COUR D'APPEL DE DOUAI TROISIÈME CHAMBRE ARRÊT DU 20 / 10 / 2005
BAUX RURAUX
No RG : 05 / 02672
Tribunal paritaire des baux ruraux de DUNKERQUE du 05 Avril 2005
REF : GG / CC
APPELANTS
Monsieur Alain X... né le 04 Juin 1950 à PITGAM (59284) demeurant... 59229 UXEM représenté par la SCP LEFRANC BAVENCOFFE MEILLIER, avocats au barreau d'ARRAS
Madame Marie France Z... épouse X... née le 10 Septembre 1955 à WEST-CAPPEL demeurant... 59229 UXEM représentée par la SCP LEFRANC BAVENCOFFE MEILLIER, avocats au barreau d'ARRAS
INTIMÉS
Madame Brigitte A... épouse B... née le 12 Juillet 1926 à DUNKERQUE (59140) demeurant... 59140 DUNKERQUE représenté par Me René MOREL, avocat au barreau de DUNKERQUE
INTERVENANT VOLONTAIRE
Monsieur Jean B... né le 11 Février 1952 à DUNKERQUE (59140)... 59140 DUNKERQUE représenté par Me René MOREL, avocat au barreau de DUNKERQUE
INTERVENANT VOLONTAIRE
Monsieur François B... né le 12 Mars 1957 à DUNKERQUE demeurant... 75016 PARIS représenté par Me René MOREL, avocat au barreau de DUNKERQUE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Madame MERFELD, Président de chambre Monsieur GAIDON, Conseiller Madame PAOLI, Conseiller---------------------GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame GAMEZ
DÉBATS à l'audience publique du 08 Septembre 2005, Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2005 (date indiquée à l'issue des débats) par Madame MERFELD, Président, et Madame GAMEZ, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte notarié en date du 23 septembre 1976, Brigitte B... née A... a donné à bail aux époux X... un corps de ferme et des parcelles de terre situés à UXEM et TETEGHEM, pour une superficie totale de 30 ha 37 a 78 ca.
Par acte notarié en date du 15 juin 1979, Brigitte B... a donné à bail les mêmes biens aux époux X... pour une durée de 18 années à compter du 11 mai 1979, moyennant payement d'un fermage annuel de 167 quintaux de blé.
L'immeuble servant à l'habitation des fermiers a été partiellement détruit courant 1989 et 1990, et un nouvel immeuble a été reconstruit.
Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Par arrêt en date du 29 août 2002, la Cour d'Appel de DOUAI réformant pour partie un jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de DUNKERQUE en date du 5 décembre 2000, a :
* fixé le prix du fermage pour le bail renouvelé avec effet à compter du 19 septembre 1997 pour les terres agricoles à la somme de 4. 066,52 € l'an, * condamné les époux X... à payer le fermage pour la partie habitation, soit la somme annuelle de 4. 509,44 € à compter du 5 décembre 2000.
Par courrier recommandé du 10 novembre 2004, les consorts Brigitte B..., Jean B... et François B... exposant qu'une partie du fermage de l'année 2003, soit la somme de 5. 700,72 €, n'avait pas été réglée malgré deux mises en demeure des 30 avril 2004 et 3 août 2004, ont engagé une action en résiliation du bail rural à l'encontre des époux X....
Par jugement en date du 5 avril 2005, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de DUNKERQUE a :
* prononcé la résiliation du bail avec effet à la date du jugement, * condamné les époux X... à payer à Brigitte B... les sommes suivantes :-5. 700,72 € au titre des fermages de 2003, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 novembre 2003,-5. 842,20 € au titre des fermages de 2004, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 novembre 2004,-400 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les époux X... ont interjeté appel contre Brigitte B... le 27 avril 2005.
Par écritures déposées le 10 août 2005 et 7 septembre 2005, ils concluent l'infirmation du jugement et demandent à la Cour de :
* condamner Brigitte B... à leur remettre les clefs de l'immeuble à usage d'habitation nouvellement édifié et à procéder à un constat contradictoire des lieux, à frais partagés, dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, * la condamner à leur payer la somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Ils soutiennent les moyens et arguments suivants :
Ils ne peuvent être tenus de payer un fermage relatif à un bien dont ils n'ont pas la jouissance en raison du refus du bailleur de leur remettre les clefs de l'immeuble à usage d'habitation nouvellement construit, sont fondés à se prévaloir d'une exception d'inexécution et justifient d'un motif sérieux aux termes de l'article L. 411-53 du code rural.
La Cour dans son arrêt en date du 29 août 2002, n'a pas indiqué que le fermage serait dû quand bien même le bailleur refuserait de délivrer le bien loué, et les dispositions de l'article 1719 du code civil sur l'obligation du bailleur de délivrer au preneur la chose louée, sont applicables aux baux ruraux.
Il résulte d'un rapport d'expertise judiciaire du 9 juillet 1999, établi dans le cadre d'une autre procédure ayant opposé les parties, qu'au moment des opérations d'expertise les preneurs n'avaient pas les clefs de l'habitation.
Dans le cadre d'un exploit d'huissier en date du 23 septembre 2003, l'huissier de justice instrumentaire a été chargé par les consorts B... de remettre aux preneurs les clefs de la maison d'habitation, et les époux X... ont renvoyé ces clefs étant dans l'impossibilité de faire établir l'état de l'immeuble avant la prise de possession.
Le montant de la taxe des " wateringues " est à la charge du bailleur en application des dispositions des articles L. 415-3 et L. 411-12 du code rural.
La mise en demeure porte sur les fermages au titre de l'année 2002-2003 ; or les fermages ne peuvent être réclamés " concernant cet immeuble " que pour la période postérieure au 23 septembre 2003 ; l'erreur de compte affectant la mise en demeure est constitutive d'un motif légitime justifiant que ne soit pas prononcée la résiliation du bail.
Les consorts Jean B... et François B... sont intervenus volontairement à la procédure aux côtés de Brigitte B... qui avait seule été intimée dans la déclaration d'appel.
Par écritures déposées le 7 septembre 2005, les consorts B... ont conclu à la confirmation du jugement, et demandent à la Cour, y ajoutant, de condamner les époux X... à payer :
* à Brigitte B... la somme de 4. 429,50 € au titre des fermages et charges dus pour la période du 11 novembre 2004 au 5 avril 2005, date d'effet de la résiliation, avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, * une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 115,01 € jusqu'à la libération des lieux, * aux consorts B... les sommes suivantes :-1. 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif-2. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel.
Ils soutiennent les moyens et arguments suivants :
L'arrêt de la Cour en date du 29 août 2002 a condamné les époux X... à payer le fermage pour la partie habitation à compter du 5 décembre 2000, et un nouveau jeu de clefs remis par le bailleur le 23 septembre 2003, a été renvoyé par les preneurs.
Un nouvel état des lieux contradictoire est inutile. La taxe des " wateringues " est due par les époux X....
SUR CE
Attendu qu'il résulte de l'arrêt de la Cour en date du 29 août 2002 et d'un rapport d'expertise judiciaire daté du 2 août 1997 rendu dans le cadre d'une autre instance ayant opposé les parties, que le bailleur a construit un nouveau bâtiment à usage d'habitation des fermiers destiné à remplacer l'ancien bâtiment qui avait été partiellement détruit à la suite d'un sinistre ;
Attendu que des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural prévoient que le bailleur peut faire résilier son bail s'il justifie notamment de deux défauts de payement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ;
Attendu que pour s'opposer à la demande de résiliation du bail formulée par les consorts B..., les époux X... soutiennent qu'ils n'ont pas la jouissance de l'immeuble à usage d'habitation nouvellement construit ;
Attendu sur ce point qu'il convient de relever que l'arrêt en date du 29 août 2002 précité à condamné les époux X... à payer le fermage pour la partie habitation à compter du 5 décembre 2000 ; qu'il réformait sur ce point le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de DUNKERQUE en date du 5 décembre 2000, ayant dit que le loyer de l'habitation ne sera exigible qu'à compter de la date d'entrée dans les lieux par les preneurs ;
Attendu que la Cour indique en page 8 de l'arrêt : " Le loyer doit être fixé en fonction du calcul opéré par l'expert de la surface corrigée du nouvel immeuble à compter du jour où l'immeuble a été achevé et mis à disposition des époux X..., et non comme l'a estimé le tribunal, à compter de la date où ceux-ci accepteront d'en prendre possession alors qu'ils ne font valoir aucun élément qui empêcherait leur entrée dans les lieux sinon leur volonté de précisément ne pas payer de loyer qui n'est pas légitime " ;
Attendu qu'il incombait aux époux X... d'invoquer dans le cadre de cette instance, le moyen tiré du défaut de mise à disposition par le bailleur de l'immeuble ; qu'ils ne sont plus fondés à le faire en raison du principe d'autorité de la chose jugée ;
Attendu sur la taxe de " wateringues ", qu'il résulte d'un bordereau des sommes dues pour l'année 2005, versé aux débats, que ces sommes sont réclamées par le Trésor Public à l'indivision B..., " redevable ", de l'imposition ;
Attendu que le bail met à la charge du preneur en page 2, les taxes et cotisations afférentes au bien loué et incombant normalement à l'exploitant dont la cotisation pour le budget annexe des prestations agricoles, la moitié de l'imposition pour frais de Chambre de l'Agriculture, le tiers de la part communale dans la contribution foncière ;
Attendu que la taxe de " wateringues " n'est pas reprise dans cette liste ; que cette taxe au vu du bordereau versé aux débats n'incombe pas à l'exploitant mais au propriétaire du bien ;
Attendu que les mises en demeure des 30 avril 2004 et 3 août 2004 pour non payement partiel des loyers à l'appui de la demande de résiliation du bail formulée par les consorts B... concernent le fermage des terres pour la période du 11 novembre 2002 au 11 novembre 2003, soit la somme de 4. 294,81 €, le loyer de la maison pour la même période,4. 944,75 €, la taxe des " wateringues ",975 €, dont à déduire un acompte de 4. 513,84 € ;
Attendu que même si la taxe des " wateringues " n'était pas due par les époux X..., le défaut de payement du fermage correspondant à l'immeuble à usage d'habitation a perduré à l'expiration d'un délai de 3 mois après deux mises en demeure délivrées postérieurement à l'échéance ; que dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail ;
Attendu que le fait que la taxe de " wateringues " n'était pas due, et que le décompte ayant donné lieu aux deux mises en demeure était partant erroné, ne constitue pas une raison sérieuse et légitime pouvant fonder les preneurs à ne pas payer les fermages, et faire échec au prononcé de la résiliation du bail ;
Attendu qu'au vu des décomptes produits, les consorts B... justifient de leur créance au titre des fermages impayés, à concurrence d'une somme de 4. 725,72 € pour 2003,4. 867,20 € pour 2004, déduction faite des taxes de " wateringues " ;
Attendu sur la demande incidente devant la Cour, concernant la période du 11 novembre 2004 au 5 avril 2005, qu'ils justifient par leur décompte et leur calcul de leurs demandes au titre des loyers échus pour la maison d'habitation, à hauteur de 2. 135,60 €, et du fermage des terres, à hauteur de 1. 690,80 € ;
Attendu en revanche, que faute de production de pièces à l'appui de leur demande, ils seront déboutés de leurs prétentions concernant la provision sur charges pour la même période ;
Attendu qu'il convient en outre de condamner les époux X... au payement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges courants, à compter du 5 avril 2005, date de résiliation, jusqu'à la libération effective des immeubles ;
Attendu que les consorts B... ne démontrent pas que les époux X... auraient commis une faute constitutive d'un abus dans l'exercice d'une voie de recours ; qu'ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour appel abusif ;
Attendu que les époux X... partie succombante, seront condamnés à payer aux consorts B... la somme de 800 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique et contradictoirement,
Confirme le jugement sur la résiliation du bail, les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Le réforme pour le surplus,
Condamne les époux X... à payer à Brigitte B... les sommes suivantes :
-4. 725,72 € au titre des fermages impayés pour 2003, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 avril 2004,-4. 867,20 € au titre des fermages impayés pour 2004 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,-3. 826,40 € au titre des fermages pour la période du 11 novembre 2004 au 5 avril 2005,
Y ajoutant, Condamne les époux X... à payer à Brigitte B... une indemnité d'occupation égale au montant des fermages et des charges courants du 5 avril 2004 jusqu'à la date de libération des immeubles,
Déboute les consorts B... du surplus de leurs demandes,
Condamne les époux X... aux dépens d'appel,
Condamne les époux X... à payer aux consorts B... la somme de 800 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel.
