MINUTE N° 243/24
Copie exécutoire à
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
- Me Thierry CAHN
Copie à M. le PG
Arrêt notifié aux parties
Le 22.05.2024
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 22 Mai 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/03460 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IE4N
Décision déférée à la Cour : 11 Septembre 2023 par le Juge commissaire du Tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTS :
Monsieur [U] [M]
Chez Madame [V] [P]
[Adresse 5]
Madame [T] [O]
[Adresse 15]
Représentés par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me DELILE, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMES :
S.E.L.A.R.L. MJ AIR prise en la personne de Maître [L] [G], liquidateur de Monsieur [M] [U]
[Adresse 14]
Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour
S.A. BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
Représentée par Me Thierry CAHN, avocat à la Cour
CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES de [Localité 20]
Service des Impôts des particuliers
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
non représentée, assignée à l'étude du commissaire de justice le 17.11.2023
SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
non représentée, assignée par le commissaire de justice à personne habilitée le 15.11.2023
L'URSSAF D'ALSACE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
non représentée, assignée par le commissaire de justice à personne habilitée le 15.11.2023
S.A.S. QUONEX ALSATEL
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 10]
non représentée, assignée par le commissaire de justice à personne habilitée le 15.11.2023
S.A. GENERALI VIE
en qualité de contrôleur de la liquidation judiciaire de M [U] [M]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
non représentée, assignée par le commissaire de justice à personne habilitée le 15.11.2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme RHODE, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme RHODE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
Ministère Public :
représenté lors des débats par Mme VUILLET, substitut général, qui a fait connaître son avis et dont les réquisitions écrites ont été communiquées aux parties.
ARRET :
- Rendu par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'ordonnance rendue le 11 septembre 2023 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Strasbourg, qui a statué ainsi :
AUTORISONS l'adjudication publique de l'immeuble sis [Adresse 15], cadastrée section 4 n°[Cadastre 11], n°[Cadastre 12] et n°[Cadastre 13], dépendant de la liquidation judiciaire de M. [U] [M], et ce sur une mise à prix de 303 510 €,
COMMETTONS la SCP [D] [H] et [A] [N], Notaires à [Localité 20], prise en la personne de Me [D] [H], ou tout Notaire au choix du Liquidateur, pour se charger de la rédaction du cahier des charges et mener toute la procédure d'adjudication publique conformément aux règles de la procédure collective et de la loi du 1er juin 1924 applicable en ALSACE-MOSELLE,
DISONS que la présente sera transmise au bureau foncier pour inscription,
DISONS que la présente ordonnance sera déposée ce jour au greffe, notifiée par LRAR au débiteur et aux créanciers inscrits à savoir :
- CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES - [Adresse 8],
- SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19] [Adresse 1],
- BANQUE POPULAIRE ALC - [Adresse 9],
- URSSAF D'ALSACE - [Adresse 2],
- S.A.S. QUONEX ALSATEL - [Adresse 16],
et communiquée à la SELARL MJ AIR, liquidateur, à GENERALI VIE, contrôleur ainsi qu'à Mes CAEN et BOISSERIE.
Vu la déclaration d'appel de M. [U] [M] représenté par la SELARL MJ AIR, en la personne de Me [L] [G] et Mme [T] [O] enregistrée le 21 septembre 2023,
Vu la constitution d'intimée de la SA Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne transmise le 31 octobre 2023,
Vu la constitution d'intimée de la SELARL MJ AIR prise en la personne de Me [L] [G], liquidateur de M. [M], transmise le 7 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 15 novembre 2023 au Service des Impôts des Particuliers, à la requête de M. [M] et Mme [O], du récapitulatif de la déclaration d'appel du 28 septembre 2023 et de leurs conclusions et bordereau du 23 octobre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 15 novembre 2023 à la SAS QUONEX ALSATEL, à la requête de M. [M] et Mme [O], du récapitulatif de la déclaration d'appel du 28 septembre 2023 et de leurs conclusions et bordereau du 23 octobre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 15 novembre 2023 à l'URSSAF D'ALSACE, à la requête de M. [M] et Mme [O], du récapitulatif de la déclaration d'appel du 28 septembre 2023 et de leurs conclusions et bordereau du 23 octobre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 15 novembre 2023 à la SA GENERALI VIE, à la requête de M. [M] et Mme [O], du récapitulatif de la déclaration d'appel du 28 septembre 2023 et de leurs conclusions et bordereau du 23 octobre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 17 novembre 2023 au Centre des Finances Publiques de [Localité 20], à la requête de M. [M] et Mme [O], du récapitulatif de la déclaration d'appel du 28 septembre 2023 et de leurs conclusions et bordereau du 23 octobre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 24 novembre 2023 à la SAS QUONEX ALSATEL, à la requête de la SELARL MJ AIR, de la copie des conclusions en réplique et bordereau de communication de pièces du 23 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 27 novembre 2023 à la SA GENERALI VIE, à la requête de la SELARL MJ AIR, de la copie des conclusions en réplique et bordereau de communication de pièces du 23 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 30 novembre 2023 au Service des Impôts des Particuliers, à la requête de la SELARL MJ AIR, de la copie des conclusions en réplique et bordereau de communication de pièces du 23 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 30 novembre 2023 au Centre des Finances Publiques, à la requête de la SELARL MJ AIR, de la copie des conclusions en réplique et bordereau de communication de pièces du 23 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 1er décembre 2023 à l'URSSAF D'ALSACE, à la requête de la SELARL MJ AIR, de la copie des conclusions en réplique et bordereau de communication de pièces du 23 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 1er décembre 2023 à l'URSSAF D'ALSACE, à la requête de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, de la copie de l'avis de fixation à bref délai en date du 28 novembre 2023, la copie de l'ordonnance fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie en date du 28 novembre 2023 et la copie de conclusions en réplique en date du 23 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 4 décembre 2023 au Centre des Finances Publiques, à la requête de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, de la copie de l'avis de fixation à bref délai en date du 28 novembre 2023, la copie de l'ordonnance fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie en date du 28 novembre 2023 et la copie de conclusions en réplique en date du 23 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 4 décembre 2023 au Service des Impôts des Particuliers de [Localité 19], à la requête de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, de la copie de l'avis de fixation à bref délai en date du 28 novembre 2023, la copie de l'ordonnance fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie en date du 28 novembre 2023 et la copie de conclusions en réplique en date du 23 novembre 2023,
Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 7 décembre 2023 à la SA QUONEX, à la requête de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, de la copie de l'avis de fixation à bref délai en date du 28 novembre 2023, la copie de l'ordonnance fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie en date du 28 novembre 2023 et la copie de conclusions en réplique en date du 23 novembre 2023,
Vu les dernières conclusions de M. [U] [M] et Mme [T] [O] du 13 février 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
DIRE l'appel recevable et bien fondé,
DEBOUTER les intimés de toutes conclusions contraires,
Et faisant droit à l'appel :
INFIRMER l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- autorisé l'adjudication publique de l'immeuble [Adresse 15], cadastré section 4 n° [Cadastre 11] et n° [Cadastre 13], dépendant de la liquidation judiciaire de M [U] [M], sur mise à prix de 303.510 €,
- commis la SCP [H]-[N], notaires à [Localité 20], en la personne de Me [D] [H], ou tout notaire au choix du liquidateur, pour se charger de la rédaction du cahier des charges et mener toute la procédure d'adjudication publique conformément aux règles de la procédure collective et de la loi locale du 1er juin 1924,
- dit que la présente sera transmise au Bureau Foncier pour inscription,
- dit que l'ordonnance sera déposée ce jour au greffe et notifiée par RAR au débiteur et aux créanciers inscrits : CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES à [Localité 20], SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS à [Localité 19], BANQUE POPULAIRE ALFC à [Localité 18], URSSAF D'ALSACE à [Localité 21], QUONEX ALSATEL à [Localité 17], et communiquée à la SELARL MJ AIR liquidateur, GENERALI VIE contrôleur, et aux avocats.
Et statuant à nouveau :
JUGER que l'indivision post-communautaire est opposable à la SELARL MJ AIR, en sa qualité de liquidateur de Monsieur [U] [M] ;
JUGER que l'action de la SELARL MJ AIR visant à obtenir l'autorisation de vendre aux enchères le bien sis [Adresse 15] a été réalisée en violation de l'article 815 du Code civil ;
FIXER la mise à prix du bien immobilier sis [Adresse 15], cadastré section 4 nos [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], à la somme de 500.000 euros.
DEBOUTER la société MJ AIR, en la personne de Me [G], ainsi que la BPALC de leurs fins, moyens, demandes et prétentions,
CONDAMNER la SELARL MJ AIR, es-qualité, le cas échéant in solidum avec la BPALC, à verser à Monsieur [U] [M] et à Madame [T] [O], chacun, un montant de 5.000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SELARL MJ AIR, es-qualité, aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions de la SELARL MJ AIR, prise en la personne de Me [L] [G], liquidateur de M. [M], datées du 23 novembre 2023, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
PRONONCER la nullité de la déclaration d'appel de Monsieur [M], et par voie de conséquence de Madame [O],
Subsidiairement,
DECLARER l'appel des parties adverses mal fondé,
REJETER l'ensemble des demandes, fins, et prétentions des consorts [M]-[O]
LES EN DEBOUTER
CONDAMNER les époux [M]-[O] aux entiers frais et dépens, ainsi qu'à une indemnité de 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.
Vu les dernières conclusions de la SA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE datées du 23 novembre 2023, transmises par voie électronique le même jour, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
DECLARER l'appel irrecevable.
Subsidiairement,
Le DECLARER mal fondé,
Sous cette même subsidiarité,
CONFIRMER l'ordonnance entreprise,
CONDAMNER Monsieur [U] [M] aux entiers dépens.
Vu les conclusions du ministère public datées du 2 mars 2024, transmises aux parties par voie électronique le 7 mars 2024, aux termes desquelles il est demandé à la cour de confirmer l'ordonnance du juge commissaire,
Vu l'audience du 18 mars 2024 à laquelle l'affaire a été appelée,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION :
Au préalable, la cour rappelle que :
- aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion,
- ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à 'dire et juger' lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).
Sur la nullité de la déclaration d'appel :
Aux termes de l'article 144 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée, qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque, de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, il résulte de la déclaration d'appel enregistrée le 21 septembre 2023, que M. [U] [M] a interjeté appel de l'ordonnance rendue le 11 septembre 2023 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Strasbourg.
A titre de complément d'information, il est mentionné que M. [M] est représenté par la SELARL MJ AIR, en la personne de Me [L] [G].
Il s'agit cependant d'une simple erreur de plume, qui ne fait naître aucun doute sur la personne partie à l'instance et ce d'autant que la SELARL MJ AIR est indiquée en qualité d'intimée dans la déclaration d'appel litigieuse.
En outre, M. [M] dispose d'un droit propre de former un recours, auquel le dessaisissement de l'article L.641-9 du code de commerce ne fait pas obstacle.
En conséquence, s'agissant d'un simple vice de forme, eu égard à l'absence de démonstration d'un grief, il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de la déclaration d'appel.
Sur la recevabilité de l'appel :
L'article L 642-18 du code de commerce dispose que les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.
Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue.
Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.
Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien.
Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution.
En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale.
Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Aux termes de l'article R 642-37-1 du code de commerce, le recours contre les ordonnances du juge-commissaire rendues en application de l'article L. 642-18 est formé devant la cour d'appel.
En conséquence et en l'espèce, c'est à raison que M. [U] [M] et Mme [T] [O] ont formé leur recours à l'encontre de l'ordonnance du juge commissaire devant la cour et leur appel sera déclaré recevable.
Sur le fond :
- Sur l'opposabilité de l'indivision au liquidateur :
Aux termes de l'article 815-17 du code civil, les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu'il y eût indivision sont payés par prélèvement sur l'actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente du bien indivis sans avoir à provoquer le partage (Com. 18 février 2003, n°00-11.008).
Lorsqu'un époux commun en bien est mis en liquidation judiciaire, l'immeuble commun est appréhendé par la procédure collective et a vocation à être cédé par le liquidateur selon les règles de réalisation des actifs du débiteur prévues, s'agissant des immeubles, à l'article L 642-18 du code de commerce en application de l'article 1413 du code civil qui dispose que la communauté répond des dettes contractées par chacun des époux.
Le divorce entraîne de plein droit la dissolution de la communauté et ne devient opposable aux tiers qu'à compter de la date à laquelle il a été transcrit sur les actes d'état civil conformément à l'article 262 du code civil.
Ainsi, lorsque le divorce est opposable aux tiers après le prononcé de la liquidation judiciaire de l'un des ex-époux, le changement de statut des biens communs n'a pas d'incidence sur les pouvoirs du liquidateur de faire réaliser ces biens, le liquidateur représentant les créanciers de la communauté (Civ. 1, 21 mai 1997, n°95-14.102 ; Com., 27 septembre 2016, n°15-10.428).
En l'espèce, M. [M], qui était marié avec Mme [O] sous le régime de la communauté universelle, a été placé en liquidation judiciaire aux termes d'un jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg rendu le 29 mai 2017.
M. [M] et Mme [O] ont divorcé selon jugement rendu le 13 novembre 2019, qui a fait remonter les effets patrimoniaux du divorce au 21 décembre 2012.
Il en résulte que pour les tiers, et notamment les créanciers de M. [M] représentés par le liquidateur, le divorce leur est opposable postérieurement au prononcé de la liquidation judiciaire.
En conséquence, c'est à juste titre que le liquidateur a sollicité la vente du bien immobilier litigieux, qui fût commun aux époux, sur le fondement des dispositions de l'article L 642-18 du code de commerce et n'a pas sollicité une mesure de partage judiciaire.
- Sur la mise à prix insuffisante :
L'article L.642-18 alinéa 3 du code de commerce dispose que le juge commissaire peut si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.
La présente cour, dans un arrêt du 26 octobre 2022, avait jugé que la valeur du bien immobilier appartenant à M. [M] et Mme [O], s'élevait à la somme de 445 600 € hors mobilier, se fondant sur la seule offre qui avait été présentée pour l'acquisition du bien.
Elle avait alors retenu les motifs suivants :
- Il résulte de la procédure que dans le but de trouver un acquéreur pour l'immeuble, le liquidateur judiciaire a donné mandat, en 2018, à la société SIMECO, agence immobilière, qui avait estimé le bien entre 480 000 euros et 520 000 euros le 29 janvier 2018 ;
- Le rapport du 19 avril 2021 sur la commercialisation du bien explique que l'immeuble a d'abord été proposé au prix de 500 000 euros, et qu'à l'issue de plusieurs visites, quatre offres financées ont été formulées mais qu'elles n'ont pas abouti, en raison notamment de l'attitude de Monsieur [M] pour deux des rétractations ;
- Il précise que dans le cadre d'un nouveau mandat, délivré en avril 2019, le prix de vente de l'immeuble était baissé ;
- Il convient de relever qu'une vingtaine de demandes de visite était recensée, mais seules une demi-douzaine pouvaient avoir lieu, eu égard aux disponibilités des propriétaires, qu'un avenant au mandat était régularisé en janvier 2021 pour baisser le prix de vente et qu'à l'issue, deux offres étaient formulées, l'une oralement et qui était retirée, et l'autre au prix de 453 000 euros net vendeur et que l'agent immobilier conclut que cette offre constitue la seule offre aboutie, 'faute d'avoir pu commercialiser cette maison dans des conditions normales' ;
- Il apparaît ainsi que si un intérêt a pu être marqué pour ce bien immobilier, même à un prix de commercialisation supérieur à l'offre retenue, des éléments relatifs à la localisation du bien, celui-ci étant en zone inondable, ainsi qu'à l'existence d'un risque quant à la libération des lieux lié à la situation particulière des propriétaires, ont de fait eu un impact négatif sur la valorisation du bien immobilier, et conduit à la baisse du prix ;
- Par ailleurs, Monsieur [M] ne justifie aucunement de l'existence d'une offre au prix correspondant à ce qu'il soutient être celui du bien ;
- Ainsi, Monsieur [M] ne produit aux débats aucune pièce de nature à justifier que la valeur du bien immobilier est supérieure à celle retenue dans l'ordonnance litigieuse ;
- En effet, les photocopies des SMS versées aux débats et le rapport d'estimation établi le 07 Janvier 2022 par Palatin Immobilier et qui ne comporte pas d'évaluation précise du bien immobilier objet de l'ordonnance litigieuse, ne rapportent pas la preuve contraire à l'évaluation retenue par le juge commissaire ;
- Ainsi, Monsieur [M] ne produit aux débats aucune pièce de nature à justifier que la valeur du bien immobilier est supérieure à celle retenue dans l'ordonnance litigieuse, l'acceptation de la promesse d'achat formulée par Monsieur [R] et Madame [C] au prix de 453 000 €, soit 445 600 € pour le bien immobilier et 7 400 € pour le mobilier, et ce bien que cette offre soit inférieure à la valeur estimée du bien, se justifie, tant dans l'intérêt des créanciers, aux fins de désintéressement, que dans l'intérêt du débiteur appelant, dont la procédure de liquidation judiciaire est toujours ouverte, eu égard, à la durée écoulée depuis l'ouverture de la procédure le 29 mai 2017, à l'importance du passif de l'appelant qui s'élève à plus de 4 millions d'euros.
Pour remettre en cause cette évaluation, les consorts [M]-[O] se fondent sur le rapport d'estimation établi le 7 janvier 2022 par Palatin immobilier, qui fait état d'un avis de valeur de 585 000 €, ainsi que sur une estimation établie par l'agence VK le 2 octobre 2023, aux termes de laquelle le bien peut atteindre sur le marché un prix entre 480 000 € et 520 000 €.
Or, les motifs retenus par la cour dans son arrêt du 26 octobre 2022, demeurent pertinents. Ainsi, le bien est toujours occupé et aucune offre d'achat n'est présentée par les défendeurs alors que la vente du bien est envisagée depuis plusieurs années, l'évaluation de Palatin Immobilier paraissant en conséquence peu crédible.
En outre, si dans son avis de valeur du 2 octobre 2023, l'agence VK expose que le bien peut atteindre un prix entre 480 000 € et 520 000 €, il s'agit de la valeur haute du bien, ce qui est attesté par la terminologie employée par l'agence immobilière.
Enfin, le marché de l'immobilier connaît, depuis plusieurs mois, des difficultés et la baisse des prix est désormais globale.
En conséquence, au regard de ces éléments, la valeur du bien litigieux peut être raisonnablement estimée à la somme de 445 600 €, de sorte que la décision du juge commissaire fixant la mise à prix du bien à 303 510 €, soit environ 30 % en dessous de sa valeur vénale comme il est d'usage, sera confirmée.
Sur les demandes accessoires :
Mme [O] sera condamnée aux dépens, qui seront par ailleurs fixés au passif de la procédure de liquidation judiciaire de M. [M], étant précisé qu'ils seront tous deux tenus in solidum aux dépens.
Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au cas d'espèce.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Déboute la SELARL MJ AIR, prise en la personne de Me [L] [G], liquidateur de M. [M], de sa demande de nullité de la déclaration d'appel,
Déboute la SA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE de sa demande tendant à faire déclarer l'appel de M. [M] et de Mme [O] irrecevable,
Confirme l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Strasbourg le 11 septembre 2023 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne Mme [O] aux dépens de la procédure,
Fixe les dépens de la procédure au passif de la liquidation judiciaire de M. [M],
Dit que Mme [O] et M. [M] seront tenus, in solidum, aux dépens de la procédure.
Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière : le Président :
