COUR D'APPEL DE DIJON
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT DU 25 JUIN 2012
RÉPERTOIRE GÉNÉRAL No 12/ 03
LA COMMUNE DE DAIX
C/ Suzanne X... veuve Y... Patrick Z... Catherine Y... Henri Y... Karin Z... Alice Z... COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT FRANCE DOMAINE COTE D'OR
Décision déférée à la Cour : AU FOND du 15 DECEMBRE 2011, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIJON RG 1ère instance : 11/ 00061
APPELANTE :
LA COMMUNE DE DAIX Mairie de DAIX 5 rue Fontaine 21121 DAIX
représentée par Me Bruno CHATON, avocat au barreau de DIJON
INTIMES :
Madame Suzanne X... veuve Y... née le 07 Février 1916 à DIJON (21)... 21000 DIJON
Monsieur Patrick Z... né le 20 Octobre 1947 à AVIGNON (84)... 21000 DIJON
Madame Catherine Y... née le 28 Mars 1951 à DIJON (21000)... 25300 PONTARLIER
Monsieur Henri Y... né le 04 Mai 1953 à DIJON (21000)... 21121 DAIX
représentés par Me Gauthier NERAUD, avocat au barreau de DIJON
Mademoiselle Karin Z... née le 07 Juillet 1968 à DIJON (21)... 58000 NEVERS
Mademoiselle Alice Z... née le 12 Septembre 1971 à DIJON (21) ... 21000 DIJON
représentés par Me Gauthier NERAUD, avocat au barreau de DIJON
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT FRANCE DOMAINE COTE D'OR MATHIS 4 rue Léon Mauris-BP 97429 21000 DIJON
représenté par Monsieur Sylvain JOLY, commissaire du gouvernement
COMPOSITION DE LA COUR :
La cause inscrite au rôle spécial de la Cour d'appel DE DIJON sous le numéro 12/ 03 ayant été appelée à l'audience publique du 21 Mai 2012 où étaient et siégeaient
Monsieur LECUYER, Conseiller, Président, Monsieur SUETY, Assesseur, Madame CELLIER, assesseur,
Magistrats désignés conformément à l'ordonnance du 3 avril 2012 et 24 septembre 2010
En présence de Monsieur Sylvain JOLY, Commissaire du gouvernement spécialement désigné à cet effet
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GRANDI-COURCHE,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile ;
SIGNE par Monsieur LECUYER, Conseiller, et par Madame GRANDI-COURCHE greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Afin de satisfaire aux engagements souscrits dans le cadre du plan local d'habitat de la Communauté de l'agglomération dijonnaise (COMADI) et de réaliser une proposition d'offre de logements diversifiés sur le territoire communal, la commune de DAIX décidait, par délibération du 18 mai 2010, de s'engager dans un processus de création d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) sur le site " Les Clos " et décidait, d'une part, des modalités de la concertation en vue de cette opération d'aménagement et, d'autre part, de réaliser des études de faisabilité.
Par délibération en date du 23 décembre 2010, la commune de DAIX a approuvé le bilan de la concertation de la Zone d'aménagement concerté " Les Clos " et le dossier de création puis a décidé du mode de réalisation de cette zone.
Ce projet concerne l'aménagement d'un espace à vocation principale d'habitat où la diversité des fonctions urbaines est autorisée, localisé au Nord du bourg de DAIX sur le site dit " Les Clos ".
Aux fins de réaliser ce programme, il a été décidé d'acquérir la parcelle cadastrée sur la commune de DAIX section AB 179 d'une superficie de 7 375 m ². L'aliénation de ce terrain entre dans le champ d'application du droit de préemption urbain définie par le code de l'urbanisme.
Par mémoire en date du 29 août 2011, reçu le 31 août 2011 par le greffe, la commune de DAIX a saisi le juge de l'Expropriation du département de la Côte d'Or d'une demande tendant à fixer le prix de ce bien immobilier appartenant à l'indivision Y...- Z... (Madame Suzanne X... épouse Y..., Monsieur Patrick Z..., Madame Catherine Y..., Monsieur Henri Y..., Madame Karin Z... et Madame Alice Z...) à la suite de l'exercice de son droit de préemption.
Par jugement du 15 décembre 2011, le Juge de l'Expropriation du département de la Côte d'Or a fixé les indemnités dues aux membres de l'indivision Y...- Z... à la somme de 553 125 € (soit un prix au m ² de 75 €) et a condamné la commune de DAIX à payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 6 février 2012, la Commune de DAIX a relevé appel de ce jugement.
La Commune de DAIX sollicite, par mémoire en date du 6 avril 2012, régulièrement notifié aux parties par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception, l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé sur la base de 75 € le m ² les indemnités dues aux membres de l'indivision Y...- Z... et demande à la Cour de :
- fixer à 265 500 €, soit 36 € le m ², le prix de la parcelle cadastrée section AB no 179 d'une superficie de 7 375 m ² due aux propriétaires indivis,
- débouter les propriétaires de leurs demandes plus amples ou contraires,
- statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens de première instance comme d'appel.
A l'appui de ses prétentions, elle fait notamment valoir que le périmètre de l'actuelle ZAC Les Clos était constitué par une ancienne ZAD, la parcelle objet de la préemption était classée en zone NA, zone d'urbanisation future dont le règlement disposait que cette zone est destinée à être urbanisée à terme lorsque l'évolution des besoins le nécessitera et lorsque les moyens de la commune en permettront l'équipement.
Elle fait observer qu'il s'agit, en l'espèce, d'une zone répondant à la définition de la zone d'urbanisation future, la réalisation ponctuelle des constructions étant subordonnée à la réalisation d'une seule opération d'ensemble.
Elle précise que s'il est évident que, bien qu'il s'agisse de terre agricole, le terrain, objet de la préemption, bénéficie d'une plus-value de situation, pour autant, c'est à tort que le premier juge a repoussé les éléments de comparaison qui lui étaient fournis tant par l'autorité titulaire du droit de préemption que par le Commissaire du Gouvernement et a, au contraire, privilégié l'unique élément de comparaison fourni par les propriétaires.
Elle fait remarquer qu'un prix trop élevé ruinerait l'opération et serait susceptible d'entraîner la résiliation de la concession, une telle hypothèse étant d'ailleurs prévue par le contrat de concession, l'impossibilité de négocier le foncier à un prix acceptable constituant une cause contractuelle de résiliation du contrat de concession.
Elle allègue en conséquence qu'il y va de la fiabilité de l'opération d'aménagement et par conséquent, de la possibilité même de réalisation d'une opération attendue par la population, nécessaire à la réalisation du programme local de l'habitat communautaire et conforme à l'utilité publique.
Aux termes de son mémoire en date du 30 avril 2012, reçu au greffe de la Cour le 2 mai 2012, régulièrement notifié aux parties, l'indivision Y...- Z... composée de :
- Madame Suzanne X... épouse Y...,- Monsieur Patrick Z...,- Madame Catherine Y...,- Monsieur Henri Y...,- Madame Karin Z...- Madame Alice Z...
demande à la Cour, à titre principal, de constater que la commune de DAIX a renoncé à exercer son droit de préemption et qu'en conséquence sa saisine du juge de l'expropriation était irrecevable et ce faisant réformer le jugement en ce qu'il a conclu que la demande de la commune de DAIX était recevable.
A titre subsidiaire, elle demande la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris.
Elle sollicite en outre l'allocation, à hauteur d'appel, d'une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que les dépens soient délaissés à la charge de l'autorité expropriante.
A l'appui de ses prétentions, l'indivision Y...- Z... fait notamment valoir que la commune de DAIX ne peut sérieusement s'abriter derrière l'avis de FRANCE DOMAINE pour tenter de justifier sa proposition qui constitue une sous-évaluation flagrante des prix du marché.
Aux termes de ses conclusions déposées le 3 mai 2012 et régulièrement notifiées aux parties, Monsieur le Commissaire du Gouvernement conclut à l'infirmation dans toutes ses dispositions du jugement rendu le 15 décembre 2012 par le juge de l'expropriation et demande à la Cour de fixer l'indemnisation sur la base de 40 € HT/ m ² soit une indemnité de 295 000 € HT.
Il fait notamment observer que la parcelle visée par la préemption a été évaluée par comparaison avec des cessions de terrains à urbaniser dans le cadre d'une opération d'ensemble situés dans des communes comparables de l'agglomération dijonnaise.
Par mémoire en réplique en date du 15 mai 2012 déposé à la Cour le 16 mai 2012, la Commune de DAIX demande à la Cour de rejeter la fin de non-recevoir à tort soulevée par les intimés, confirmer la teneur et le dispositif de son mémoire initial et de rejeter les demandes présentées par les consorts Y...- Z... en ce qu'elles ont de contraires ou de supérieures à celles émanant d'elle.
Les conclusions développées par l'indivision Y...- Z... aux fins de non-recevoir relative à l'action de la commune de DAIX ont été jointes au fond.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur les conclusions aux fins de non-recevoir
L'indivision Y...- Z... soutient que la saisine du premier juge est irrégulière de sorte que la commune de DAIX doit être réputée avoir renoncé à son droit de préemption. Elle fonde sa demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de la demande de la commune de DAIX sur le fait que la lettre de saisine ne contient aucun moyen en droit ou en fait ni aucune demande chiffrée.
Le jugement entrepris a exactement retenu que la demande de la commune de DAIX répond à la double exigence des articles 13-25 du code de l'expropriation et R 213-11 du code de l'urbanisme.
Il sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré la demande de la commune de DAIX recevable.
Sur le fond
Il ressort des débats et des pièces qui y ont été versées qu'un prix de 75 €/ m ² ne constitue pas en l'espèce un élément de comparaison particulièrement pertinent quant aux prix de vente de terrains à bâtir pratiqués sur la commune de DAIX. En effet, les actes de vente retenus par le premier juge concerne des terrains constructibles alors que la parcelle litigieuse est classée en zone 4 NA.
Les prix proposés par le Commissaire du Gouvernement et par la commune de DAIX qui reconnaissent que cette parcelle de terre agricole bénéficie d'une plus-value de situation sont manifestement sous-évalués car ils ne prennent pas en considération les éléments de valorisation qu'elle présente.
En application des dispositions de l'article L13-13 du code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Il est constant que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d'adopter la plus appropriée à ses yeux des méthodes d'évaluation, lesquelles diffèrent selon la nature des biens concernés.
La détermination de la valeur vénale à laquelle Monsieur Christian E...a procédé à hauteur de 51 €/ m ² dans un rapport d'expertise amiable régulièrement soumis au contradictoire des parties apparaît optimale dès lors qu'elle tient compte de toutes les spécificités relatives au ratio du linéaire des voiries et réseaux divers/ superficie d'ensemble du terrain, à la pente du terrain dont s'agit, à la prise en compte d'un surcoût dans le bilan provisionnel, à la participation obligatoire aux frais induits par le bassin de rétention et à la nécessité d'obtenir un prix de vente final inférieur à 3 000 €/ m ².
Il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a retenu un prix au m ² de 75 €. Le prix de 51 € TTC au m ² sera retenu.
L'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et en valeur au jour du jugement,
Rejette la demande présentée par l'indivision Y...- Z... tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la commune de DAIX,
Vu les articles L 13-13 et suivants du code de l'expropriation ;
Infirme le jugement rendu le 15 décembre 2011 par le Juge de l'expropriation du département de la Côte d'Or en ce qu'il a retenu un prix au m ² de 75 €.
Statuant à nouveau,
Fixe les indemnités dues aux membres de l'indivision Y...- Z... à la somme de 376 125 € TTC (soit un prix au m ² de 51 € TTC)
Déboute les parties de leurs demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Laisse les dépens de première instance et d'appel à la charge de la Commune de DAIX.
