COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 01 / 02 / 2005
* * *
No RG : 99 / 05098
JUGEMENT Tribunal de Grande Instance de LILLE du 08 Janvier 1999
REF : FL / MB
APPELANTS
SCI DU 301 RUE DE LILLE ayant son siège social 301 rue de Lille 59223 RONCQ représentée par SES DIRIGEANTS LEGAUX
Maître Gérard X... es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SAFAFORE demeurant... 59170 CROIX
représentés par la SCP COCHEME-KRAUT, avoués associés à la Cour assistés de Maître BOST, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
SA D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE RENOUVELEE anciennement SAEM DU VERSANT NORD EST ayant son siège social 445 Boulevard Gambetta 59200 TOURCOING représentée par SES DIRIGEANTS LEGAUX représentée par la SCP MASUREL-THERY, avoués associés à la Cour assistée de la SCP LOSFELD, avocats associés au barreau de LILLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Madame GOSSELIN, Président de chambre Madame LAPLANE, Conseiller Madame DEGOUYS, Conseiller---------------------GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame POPEK
DÉBATS à l'audience publique du 08 Novembre 2004,
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé à l'audience publique du 01 Février 2005 après prorogation du délibéré en date du 25 janvier 2005, (date indiquée à l'issue des débats) par Madame GOSSELIN, Président, qui a signé la minute avec Madame POPEK, Greffier, présents à l'audience lors du prononcé de l'arrêt
VISA DU MINISTÈRE PUBLIC
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 OCTOBRE 2004
*****
Vu l'arrêt rendu le 23 juin 2003 auquel il convient de se référer quant à l'exposé du litige, à l'analyse de la décision attaquée, aux prétentions et moyens des parties et lequel a ordonné la réouverture des débats sans rabat de l'ordonnance de clôture sur la qualité à agir de la S. C. I. du 301 rue de Lille ;
Vu la décision de renvoi de l'affaire à la mise en état prise par mention au dossier à l'audience du 23 septembre 2003 ;
Vu les conclusions déposées les 15 juin 2004 et 28 octobre 2004 par la S. C. I. du 301 rue de Lille et Maître X... en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SOFAFORE qui demandent en termes identiques à la cour de :
# les recevoir en leur appel,
# confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la S. A. E. M. à payer à la S. C. I. du 301 rue de Lille les sommes de :
· 6. 781,12 € au titre du trop perçu sur le prix de vente, · 22. 240,75 € au titre des prestations incombant à la S. A. E. M., · 5. 419,03 € au titre des réparations consécutives à l'effondrement ;
# réformer le jugement pour le surplus ;
# condamner la S. A. E. M. à payer à la S. C. I. du 301 rue de Lille les sommes de :
· 49. 517,58 € au titre de la perte des loyers de la S. A. R. L. SOFAFORE et de la S. A. R. L. Multitex, · 5. 612,26 € au titre des impôts fonciers acquittés pour les années 1991 à 1994, · 15. 244,90 € à titre de dommages-intérêts ;
# dire que la S. A. E. M. est responsable sur le fondement délictuel des perturbations de l'activité de la S. A. R. L. SOFAFORE du fait des difficultés relatives aux accès et aux abords ainsi qu'aux V. R. D. et qu'elle en doit réparation au profit de Maître X... ès-qualités ;
# la condamner en conséquence à payer à Maître X... ès-qualités les sommes de :
· 79. 273,49 € au titre des salaires de Madame Z..., · 50. 536,85 € au titre des salaires de Monsieur Z..., · 53. 357,16 € au titre des charges sociales estimées sur les salaires précités, · 47. 259,20 € au titre du différentiel de loyer supporté par la S. A. R. L. SOFAFORE à compter du 1er janvier 1993 ;
# condamner la S. A. E. M. à payer à chacun des appelants une indemnité procédurale de 6. 097,96 € ;
# débouter la S. A. E. M. de toutes ses demandes ;
Vu les écritures récapitulatives déposées le 1er septembre 2004 par la S. A. d'Economie Mixte de la Ville Renouvelée anciennement dénommée « SAEM du Versant Nord Est » qui conclut :
# à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Maître X... ès-qualités et la S. C. I. du 301 rue de Lille de ses demandes relatives
· au remboursement des loyers perdus par la S. C. I. du 301 rue de Lille, · au remboursement des impôts fonciers, · aux dommages-intérêts, · à sa responsabilité dans la survenance de la procédure collective ouverte contre la S. A. R. L. SOFAFORE ;
# à l'irrecevabilité et au caractère non fondé des demandes de la S. C. I. du 301 rue de Lille ;
# formant appel incident, à la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la S. C. I. du 301 rue de Lille au titre
· du trop-perçu sur le prix de vente, · des prestations lui incombant, · des réparations consécutives à l'effondrement, · de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
# à la condamnation en tout état de cause de Maître X... ès-qualités et la S. C. I. du 301 rue de Lille au paiement d'une indemnité procédurale de 7. 622,45 € ;
Vu la communication de la procédure au ministère public qui a visé la procédure ;
Vu la nouvelle ordonnance de clôture rendue le 28 octobre 2004 ;
Vu les conclusions procédurales déposées le 2 novembre 2004 par la S. A. E. M. qui sollicite le rejet de la pièce communiquée et des conclusions déposées par les appelants le 28 octobre 2004 pour non-respect du contradictoire ;
Motifs
¤ Sur la procédure
Maître X... ès-qualités et la S. C. I. du 301 rue de Lille produisent le jour même de l'ordonnance de clôture une nouvelle pièce tirée d'une procédure antérieure en réplique aux dernières conclusions récapitulatives de la S. A. E. M. quant à l'autorité de la chose jugée d'un jugement du 9 février 1995 et ont présenté de nouveaux arguments dans leurs dernières conclusions sur ce point et sur la qualité à agir de la S. C. I. du 301 rue de Lille. Ce faisant, ils ont privé la S. A. E. M. de la possibilité d'examiner la pièce et de fournir à la cour une réplique. La pièce no63 (conclusions signifiées le 31 août 1992) et les écritures du 28 octobre 2004 seront donc écartées des débats.
1. Sur les demandes de la S. C. I. du 301 rue de Lille
Quant à sa qualité à agir, la S. C. I. du 301 rue de Lille fait valoir que les sommes qu'elle réclame à la S. A. E. M. correspondent à des créances personnelles, et non à l'exercice de garanties transmises aux acquéreurs des lots no 6 (vente du 9 juillet 1991 à la SCI Befris) et no14 (adjudication du 21 décembre 1994 au profit de la S. A. R. L. Centralimmo).
La S. A. E. M. souligne l'absence de clause réservant à la S. C. I. du 301 rue de Lille le droit d'agir contre le vendeur originaire lors de la vente des lots no6 et 14 et n'admet son intérêt à agir que pour les travaux qu'elle démontre avoir personnellement engagés. Elle soulève une nouvelle fin de recevoir tirée de l'autorité de chose jugée en ce qui concerne le trop-perçu du prix de vente et les prestations qu'elle n'aurait pas exécutées.
Il convient donc d'examiner pour chaque chef de demande sa recevabilité et son bien fondé.
¤ Sur le trop perçu du prix de vente
Par acte du 1er mars 1988, la S. C. I. du 301 rue de Lille a acquis les lots no6 et 14 d'un ensemble immobilier sis à Roncq 301 rue de Lille au prix de 347. 987 F. Elle réclame à la S. A. E. M., société venderesse, la différence de prix existant entre la promesse de vente en date du 13 février 1986 et la vente définitive.
Il s'agit d'une créance personnelle tirée des rapports réciproques entre vendeur et acquéreur qui ne se transmet pas aux acquéreurs successifs de l'immeuble.
Par ailleurs, la lecture du jugement définitif du 9 février 1995 révèle que le Tribunal de Grande Instance de Lille avait été alors saisi par la S. A. E. M. d'une demande en validation de saisie-arrêt pratiquée entre les mains de Maître A... pour sûreté de la somme de 160. 000 F correspondant au coût des travaux à la charge de la S. C. I. du 301 rue de Lille et d'une demande reconventionnelle de celle-ci tendant au sursis à statuer dans l'attente de l'issue des procédures et expertises en cours et à l'allocation d'une provision de 500. 000F. Le tribunal s'est borné à reconnaître le droit de faire exécuter les travaux prévus à la charge de la S. C. I. du 301 rue de Lille dans l'acte du 1er mars 1988 mais a débouté les parties de toutes leurs demandes en précisant en page 6 de sa décision que la demande de provision était étrangère aux débats. En conséquence, en l'absence de force de chose jugée, la demande est doublement recevable.
Sur le fond, il sera observé :
+ que la promesse de vente avait été signée par la S. A. E. M. d'une part et la SARL S. C. C. S. d'autre part avec faculté pour celle-ci de se substituer toute personne morale ou physique de son choix ;
+ que dans les deux cas, l'acquéreur a été représenté par Monsieur Jean-Bernard E..., gérant tant de la SARL que de la SCI ; mais que les délais prévus dans le premier accord n'ont pas été respectés sans prorogation justifiée ;
+ qu'en page 14 de l'acte, il est indiqué : " La société venderesse s'oblige expressément à fournir à l'acquéreur les prestations complémentaires reprises dans le document ci-joint (à savoir l'annexe à la promesse de vente relative aux travaux à effectuer par chacune des parties) et annexé après mention.
Lesdites prestations, à la charge de la société venderesse et incluses dans le prix de vente ci-après fixé, sont terminées depuis un an. ", réserves étant faites en page 22 par l'acquéreur en ce qui concerne l'étanchéité des murs du bâtiment C compte tenu de la butte réalisée par le vendeur en 1987.
+ qu'en page 15, l'acquéreur a par ailleurs reconnu " que le prix de 125. 000 F pour le lot no6 a été établi compte tenu du fait que l'acquéreur déclare avoir connaissance des remontées d'humidité périmétriques sur le bâtiment " et déclaré en faire son affaire personnelle.
Il est donc établi que la S. C. I. du 301 rue de Lille a sciemment accepté une augmentation du prix de vente du lot no 14 en corrélation avec les prestations effectuées par la S. A. E. M.. Le jugement ne peut être que réformé sur ce point.
¤ Sur les prestations incombant à la S. A. E. M.
Contrairement à ce que soutient la S. A. E. M., le jugement du 9 février 1995 n'a pas statué sur ce point. La demande sera cependant déclarée irrecevable faute d'intérêt et de qualité à agir de la S. C. I. du 301 rue de Lille.
En effet, la S. C. I. du 301 rue de Lille a reconnu dans l'acte même dont elle tire ses droits que les travaux accessoires à la promesse de vente que la S. A. E. M. s'était engagée à faire réaliser avaient été exécutés un an avant la vente, étant observé que pour partie, ces prestations entraient dans le cadre d'une opération globale d'aménagement des accès et abords de l'ensemble immobilier, objet de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété en date 28 octobre 1986.
Quant à la mauvaise exécution de la voirie constatée par Monsieur B... en 1995, le droit d'agir appartient au seul syndicat de copropriété dans la mesure où il s'agit d'une partie commune ou à chaque copropriétaire pour les conséquences dommageables touchant aux parties privatives. la S. C. I. du 301 rue de Lille a perdu toute qualité à agir à ce titre dans la mesure où depuis 1994, elle n'est plus propriétaire d'aucun lot. C'est d'ailleurs à l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 juillet 1999 qu'a été soumis l'accord conclu entre le syndic et l'administration territoriale selon lequel celle-ci prendrait en charge 100 % des travaux de voirie lourde.
¤ Sur les réparations consécutives à l'effondrement
La S. C. I. du 301 rue de Lille s'appuie sur l'expertise effectuée entre le 9 juillet et le 14 novembre 1991 par Monsieur C... dans le cadre du litige opposant la S. C. I. du 301 rue de Lille à son locataire du lot no6 à la suite de l'effondrement de la charpente sous l'effet dévastateur de la mérule pour réclamer le montant des factures qu'elle a réglées avant et après la vente à la S. C. I. Befris.
Il ressort du rapport d'expertise de Monsieur B... qu'après acquisition par la S. A. E. M. de l'ensemble immobilier et avant revente des lots à des sociétés civiles, la S. A. E. M. a fait procéder par un architecte et des entreprises à une réhabilitation sommaire des bâtiments la limitant à un simple contrôle en ce qui concerne les toitures vétustes, le procès-verbal de levée des réserves du lot couverture ayant été signé le 2 février 1988. La S. A. E. M., maître de l'ouvrage, ne peut être considérée comme constructeur et ne peut être tenue qu'à la garantie des vices cachés envers les acquéreurs successifs des lots.
Il sera observé qu'à la différence du lot no14, le lot no6 est constitué par une construction indépendante située dans la cour de la copropriété et constituant à lui tout seul le bâtiment C dont les parties communes spéciales (notamment la toiture) dépendent de ce lot pour mille millièmes. Dépourvue d'action à l'égard du syndicat des copropriétaires et tenue en sa qualité de vendeur des vices cachés à l'égard de son propre acquéreur, la S. C. I. du 301 rue de Lille était contrainte de prendre à sa charge le coût des frais de réfection de cette toiture, limité aux trois factures sur six postérieures aux constatations de Monsieur C... (2 Wallaert,1 Ets Trehout) et se rapportant au bâchage et à la réfection de la toiture du bâtiment Multitex, les trois autres s'apparentant à des travaux d'entretien du lot no14 ou à des travaux de maçonnerie.
Bien que recevable à agir contre son propre vendeur, la S. C. I. du 301 rue de Lille ne justifie pas cependant d'un préjudice dans la mesure ou à l'occasion de la transaction du 9 juillet 1991 au prix de 370. 000F, elle a réalisé une plus-value importante excédant largement le montant des travaux.
¤ Sur la perte des loyers
La S. C. I. du 301 rue de Lille réclame :
* quatre années de loyers pour le lot no14 loué par la S. A. R. L. SOFAFORE jusqu'au 1er janvier 1993, soit deux ans avant et deux ans après cette date ; * les loyers impayés par la S. A. R. L. Multitex pour la période antérieure à la vente du lot no6 à la S. C. I. Befris.
La perte subie constitue d'abord une créance personnelle du propriétaire sur ses locataires et peut le cas échéant constituer une créance de dommages-intérêts vis-à-vis du vendeur s'il est établi un lien de causalité entre la faute de ce dernier et le préjudice allégué. La demande est recevable.
Pour établir le non-paiement des loyers, la S. C. I. du 301 rue de Lille ne verse aux débats que la copie de ses déclarations fiscales des années 1988 et 1996 sans rapport avec la période susvisée. Elle ne produit pas davantage de pièces relatives aux démarches amiables ou judiciaires qu'elle aurait entreprises pour récupérer les loyers dûs auprès de ses locataires. Elle ne peut donc prétendre faire supporter les conséquences de son incurie par la S. A. E. M..
De plus, en ce qui concerne le lot no14, il résulte du rapport de contrôle de l'U. R. S. S. A. F. en date du 28 décembre 1990 que les difficultés financières de la S. A. R. L. SOFAFORE avaient pour origine les matériaux défectueux de leurs fournisseurs, puis la cessation des livraisons de matériaux, et que cette société-ayant Monsieur Gérard Z... pour gérant de fait-a été mise en sommeil à compter de mars 1990.
Quant à la période postérieure à la cessation des baux, il est avéré par le rapport de Monsieur B... que le lot no14 est resté vide après le départ de la S. A. R. L. SOFAFORE et que divers éléments imputables à la S. A. E. M. empêchaient l'utilisation normale du local commercial : infiltrations en provenance de la toiture terrasse, absence de délimitation de places de parking, absence de voirie lourde qui s'est manifestée notamment par l'effondrement de la chaussée devant le lot no14. Dans ces conditions, il était difficile, voire impossible, pour la S. C. I. du 301 rue de Lille de trouver un nouveau preneur ; cette perte de chance constitue un préjudice personnel distinct de celui qu'a subi le syndicat des copropriétaires au titre des parties communes du fait de la mauvaise exécution par la S. A. E. M. de ses engagements contractuels relatifs aux travaux. Il lui sera alloué une somme de 7. 500 € en réparation de ce préjudice.
¤ Sur les impôts fonciers et les dommages-intérêts
Comme précédemment, la demande de la S. C. I. du 301 rue de Lille tend à la réparation d'un préjudice qu'elle a personnellement subi du fait du paiement des impôts fonciers, des tracasseries et autres mesures d'exécution forcée ; sa recevabilité n'est pas discutée.
Le paiement des impôts fonciers est une obligation légale incombant au propriétaire quels que soient l'état et l'occupation des lieux ; il ne peut en aucun cas être considéré comme un dommage imputable au vendeur.
Il résulte de l'analyse ci-dessus du jugement du 9 février 1995 que si la saisie-arrêt n'a pas été validée, la décision a reconnu le droit de la S. A. E. M. de faire exécuter les travaux non réalisés par la S. C. I. aux frais de cette dernière ; la S. C. I. du 301 rue de Lille est donc malvenue de se plaindre des tracas de cette mesure d'exécution ayant pour origine un manquement à ses obligations contractuelles.
Enfin, malgré la saisie immobilière pratiquée par le Comptoir des Entrepreneurs par suite du non-paiement des échéances, tant la vente du lot no6 que l'adjudication du lot no14 ont permis à la S. C. I. du 301 rue de Lille de réaliser une plus-value presque égale au double de sa mise de fonds.
2. Sur les demandes de la S. A. R. L. SOFAFORE
Maître X... ès-qualités s'appuyant sur la note de son expert-comptable, estime que le non-respect par la S. A. E. M. de ses engagements relatifs aux accès et aux abords a totalement perturbé son activité et lui a causé un préjudice de deux natures.
La S. A. E. M. conteste toute faute de sa part et tout lien de causalité entre le préjudice allégué ; elle ajoute qu'au vu du titre de propriété de la S. A. E. M. :
* les VRD et en particulier les aires de déchargement sont des parties communes, * les alimentations électriques se font à partir de câbles passant éventuellement sur les lots des différents copropriétaires.
¤ Sur les salaires des époux Z... et les charges sociales
Maître X... ès-qualités réclame les salaires non perçus par les époux Z..., salariés de la S. A. R. L. SOFAFORE, du 1er mars 1990 au 31 juillet 1995, le redressement judiciaire de cette société ayant été prononcé le 20 juillet 1995.
Comme expliqué ci-dessus, les causes de l'absence d'activité de la société SOFAFORE. à compter de mars 1990 sont liées à des difficultés commerciales sans relation avec l'état des lieux. S'il est exact au vu des courriers échangés entre Monsieur Z... et le syndic au cours des années 1990 à 1992 qu'il existait un problème de raccordement électrique en définitive résolu par un branchement à partir du lot no6, il n'est pas établi que ce seul élément ait empêché les époux Z... de recevoir une rémunération. En effet, selon la note de Monsieur D... en date du 3 mai 1994, la S. A. R. L. SOFAFORE a réalisé un chiffre d'affaires satisfaisant en 1993 après reprise de l'activité dans d'autres locaux, ce qui n'a cependant pas permis le versement des salaires.
¤ Sur le différentiel de loyers
Dans le bail conclu avec la S. C. I. du 301 rue de Lille, la S. A. R. L. SOFAFORE avait renoncé à toute action contre le bailleur pour privation d'électricité et seuls les branchements d'électricité sur les canalisations principales de l'ensemble immobilier entrent dans les parties communes spéciales d'après l'état descriptif de division. De plus, elle a réussi à se brancher sur le lot no6.
Par ailleurs, selon la note de Monsieur D..., expert-comptable de la S. A. R. L. SOFAFORE, cette dernière a mis son activité en sommeil pour " rechercher et mettre au point une nouvelle technique de fabrication ". Enfin, la S. A. E. M. a obtenu contre la S. A. R. L. SOFAFORE une ordonnance d'expulsion d'un local où elle entreposait des matériaux sans droit ni titre. A l'occasion de ce litige, elle n'a jamais fait allusion à l'impossibilité d'accéder dans les lieux loués. Il n'est donc pas démontré que la décision de déménagement de l'entreprise soit liée au problème de l'accès au lot no14 et non aux exigences de sa reprise d'activité.
3. Sur les demandes d'indemnité procédurale
Nulle raison d'équité ne commande au vu tant de la situation économique de la S. A. R. L. SOFAFORE que de la succombance quasi-totale de la S. C. I. du 301 rue de Lille dans ses prétentions d'allouer aux parties une quelconque indemnité procédurale.
Les dépens seront supportés à raison d'un quart par la S. A. E. M..
PAR CES MOTIS
Ecarte des débats la pièce communiquée et les conclusions signifiées par la S. C. I. du 301 rue de Lille le 28 octobre 2004,
Réformant le jugement déféré,
Déclare irrecevable la demande de la S. C. I. du 301 rue de Lille relative aux prestations incombant à la S. A. E. M.,
Déboute la S. C. I. du 301 rue de Lille de ses demandes relatives au titre du trop perçu, des réparations consécutives à l'effondrement et de ses frais irrépétibles,
Condamne la S. A. E. M. à payer à la S. C. I. du 301 rue de Lille la somme de 7. 500 € au titre de la perte de loyers postérieure au 1er janvier 1993 pour le lot no14 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la S. C. I. du 301 rue de Lille et Maître X... ès-qualités du surplus de leurs demandes,
Déboute la S. A. E. M. de sa demande formée en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par la S. C. I. du 301 rue de Lille et Maître X... ès-qualités à raison des trois-quarts et par la S. A. E. M. à raison d'un quart,
Autorise les avoués en la cause à les recouvrer directement en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
