MINUTE N° 129/23
Copie exécutoire à
- Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA
- Me Guillaume HARTER
Le 08.03.2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 08 Mars 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 17/03205 - N° Portalis DBVW-V-B7B-GQX3
Décision déférée à la Cour : 20 Juin 2017 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de MULHOUSE
APPELANTE :
SARL ZARA FRANCE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la Cour
INTIMEE :
SCI OLFRAN
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par assignation en date du 28 juillet 2016, la SARL Zara France a fait attraire la SCI Olfran devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins notamment de fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 284 000 euros et de remboursement des loyers trop perçus à compter du 1er octobre 2015.
Par jugement rendu le 20 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Mulhouse a déclaré irrecevable l'action en révision du loyer commercial intentée par la SARL Zara France à l'encontre de la SCI Olfran, disant n'y avoir lieu à indemnités au titre de l'article 700 du CPC et condamnant la partie demanderesse aux dépens.
La SARL Zara France a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 13 juillet 2017, et la SCI Olfran s'est constituée intimée le 27 juillet 2017.
Par arrêt rendu le 28 novembre 2018, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé du litige, la cour d'appel de céans a :
- infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Mulhouse le 20 juin 2017 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- constaté à compter du 1er octobre 2015 le renouvellement du bail liant la SCI Olfran à la SARL Zara France au titre des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 4],
- déclaré recevable l'action de la SARL Zara France en fixation du loyer du bail renouvelé,
- sursis à statuer sur l'ensemble des demandes au fond,
- ordonné une expertise
- désigné pour y procéder :
M. [D] [E] [F]
[Adresse 1]
avec pour mission, les parties dûment convoquées à ses opérations, de se rendre sur les lieux, de recevoir les explications contradictoires des parties, de se faire communiquer tous documents utiles, d'entendre, le cas échéant, toutes personnes informées :
- de déterminer la valeur locative au 1er octobre 2015 selon les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, en tenant compte :
- des caractéristiques du local considéré,
- de la destination des lieux,
- des obligations respectives des parties,
- des facteurs locaux de commercialité,
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage,
- de se prononcer sur l'application éventuelle du plafonnement du loyer et, en ce cas, dire si depuis la date de la dernière fixation du loyer une modification matérielle et le cas échéant, notable, des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative, est intervenue,
- de se prononcer sur les dires des parties et, à défaut de conciliation entre les parties, de déposer son rapport dans les 6 mois suivant acceptation de sa mission,
- dit que l'exécution de la décision dépendrait du versement préalable par la SARL Zara France à titre de provision, d'une avance sur débours de 3 000 euros, à valoir sur la rémunération de l'expert avant le 1er mars 2019, sous peine de caducité de la désignation de l'expert,
- renvoyé l'affaire pour assurer le contrôle des opérations d'expertise,
Et dans l'attente de l'issue des opérations d'expertise :
- débouté la SARL Zara France de sa demande en fixation d'un loyer provisoire,
- réservé les dépens et les demandes relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'expert désigné par la cour a remis son rapport le 24 Août 2020.
Dans ses dernières conclusions en date du 14 mai 2021, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SARL Zara France demande à la cour de :
'A TITRE PRINCIPAL
Vu l article L. 145-33 du code de commerce,
Vu les articles R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce,
Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 258 000 € par an hors taxes hors charges ;
Condamner la SCI Olfran à rembourser à la société Zara France les loyers trop-perçus à compter du 1er octobre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, POUR LE CAS OU LA VALEUR LOCATIVE SERAIT JUGEE SUPERIEURE AU PRIX-PLAFOND :
Vu l'article L. 145-34 du Code de Commerce
Constater, dire et juger que le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2015 ne peut excéder le montant résultant de l'application du plafonnement calculé sur la variation de l'ILC,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
Rejeter toutes les demandes, fins et moyens de la SCI Olfran ;
Condamner la SCI Olfran à une indemnité de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
La condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appe1.'
À l'appui de ses prétentions, elle entend, notamment, invoquer :
- l'acquisition, désormais définitive, de la recevabilité de l'action en fixation du loyer de renouvellement, à défaut de pourvoi en cassation formé contre l'arrêt précité,
- le rappel que le prix du loyer n'a jamais été fixé à la valeur locative,
- la critique du rapport d'expertise judiciaire quant à l'évaluation de la valeur locative de renouvellement, sur la caractéristique des lieux loués :
* à défaut de prise en compte par l'expert, qui aurait invoqué, à tort, les limites de sa mission, de l'abattement lié à l'accession au propriétaire en fin de bail précédent des travaux réalisés en 2005, qui constitueraient, par leur coût, les démarches entreprises et la qualification retenue par l'expert lui-même, non des travaux d'entretien, mais d'amélioration tout à la fois de l'aspect esthétique du magasin, entièrement remis à neuf en 2005, ainsi que sa fonctionnalité,
* au titre du calcul de pondération des surfaces, l'expert appliquant systématiquement les fourchettes maximales, en dépit d'une configuration des locaux qualifiée d'imparfaite, et en l'absence d'accord de la concluante sur la surface pondérée, contrairement aux affirmations de l'expert et de la SCI Olfran à laquelle est reprochée une dénaturation de sa position, qu'elle serait en tout cas libre de faire évoluer, tandis que l'expert se voit également reprocher de critiquer des choix de gestion de la concluante dans l'aménagement de l'espace sans indiquer de solution d'optimisation,
- la remise en question du choix des références supplémentaires de prix couramment pratiqués dans le voisinage, faute d'exclure les surfaces de vente inférieures à 600 m², qui ne relèvent pas du même type de pondération, sans même appliquer de correctif, ce qui rendrait ces références inexploitables, outre que les valeurs en cause seraient essentiellement des valeurs de marché et non de renouvellement, et s'agissant des références 'grandes surfaces', un nombre de références pertinentes suffisantes pour éviter un complément d'expertise,
- très subsidiairement, l'application du plafonnement.
Dans ses dernières écritures déposées le 18 mai 2021, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SCI Olfran entend voir :
'Vu l'arrêt avant dire droit du 28 novembre 2018,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [D] [E] [F],
Vu les articles L 145-33, L 145-34 et suivants, R. 145-2 et suivants du Code de Commerce,
Fixer prix du loyer du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 4], consenti par la SCI OLFRAN à la SARL ZARA FRANCE, renouvelé le 1er octobre 2015, à la somme de 487 000 € hors charges et hors taxes par an à compter de cette date,
Condamner la SARL ZARA FRANCE à payer à la SCI OLFRAN, la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la SARL ZARA FRANCE aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant notamment le coût du rapport d'expertise de Monsieur [F],
Débouter la SARL ZARA FRANCE de toutes autres demandes plus amples ou contraires, et notamment de ses demandes visant à voir :
- condamner la SCI OLFRAN à lui rembourser les trop perçus de loyer à partir du 1er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année ;
- de sa demande subsidiaire de voir constater, dire et juger que le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2015 ne peut excéder le montant résultant de l'application du plafonnement calculé sur la variation de l'ILC,
- rejeter toutes les demandes, fins et moyens de la SCI Olfran ;
- condamner la SCI Olfran à une indemnité de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.'
Pour sa part, elle invoque, notamment :
- l'absence d'abattement de 10 % au profit de la locataire, alors que seraient en cause des travaux non d'amélioration, mais d'aménagement, s'agissant des travaux réalisés en 1995, de surcroît, réalisés antérieurement à la prise de bail, et pour les seconds, d'entretien ou de réparation, ce qui résulterait de leur description, la rénovation étant au demeurant partielle et sans incidence sur la surface,
- l'absence de critique de l'expertise sur ce point, la question relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, auquel l'expert aurait fourni les éléments nécessaires à cette fin,
- l'accord donné par les parties à l'évaluation de la surface pondérée lors de la visite des locaux avec l'expert, qui aurait, en outre, retenu une surface pondérée en accord avec l'évaluation de l'expert mandaté par la partie adverse, les affirmations adverses à cet égard étant contestées,
- la pertinence de l'évaluation de la surface pondérée par l'expert, dont elle entend détailler la réponse aux observations des parties, en se fondant, de surcroît, sur une surface utile incontestable, avec un résultat aboutissant à une différence qualifiée de modique,
- la cohérence de la fixation, par l'expert, de la valeur locative, la partie adverse se voyant reprocher de ne vouloir écarter que des références venant en sa défaveur, la concluante renvoyant à ses dires, notamment en ce qu'ils critiquent les références adverses en termes d'ancienneté ou de condition des baux ou de caractéristiques des locaux de référence, ou invoquent des spécificités du bail litigieux,
- l'absence d'application éventuelle du plafonnement, compte tenu de modifications notables prouvées de la valeur locative, que cela soit au niveau des facteurs locaux de commercialité, en particulier avec l'arrivée de trois lignes de tram, ou compte tenu de l'incidence des travaux réalisés.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.
Par un arrêt rendu le 23 février 2022, la cour de céans a ordonné la réouverture des débats, révoqué l'ordonnance de clôture en date du 19 mai 2021, invité la SARL Zara France à déposer les pièces mentionnées dans son dernier bordereau de communication, et renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 25 mars 2022.
La clôture de la procédure a été prononcée le 8 avril 2022, et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 23 mai 2022.
MOTIFS :
Sur la détermination de la valeur locative :
Il convient, tout d'abord, de rappeler qu'aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, 'le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (...)'
L'article R. 145-3 du code précité dispose encore que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Il résulte encore des articles subséquents, et en particulier de l'article R. 145-7 de ce code que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés ci-dessus, ainsi que des éléments extrinsèques susceptibles d'affecter les caractéristiques propres du local, ou encore la destination des lieux telle que résultant du bail et de ses avenants. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Selon l'article R. 145-8 du code précité, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
En application de cet article, et en cas de clause d'accession en fin de bail, comme c'est le cas en l'espèce, le contrat de bail du 4 octobre 1994 stipulant que 'tous embellissements, améliorations et installations faits par le preneur dans les lieux loués resteront, en fin de bail, la propriété du bailleur sans indemnité de sa part', les améliorations réalisées par le locataire sont prises en compte dans la valeur locative lors du deuxième renouvellement suivant les travaux en cause.
Par ailleurs, il résulte de l'article L. 145-34 du même code que le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné à la variation de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux, le cas échéant s'il a été choisi par les parties, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 précité.
En l'espèce, les parties s'opposent, tout d'abord, sur l'application d'un abattement de 10 % pour tenir compte, en vertu des dispositions précitées, de la clause d'accession au profit du bailleur. Est en cause, à ce titre, la qualification de travaux réalisés, en 2005, par le preneur, qui n'invoque pas les précédents travaux réalisés en 1995, la société Zara France estimant qu'il s'agit de travaux d'aménagement ouvrant droit à l'application de la clause d'accession, et partant à l'application de l'abattement susmentionné, tandis que la SCI Olfran, tout en évoquant les travaux de 1995, ce qui est sans objet au regard de l'argumentation adverse, qualifie les travaux réalisés en 2005 de travaux d'entretien et de réparations courantes qui seraient, au terme du bail, à la charge du locataire, car ils ne seraient en réalité que l'exécution par le locataire de son obligation d'entretien et de réparations courantes, telle que prévue au bail, s'agissant d'une rénovation partielle et n'ayant, notamment, pas modifié la surface des lieux.
À ce titre, il convient de relever, tout d'abord, que le rapport d'expertise réalisé par M. [F] ne s'est pas prononcé sur ce point, l'expert objectant au dire du conseil de l'appelante que '[sa] demande ne [faisait] pas partie du cadre de [sa] mission définie par la Cour', ce qui relève d'une appréciation personnelle de l'expert qui peut être discutée, dans la mesure où il lui revenait d'évaluer une valeur locative dans le calcul de laquelle peut entrer cet abattement. Quoi qu'il en soit, aucun complément d'expertise n'est sollicité sur ce point par les parties, la cour étant, en tout état de cause, à même d'apprécier cette question au regard des éléments dont elle dispose par ailleurs.
Au demeurant, il est tout de même fait mention de ces travaux dans le rapport d'expertise (p. 10), qui indique qu'en 2005, 'le rez-de-chaussée et le 1er étage du magasin ont été entièrement rénové[s]'.
Il ajoute, sous la rubrique 'équipement du local' que 'Les travaux réalisés en 2005 comprennent :
- la modification des menuiseries de façade rue du sauvage. Au rez-de-chaussée, pose de châssis fixes en profils laqués et vitrage type Stadip.
- la rénovation des surfaces de vente et locaux attenants au rez-de-chaussée et 1er étage ;
0 revêtements de sol, dalles en pierre calcaire ;
0 cloisons coupe-feu ;
0 faux plafonds en plaques de plâtre ;
0 peinture sur les murs et plafonds.
0 Rénovation de l'installation électrique ;
0 Révision des installations sanitaires ;
- la rénovation des équipements de ventilation, climatisation et désenfumage ;
Chauffage/climatisation système de climatisation réversible électrique.
- la rénovation des 10 premières marches de l'escalier du rez-de-chaussée ;
- la révision de l'ascenseur.
La Commission Communale de Sécurité a émis un avis favorable (26/04/2005).'
La consistance de ces travaux, dont la matérialité n'est pas contestée par la SCI Olfran, est corroborée par les pièces versées aux débats par la société Zara France, telles que la demande d'autorisation avec description des travaux, des plans et coupes, le procès-verbal de la commission de sécurité après les travaux ou différents tableaux dont il ressort un coût, non discuté, de l'ordre de 2 millions d'euros.
Or, il ressort de ces éléments que les travaux en cause ne constituent ni des aménagements, en ce sens qu'ils n'ont pas eu pour effet de modifier la surface ou la configuration des locaux, ni même des améliorations ou des embellissements, et ce malgré l'importance de leur coût, dès lors qu'ils visaient essentiellement à assurer une rénovation rendue nécessaire du fait de l'ancienneté des précédents travaux et afin de garantir un maintien aux normes du commerce, et qui, de surcroît, n'a porté que sur une partie des locaux.
En conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'abattement sollicitée par la société Zara France.
S'agissant, ensuite, de la détermination de la pondération des surfaces, pour laquelle la société Zara France, qui conteste avoir donné son accord à l'évaluation de la surface pondérée, et qui expose s'en tenir à la position de l'expert qu'elle avait mandaté, reproche à l'expert judiciaire l'application des coefficients maximaux, malgré l'absence d'escalator vers le premier étage, la présence de gaines gênant la hauteur dans les réserves du 2ème étage, ou encore les modalités d'accès, par une échelle sous trappe, aux locaux du 3ème étage, et une faible hauteur des réserves du sous-sol, et ce sans incidence de ses propres choix de gestion, faute de meilleure proposition de l'expert quant à l'optimisation de l'espace, il convient, tout d'abord, d'indiquer qu'il importe peu que la société Zara France ait donné son accord 'pour reprendre la surface pondérée calculée par M. [V] à 858,06 m²', dès lors que la question de la surface a été en débat devant l'expert M. [F] et l'est à nouveau devant la cour, de sorte que cette question doit, en toute hypothèse, être tranchée.
Sur ce, il y a lieu d'observer que le rapport d'expertise judiciaire a fait application de pondérations conformes aux usages, en particulier aux préconisations de la charte de l'expertise, tout en les justifiant, pas tant d'ailleurs dans le rapport lui-même que dans le cadre de la réponse aux dires de la partie appelante. L'expert a ainsi rappelé, clichés photographiques à l'appui, que la totalité des surfaces avait été utilisée par la société Zara France 'du sous-sol au comble'. Il a, pour le surplus, essentiellement mis en cause l'aménagement des locaux par l'appelante, à laquelle il appartenait de les optimiser, le cas échéant. Cela étant, concernant le premier étage, il convient de relever que la configuration de la surface de vente ne fait l'objet d'aucune critique, seuls l'accès, qui se fait tout de même par un large escalier et par ascenseur, et la luminosité étant en cause, ce qui relève effectivement pour l'essentiel de diligences à la charge de la locataire mais n'est pas sans incidence sur la valorisation de cette surface, pour laquelle la cour retiendra donc un coefficient de 0,45. Concernant le 2ème étage, au regard de l'optimisation de l'usage des locaux et en l'absence de critique quant aux conditions d'accès, l'application du coefficient de 0,20.
Pour ce qui est des locaux du 3ème étage, il convient de tenir compte des inconvénients d'accès, lesquelles ne remettent pas en cause son effectivité et son caractère direct, en ramenant le coefficient de pondération à 0,08.
Et concernant les réserves du sous-sol, au regard de l'usage optimal qui en est fait, et à défaut de critique relative à leur accès, le coefficient de 0,20 sera donc retenu, aucune critique réelle n'étant, en outre, émise pour remettre en cause le coefficient appliqué aux locaux techniques, qui sera donc retenu à 0,10.
Au total, la cour retiendra :
- pour le rez-de-chaussée, une surface pondérée de 531,60 m², sur la base d'une surface utile similaire affectée du coefficient 1,
- pour le premier étage, une surface pondérée de 216 m², sur la base d'une surface utile de 480 m² affectée d'un coefficient de 0,45,
- pour le deuxième étage, une surface pondérée de 19,52 m², sur la base d'une surface utile de 97,6 m², affectée d'un coefficient de 0,20,
- pour le troisième étage, une surface pondérée de 4,48 m², sur la base d'une surface utile de 56,4 m², affectée d'un coefficient de 0,08,
- pour le sous-sol, une surface pondérée de 43,64 m², sur la base d'une surface utile de 205,7 m², affectée d'un coefficient de 0,20, s'agissant des réserves, et, sur la base d'une surface utile de 25 m², affectée d'un coefficient de 0,10, pour les locaux techniques.
La surface pondérée retenue pour le local dans son ensemble est donc de 815,24 m², arrondi à 815 m2.
Pour ce qui relève du choix des références, il convient d'observer que celui-ci s'inscrit dans le cadre d'une analyse détaillée, par l'expert, des facteurs de commercialité l'ayant amené à chercher des références locatives de commerce implantés [Adresse 8] entre la [Adresse 7] et la Porte Jeune, tout en faisant face à des contraintes ayant conduit à limiter le taux de réponse reçu de la part des commerces concernés, l'expert ayant, en outre, pertinemment répondu, et de manière circonstanciée, au dire de la partie appelante sur ce point, notamment quant à l'incidence de la surface sur le coût du loyer l'ayant conduit à écarter certaines références.
Concernant, enfin, l'application du plafonnement, il convient de relever que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable de 2004 à 2015, en raison de la création de trois lignes de tram, dont un tram-train desservant [Localité 9], toutes s'arrêtant à la station 'Porte Jeune', proche des locaux, conduisant à un accroissement de plus de 20 % du nombre de passagers des transports en commun entre 2007 et 2015, et 61 000 personnes utilisant quotidiennement les lignes de tram, de sorte que l'application de principe du plafonnement doit être écartée.
Dans ces conditions, la cour retiendra une valeur locative annuelle hors charges au 1er octobre 2015 de 580,02 arrondie à 580 euros hors taxes par m², et fixera, en conséquence, le montant du loyer de renouvellement à 472 700 euros hors charges et hors taxes.
Par voie de conséquence, la SARL Zara France sera déboutée de ses demandes tendant à voir :
- condamner la SCI OLFRAN à lui rembourser les trop perçus de loyer à partir du 1er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La SARL Zara France, succombant pour l'essentiel, sera tenue des dépens de la première instance et de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, ces dépens incluant les frais d'expertise judiciaire.
L'équité commande en outre de mettre à la charge de la demanderesse et appelante une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 3 500 euros au profit de la défenderesse et intimée, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Rappelle que, par arrêt rendu le 28 novembre 2018, elle a :
- infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Mulhouse le 20 juin 2017 en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau,
* constaté à compter du 1er octobre 2015 le renouvellement du bail liant la SCI Olfran à la SARL Zara France au titre des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 4],
* déclaré recevable l'action de la SARL Zara France en fixation du loyer du bail renouvelé,
* sursis à statuer sur l'ensemble des demandes au fond,
- réservé les dépens et les demandes relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs de la demande infirmés et non tranchés par la décision susmentionnée, et y ajoutant,
Fixe le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé au titre des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 4] à la somme de 472 700 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2015,
Déboute la SARL Zara France de ses demandes tendant à voir :
- condamner la SCI OLFRAN à lui rembourser les trop perçus de loyer à partir du 1er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année,
Condamne la SARL Zara France aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de première instance comme d'appel, au bénéfice de la SARL Zara France,
Condamne la SARL Zara France à payer à la SCI Olfran la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière : la Présidente :
