COUR D'APPEL DE DOUAI
TROISIÈME CHAMBRE
ARRÊT DU 08 / 02 / 2007
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No RG : 05 / 02536
Tribunal de Grande Instance de LILLE du 24 Février 2005
REF : EM / VD
APPELANTE S.A.R.L LOCALILLE Ayant son siège social 83, rue de Reuilly 75012 PARIS
représentée par la SCP CARLIER-REGNIER, avoués à la Cour assistée de Me Danielle SALLES, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS Maître Albert Y............
représenté par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Cour assisté de Me MEIGNE substituant Me Yves LETARTRE, avocat au barreau de LILLE
S.C.P. ALBERT Y... ET FRÉDÉRIC Y......
représentée par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Cour assistée de Me MEIGNE substituant Me Yves LETARTRE, avocat au barreau de LILLE
Maître Nelly B...T............
représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour assisté de Me BLANGY de la SCP CORDELIER, avocat au barreau de PARIS
Maître Jean-François T............
représenté par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour assisté de Me BLANGY de la SCP CORDELIER, avocat au barreau de PARIS
S.C.P.T...B...T... .........
représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour assistée de Me BLANGY de la SCP CORDELIER, avocat au barreau de PARIS
Madame Micheline D... épouse E... née le 23 Juillet 1953 à LA GROISE (59360).........
représentée par la SCP COCHEME-KRAUT-LABADIE, avoués à la Cour assistée de Me BAZELA de la SCP DUPOND MORETTI SQUILLACI, avocats au barreau de LILLE
S.A.R.L. POINT JAUNE ARCHITECTURE Ayant son siège social 224 rue de Charenton 75012 PARIS
représentée par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Cour assistée de Me DUCLEY substituant Me Guy DELEURENCE, avocat au barreau de LILLE
SOCIÉTÉ MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS Ayant son siège social 9 rue Hamelin 75783 PARIS CEDEX 16
représentée par Me QUIGNON, avoué à la Cour assistée de Me Jean-Christophe LARRIEU, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Madame MERFELD, Président de chambre Madame BERTHIER, Conseiller Monsieur KLAAS, Conseiller---------------------GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame AMBROZIEWICZ
DÉBATS à l'audience publique du 13 Décembre 2006, Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Février 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame MERFELD, Président, et Madame AMBROZIEWICZ, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : Visa du 17 novembre 2006
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 novembre 2006
Sur le rapport de Madame MERFELD, Président de chambre.
La SARL Localille est appelante d'un jugement rendu le 24 février 2005 par le Tribunal de Grande Instance de LILLE qui l'a déboutée de ses actions en responsabilité contre Maître Albert Y... et la SCP Albert Y... et Frédéric Y..., notaires à LILLE, contre Maître Jean-François T..., Maître Nelly B...-T... et la SCP T...-B...-T..., avocats au barreau de PARIS, contre Madame Micheline D... épouse E... et contre la SARL Point Jaune Architecture et qui l'a condamnée au paiement d'une indemnité de 1. 500 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au notaire, à l'avocat, à Madame E... et à l'architecte.
Elle expose que la SARL Localille, constituée par Monsieur L..., médecin et son épouse, s'est portée acquéreur le 10 décembre 1993, moyennant le prix de 950. 000 F, d'un immeuble situé... dans lequel elle a fait procéder à des travaux de réaménagement en vue d'une location en meublé, dans le cadre d'un projet de défiscalisation devant permettre à Monsieur L... de diminuer l'assiette de son imposition. Afin de financer le prix d'achat et les travaux elle a souscrit un prêt d'un montant de 2. 664. 743 F. Le 19 septembre 1997 les services de l'urbanisme de la ville de LILLE ont dressé procès-verbal car les travaux réalisés n'étaient pas conformes au permis de construire. Le permis de construire prévoyait la réalisation de cinq logements alors que treize logements supplémentaires avaient été créés sans un nombre de places de stationnement correspondant et dans certains logements des mezzanines avaient été aménagées alors que le COS interdisait toute création de surface habitable supplémentaire. Afin de régulariser la situation cinq logements ont dû être supprimés, onze places de stationnement ont dû être trouvées et les mezzanines ont dû être supprimées, ce qui a entraîné des frais supplémentaires ainsi qu'une diminution des produits locatifs ruinant ainsi l'économie du projet en alourdissant ses charges et générant des déficits aggravés auxquels elle n'a pu faire face que grâce au soutien financier de son associé majoritaire, Monsieur L... qui a dû lui avancer une somme de 2. 873. 000 F de 1994 à 2001.
Elle estime que le préjudice financier qu'elle subit est la conséquence des fautes commises par les divers intervenants dont elle avait pris le soin de s'entourer en raison de son ignorance en matière fiscale et immobilière et en conséquence recherche leur responsabilité contractuelle pour manquement à leur devoir de conseil.
Elle soutient :-qu'il appartenait à Maître Y..., notaire qui a dressé le compromis et l'acte de vente de l'immeuble et a participé à l'élaboration du projet financier de vérifier la faisabilité de l'opération au regard des règles de l'urbanisme dont il connaissait l'existence, sinon le détail,-que Madame E... qui est intervenue en qualité d'agent immobilier pour son compter personnel a participé à l'établissement des études financières et techniques en vue de la rénovation de l'immeuble et lui a présenté l'opération comme entièrement finalisée ce qui a déterminé son consentement ; qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier elle devait se préoccuper de l'existence des règles d'urbanisme,-que la SCP T... et ses associés, avocats, qui l'ont assistée dans la réalisation de l'opération en ont assuré le suivi et en ont eu la totale maîtrise, n'ont pas attiré son attention sur la nécessité de déposer un permis de construire avant tout engagement de travaux et n'ont pas évoqué la question des parkings avant la signature de l'acte authentique du 10 décembre 1993,-que la SARL Point Jaune Architecture a failli à ses obligations professionnelles en faisant commencer les travaux dont elle assurait la maîtrise sans qu'une demande de permis de construire n'ait été déposée, puis en déposant une demande tardive non conforme aux travaux qu'elle faisait réaliser.
Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement et de condamner solidairement Madame E..., Maître Y..., la SCP Y..., Maître T..., Maître B...-T..., la SCP T...-B...-T..., la société Point Jaune Architecture et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français, à lui payer la somme de 593. 354,80 € en réparation de ses divers préjudices ainsi qu'une indemnité de 7. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Maître Y... et la SCP Y... ont conclu à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société Localille à leur verser la somme de 4. 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité de 3. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Ils réfutent toute intervention dans l'élaboration du plan de financement, d'exécution des travaux de transformation et d'aménagement du bien immobilier acquis.
Madame E... a conclu à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société Localille à lui verser la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Elle conteste avoir agi pour son compte personnel et soutient que son intervention se situe dans le cadre de son activité d'agent commercial de Monsieur Frédéric M... agent immobilier et qu'en conséquence seule la responsabilité de son mandant peut être recherchée. Subsidiairement elle déclare n'avoir commis aucune faute.
Maître T..., Maître B...-T... et la SCP T...-B...-T... concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de la SCI Localille à leur verser la somme de 5. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Ils contestent le rôle de maître d'ouvrage délégué que leur impute la société Localille et insistent sur le fait qu'ils ne sont jamais intervenus dans la moindre négociation relative à une étude portant sur la faisabilité et la réalisation des objectifs financiers et qu'ils n'ont jamais participé à l'élaboration ou au suivi du dossier de permis de construire.
La SARL Point Jaune Architecture conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société Localille à lui verser la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Subsidiairement elle demande à être garantie de toutes condamnation par Monsieur N..., conducteur des travaux. En tout état de cause elle demande à la Cour de dire que " dès lors que la responsabilité de tel autre défendeur aura été consacrée, la part de responsabilité qui pourrait être mise à la charge de tel défendeur sera de nature à exonérer totalement la SARL Point Jaune Architecture de toutes condamnations ".
Elle rappelle qu'aucune obligation de résultat ne pèse sur l'architecte quant à l'obtention du permis de construire et soutient que nul n'ignorait les infractions aux règles de l'urbanisme et la nécessité de régularisation. Elle prétend avoir été contrainte par la société Localille de commencer les travaux dès la fin de l'année 1993, avant la délivrance du permis de construire pour des motifs de défiscalisation et avoir repris le projet esquissé par l'agence " Architect " en collaboration avec l'agence immobilière ABCI de Monsieur M..., faisant état de 18 logements et de mezzanines. Elle affirme avoir agi sous les directives du maître d'ouvrage et de Maître T... qui a été l'interlocuteur privilégié des différentes parties concernées par le projet de la société Localille.
La MAF, intervenue volontairement en première instance en qualité d'assureur de la société Point Jaune Architecture sollicite la confirmation du jugement et subsidiairement le rejet de toutes les prétentions de la société Localille à son égard. Elle se porte demanderesse à l'encontre de la société Localille d'une somme de 3. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Elle déclare que le Tribunal a jugé à bon droit que l'attitude du maître de l'ouvrage constituait une cause d'exonération de la responsabilité de l'architecte et soutient que si la Cour devait infirmer cette décision elle serait fondée à refuser toute garantie à la société Point Jaune Architecture en raison des fautes commises par l'assurée qui résultent d'un mépris des obligations légales élémentaires et qui aboutissent de surcroît à faire disparaître l'aléa qui est l'essence même de la police d'assurance.
Le dossier a été communiqué à Monsieur Le Procureur Général qui y a apposé son visa.
SUR CE :
Vu les conclusions de Madame E... du 9 novembre 2005 ;
Vu les conclusions de Maître Y... et de la SCP Y... du 10 novembre 2005 ;
Vu les conclusions de Maître B...-T..., de Maître T... et de la SCP T...-B...-T... du 26 janvier 2006 ;
Vu les conclusions de la MAF du 15 mars 2006 ;
Vu les conclusions de la SARL Localille du 15 septembre 2006 ;
Vu les conclusions de la SARL Point Jaune Architecture du 4 octobre 2006 ;
Attendu que Monsieur L..., médecin psychiatre qui souhaitait se constituer un patrimoine immobilier dans le cadre d'une opération de défiscalisation permettant l'imputation des déficits fonciers sur le revenu professionnel afin de diminuer l'assiette de l'impôt, a reçu en septembre 1992 de son notaire parisien une note sur le statut fiscal du loueur professionnel en meublé ainsi qu'une étude sur l'opération envisagée avec simulation sur cinq années relativement à cinq immeubles dont l'acquisition était alors envisagée ;
Qu'une première tentative d'acquisition s'est soldée par un échec en avril 1993 ;
Attendu que Monsieur L... s'est alors intéressé à une annonce pour l'acquisition d'un immeuble à LILLE, parue en juin 1993 dans le Quotidien du Médecin, suivie d'un numéro de téléphone qui s'est avéré être celui de l'agence immobilière ABCI de Monsieur M... ;
Qu'en juin 1993 Madame E... a transmis à Monsieur L..., sur papier à en-tête de l'agence ABCI, des études portant sur deux immeubles situés à LILLE l'un rue de Loos, l'autre rue de la Halloterie et précisant le coût de l'investissement lié à l'achat et à la rénovation, le montant des échéances du crédit, le rapport locatif ; que ces études étaient accompagnées d'un projet graphique de rénovation de l'immeuble situé..., en 17 logements, avec création de mezzanines, réalisé par l'agence d'architecture " Architect " sur papier à en-tête de l'agence ABCI ;
Que le 16 juillet 1993 la société Point Jaune Architecture a adressé un fax à Maître T..., avocat de Monsieur L..., pour lui confirmer sa venue sur le site à LILLE le 21 juillet ;
Que le 26 août 1993 la société Point Jaune Architecture a adressé un fax à l'agence M... à l'attention de Madame E... par lequel elle lui précisait se mettre à l'étude des descriptifs demandés ;
Que le 15 septembre 1993 Monsieur L... a demandé à Maître T... d'examiner le contrat d'architecte qui lui était proposé par Monsieur O..., gérant de la société Point Jaune Architecture et le 20 septembre 1993 un contrat d'architecte tenant compte des observations formulées par Maître T... a été signé entre la SARL Localille en formation et la société Point Jaune Architecture, pour la réhabilitation totale de deux immeubles à usage locatif situés... aux termes duquel il était notamment convenu que l'architecte devait établir la demande de permis de construire et constituer le dossier suivant la réglementation en vigueur ;
Que le 20 septembre 1993 Monsieur P... de l'office notarial Y... a transmis à Monsieur L... le plan de financement mis au point par Madame E... pour les deux immeubles ;
Que le 5 octobre 1993 un contrat de marché d'un montant de 1. 320. 000 F a été conclu entre la société Réha'Bat et la société en formation Localille pour la rénovation de l'immeuble... ;
Attendu que les travaux ont commencé le 2 décembre 1993 et, par acte authentique du 10 décembre 1993 dressé par Maître Y..., la société Localille a acquis la propriété de l'immeuble sis... ;
Que le 10 décembre 1993 un contrat d'architecte portant sur le seul immeuble du... a été signé par la société Point Jaune Architecture remplaçant celui conclu le 20 septembre 1993 pour les deux immeubles ;
Attendu que la demande de permis de construire n'a été déposée que le 31 mars 1994 ; que par lettres des 1er puis 19 avril 1994 le service de l'urbanisme de la ville de LILLE informait la société Localille de difficultés liées aux exigences sur le stationnement et à l'absence de concordance entre le nombre de logements porté sur l'imprimé et les plans de niveaux après travaux ;
Attendu que le procès-verbal de réception des travaux pour la réhabilitation de 18 logements a été signé le 20 avril 1994, à effet du 26 avril 1994 ;
Attendu que le 27 juillet 1994 la société Localille a modifié la demande de permis de construire pour ramener le nombre de logements à cinq ;
Que le permis de construire pour la réalisation de cinq logements a été accordé le 13 octobre 1994 ;
Attendu que le 19 septembre 1997 les services de l'urbanisme de la ville de LILLE ont dressé procès-verbal après avoir constaté d'une part qu'il avait été réalisé 18 logements et non pas 5 sans réalisation d'un nombre de places de stationnement correspondant et d'autre part que des mezzanines accessibles avaient été aménagées dans certains logements ce qui a créé des surfaces habitables supplémentaires alors que le COS l'interdisait ;
Attendu que la société Localille demande réparation du préjudice subi en raison des mesures qu'elle a dû prendre pour régulariser la situation au regard des exigences du permis de construire ainsi qu'en raison de la baisse du rendement locatif ;
1o) Sur la demande à l'égard de la société Point Jaune Architecture
Attendu que le contrat d'architecte conclu entre la société Localille et la société Point Jaune Architecture stipule que l'architecte établit la demande de permis de construire suivant la réglementation en vigueur et qu'après l'obtention du permis, en prenant en compte les observations formulées dans celui-ci, il établit le projet comportant tous les éléments graphiques et écrits permettant aux entrepreneurs consultés d'apprécier la nature, la quantité et la qualité de leurs prestations ;
Attendu que la société Point Jaune Architecture a manqué aux clauses de ce contrat puisque ce n'est que peu avant la finition des travaux qu'elle a déposé la demande de permis de construire et que celle-ci a dû être modifiée alors que les travaux étaient réceptionnés depuis trois mois ; qu'en outre la demande modificative déposée le 27 juillet 1994 ne correspondait pas aux travaux qui avaient été réalisés et réceptionnés puisqu'elle ne portait que sur cinq logements ;
Attendu que l'architecte doit informer son client des contraintes administratives inhérentes aux travaux envisagés et doit veiller à ce que les travaux soient réalisés conformément au permis de construire ; que la société Point Jaune Architecture ne peut se retrancher derrière les limites de son obligation de moyen alors qu'il est manifeste qu'elle n'a mis en oeuvre aucun moyen pour parvenir à l'exécution de ses obligations professionnelles, ce qui a été relevé par son propre assureur qui écrit dans ses conclusions (pour soutenir qu'il est fondé à refuser sa garantie) que la société Point Jaune Architecture a manqué à ses obligations légales élémentaires ;
Attendu que pour débouter la société Localille de sa demande à l'égard de l'architecte le Tribunal a relevé que les travaux ont été commencés avant la signature de l'acte authentique de vente et a retenu que la violation des règles de l'urbanisme par le maître de l'ouvrage en toute connaissance de cause constitue pour la société Point Jaune Architecture une cause d'exonération de sa responsabilité et que la société Localille se doit d'assumer les risques inhérents aux choix qu'elle a faits puisque la réhabilitation de l'immeuble ne s'est pas faite à son insu mais à son investigation et qu'elle a signé et déposé une demande de permis de construire sciemment minorée ;
Mais attendu que l'immixtion fautive du maître de l'ouvrage ne peut exonérer l'architecte de sa responsabilité que si le maître de l'ouvrage est notoirement compétent dans le domaine de la construction, ce qui n'était pas le cas de la société Localille dont l'associé principal était médecin ;
Attendu que la société Localille souhaitait certes commencer les travaux le plus rapidement possible puisque dans son projet initial il était prévu que les travaux seraient terminés le 31 décembre 1993, ce qui devait lui permettre de bénéficier des déductions fiscales dès l'année 1993 ; que cependant rien n'établit que la société Localille ait eu connaissance e la nécessité d'obtenir un permis de construire ; que la société Localille affirme qu'elle l'ignorait et fait observer que la société Point Jaune Architecture lui a présenté une estimation de ses honoraires où ne figurait aucune diligence pour un dépôt de permis de construire, alors que la loi du 3 janvier 1977 a reconnu aux architectes et agréés en architecture un monopole pour le dépôt des demandes de permis de construire ;
Attendu qu'il résulte de la lecture des compte rendus de chantier que ce n'est qu'à l'occasion de la réunion du 27 janvier 1994 à laquelle participaient la société Localille, Maître T..., la société Point Jaune Architecture, Monsieur N..., la société Réha'Bat et le couvreur qu'a été évoquée pour la première fois la nécessité de trouver des places de stationnement ; que l'architecte ne démontre pas que la société Localille ait connu cette contrainte avant le 27 janvier 1994 ;
Attendu que la société Localille fait donc valoir à bon droit que si elle a pris un risque en déposant la demande de permis de construire que lui avait préparé l'architecte ce risque n'a été pris qu'à posteriori, alors qu'elle se trouvait devant le fait accompli du fait des manquements professionnels de l'architecte ;
Que l'architecte a été consulté et a eu connaissance du projet de réhabilitation dès l'origine ; qu'il a effectué la visite de l'immeuble le 21 juillet 1993 avant son acquisition ; qu'il lui appartenait d'attirer l'attention de la société Localille sur les contraintes générées par les règles de l'urbanisme afin que celle-ci les prenne en compte lors de sa prise de décision d'acquérir ou non l'immeuble ;
Attendu que le technicien assermenté de la mairie de LILLE qui a dressé le procès-verbal d'infraction du 19 septembre 1997 a noté que Monsieur O..., gérant de la société Point Jaune Architecture, a fait les déclarations suivantes lors de la réunion : Je venais sur le chantier de LILLE une fois par semaine, Monsieur N... était le coordinateur des travaux et garant de porte fort comme il est indiqué sur le marché des travaux.
Je me suis inquiété des travaux non conformes au permis. Monsieur N... m'a répondu " ce n'est pas un problème c'est comme cela à LILLE, à la fin du chantier on peut régulariser ". Plus tard comme je n'étais pas d'accord avec la façon de faire, il m'a même déclaré au téléphone " qu'il n'enverrait deux ou trois personnes à PARIS pour me mettre en chaise roulante " ;
Attendu qu'il résulte de ces déclarations que l'architecte n'était pas d'accord avec la décision qui a été suggérée par Monsieur N... de poursuivre les travaux dans l'attente d'un arrangement avec la ville mais qu'il n'a rien fait pour informer sa cliente à qui il faisait croire qu'une régularisation était possible ;
Attendu qu'il est inopérant pour la société Point Jaune Architecture de soutenir qu'elle a repris le projet esquissé par l'agence " Architect " en collaboration avec l'agence immobilière ABCI de Monsieur M..., qui prévoyait 18 logements et des mezzanines ; que l'architecte auquel l'agent immobilier avait fait appel pour établir l'esquisse accompagnant le plan de financement n'a pas été choisi par Monsieur L... qui a préféré faire appel à la société Point Jaune Architecture ; que cette société a donc été investie de l'intégralité de la mission et supportait donc l'intégralité des obligations ;
Attendu qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société Localille à l'égard de la société Point Jaune Architecture et de dire que par ses manquements cette société a engagé sa responsabilité professionnelle à l'égard de sa cliente ;
Attendu que dans ses rapports avec la victime la société Point Jaune Architecture ne peut demander à être exonérée même en partie de sa responsabilité par le fait de la faute d'un tiers dès lors que les fautes qu'elle invoque ne présentent pas les caractères de la force majeure ;
Attendu que sa demande en garantie contre Monsieur N... qui n'est pas partie devant la Cour est irrecevable ;
2o) Sur la demande à l'égard de la MAF
Attendu qu'en cause d'appel la société Localille présente une demande en paiement directe à l'égard de la MAF, assureur de la société Point Jaune Architecture ;
Attendu que le contrat d'assurance conclu par la société Point Jaune Architecture a pour objet de garantir l'assuré contre les conséquences pécuniaires des responsabilités (contractuelle, décennale et quasi délictuelle), spécifiques de la profession d'architecte qu'il encourt dans l'exercice de celle-ci, telle qu'elle est définie par la législation et la réglementation en vigueur à la date de l'exécution de ses prestations ;
Attendu que la responsabilité contractuelle de la société Point Jaune Architecture pour faute dans l'exécution de sa mission d'architecte relève de la garantie due au titre de ce contrat, sans que la MAF puisse se prévaloir de la gravité de la faute commise pour refuser cette garantie, seule la faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré étant cause d'exclusion, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Attendu que le moyen tiré de l'absence d'aléa est inopérant, que l'aléa existait lors de la conclusion du contrat puisque le risque ne s'est réalisé qu'ultérieurement ; qu'il ne peut être soutenu, au regard des éléments précédemment analysés, que l'architecte aurait volontairement recherché le dommage engageant sa responsabilité ;
Qu'il convient d'accueillir en son principe la demande de la société Localille à l'égard de la MAF ;
3o) Sur la demande à l'égard de Maître T..., de Maître B...-T... et de la SCP T...-B...-T...
Attendu que le Tribunal a relevé par des motifs pertinents que la Cour adopte que malgré les dénégations de Maître Jean-François T..., les éléments du dossier (fax, courriers, compte-rendus de chantier...) démontrent qu'il a été l'interlocuteur principal de tous les intervenants à l'opération litigieuse et que Maître Nelly B...-T... est intervenue à plusieurs reprises dans le projet en cause afin de conseiller tant Monsieur L... que la société elle-même comme l'établissent notamment le compromis de vente du 5 octobre 1993, les diverses correspondances et les honoraires qu'elle a facturés ;
Attendu que l'examen des pièces fournies révèle le rôle important dévolu à Maître T... dans l'élaboration et la finalisation du projet (constitution de la société Localille, rédaction des statuts, tenue des assemblées générales, assistance de la société lors de la signature du compromis de vente, de l'acte authentique d'achat, assistance et conseil pour l'élaboration du contrat d'architecte, vérification de l'étendue des assurances souscrites, intervention en cours de chantier) ;
Que cependant s'il est certain que l'intervention de l'avocat ne s'est pas limitée à la seule mise en forme juridique des actes, il ne résulte d'aucune pièces versées aux débats qu'il soit intervenu ou ait eu mission d'intervenir dans les aspects techniques du projet et notamment dans les problèmes de construction liés aux règles de l'urbanisme ; qu'au contraire avant tout engagement de son client Maître T... a pris la précaution de procéder à une visite du site le 21 juillet 1993 avec Monsieur L..., Monsieur O..., gérant de la société Point Jaune Architecture et Monsieur N... ; qu'un contrat d'architecte a été conclu peu après et que dès lors que son client se trouvait assisté d'un professionnel chargé d'établir la demande de permis de construire et donc par voie de conséquence de se préoccuper de la réglementation d'urbanisme applicable sur le site concerné, il ne peut être reproché à l'avocat de ne pas avoir supervisé le travail de l'architecte et vérifié si celui-ci s'était assuré de la faisabilité du projet au regard des contraintes administratives ; que le devoir de conseil de l'avocat ne s'exerce pas en dehors de sa spécialité ;
Attendu qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Localille de son action en responsabilité contre Maître T..., Maître B...-T... et la SCP T...-B...-T... ;
4o) Sur la demande à l'égard de Maître Y... et de la SCP Y...
Attendu que le Tribunal a relevé avec pertinence que l'argumentation de la société Localille relative à l'irrégularité du compromis de vente du 5 octobre 1993 est inopérante puisque quand bien même cet acte serait irrégulier, il n'en demeure pas moins que la société Localille a pu acquérir l'immeuble des véritables propriétaires ;
Attendu que Maître Y..., notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente, était certes au courant du projet de Monsieur L... d'acquérir l'immeuble en vue de le réhabiliter pour la location en meublé puisqu'il lui a transmis, le 20 septembre 1993, le plan de financement mis au point par l'agent immobilier (et qui portait alors sur les deux immeubles) ; qu'il ne peut toutefois en être déduit qu'il se serait immiscé dans le projet de transformation et d'aménagement du bien immobilier, ni même qu'il ait eu connaissance du nombre de logements qui devaient être construits et par voie de conséquence de la nécessité d'obtenir un permis de construire ; que c'est donc à tort que la société Localille reproche au notaire de ne pas avoir prévu dans l'acte d'acquisition du 10 décembre 1993, une clause suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire ;
Attendu que pour le surplus, s'agissant du grief relatif au manquement au devoir de conseil il n'incombait pas à Maître Y... " d'inviter la société Localille à vérifier la faisabilité de l'opération au regard des règles de l'urbanisme " dès lors que le notaire savait que l'acquéreur était assisté d'un architecte, cette précision résultant du plan de financement qu'il a transmis à Monsieur L... et qui fait état d'honoraires d'architecte pour une somme de 109. 000 F ;
Attendu que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté l'action en responsabilité contre Maître Y... et la SCP Y... ;
5o) Sur la demande à l'égard de Madame E...
Attendu que la société Localille recherche la responsabilité de Madame E... en faisant valoir qu'en sa qualité d'agent immobilier elle aurait dû connaître les contraintes imposées par les règles de l'urbanisme et en tenir compte lorsqu'elle a élaboré le projet financier ;
Attendu que Madame E... soutient qu'elle n'avait pas la qualité d'agent immobilier ;
Qu'elle justifie par les pièces produites à son dossier qu'elle était inscrite au registre du commerce en qualité d'agent commercial et que par acte sous seing privé du 31 décembre 1992 Monsieur Frédéric M..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne ABCI, lui a confié mandat de négocier la vente de biens immobiliers en son nom et pour son compte ;
Attendu que l'exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul ;
Attendu que la société Localille soutient qu'il existait des relations contractuelles directes entre elle et Madame E... et en veut pour preuve la facture d'honoraires de négociation qu'elle a établie à son nom pour un montant de 80. 000 F sur laquelle apparaît un numéro d'inscription au registre du commerce qui était en réalité un numéro d'inscription au registre des agents commerciaux ;
Attendu que Madame E... réplique que Monsieur M... lui a laissé facturer l'opération car il restait lui devoir environ 200. 000 F au titre d'autres commissions ; qu'elle fait observer que la facturation englobait exclusivement les honoraires de négociation et pas les frais d'étude financière qui avaient également été engagés ;
Attendu :-que l'annonce parue dans le Quotidien du Médecin en juin 1993 pour proposer à la vente l'immeuble de LILLE mentionnait un numéro de téléphone qui était celui de l'agence ABCI de Monsieur M... et non celui de Madame E...,-que les correspondances et télécopies adressées par Madame E... à Monsieur L... les 16 juin 1993 et 24 juin 1993 sont au nom de l'agence ABCI cabinet M...,-que l'esquisse concernant la rénovation de l'immeuble du... a été établie à l'en-tête de l'agence ABCI cabinet M...,-que par lettre du 23 juillet 1993 Maître B...-T... demande à Monsieur L... s'il a reçu les pièces de l'agence M...,-que le fax de Monsieur O..., gérant de la société Point Jaune Architecture, du 26 août 1993 est adressé à l'agence M..., à l'attention de Madame E...,-que la société Localille déclare le 29 avril 2000 (tardivement) sa créance au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur M... ouverte par jugement du 17 août 1995 ;
Attendu qu'après analyse de ces divers documents la Cour considère comme les premiers juges, que la circonstance que la facture d'honoraires établie par Madame E... sans la mention " pour le compte de Monsieur M... " est insuffisante, au regard des éléments susvisés qui font apparaître l'intervention de l'agence ABCI, dite également cabinet M..., à démontrer que Madame E... aurait agi en qualité d'agent immobilier à titre personnel ;
Attendu qu'aucune faute personnelle ne lui est reprochée en sa qualité d'agent commercial ;
Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Localille de sa demande à l'égard de Madame E... ;
6o) Sur le préjudice
Attendu que la société Localille évalue son préjudice comme suit :-prise à bail de l'entrepôt 225. 014,75 €-travaux d'aménagement des parkings4. 208,96 €-taxe de participation12. 750,23 €-travaux de mise en conformité des logements9. 499,62 €-honoraires supplémentaires d'architecte6. 563,84 €-honoraires de défense au pénal10. 482,52 €-perte de loyers capitalisée sur 15 ans192. 389,14 €-perte de valeurs de l'immeuble liée à la diminution de sa rentabilité102.. 445,74 €-préjudice moral30. 000,00 €
595. 354,80 €
Attendu que la société Localille ne peut obtenir réparation que du seul dommage qui présente un lien de causalité avec la faute retenue à l'égard de l'architecte ayant consisté à ne pas avoir informé la société Localille de la nécessité de déposer un permis de construire et des contraintes liées aux règles d'urbanisme puis à avoir déposé un permis de construire ne correspondant pas aux travaux réalisés, ce qui a entraîné l'établissement d'un procès-verbal d'infraction ; qu'en aucun cas la société Localille ne peut demander le remboursement des dépenses engagées pour se conformer aux règles d'urbanisme dans la mesure où ces dépenses auraient été exposées même si l'architecte n'avait pas manqué à ses obligations personnelles ;
Que c'est ainsi qu'il convient de rejeter les demandes de prise à bail de l'entrepôt, travaux d'aménagement des parkings et taxe de participation à défaut de réalisation de places de stationnement ;
Attendu qu'en revanche la société Localille est fondée à obtenir le remboursement des travaux de mise en conformité des logements puisque ces travaux ont consisté à démolir et supprimer ce qui n'aurait jamais dû être réalisé si l'architecte avait respecté ses obligations (réunion des logements trop exigus qui avaient été créés et suppression des escaliers fixes permettant d'accéder aux mezzanines aménagées) ; que ces travaux s'élèvent à la somme de 9. 499,62 € à laquelle doit être ajouté le coût des honoraires d'architecte supplémentaires généré par la nécessité de modifier les travaux, soit 6. 563,84 € ;
Attendu qu'à la suite de l'établissement du procès-verbal d'infraction, la société Localille a dû se faire assister par un avocat et justifie, par les notes d'honoraires de Maître Q..., avoir engagé des frais pour 3. 482,52 € ; que la demande sera admise à hauteur de cette somme et rejetée pour le surplus ; qu'à défaut de justification sur l'état de la procédure pénale près de dix ans après l'établissement du procès-verbal, il ne peut être fait droit à la demande prévisionnelle pour 7. 000 € ;
Attendu qu'aucune perte de loyers ne peut être imputée à l'architecte puisque le plan de financement sur lequel la société Localille se fonde a été établi sur la base d'un projet comportant 17 logements alors que ce projet n'était pas réalisable au regard des règles de l'urbanisme ; que la demande à ce titre doit être rejetée ;
Attendu que la société Localille se prévaut de la perte de rentabilité de son placement immobilier qu'elle calcule par référence à un revenu annuel de 10 % de la valeur du bien ;
Qu'il est certain que si la société Localille avait été correctement informée elle ne se serait pas engagée dans l'opération de rénovation de l'immeuble de LILLE ; que sa demande est fondée en son principe mais excessive en son montant ;
Que la valeur de l'immeuble rénové peut être fixée au montant de son prix d'achat (950. 000 F) augmenté du montant du prêt pour l'exécution des travaux (2. 664. 743 F) soit 3. 614. 743 F ; que le rendement annuel s'établit donc à 361. 474,30 F alors que la société Localille perçoit un revenu annuel locatif de 340. 800 F, d'où une perte annuelle de 206. 743 F soit 310. 114,50 F ou 47. 276,65 € pour quinze ans ; que la demande sera accueillie à hauteur de cette somme de 47. 276,65 € ;
Attendu que la somme de 30. 000 € à laquelle l'appelante chiffre le préjudice résultant des difficultés et tracas multiples à laquelle elle a dû faire face pendant plusieurs années n'est pas excessive ;
Attendu que la société Point Jaune Architecture et son assureur, la MAF seront donc condamnés in solidum à verser à la société Localille la somme de 96. 822,63 € établie ainsi :-travaux9. 499,62 €-frais d'architecte6. 563,84 €-honoraires de défense3. 482,52 €-perte de rentabilité47. 276,65 €-préjudice moral30. 000,00 €
96. 822,63 € que la condamnation à l'égard de la MAF doit être prononcée dans la limite de ses obligations contractuelles compte tenu notamment de la franchise stipulée dans la police ;
***
Attendu que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi, constitutive d'une faute ;
Que le notaire et Madame E... seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Attendu que le Tribunal a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au profit du notaire, de l'avocat et de Madame E... ; qu'il y a lieu à confirmation ; que l'équité ne commande pas d'y ajouter ;
Attendu que la société Point Jaune Architecture et la MAF seront condamnées in solidum à verser à la société Localille la somme de 3. 000 € pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant en audience publique et contradictoirement,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la société Localille de ses demandes à l'égard de Maître Y... et la SCP Y..., de Maître T..., Maître B...-T... et la SCP T...-B...-T... et de Madame E...,
Le confirme également en ce qu'il a condamné la société Localille à verser au notaire, à l'avocat et à Madame E... une indemnité de 1. 500 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de son action à l'égard de ces parties,
L'infirme en ses dispositions à l'égard de l'architecte et statuant à nouveau,
Dit que la société Point Jaune Architecture a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle à l'égard de la société Localille,
En conséquence, la condamne in solidum avec son assureur, la MAF, cette dernière dans la limite de ses obligations contractuelles, à verser à la société Localille la somme de 96. 822,63 Euros à titre de dommages et intérêts,
Rejette les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Déclare la demande en garantie de la société Point Jaune Architecture contre Monsieur N... irrecevable,
Condamne in solidum la société Point Jaune Architecture et la MAF aux dépens de l'appel de la société Localille à leur égard avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP CARLIER-REGNIER, avoués,
Condamne la société Localille aux dépens de son appel à l'égard des autres parties avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, la SCP COCHEMÉ-KRAUT-LABADIE et la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués pour ceux exposés pour le compte du notaire,
Condamne in solidum la société Point Jaune Architecture et la MAF à verser à la société Localille la somme de 3. 000 Euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Déboute l'avocat, le notaire et Madame E... de leur demande complémentaire au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
S. AMBROZIEWICZ E. MERFELD
