MINUTE N° 347/24
Copie exécutoire à
- Me Nadine HEICHELBECH
- Me Loïc RENAUD
Le 10.07.2024
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 10 Juillet 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/01659 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IB5G
Décision déférée à la Cour : 11 Avril 2023 par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE - 1ère chambre civile
APPELANTE :
ASSOCIATION DES ILES
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat à la Cour
INTIMEE :
Madame [M] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Loïc RENAUD, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme RHODE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte introductif d'instance du 7 décembre 2020, signifié le 29 décembre 2020, Mme [M] [B] a fait citer l'Association des Iles devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Par jugement rendu le 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :
- Déclaré Mme [M] [B] recevable en ses demandes,
- Rejeté la demande de Mme [M] [B] tendant à la constatation de l'acquisition au 5 novembre 2020 des effets de la clause résolutoire du bail conclu entre Mme [M] [B] et l'Association des Iles portant sur un local sis [Adresse 4] à [Localité 2],
- Prononcé la résiliation du bail conclu entre Mme [M] [B] et l'Association des Iles le 13 janvier 2014 portant sur un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2] à compter du prononcé du présent jugement,
- Ordonné en conséquence l'expulsion de l'Association des Iles et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, faute de libération volontaire des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux tel que fixé par l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Rejeté la demande de Madame [M] [B] tendant à voir la libération des lieux ordonnée sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et jusqu'à parfait délaissement ;
- Rappelé que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamné l'Association des Iles à verser à Madame [M] [B] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 650,00 € équivalent au montant du loyer et des provisions sur charges fixé au contrat, à compter du 5 du mois suivant le prononcé du jugement puis tous les 5 de chaque mois jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains de Madame [M] [B] ou de son représentant, à charge pour le bailleur de justifier de la régularisation des charges à venir ;
- Condamné l'Association des Iles à payer à Madame [M] [B] une somme de 1 300,00 € au titre de l'arriéré de loyer et d'avances sur charges arrêtée au 31 octobre 2022 ;
- Débouté Madame [M] [B] de sa demande en paiement d'une somme de 3 182,18 euros au titre de l'arriéré de charges locatives arrêté au 31 décembre 2021 ;
- Condamné l'Association des Iles à procéder ou à faire procéder à ses frais, préalablement à la libération des lieux, à l'enlèvement de la hotte et du conduit d'extraction ainsi qu'à tous travaux de remise en état nécessités par cette dépose dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois ;
- Condamné l'Association des Iles à verser à Madame [M] [B] une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné l'Association des Iles aux dépens ;
- Rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
L'Association des Iles a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 19 avril 2023.
Mme [M] [B] s'est constituée intimée le 17 août 2023.
Dans ses dernières conclusions en date du 24 novembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, l'Association des Iles demande à la cour de :
DECLARER l'appel bien fondé,
INFIRMER le jugement du 11 avril 2023 en ce qu'il a condamné la concluante à payer 1300 € d'arriérés, à retirer la hotte et le conduit d'extraction, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail avec toutes conséquences en découlant et en ce qu'il a condamné la concluante à payer des frais au titre de l'article 700 et des dépens,
DEBOUTER Mme [B] de ses demandes,
CONDAMNER Mme [B] à restituer les clés du local dans les 24 heures suivant la signification de l'arrêt ;
CONDAMNER Mme [B] à restituer les meubles de l'ASSOCIATION DES ILES dont la liste et les photographies figurent en annexe 5 de l'annexe 40 du bordereau du soussigné, sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard,
RESERVER les droits de l'Association à solliciter réparation de son préjudice,
La CONDAMNER à payer une indemnité de 1000 € au titre de l'article 700 du CPC,
La CONDAMNER aux dépens.
Dans ses dernières écritures datées du 17 mai 2024, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, Mme [M] [B] demande à la cour de :
- Rejeter l'appel de l'Association des Iles comme irrecevable, subsidiairement infondé,
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- Débouter l'Association des Iles de sa demande nouvelle formulée le 24 novembre 2023 tendant à la condamnation de Mme [M] [B] 'à restituer les clés du local dans les 24 heures suivant la signification de l'arrêt et restituer les meubles de l'Association des Iles dont la liste et les photographies figurent en annexe 5 de l'annexe 40 du bordereau de Me [D] sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard et de réserver les droits de l'Association à solliciter réparation de son préjudice',
Y ajoutant,
- Condamner l'Association des Iles à payer à Mme [B] la somme de 4 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience de plaidoirie du 27 mai 2024.
MOTIFS :
Sur la recevabilité de l'appel :
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l'espèce, Mme [B] soutient que l'Association des Iles ne justifie pas de son immatriculation au registre des associations, de sorte que sa déclaration d'appel ne serait pas recevable.
Toutefois, d'une part, l'Association des Iles justifie de son immatriculation (annexe 38), d'autre part, le défaut de capacité d'ester en justice est, aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, une nullité de fond et non une fin de non-recevoir.
Dès lors, l'Association de l'Ile sera déclarée recevable en son appel.
Sur la résiliation du bail :
L'article 1709 du code civil définit le louage de choses, comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix, que celle-ci s'oblige de lui payer.
L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure celle d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention.
Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
L'article 1224 code civil précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l'espèce, la décision de première instance a été exécutée, de sorte que l'Association des Iles n'occupe plus les locaux litigieux.
Afin de justifier des nuisances causées au voisinage par son locataire, le bailleur produit :
- Une attestation établie par M. [R] le 22 juillet 2020 aux termes de laquelle ce dernier déclare subir des nuisances sonores en raison de la présence du bar [Adresse 4],
- Une attestation établie par M. [S] le 15 juillet 2020 faisant état de tapage nocturne et de hurlements très tard dans la nuit qu'il impute à l'Association des Iles,
- Une attestation établie par M. [A] le 15 août 2020 faisant état de bruits en pleine nuit, de personnes sortant du bar en état d'ivresse et criant sur la voie publique, de verres cassés suite aux bouteilles laissées à l'extérieur et de bagarres,
- Une attestation établie par M. [Y] le 7 novembre 2019 aux termes de laquelle ce dernier évoque des cris et nuisances le soir de personnes sortant des locaux de l'Association, de crachats, de personnes ivres sur la voie publique,
- Une main courante déposée par Mme [J] signalant des nuisances sonores provenant du café des Iles le 29 août 2017 à 22h17,
- Une main courante déposée par M. [B] le 24 août 2017 à 23h45, les policiers relevant que la porte de l'établissement est grande ouverte, la musique est à fort volume,
- Une main courante déposée par un riverain le 1er octobre 2017 à 21h39 faisant état de fortes nuisances sonores,
- Une main courante déposée par un voisin le 5 avril 2017 à 19h44, les policiers relevant que l'Association est la cause de nuisances sonores du fait d'une porte qui reste ouverte,
- Une attestation établie par M. [I] le 11 août 2023 faisant état de nuisances sonores et bagarres et indiquant que le quartier a retrouvé son calme depuis que le locataire a quitté les lieux,
- Une attestation établie par Mme [W] le 13 août 2023 faisant état de cris et disputes jusqu'à pas d'heure, d'insultes et de bagarres régulières, de jets de bouteilles en verre sur la route, de papiers et mégots de cigarettes qui jonchent le trottoir et la rue, de dépose de canettes vides sur le trottoir et les rebords des fenêtres avoisinantes et précisant que depuis la fermeture du bar le quartier est plus calme,
- Une attestation établie par Mme [E] le 15 août 2023 aux termes de laquelle elle indique que depuis la fermeture de l'Association des Iles, le calme est revenu dans le quartier et précise que l'Association était détournée en bar avec vente d'alcool, cigarettes, prostitutions avec bagarres régulières et nuisances sonores.
Ces éléments nombreux et concordants permettent de démontrer la persistance de nuisances graves au cours de ces dernières années. Il est ainsi établi que les nuisances existaient dès 2017 et ont perduré en 2019, 2020 et ce jusqu'au départ du locataire.
Les attestations produites par ce dernier ne permettent pas de remettre en cause ce constat, dans la mesure où elles émanent de membres de l'Association, dont le trésorier à l'exception de celle de M. [X], qui atteste n'avoir jamais constaté de tapage nocturne ou de troubles à l'ordre public.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour constate que le locataire a manqué à son obligation de jouissance paisible des locaux loués et que la faute commise est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs, de sorte que le jugement déféré sera confirmé quant au prononcé de la résolution et ses conséquences.
Concernant la condamnation à l'enlèvement de la hotte sous astreinte, les pièces produites par l'Association des Iles ne permettent pas de démontrer que la hotte et le conduit d'extraction litigieux ont été enlevés. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Concernant la condamnation au paiement de la somme de 1 300 € au titre de l'arriéré de loyer et avances sur charges arrêté au 31 octobre 2022 (échéances de décembre 2021 et janvier 2022), l'Association des Iles justifie dudit paiement en date du 2 mai 2023 (annexe 30), ce paiement ayant spécialement été affecté par l'Association, de sorte que le jugement déféré sera infirmé sur point.
Enfin, concernant la demande de restitution des meubles et de réserve des droits, cette demande est relative à l'exécution de la décision de première instance et ne relève pas de la compétence de la cour, de sorte qu'elle sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Succombant, l'Association des Iles sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.
L'équité commande, en outre, de mettre à la charge de l'Association des Iles une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 3 000 euros, au profit de Mme [M] [B], tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Déclare l'Association des Iles recevable en son appel,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 11 avril 2023 tel que déféré, sauf en ce qu'il a condamné l'Association des Iles à payer à Mme [M] [B] une somme de 1 300 € au titre de l'arriéré de loyer et d'avances sur charges arrêté au 31 octobre 2022,
L'Infirme de ce chef,
Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant,
Déboute Mme [M] [B] de sa demande au titre de l'arriéré locatif,
Rejette la demande de l'Association des Iles tendant à la restitution de meubles et à la réserve de ses droits à solliciter la réparation de son préjudice,
Condamne l'Association des Iles aux dépens de la procédure,
Condamne l'Association des Iles à payer à Mme [M] [B] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute l'Association des Iles de ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.
La Greffière : le Président :
