ressort de ces éléments que les travaux effectués en 1996 par Monsieur D... au niveau de ces solives impliquent connaissance par lui des dégradations importantes les affectant.
En effet, la mise en place de poutres de soutien et de renforcement ne s'explique que pour pallier la dégradation des bois existants. Les époux D... ne peuvent, dans ces conditions, valablement invoquer l'apparition des désordres postérieurement à 1996.
De même, il se déduit nécessairement de la mise en place de bois neufs de soutien que les anciennes solives étaient fortement dégradées et inefficaces. De telles dégradations des bois ne pouvaient, même pour des profanes, ne pas induire la présence de mérule.
En tout état de cause, il appartenait aux époux D... d'avertir leurs acquéreurs de l'état des structures bois telles qu'ils les avaient constatées en 1996 et ce même si en leur qualité de profanes, ils ne pouvaient, comme le relève l'expert, apprécier l'importance de l'infestation pouvant atteindre d'autres éléments que les solives en cause.
Au vu de ces considérations, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu que les époux D... devaient être considérés relativement à cette zone de sinistre comme étant de mauvaise foi et donc tenus à la garantie des vices cachés.
5. En ce qui concerne les atteintes du mérule dans les autres zones, notamment derrière les habillages en bois en façade au niveau du 1er étage et au niveau des chambres du 2ème étage, aucun élément du dossier ne permet de retenir que les époux D... avaient lors de la vente connaissance de ces vices.
En effet, eu égard à leur qualité de profanes en matière de construction il ne peut être déduit de la seule connaissance de l'état des solives susvisées que d'autres éléments risquaient d'être atteints par le mérule.
De plus, l'expert a dû, pour mettre en évidence cette atteinte, procéder à des sondages destructifs de placoplâtres et de torchis.
Le seul fait que les époux D... aient mis en place un habillage intérieur des façades, collé sur les parements d'origine, n'implique pas connaissance par eux de l'état des structures internes en bois alors qu'aucune trace d'humidité n'a été mise en évidence et que les bois n'étaient pas visibles sans destruction des parois.
Quant aux réparations précaires effectuées sur les chéneaux, celles-ci étaient visibles lors de la vente et leur réalisation n'implique aucunement connaissance de l'attaque par le mérule affectant les structures internes en bois.
Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il fait application de ce chef de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés contenue à l'acte et donc débouté les époux X... de leurs demandes.
6. En ce qui concerne l'indemnisation des époux X..., ceux-ci ne peuvent obtenir réparation que des préjudices résultant pour eux de l'atteinte des solives par le mérule, pour laquelle les vendeurs ne peuvent bénéficier de la clause d'exclusion de garantie.
Ainsi seule est susceptible d'être indemnisée la remise en état du plancher en bois du 2e étage, pour les désordres connus des vendeurs.
L'expert propose deux solutions, l'une correspond à une remise dans l'état d'origine, selon donc les normes anciennes, l'autre à une réparation permettant d'adapter le plancher aux normes actuelles de construction.
Il s'avère cependant que si le vendeur est tenu de réparer l'entier préjudice résultant du vice, il ne peut être tenu à la mise aux normes actuelles d'un immeuble ancien mais doit exclusivement assumer le coût d'une remise en l'état à l'identique, ce qui est de nature à réparer intégralement son préjudice.
Au vu de ces considérations, il convient de chiffrer à 25 301,50 euros le coût de la réfection des désordres en plancher connus des époux D..., conformément à l'estimation expertale et à celle des premiers juges.
En ce qui concerne les coûts de maîtrise d'oeuvre, de SPS et de bureau d'étude structure, l'expert (page 21 du rapport) ne retient ces frais indirects que dans mesure où la solution adoptée consisterait à reprendre entièrement le plancher du 2e étage (pour s'adapter aux normes actuelles).
Cette solution n'ayant pas été retenue par la Cour, il n'apparaît pas que ces frais indirects doivent être pris en considération.
Le jugement déféré sera réformé de ce chef.
Les frais accessoires (investigations, déménagements, frais d'huissier, honoraires BET et sondages) ont valablement été évalués par les premiers juges à hauteur de 4 019,44 euros.
Par ailleurs, eu égard aux seuls désordres pour lesquels la garantie des vendeurs est due, il convient d'allouer aux époux X... au titre des frais de relogement provisoire durant les travaux une indemnité de 5 000 euros.
Quant au trouble de jouissance, il s'avère que l'analyse faite par Monsieur H..., à la demande des époux X..., ne peut être retenue, la majorité des pièces visées dans son rapport étant concernées par les désordres pour lesquels la clause d'exclusion de garantie est applicable.
Le trouble de jouissance limité aux désordres mis à la charge des vendeurs doit être indemnisé eu égard au préjudice subi par l'allocation d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il n'y a lieu pas d'indemniser de façon spécifique les époux X... pour les frais d'expertise amiable dès lors qu'une expertise judiciaire a été ordonnée dont le coût sera supporté par les acquéreurs et que la responsabilité des vendeurs n'est engagée que pour une partie des désordres invoqués.
7. Il convient de faire droit aux demandes des époux X... relative à la TVA qu'ils auront à supporter, à la revalorisation des travaux et à la capitalisation des intérêts.
La procédure ne s'avèrant pas manifestement abusive, Monsieur et Madame X... doivent être déboutés de leur demande en dommages et intérêts de ce chef.
Les premiers juges ont effectué une juste application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit des époux X... et l'équité ne commande pas qu'il soit fait une nouvelle application de ce texte en appel.
Il n'y a pas lieu à application de ce texte au profit des époux D....
8. Il convient de constater qu'aucune demande n'a été formée devant la Cour à l'encontre des époux B....
Ceux-ci doivent cependant être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à défaut de justifier d'un préjudice spécifique.
Il convient de constater que le jugement déféré n'est pas contesté et a fait une juste application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en ce qu'il a alloué aux époux B... la somme de 800 euros de ce chef.
Il apparaît inéquitable de laisser à leur charge au titre des frais irrépétibles d'appel la somme de 1 000 euros, qui sera supportée par les époux X... lesquels ont interjeté appel à leur encontre.
9. Les époux X... supporteront pour le même motif les dépens d'appel engagés par les époux B....
Les époux X... et les époux D... qui succombent partiellement dans leurs prétentions d'appel supporteront chacun leurs propres dépens d'appel.
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qui concerne les dépens de première instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant par voie de réformation partielle :
Condamne les époux D... à payer aux époux X... la somme de 25 301,50 euros au titre des travaux de réfection, augmentée de la TVA applicable au jour du présent jugement et indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 07 mai 2004 et jusqu'au présent arrêt ;
Condamne les époux D... à payer aux époux X... la somme de 4 019,44 euros au titre des frais accessoires, celle de 5 000 euros au titre des frais de relogement et celle de 1 000 euros au titre du trouble de jouissance ;
Dit que les sommes allouées portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Dit que les sommes issues des intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Confirme le jugement déféré en ce qui concerne l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens de première instance ;
Condamne les époux X... à payer aux époux B... la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel ;
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;
Dit que les époux X... devront supporter les dépens d'appel engagés par les époux B... ;
Dit que les époux X... et les époux D... supporteront chacune leurs propres dépens d'appel.
