MINUTE N° 167/23
Copie exécutoire à
- Me Laurence FRICK
- Me Dominique HARNIST
Le 29.03.2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 29 Mars 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/01669 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2LO
Décision déférée à la Cour : 12 Avril 2022 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANTE :
S.A.S.U. ESPACE BERAKAH
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Laurence FRICK, avocat à la Cour
INTIMEE :
S.C.I. ALM IMMO
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'assignation délivrée le 8 février 2022, par laquelle la SCI Alm Immo, ci-après également dénommée 'la SCI', a fait citer la SASU Espace Berakah devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse,
Vu l'ordonnance, réputée contradictoire, rendue le 12 avril 2022, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a :
- constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant la SCI Alm Immo à la société Espace Berakah, concernant la location de locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1],
- condamné la société Espace Berakah, ainsi que tous occupants de son chef, à libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamné la société Espace Berakah à payer à la SCI Alm Immo, à titre de provision, la somme de 19 368,67 euros, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 8 février 2022, correspondant aux loyers échus restant dus selon un décompte arrêté au mois de janvier 2022 inclus, ainsi que, à titre d'indemnité d'occupation, la somme provisionnelle de 1 783,28 euros par mois, du 1er février 2022, jusqu'à la date de libération complète des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
- condamné la société Espace Berakah aux dépens, ainsi qu'au paiement à la partie adverse d'une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- constaté l'exécution provisoire de plein droit des dispositions de la décision.
Vu la déclaration d'appel formée par la SASU Espace Berakah contre cette ordonnance, et déposée le 26 avril 2022,
Vu la constitution d'intimée de la SCI Alm Immo en date du 16 mai 2022,
Vu les dernières conclusions en date du 18 juillet 2022, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SASU Espace Berakah demande à la cour de :
'DECLARER l'appel recevable et bien fondé
INFIRMER l'ordonnance de référé RG n° 22/00102 du 12 avril 2022 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de MULHOUSE,
Et statuant à nouveau,
DÉCLARER le commandement délivré par huissier de justice le 10 décembre 2021 nul et non avenu.
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail commercial,
ACCORDER à la SASU ESPACE BERAKAH les plus larges délais de paiement,
DEBOUTER la SCI ALM de l'intégralité de ses fins et conclusions
CONDAMNER la SCI ALM à payer à la SASU ESPACE BERAKAH de la somme de 2000 EUR- sur le fondement de l'article 700 du CPC,
CONDAMNER la SCI ALM aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel'
et ce, en invoquant, notamment :
- l'absence de démonstration, par la SCI Alm Immo, du bien-fondé de son commandement, le montant des loyers et charges n'étant pas justifié par la production d'un simple décompte,
- l'existence de difficultés financières malgré l'excellente réputation de l'établissement, et l'incidence de la crise Covid en l'absence de suspension du loyer, la régularisation de ses charges consécutive à cette période impliquant, en outre, des difficultés ponctuelles de trésorerie malgré la reprise de l'activité,
- sa bonne foi, l'ayant conduite à régler une somme de 10 480 euros depuis le 14 mars 2022, reprenant le paiement des loyers courants tout en commençant à apurer les arriérés,
- l'absence de réponse favorable de la partie adverse à ses propositions d'apurement, et l'incidence d'une résiliation du bail sur son activité,
- la suspension des effets de la clause résolutoire pour lui permettre d'apurer sa dette, et à tout le moins l'octroi des plus larges délais de paiement.
Vu les dernières conclusions en date du 3 août 2022, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Alm Immo demande à la cour de :
'DECLARER l'appel de la SASU ESPACE BERAKAH à l'encontre de l'ordonnance de référé RG n°22/00102 rendue en date du 12 avril 2022 par le Président du Tribunal judiciaire de MULHOUSE mal fondé,
L'EN DEBOUTER ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;
En conséquence,
CONFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la condamnation et CONDAMNER la société ESPACE BERAKAH à payer à la SCI ALM IMMO, à titre de provision, la somme de 23.210,36, outre intérêts correspondant aux loyers échus restant dus,
CONDAMNER la SASU ESPACE BERAKAH aux entiers frais et dépens ainsi qu'au versement d'un montant de 2.500€ par application de l'article 700 CPC'
et ce, en invoquant, notamment :
- la conformité au bail des loyers mis en compte et la justification des charges dont le paiement est sollicité,
- l'absence d'élément justifiant de la situation économique de la société appelante et des causes de ses problèmes de trésorerie,
- l'absence de reprise du paiement sans le moindre retard, comme affirmé par la partie adverse, et le défaut de respect, par cette dernière, des multiples promesses d'apurement de la situation qu'elle a faites, la dette recommençant à croître après un versement au mois de juin.
Vu les débats à l'audience du 12 décembre 2022,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
Sur la résiliation du contrat de bail commercial :
Aux termes de l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Aux termes du contrat de bail commercial conclu en date du 28 novembre 2011 entre la SCI Alm Immo, la société My Resto et les consorts [F], dont le fonds de commerce a été cédé le 2 mai 2019 à la société Espace Berakah, il est prévu qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, prestations, taxes qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit (article 29).
Le commandement de payer délivré en date du 10 décembre 2021 à la société Espace Berakah reproduit cette clause résolutoire, en mentionnant le délai légal d'un mois qui figure également dans la clause.
Il ressort des éléments versés aux débats, et notamment des décomptes produits tant par le bailleur que par le preneur, que ce commandement de payer n'a pas été suivi d'effet dans le mois de sa délivrance, ce que ne conteste au demeurant, pas la société Espace Berakah.
Elle entend toutefois contester le bien fondé de ce commandement, et le voir en conséquence déclaré nul et non avenu, en affirmant qu'elle ignorait tout des sommes réclamées par la SCI Alm Immo, ajoutant qu'il n'était pas justifié, au-delà de la production d'un simple décompte, des loyers et charges sollicités.
Cela étant, la cour, qui observe que la société Espace Berakah, qui n'a émis aucune contestation à la réception du commandement et ne justifie d'aucun paiement de loyer ou charges, aux conditions du bail, entre les mois de septembre 2021 et janvier 2022, n'expose pas en quoi elle n'aurait pas eu connaissance des sommes qui lui ont été réclamées, alors même que la copie d'un décompte détaillé des arriérés de loyers et charges fournis par le bailleur a été joint au commandement de payer, et que la SCI justifie de la détermination des sommes en cause par l'application du bail, produit aux débats, ainsi que des avis de taxes foncières dont la quote-part a été appliquée au preneur au prorata de la surface louée, et ce en conformité avec les stipulations du bail (article 12).
Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise ne pourra que recevoir confirmation en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant la SCI Alm Immo à la société Espace Berakah.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :
En application combinée des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues et, en accordant ces délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, la société Espace Berakah, qui expose que son établissement jouit d'une excellente réputation, qu'elle a subi la crise Covid, en bénéficiant de mesures d'accompagnement mais sans suspension de loyer, qu'elle traverse des difficultés de trésorerie passagère, mais a réglé depuis mars 2022 la somme de 10 480 euros, que la SCI a refusé ses propositions d'apurement, propose, outre le règlement du loyer courant, un apurement de la dette par le biais d'une échéance mensuelle supplémentaire de 790 euros sur 24 mois, avec clause cassatoire en cas d'inexécution, ce à quoi s'oppose la SCI Alm Immo, qui conteste le caractère passager des incidents, le paiement des loyers courants n'ayant repris que le 14 mars 2022 tandis que la dette de la SASU Espace Berakah, qui n'aurait jamais respecté ses promesses d'apurement, se serait accrue depuis le commandement de payer.
Sur ce, la cour observe que la société Espace Berakah ne justifie pas, par la production d'éléments financiers ou comptables, de sa situation ou des difficultés qu'elle indique avoir traversées, au-delà de considérations générales sur la crise sanitaire, et ce alors qu'elle se trouvait déjà en situation d'impayé prononcé, à hauteur de 9 039,27 euros, en mars 2020, et que s'il est exact qu'elle a réglé un total de 10 480 euros sur la période de mars à juillet 2022, il n'en demeure pas moins que sa créance qui était de 17 387,55 euros en principal aux termes du commandement de payer, s'élevait à 22 990,66 euros au 1er mars 2022 et encore à 20 717,57 euros au 1er juillet 2022.
Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de grâce formée par la société Espace Berakah.
Sur les sommes dues, par provision, par la société Espace Berakah à la SCI Alm Immo :
Le premier juge a mis en compte, à ce titre, la somme de 19 368,67 euros, outre intérêts correspondant aux loyers échus restant dus, ainsi que, à titre d'indemnité d'occupation, la somme provisionnelle de 1 783,28 euros par mois, du 1er février 2022, jusqu'à la date de libération complète des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Si la SCI entend voir actualiser sa créance provisionnelle, en excipant d'un décompte en date du 2 août 2022, en sollicitant, à titre de provision, la somme de 23 210,36 euros, outre intérêts correspondant aux loyers échus restant dus, la cour considère que cette demande n'entre pas en contradiction avec les termes de l'ordonnance dont appel, qui peuvent dès lors recevoir confirmation, alors même que la situation reste susceptible d'évolution jusqu'à la libération des lieux par le preneur.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La SASU Espace Berakah succombant pour l'essentiel sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.
L'équité commande en outre de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'une ou l'autre des parties à l'instance d'appel, tout en confirmant les dispositions de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a mis à la charge de la défenderesse une indemnité de 1 000 euros à ce titre.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 12 avril 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse,
Y ajoutant,
Déboute la SASU Espace Berakah de sa demande de délais de grâce,
Condamne la SASU Espace Berakah aux dépens de l'appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de la SASU Espace Berakah que de la SCI Alm Immo.
La Greffière : la Présidente :
