MINUTE N° 188/24
Copie exécutoire à
- Me Noémie BRUNNER
Le 10.04.2024
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 10 Avril 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/02682 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IDT4
Décision déférée à la Cour : 15 Juin 2023 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE :
S.C.I. SHAK
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMEE :
S.A.S. G4 RESTAURATION
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 7]
non représentée, assignée par le commissaire de justice à personne habilitée le 11.10.2023
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience, devant la Cour composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme RHODE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'assignation délivrée le 7 février 2023, par laquelle la SCI Shak a fait citer la SAS G4 Restauration devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg,
Vu l'ordonnance rendue le 15 juin 2023, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit :
'Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,
DISONS n'y avoir lieu à référé ;
CONDAMNONS la Sci Shak aux dépens de la procédure ;
CONDAMNONS la Sci Shak à payer à la Sas G4 restauration la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS la demande formée parla Sci Shak au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.'
Vu la déclaration d'appel formée par la SCI Shak contre cette ordonnance et déposée le 10 juillet 2023,
Vu l'assignation délivrée par l'huissier de justice à personne habilitée le 11 octobre 2023 à la SAS G4 Restauration, qui n'a pas constitué avocat,
Vu les dernières conclusions en date du 10 octobre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Shak demande à la cour de :
'DECLARER l'appel de la SCI SHAK recevable et bien fondé,
INFIRMER en son intégralité l'ordonnance RG 23/00259 prononcée le 15 juin 2023 par le
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG,
STATUANT A NOUVEAU :
CONSTATER qu'est acquis le bénéfice de la clause résolutoire de plein droit du bail depuis le 20 novembre 2022, date d'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 octobre 2022 et que la société G4 RESTAURATION occupe sans droit ni titre depuis cette date les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4],
ORDONNER l'expulsion de la société G4 RESTAURATION et tous occupants de son chef,
CONDAMNER la société G4 RESTAURATION et tous occupants de son chef à évacuer
immédiatement et sans délai les locaux sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
CONDAMNER la société G4 RESTAURATION à payer à la société SCI SHAK une provision totale de 93 680,62 €, soit
- 30 454,22 € au titre des arriérés de loyers et charges
- et 63 226,40 € au titre des indemnités d'occupation
avec intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter de la signification du commandement de payer, puis à compter de la signification de l'assignation pour le surplus,
AUTORISER société SCI SHAK à conserver le dépôt de garantie de 3 000 € au titre de la clause pénale,
DONNER ACTE à la demanderesse de la dénonciation de l'assignation aux créanciers inscrits au visa des dispositions de l'article L143-2 du Code de Commerce,
CONDAMNER la société G4 RESTAURATION à payer à la société SCI SHAK une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance,
CONDAMNER la société G4 RESTAURATION à payer à la société SCI SHAK une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
CONDAMNER la société G4 RESTAURATION aux entiers frais et dépens des procédures de 1ère instance et d'appel, y compris les frais du commandement de payer du 19 octobre 2022'
et ce, en invoquant, notamment :
- la résiliation de plein droit du bail, en vertu de l'acquisition 'indiscutable' de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement délivré au preneur, compte tenu de l'arriéré de loyers et de charges et de l'absence de régularisation dans le mois du commandement,
- la régularité du commandement de payer, comme ayant été signifié à l'adresse d'un établissement secondaire figurant dans le Kbis, et en l'absence d'usage déloyal de la clause résolutoire contractuelle, compte tenu des multiples relances adressées au preneur,
- la bonne foi de la concluante,
*en l'absence d'accord sur l'octroi d'une franchise de loyer, la concluante ayant uniquement indiqué, le 31 mai 2022, à son locataire ne pas immédiatement réclamer les loyers une fois connue la nécessité de réaliser des travaux sur une cheminée, puis confirmé par mail du 12 juin 2022, l'accord intervenu entre les parties consistant à régler le loyer courant, outre l'arriéré étalé sur 24 mois, et ayant été vainement rappelé au preneur à plusieurs reprises,
*compte tenu de son bien fondé à réclamer des loyers pour l'occupation du local, sans avoir failli à son obligation de délivrance conforme, alors que c'est la société preneuse qui aurait mandaté un architecte afin de réaliser les travaux d'aménagement du restaurant en question, laissant ensuite l'architecte sans instruction et se montrant défaillante à lancer les travaux,
- un décompte actualisé des montants dus par la société preneuse sans sollicitation de la mise en compte de la clause pénale de 10 %, outre la pénalité de 50 % s'appliquant à l'indemnité d'occupation telle que prévu au contrat de bail ;
Vu l'ordonnance de fixation en date du 3 octobre 2023,
Vu les débats à l'audience du 12 février 2024,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
La partie intimée ne comparaissant pas, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant, que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et qu'aux termes du dernier alinéa de l'article 954 du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs de la décision frappée d'appel.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande de provision :
Vu les articles 834, 835, 655 et suivants, et notamment 659, du code de procédure civile, et l'article L. 145-41 du code de commerce,
Vu l'article 690 du code de procédure civile et l'article 111 du code civil,
En l'espèce, il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié en date du 19 octobre 2022 par la SCI Shak à la société G4 Restauration, l'a été par remise à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, après transport de ce dernier à l'adresse désignée 'selon les déclarations qui lui ont été faites', comme le siège social de la SAS G4 Restauration, au [Adresse 3] à [Localité 4], adresse à laquelle il a conclu que la signification était impossible, personne ne répondant à ses appels, le local du rez-de-chaussée étant vide et en travaux, sans qu'aucune indication concernant la date d'ouverture ou la fermeture des lieux ne soit apparente, et après vérification du RCS électronique.
Il est, par ailleurs, avéré que pour l'exécution du bail commercial, aux termes mêmes de ce dernier (§ 24), le locataire fait élection dans les locaux loués, ce qui est cependant sans emport sur l'application des règles de l'article 690 du code de procédure civile, dont le premier juge a justement retenu la primauté (voir 3ème Civ., 4 mai 1994, pourvois n° 92-13.039, 92-18.076, Bull. 1994, III, n° 88).
Cela étant, le commandement a été signifié à une adresse qui était, à la date de la signification, selon les affirmations de la société appelante, un établissement secondaire figurant sur l'extrait Kbis de la société G4 Restauration, le siège social de la société intimée se trouvant, aux termes du bail comme de l'extrait Kbis, au [Adresse 5] à [Localité 6] (92).
L'extrait Kbis actualisé au 10 février 2024 fait, d'ailleurs, mention de l'immatriculation 'secondaire' de la société G4, ayant son siège à [Localité 7] (36), pour un établissement 'principal' situé au [Adresse 3] à [Localité 4] à compter du 7 octobre 2022, soit antérieurement à la date de la signification du commandement.
Or, il convient de rappeler que la notification destinée à une personne morale de droit privé peut être faite au lieu de son principal établissement (1ère Civ., 12 octobre 2016, pourvoi n° 15-14.896, Bull. 2016, I, n° 192), et que ce n'est qu'en l'absence d'établissement de la personne morale destinataire de l'acte, que la signification est valablement faite à l'un de ses membres habilité à la recevoir (2ème Civ., 2 mars 2023, pourvoi n° 21-19.904, publié), outre qu'il a également été jugé qu'en cas de pluralité d'établissements, la notification qui n'est pas faite au siège social peut l'être au lieu de son établissement où le litige a pris naissance (Soc., 5 févr. 1997, pourvoi n° 94-40.653, Bull. 1997, V, n° 54), ce qui est sans conteste le cas en l'espèce, puisque le litige a pour origine l'exécution du bail portant sur les locaux sis à [Localité 4].
Aucune contestation sérieuse n'existe donc quant à la régularité du commandement de payer, l'absence d'exploitation alléguée, en première instance, par la partie désormais intimée étant sans incidence quant aux conditions d'application de la règle précitée, à défaut, au demeurant, de radiation de l'établissement qui venait, au contraire, d'être immatriculé à cette adresse.
Pour autant, les dispositions susvisées des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, ne permettent pas au juge des référés de constater l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, s'il existe une contestation sérieuse sur l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
À cet égard, il convient de rappeler que le contrat de bail prévoit une destination exclusive des lieux loués aux activités de cuisson, grillade, friture, vente sur place et à emporter à l'exclusion de toute autre utilisation. C'est à ce titre et en accord avec le précédent bailleur, qu'un contrat d'architecte a été passé par la société G4 Restauration en qualité de maître de l'ouvrage pour la création d'un restaurant, au titre duquel l'état dégradé du conduit de cheminée existant, n'a pas permis de réaliser les travaux d'extraction des fumées de la cuisine, ce qui fait obstacle à l'exploitation des lieux dans les conditions prévues par le bail.
Si la SCI Shak, devenue propriétaire des lieux fin septembre 2021, fait état, d'une inertie du preneur, non seulement pour trouver une solution pour régler les loyers, corroborée, en particulier, au-delà de multiples courriels du bailleur lui-même, par un SMS du gérant de la société G4 Restauration du 12 octobre 2022, indiquant 'ne pas avoir encore fait le virement' et 'chercher une solution', mais également pour réaliser les travaux, le courrier d'architecte du 24 avril 2023, l'absence de validation des devis par le maître d'ouvrage 'malgré [de] nombreuses relances' au maître de l'ouvrage, outre des relances multiples de la SCI Shak elle-même, il n'en demeure pas moins que la réalisation des travaux en cause, nécessitant la démolition et la reconstruction des conduits en cause posait, aux termes mêmes du courriel du conseil de la SCI en date du 31 mai 2022, des 'questions juridiques complexes' qui l'avaient amenée à faire une proposition de prise en charge financière partielle, voire une absence de réclamation 'immédiate' des loyers 'à hauteur du montant des travaux', notamment 'le temps d'y voir plus clair' quant à la prise en charge, alors que l'autre partie avait évoqué la question de 'lever totalement les loyers'.
C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu'il existait, à ce titre, une contestation sérieuse affectant la demande de provision, laquelle contestation affecte également la demande d'acquisition de la clause résolutoire.
L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'appelante, succombant pour l'essentiel, sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation de l'ordonnance déférée sur cette question.
L'équité commande en outre de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Shak, tout en confirmant les dispositions de la décision déférée de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 15 juin 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Shak aux dépens de l'appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Shak.
La Greffière : le Président :
