MINUTE N° 1/2023
Copie exécutoire à
- Me Anne CROVISIER
- Me Nadine HEICHELBECH
Copie par LS à
- la SCI ELAL
- la SAS Crédit Mutuel
Aménagement Foncier
- M. Le commissaire
du gouvernement
Le 19 janvier 2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION
ARRET DU 19 Janvier 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : Chambre 10 - N° RG 20/03143 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HNOA
Décision déférée à la cour : 11 Mai 2020 par le juge de l'expropriation du Bas-Rhin.
APPELANTE :
La S.C.I. ELAL, prise en la personne de son représentant légal
ayant siège social [Adresse 8]
représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la cour.
Plaidant : Me MULLER-BISTRE, avocat à Strasbourg
INTIMEES :
La S.A.S. CREDIT MUTUEL AMENAGEMENT FONCIER, anciennement dénommée CM-CIC AMENAGEMENT FONCIER, prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 10]
représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.
Plaidant : Me HUCK, avocat à Strasbourg
En présence de :
M. le Commissaire du Gouvernement
sis [Adresse 9]
représentée par Madame [O] [D], inspectrice des finances publiques.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
La SCI Elal était propriétaire d'un bien immobilier situé à [Localité 14] (67), sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], d'une superficie de 20 500 m².
Il s'agit d'un ensemble foncier hétérogène composé de terrains nus aménagés en parc d'agrément, de terrains sur bâtis d'entrepôts ainsi que d'un ancien immeuble à usage de bureaux transformé en habitation, et de garages.
Le bien est situé dans le périmètre du projet de la ZAC de la Scierie de [Localité 14] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP), selon l'arrêté préfectoral en date du 30 octobre 2014.
Par un arrêté préfectoral en date du 19 septembre 2017, les parcelles situées à l'intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier.
Une ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 16 novembre 2017 au profit de cette dernière.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier a notifié ses offres d'indemnisation à la SCI Elal, par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 12 février 2018. La société expropriante précise qu'aucun accord n'est intervenu dans le délai d'un mois prévu à l'article R.311-9 du code de l'expropriation.
Par une requête et par un Mémoire introductif d'instance datés du 27 mai 2019 et reçus le 31 juillet 2019 par le greffe, la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI Elal.
Par une ordonnance rendue le 22 octobre 2019, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 19 décembre 2019. La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier a notifié cette décision à la SCI Elal.
La date de l'audience a été déterminée lors du transport sur les lieux et a été reportée à deux reprises en raison du mouvement de grève des avocats.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier, dans son mémoire introductif d'instance, sollicitait la fixation de la valeur du bien de la SCI Elal à un montant de 1 401 004 euros soit une somme de 1 272 731 euros pour l'indemnité principale et 128 273 euros pour l'indemnité de remploi. Puis par un Mémoire complémentaire récapitulatif du 7 février 2020, elle modifiait sa demande en ce qu'elle sollicitait la fixation de l'indemnité d'expropriation à la somme de 1 236 884,10 euros (indemnité principale : 1 123 531 euros ; indemnité de remploi : 113 353,10 euros).
La SCI Elal demandait au juge de fixer le montant global de l'indemnité à la somme de 5 447 670 euros se décomposant de la manière suivante :
*indemnité principale : 5 170 000 euros soit
- pour la maison d'habitation : 1 300 000 euros
- pour le bâtiment d'entreposage : 1 074 000 euros
- pour les 5 garages : 29 400 euros
- pour les terrains non bâtis : 2 766 700 euros
*indemnité de remploi : 518 000 euros.
Par des conclusions reçues le 12 décembre 2019 et des conclusions complémentaires déposées le 27 février 2020, le commissaire du Gouvernement proposait une indemnité principale de dépossession de 960 060 euros HT et une indemnité de remploi de 96 500 euros.
* * *
Par jugement du 11 mai 2020, le juge de l'expropriation du Bas Rhin a fixé à 1 793 774.50 euros en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier à la SCI Elal dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé à [Localité 14], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], en disant que la somme se décompose de la manière suivante :
- indemnité principale : 1 629 795 euros ;
- indemnité de remploi : 163 979.50 euros ;
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier était également condamnée, outre aux dépens, à payer à la SCI Elal une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour justifier sa décision le juge a retenu que la zone expropriée était une unité foncière desservie par des voies et réseaux dont la capacité était cependant insuffisante au regard de l'ampleur du projet de création de la ZAC. Aussi les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir, devant être évaluées en fonction de leur usage effectif. Le juge a constaté que les parties s'accordaient pour retenir la qualification de « bien en situation privilégiée », justifiée en raison de l'emplacement des parcelles, de la proximité des réseaux et de leur vocation à être urbanisées à court terme.
Le juge scindait la propriété en différents lots selon leurs natures (terrain nu ; local industriel ; terrain comportant le logement des associés de la SCI et les garages).
Il retenait également 2 facteurs, un de plus-value (double accès sur la propriété, proximité de la gare, raccordement au réseau, grand parc arboré), un de moins-value (entrepôt vétuste et présence d'amiante dans sa toiture, mauvais état du gros 'uvre du bâtiment à usage d'habitation, persistance de la configuration de bureaux dans l'immeuble à usage d'habitation).
Il choisissait comme méthode d'évaluation, celle consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.
Pour les parcelles de terrains nus d'une surface de 101,66 ares, après avoir rappelé que l'expropriant proposait une valeur moyenne de 3175,33
euros par are, il retenait celle mise en avant par le commissaire du gouvernement de 4500 euros qui s'appuyait sur une étude comparative avec les ventes réalisées dans le voisinage, estimant que la valeur de comparaison avancée par la SCI n'était pas pertinente pour être trop ancienne.
S'agissant du hall de stockage dont la surface au sol retenue est de 2685 m², le juge faisait référence aux rapports d'expertise rédigés par Madame [L] et M. [I], rapportant certaines vétustés des halls de stockage qui ne correspondaient plus aux normes de construction actuelles et que le toit en éternit nécessiterait un désamiantage. Aussi le juge retenait la valeur proposée par l'expropriant de 136 euros par m² qui avait fait application de la méthode du terrain intégré que le juge qualifiait de plus favorable à l'exproprié que la méthode de la récupération foncière.
Pour la parcelle sur bâtie d'un immeuble à usage d'habitation et de 5 garages, de 6349 m², le juge menait l'évaluation en trois temps :
- d'abord il estimait la partie du terrain non bâtie (6349 ' 328 m²) à 267 165 euros en appliquant la valeur retenue pour le terrain non bâti (4 500 euros l'are),
puis il s'attardait sur le cas des 5 garages, les évaluant à 20 000 euros retenant la proposition faite par le commissaire du gouvernement, écartant celle de 29 400 euros proposée par la SCI,
enfin concernant l'immeuble de bureaux à usage d'habitation, le juge - qui rappelait qu'il y avait lieu d'estimer ce bien conformément à son usage effectif d'habitation - relevait l'existence d'une difficulté résidant dans la détermination de la surface du bien ; il se référait aux conclusions de l'expert [Z] qui avait retenu une surface au sol de 328 m² et une surface développée pondérée de 520 m². Aucun document produit par les autres parties ne permettant de contredire cette évaluation, le juge retenait comme surface habitable la superficie développée pondérée hors-'uvre (plus loin SDPHO) de 520m².
Partant du terme proposé par le commissaire du gouvernement de 1360 euro par m², il le minorait pour tenir compte de l'état du bien (mauvais état du gros-'uvre) et de son caractère atypique (distribution des pièces) pour retenir une valorisation du m² à hauteur de 1000 euros, ce qui donnait une indemnité principale de 520 000 euros.
L'indemnité de remploi était calculée conformément aux règles s'appliquant en la matière soit 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 euros, 15% de 5 000 euros à 20 000 euros 10% au-delà de la somme de 20 000 euros.
La SCI Elal a fait appel de cette décision le 23 octobre 2020 par acte réceptionné au greffe le 26 octobre 2020.
ETAT DE LA PROCEDURE
La SCI a durant la procédure déposé trois jeux de conclusions, le 18 janvier 2021 (réceptionné le 20 janvier 2021 par le greffe et notifié par LRAR réceptionnées les 25 et 26 janvier 2021), le 8 juillet 2021 (réceptionné le 9 juillet 2021 et notifié par LRAR réceptionnées le 3 et 4 août 2021) et le 14 janvier 2022 (réceptionné au greffe le 17 janvier, notifié par LRAR réceptionnées le 3 février 2022).
Madame le commissaire du gouvernement a déposé son rapport daté du 23 mars 2021, qui a été notifié aux parties le 31 mars 2021.
La société CCM déposait des conclusions datées du 22 avril 2021 réceptionnées le 24 avril 2021 par le greffe qui les notifiait par LRAR réceptionnées les 28 et 29 avril 2021, du 22 octobre 2021 réceptionnées le 24 octobre par le greffe et notifiées aux parties le 4 novembre 2021, du 2 mai 2022 réceptionnées par le greffe le 3 mai 2022 et notifiées et réceptionnées par les parties le 10 mai 2022.
Les parties étaient convoquées par LRAR réceptionnées le 15 septembre 2022 pour l'audience du 17 novembre 2022.
Le 14 novembre, le CCM adressait au greffe de nouvelles conclusions qui étaient notifiées aux parties par LRAR du 15 novembre 2022. La SCI concluait à ce qu'elles soient écartées de débat eu égard leur tardivité.
Aussi, y-a-t-il lieu de reprendre les prétentions des parties telles qu'elles étaient formulées dans les jeux d'écritures transmis antérieurement à la date de convocation (15 septembre) des parties pour l'audience de ce jour. La question de la recevabilité des conclusions du 14 novembre 2022 de la CCM, sera examinée dans la décision, et le cas échéant, leur teneur sera alors développée.
PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI appelante conclut à l'infirmation du jugement et à ce que la cour fixe à la somme de 5 282 129.82 euros hors taxes l'indemnité totale de dépossession due par le SOCIÉTÉ CRÉDIT MUTUEL AMÉNAGEMENT FONCIER, outre une somme de 17 000 euros au titre de l'article 700 du CPC.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier conclut pour sa part dans des écritures du 2 mai 2022 notifiées aux parties par LRAR au rejet de l'appel formé par la SCI Elal.
Elle forme un appel incident par lequel elle conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé à 1 793 774 euros l'indemnité totale de dépossession et demande à la cour de réduire l'indemnité principale à 1 121 431 euros et celle de remploi à 113 143.10 euros, soit une indemnité totale 1 234 574,10 euros. En outre la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier sollicite la condamnation de la SCI au paiement d'une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du CPC.
Dans ses conclusions du 22 mars 2021 qui ont été transmises aux parties par LRAR, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer à la somme de 1 535 700 euros HT la valeur du bien immobilier et 154 070 euros pour l'indemnité de remploi, soit une somme totale de 1 689 770 euros au titre de l'indemnité totale de dépossession due par la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier.
1) Sur les parcelles de terrains nus cadastrées section [Cadastre 4], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], présentant une surface de 101,66 ares
Dans son jugement du 11 mai 2020 la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Strasbourg a fait références aux 11 ventes répertoriées dans le tableau de madame le commissaire du gouvernement, qui précisait que la moyenne de ces termes de comparaison est de 4394 euros par are, la médiane étant de 4500 euros par are. Le tribunal fixait alors la valeur des terrains à 4500 euros l'are.
La SCI Elal soutient que le juge a fait une mauvaise interprétation des références fournies par Madame le commissaire du gouvernement qui oscillent entre 2500 et 7500 euros l'are.
Sur la base de ces mêmes références, la SCI estime qu'il y aurait lieu de fixer l'indemnité sur la base de 7.000 euros l'are.
A l'appui de son argumentation elle produit à hauteur d'appel un rapport établi par la société Schneider international et explique qu'il conviendrait de ne conserver que les références les plus pertinentes du tableau présenté par Madame le Commissaire du gouvernement, numérotées 3, 7, 8 et 9 qui permettent d'obtenir une moyenne avoisinant les 7000 euros l'are. Les autres références devraient être écartées car portant sur des surfaces trop petites (références 1,2 ,4 et 10). La référence 5 portant sur une surface trop importante, devrait aussi être écartée. En outre la SCI fait état d'une transaction intervenue le 8 février 2021 pour un montant de 3.5 millions d'euros avec un prix de l'ordre de 7000 euros l'are (annexe 20), alors que ce terrain vendu bénéficie d'une localisation moins intéressante car situé à l'entrée de la commune de [Localité 14] et non pas en son sein.
D'autre part elle reproche au jugement de ne pas avoir valorisé les éléments végétaux se trouvant sur le terrain : il serait nécessaire de tenir compte de ce patrimoine arboré d'une valeur estimée à dire d'expert (rapport TCM Consultants ' annexe 15) à 1 750 611 euros (1 483 305 euros pour les arbres d'ornement, 106 100 euros pour les arbres fruitiers, 84 906 euros pour les arbustes et 76 300 euros pour les surfaces enherbées).
Dans ces conditions il y aurait lieu de valoriser l'are à 7 000 euros et de retenir une indemnisation de 711 620 euros (soit 7 000 euros x 101.66 ares), à laquelle il convient d'ajouter une somme de 1 750 611 euros au titre du patrimoine arboricole, soit une somme globale de 2 462 231 euros.
Le commissaire du gouvernement estime à hauteur d'appel la valeur des parcelles de terrain nu à 402 600 euros soit 4 000 euros l'are. Pour retenir cette valeur de 4000 euros, le commissaire a repris les termes de référence produits en première instance auxquels il a ajouté 3 nouvelles références de parcelles vendues situées à [Localité 20] et [Localité 15]. Il retient une médiane de ces références à 5000 euros à laquelle il applique un abattement de 20% pour tenir compte de l'encombrement de la propriété.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier conteste la pertinence des termes de référence avancés tant par l'exproprié que par le commissaire du gouvernement, en ce qu'ils portent sur des mutations de parcelles situées dans les communes se trouvant dans l'Eurométropole de [Localité 21]. Elles ne sont donc pas transposables au terrain litigieux situé à [Localité 14], localité extérieure à l'Eurométropole. En outre la jurisprudence n'admettrait pas que soient intégrées aux débats portant sur l'indemnité, des références de ventes postérieures à la date de la décision de première instance, de sorte qu'il conviendrait d'écarter les trois nouveaux termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement.
D'autre part, concernant la valorisation du site par la présence d'arbres, le juge de l'expropriation a déjà tenu compte de la plus-value résultant du patrimoine arboré du terrain. Il n'y a donc pas lieu de revaloriser cette indemnité en tenant compte de la présence d'arbres. L'intimée ajoute en outre qu'aucun diagnostic sur l'état phytosanitaire du parc n'a été réalisé. Elle évoque également un avis émis par la société « Complémenterre », paysagiste au sein de l'équipe de maîtrise d''uvre de la Zac. La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier ajoute que la végétation présente n'a pas vocation à être préservée en son état actuel dans le cadre de l'aménagement futur de la zone.
Dans ces conditions la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier propose de ne retenir parmi les termes de référence du tableau du commissaire, que les actes de vente du 12 novembre 2015 (pièce 3), du 29 juin 2015 (pièce 6), du 19 août 2015 (pièce 4) et du traité d'adhésion du 4 juillet 2019 (pièce 5) en ce qu'ils portent sur des cessions de parcelles toutes voisines des terrains de la SCI. En raison de leur similitude et de leur proximité ces références constituent des termes particulièrement pertinents qui permettent de fixer le prix de l'are à 2500 euros.
Il y aurait lieu d'infirmer le jugement et de fixer le prix de l'are à 2 500 euros, et non pas à 4 500 euros comme l'a fait le premier juge. L'indemnité ne saurait alors excéder 254 150 euros.
2) Sur la parcelle sur bâtie d'entrepôts
Il s'agit de la parcelle section [Cadastre 4] d'une contenance de 3985 m² sur bâtie d'un entrepôt. Sa surface au sol d'environ 2600 m² fait l'objet d'un débat à hauteur de cour.
Le juge de l'expropriation a retenu une valeur de l'are à 136 euros le m² en retenant la méthode de calcul proposée par la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier à savoir :
prendre comme référence la côte Callon pour les locaux de type « entrepôt », qui fixait le prix de vente moyen sur la commune de [Localité 14] avant la date du jugement à 304 euros le m²,
affecter un premier abattement de 50% du fait de la vétusté du bâti qui conduisait à une valorisation de 152 euros le m²,
puis pratiquer un nouvel abattement pour tenir compte de l'importance de la surface de l'immeuble excédant 1500 m² (le prix moyen de 304 euros porte sur des entrepôts de stockage d'une surface inférieures à 1500 m²).
La SCI Elal ne conteste pas le prix de vente moyen des entrepôts à [Localité 14] retenu à hauteur de 304 euros le mètre carré mais fait grief au jugement entrepris d'avoir fait application d'une moins-value liée à la vétusté des entrepôts. Si ces derniers sont anciens, l'état de vétusté n'a pas été constaté contradictoirement. La SCI regrettait de ne pas avoir été destinataire d'une copie du procès-verbal de transport. Elle insistait sur les équipements présents dans les entrepôts qui les rendaient toujours utilisables (double plafond isolant et chauffé par 2 chaudières à air pulsée opérationnelles, éclairage adapté, transformateur à bain d'huile, armoire électrique).
Surtout, elle estime que la côte Callon est basée sur les prix moyens de transaction, y compris des transactions qui portent sur des bâtiments anciens toujours en état d'usage, comme c'est le cas en l'espèce. Dès lors il ne serait pas logique de retenir un taux de vétusté qui de fait est déjà pris en compte dans le prix moyen des transactions.
Elle soutient alors que seul un abattement de 10% pourrait être appliqué sur la valeur des entrepôts, qui devrait être fixée à 734 616 euros (soit 2685 m² x 304 x 0,9), valeur très proche de celle proposée par le commissaire du gouvernement.
Le commissaire du gouvernement estime à hauteur d'appel la valeur de la parcelle à 731 500 euros hors-taxe. Il fait référence à une nouvelle étude répertoriant des termes de comparaison portant sur des bâtiments de type commercial et industriel situés à [Localité 14] sur la période de 2014 à 2019 dont il ressort une moyenne à 464 euro hors taxes par m² et une médiane à 510 euros hors taxes le m².
Il soutient que ces prix sont compris dans une fourchette supérieure à celle de la précédente estimation qui avait été effectuée après la visite du site, tout en précisant que les termes recensés dans le tableau portent sur des locaux d'activité industriels ou commerciaux construits majoritairement dans les années 2000 avec des caractéristiques de meilleure qualité ; aussi le commissaire estimait qu'aucun des biens listés dans le tableau ne correspond au bien à évaluer.
C'est pourquoi il propose de retenir la valeur vénale figurant dans la côte Callon soit 313 euros hors taxe par mètre carré avec un abattement de 10% pour tenir compte de sa grande superficie et de son obsolescence.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier estime pour sa part que les bâtiments en question sont particulièrement vétustes et ne correspondent plus aux standards actuels comme l'ont reconnu implicitement la SCI dans ses conclusions d'appel du 18 janvier 2021, ou encore l'experte Madame [L].
Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI, cet état de vétusté a été constaté contradictoirement lors du transport sur les lieux du 19 décembre 2019. Enfin le rapport d'expertise de la SAS Schneider international produit par la SCI Elal à hauteur d'appel, évoquerait également la non-conformité aux standards actuels des entrepôts, déduisant de ce fait qu'un taux de vétusté doit être appliqué.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier ajoute qu'un facteur supplémentaire de moins-value est apparu lors de la réalisation des diagnostics qui ont permis de déceler la présence d'amiante en quantité importante dans la toiture et les parois.
L'intimée avance qu'on ne saurait se référer utilement aux conclusions du commissaire du gouvernement car ses références ne sont pas pertinentes. Il suffirait de regarder les photographies figurant en annexe des conclusions du commissaire pour constater que les cessions de référence portaient sur des locaux industriels bien plus récents, de meilleure facture, donc non comparables aux locaux litigieux. De même la proposition du commissaire du gouvernement de se référer à la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières (côté Callon) au 1er janvier 2021 ne serait pas possible car il faudrait estimer les biens à la date de la première instance.
Dans ces conditions la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu une somme de 136 euros le m². En revanche l'intimée soutient que la juridiction a retenu une surface erronée dans son calcul de 2685 m² alors qu'elle n'est que de 2646 m² selon le rapport d'expertise de monsieur [I].
3) Sur la parcelle sur bâtie d'un immeuble à usage d'habitation et de garages
La parcelle section [Cadastre 2] a une contenance de 6 349 m2. Elle est sur bâtie d'un immeuble de bureaux à usage d'habitation et de 5 garages.
Le juge a évalué les différentes composantes du bien de la manière suivante :
pour le terrain non bâti il a repris l'évaluation fixée précédemment pour le terrain nu de 45 euros par m² ce qui donne une indemnité de 267 165 euros,
pour les garages il les a estimés à une somme de 20 000 euros,
s'agissant de l'immeuble de bureau à usage d'habitation, il a retenu une somme de 1 000 euros par mètre carré pour une surface retenue de 520 m² (méthode de la SDPHO), soit une indemnisation à hauteur de 520 000 euros.
3-1) S'agissant du terrain non bâti de 5 937 m²
La SCI Elal soutient que le terrain non bâti doit être évalué sur une base de 7.000 euros, comme doit l'être le terrain nu évoqué plus haut, de sorte que l'indemnité devrait être fixée à 415 590 euros.
Elle conteste le bien-fondé de l'argumentation de la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier car les parcelles de référence que cette dernière propose, même si elles se trouvent à proximité des biens dont la SCI Elal a été expropriée, ne sont pas comparables dès lors qu'elles n'étaient pas arborées et étaient en état de friche ou de prés.
Seules les références 3, 6, 7 et 8 portant sur des surfaces comparables à celles des terrains ayant appartenu à la SCI Elal, seraient pertinentes.
A hauteur d'appel, le commissaire du gouvernement évalue la partie de terrain non bâti à 4 000 euros l'are comme pour l'ensemble des terrains non bâtis en se référant à des mutations de parcelles situées dans les communes voisines notamment dans l'Eurométropole de [Localité 21].
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier réfute la pertinence des termes de référence avancés par la SCI car elles portent sur des parcelles situées dans les communes de l'Eurométropole de Strasbourg.
3-2) Sur les garages
La SCI évalue la valeur de ces garages à 36 000 euros soit 7000 euros pour les 4 garages bénéficiant d'une hauteur standard et 8000 euros pour celui du milieu qui dispose d'une hauteur supérieure.
Le commissaire du gouvernement maintient la proposition de valorisation des garages qu'il a formulée en première instance, soit 4000 euros l'unité. Le commissaire justifie son avis en retenant que ces garages ne sont pas récents et sont situés dans une enceinte privative assimilable à une friche industrielle.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier conteste l'argumentaire de la SCI et souligne le caractère vétuste des garages de sorte qu'il y aurait lieu de confirmer le jugement de première instance.
3-3) Sur l'immeuble occupé par les associés de la SCI
Dans le cadre de ses conclusions d'appel, la SCI Elal se réfère à l'étude réalisée par le commissaire du gouvernement en première instance, basée sur des ventes de maison d'habitation à [Localité 14] en 2019, mais conteste la décote proposée par le commissaire et adoptée par le juge de l'expropriation en raison du fait que le bien conserve son aspect originel à destination de bureaux et de son mauvais état général.
Au soutien de sa demande elle procède à une description détaillée de l'intérieur de l'immeuble et de son aménagement. Elle liste aussi les très nombreux investissements qui y ont été réalisés afin de rendre l'espace habitable et confortable, durant les quelques 34 années d'occupation. Il s'agirait donc bien d'une maison d'habitation et non plus d'un immeuble de bureaux commerciaux.
La SCI conteste la décision du juge qui a ' dans le calcul de la superficie habitable à prendre en compte - appliqué une décote de 50% aux pièces du premier niveau pour ne retenir qu'une DPHO. La SCI soutient que la hauteur des plafonds, sur les 2 niveaux, est de 2,45 m. de sorte que toutes les pièces du bâtiment doivent être considérées comme habitables à l'exception du local sécurité. Il serait donc nécessaire que la cour prenne en compte une surface habitable de 579,40 m² arrondis à 579 m².
Quant à la décote portant sur la valorisation du bien, si elle est justifiée par l'ancienneté du bâtiment, elle ne saurait dépasser 15%. La distribution des pièces est parfaitement cohérente et les seuls travaux à réaliser concerneraient la mise en 'uvre d'un nouvel enduit extérieur.
Aussi la SCI demande à la cour de fixer l'indemnité à la somme de 1 157 044.65 euros retenant un prix au m² habitable de 2351 euros, avec une décote de 15 %, en retenant 579 mètres carrés de surface habitable.
Le commissaire du gouvernement se réfère à un tableau comportant des cessions récentes de maisons individuelles sur le banc de la commune de [Localité 14]. Il retient la valeur la plus basse arrondie à 990 euros hors taxes par m² SDPHO et chiffre l'indemnité à 440 000 euro (990 euros hors taxes x 444,5 m² SDPHO).
S'agissant de la surface il estime que seule la superficie développée pondérée hors-'uvre (SDPHO) est à prendre en compte. Il propose un coefficient de pondération de 0.5 pour les pièces se trouvant au rez-de-chaussée/ sous-sol que sont l'entrée, le dégagement, la cuisine, les sanitaires, le salon et le local technique. Il ajoute que bien que l'immeuble ait conservé ses caractéristiques de local de bureaux il a été transformé en lieu d'habitation qui présente un mauvais état au niveau du gros-'uvre, le premier niveau étant équipé de demi fenêtres en hauteur produisant une moindre lumière naturelle de sorte que le bâtiment n'est, à son sens, pas aux normes actuelles d'habitation.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier s'oppose au raisonnement proposé par le commissaire du gouvernement et adopté par le juge de l'expropriation qui a considéré que l'immeuble doit être évalué en le considérant comme présentant les caractéristiques d'une habitation.
L'intimée estime que l'immeuble litigieux reste un immeuble à usage de bureaux, qu'il n'a pas subi de réelles transformations de nature à pouvoir lui faire changer de destination.
L'expropriant considère aussi que c'est à tort que l'appelante souhaite minimiser la décote applicable sur la valeur du bien en raison notamment du mauvais état général de celui-ci. Il fait référence aux constatations des experts, du procès-verbal de transport, et rappelle que l'électricité, le chauffage, les sanitaires sont à revoir et de manière générale que le logement présente une mauvaise distribution intérieure.
S'agissant des facteurs de moins-value, il souhaite rappeler les résultats « du repérage amiante » avant démolition réalisé par la société Esvalua, qui a également détecté de l'amiante dans cet immeuble.
MOTIFS DE LA DECISION
1) Sur la recevabilité du dernier jeu de conclusions déposé par l'expropriant
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier a déposé des conclusions datées du 22 avril, du 22 octobre 2021 et du 2 mai 2022, avant que le dossier ne soit considéré comme étant en état d'être jugé et que les parties soient convoquées par LRAR réceptionnées le 15 septembre 2022 pour l'audience de plaidoirie du 17 novembre 2022.
Les conclusions transmises au greffe le 14 novembre 2022 ' soit trois jours avant l'audience alors que les parties étaient convoquées depuis plus de deux mois ' seront considérées comme ayant été déposées tardivement, et ce d'autant plus que la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier n'a pas avisé préalablement les parties et la cour de son souhait de déposer un nouveau et quatrième jeu de conclusions.
Sa transmission tardive rendait impossible le respect du principe du contradictoire sauf à rouvrir la phase d'instruction.
En outre, au regard de l'ancienneté du dossier ' l'ordonnance d'expropriation ayant été rendue le 16 novembre 2017, le jugement entrepris le 11 mai 2020 ' il n'était guère plus raisonnable de prolonger davantage le délai de traitement du dossier.
Dans ces conditions, le jeu de conclusions de la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier et les pièces jointes transmis le 14 novembre 2022 seront écartés des débats.
2) Sur le périmètre de l'appel
Les parties au litige ne remettent pas en cause la décision du juge de première instance qui a retenu comme date de référence le 21 septembre 2016.
Il est également admis par tous qu'à la date de référence du 21 septembre 2016, les biens expropriés étaient classés en zone IAU1 du PLU de [Localité 14].
En outre, la décision du juge selon laquelle les parcelles en cause ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir et doivent être appréhendées comme des biens en situation privilégiée - justifiée en raison de leur emplacement, de la proximité des réseaux et de leur vocation à être urbanisées à court terme ' est acceptée.
Les parties ne contestent pas davantage la description des lieux telle que réalisée par le juge de l'expropriation dans son PV de transport ou encore dans le corps de sa décision. La SCI appelante regrette cependant de ne pas avoir été destinataire d'une copie de ce procès-verbal, sans en tirer toutefois aucune conséquence de droit quant à la validité de la procédure.
S'agissant de la méthode d'évaluation des biens, elle a fait l'objet de longs échanges lors de la procédure de première instance. Le juge de l'expropriation a décidé d'appliquer la méthode d'évaluation par comparaison comme le préconisaient l'expropriant et le commissaire du gouvernement.
A hauteur d'appel, la SCI Elal indique qu'elle a décidé d'appliquer cette méthode d'évaluation : il n'y a donc plus de débat sur ce sujet qui est en dehors du périmètre de l'appel.
En outre, la méthodologie suivie par le juge, à savoir définir trois lots aux caractéristiques différentes (soit un lot « terrains nus », un lot « terrain bâti de locaux commerciaux » et un lot comportant des locaux de bureaux devenus habitation principale des associés de la SCI) puis appliquer à chacun de ces lots une méthode d'évaluation propre, n'est pas contestée par les parties en présence.
En revanche il apparaît que l'appelante et l'intimée, contestent chacune partiellement l'évaluation réalisée par le premier juge.
Par conséquent il y a lieu de reprendre l'évaluation faite par le juge de l'expropriation pour chacun des trois lots tels qu'il les avait définis.
3) Sur l'indemnité principale :
3-1) Sur l'évaluation de l'indemnité principale afférente aux parcelles de terrain nus, section [Cadastre 4], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] qui présentent une surface de 101,66 ares.
La société Crédit Mutuel Aménagement Foncier produit aux débats les termes de comparaison résultant de ventes réalisées en 2015 dans le cadre de la réalisation de la tranche 1 de la Zac, portant sur des parcelles de 92,98 ares, 11,36 ares et 497,63 ares avec des prix à l'are de 2500 euros.
La SCI Elal critique ces termes, faisant valoir que ces ventes concernent des terrains de nature différente, à savoir de simples prés, non cultivés et peu entretenus ou à l'état de friches.
Le commissaire du Gouvernement a retenu les trois actes de vente comme termes de référence.
Le premier juge a rappelé à juste titre qu'aux termes de l'article L322-8 du code de l'expropriation, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique.
En conséquence, les termes avancés par la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier peuvent être pris en compte pour servir la comparaison avec le bien appartenant à la SCI Elal tout en notant qu'une des 3 parcelles référencées par l'expropriant ' celle qui a fait l'objet d'une vente le 29 juin 2015 - est de petite taille et à proximité directe de la voie ferrée ce qui constitue une moins-value par rapport à la parcelle de la SCI Elal. Il était alors logique de ne pas la retrouver dans le tableau des ventes prises en compte par le commissaire du gouvernement.
Le juge a également à juste titre remarqué que les références citées dans le rapport de M. [Z], et reprises par la SCI Elal, n'étaient pas utiles, en ce sens qu'elles portent sur des terrains constructibles alors que le terrain de la SCI Elal ne peut être qualifié de terrain à bâtir et, que sur les treize termes produits, seuls trois d'entre eux concernent des terrains viabilisables pour un montant moyen de 1 633,33 euros l'are.
Le premier juge a alors logiquement fait siennes les propositions du commissaire du Gouvernement regroupant les termes de comparaison portant sur des parcelles présentant des caractéristiques communes avec celles du terrain de la SCI Elal, vendues entre particuliers (et donc au prix du marché) mais incluant aussi les termes proposés par l'expropriant (références 4 et 6).
Date
Commune
Surface (are)
Prix/are
Zone
3/12/2012
[Localité 16]
8,32
3 200
IAU1
30/01/2013
[Localité 16]
5,39
3 200
IAU1
16/04/2015
[Localité 18]
85,03
3 862
INA
29/06/2015
[Localité 14]
11,36
2 500 ''
IAU1
19/08/2015
[Localité 14]
497,63
4 527
IAU1
12/11/2015
[Localité 14]
92,98
2 500
IAU1
13/01/2016 DIA
[Localité 17]
141,69
5 204 ''
IAU3
22/06/2016
[Localité 17]
122,14
6 345 ''
IAU2
07/04/2017 (jugement expropriation)
[Localité 18]
4 500
INA4
22/03/2018 DIA
[Localité 22]
1,55
5 000 ''
IAUA2
08/11/2019 (jugement expropriation)
[Localité 19]
7 500
IAUA2
La moyenne de ces termes de comparaison étant de 4 394 euros/m², avec une médiane de 4 500 euros/m², le premier juge a donc parfaitement bien évalué à 4 500 euros la valeur de l'are, retenant la valeur médiane, en rappelant qu'en l'absence de ventes récentes sur le territoire de la commune de [Localité 14], il était indispensable d'élargir l'étude à des ventes plus anciennes et portant sur des terrains situés dans des communes proches (en sachant que les recherches du commissaire du gouvernement s'étaient concentrées ' et limitées - sur des communes au nord de l'Eurométropole de [Localité 21], donc les plus proches de la localité de [Localité 14]) pour permettre d'établir un tableau contenant un nombre suffisant de références.
L'argument soutenu par l'expropriant ' à savoir qu'on ne saurait élargir cette recherche aux communes de l'Eurométropole, même si elles sont situées en son nord ' ne saurait être accueilli, en ce sens qu'il est aussi nécessaire de pouvoir présenter un nombre important de ventes/références portant sur des terrains présentant des critères semblables (notamment de taille) pour permettre d'établir un panel suffisamment représentatif.
Enfin, l'existence d'un empilement de panneaux de construction en matière inerte, à un endroit précis, n'est pas de nature de générer une cause de moins-value pour un terrain de plus d'un hectare.
Le premier juge a donc eu parfaitement raison de retenir l'ensemble des termes proposés par le commissaire du gouvernement.
D'autre part, il ressort du procès- verbal de transport et des photographies présentes au dossier, soit remises par les expropriés, soit présentes dans les différents rapports des experts, que le terrain en question peut être qualifié de « petit parc » ou « d'arboretum » comportant de nombreuses essences d'arbres et arbustes, ce qui présente un facteur de plus-value certain.
Le premier juge a regretté qu'aucun expert n'ait évalué ces arbres, tout en admettant qu'ils constituaient une plus-value indéniable par rapport aux parcelles contiguës qui ont été vendues à l'état de friche ou de pré.
La Société Crédit Mutuel Aménagement Foncier estime que le juge aurait d'ores et déjà pris en compte cette plus-value dans l'évaluation de l'are fixée à 4500 euros, que la société critique au demeurant puisqu'elle souhaitait la voir fixée à 2500 euros.
A hauteur d'appel la SCI Elal produit un rapport émanant d'un expert ' à savoir la société TCM Consultants représentée par M. [T] [W], architecte paysagiste, expert près la Cour d'appel de Colmar ( annexé au rapport de la société Schneider international en annexe 15), qui chiffre à près de 1,75 millions d'euros la valeur du boisement et de l'aménagement du parc, en décrivant unité par unité les arbres d'ornement, dont certains sont rares, les arbres fruitiers et même en valorisant l'enherbement.
Si le premier juge a effectivement estimé qu'il existe une plus-value du terrain du fait de ces arbres, il n'a nullement précisé qu'il l'a intégrée dans son calcul du prix de l'are fixé à 4 500 euros sans quoi il l'aurait explicité. En outre le prix de 4500 euros retenu correspond exactement à la moyenne des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement qui ne tiennent aucunement compte de la présence de ce petit « arboretum ».
Dans ces conditions, il y a lieu de constater que le prix de 4500 euros l'are, tel que fixé par le juge de l'expropriation ne comprend pas la plus-value découlant du boisement.
La cour estime que la présence de ces arbres et végétaux, l'aménagement harmonieux du terrain en parc avec la présence d'un point d'eau et d'animaux sauvages est source d'une plus-value qui doit être indemnisée.
Premièrement, le premier juge ' qui s'était déplacé sur place à l'occasion de son transport ' n'a pas hésité à mentionner dans son jugement la qualité des lieux et des arbres présents ; il est évident que s'il n'avait pas remarqué l'harmonie des lieux et la qualité des arbres, il n'aurait pas fait une telle observation.
Deuxièmement, l'examen des prises de vue du parc présentes au dossier, démontre que les propriétaires ont eu le souci d'y implanter des arbres d'essences variées, parfois rares, et de paysager l'ensemble en y créant un point d'eau bucolique, le tout agrémenté d'arbustes floraux variés, avec des perspectives étudiées. La taille des arbres, la qualité et l'état d'achèvement des aménagements, démontrent que ce parc est le fruit d'un travail de près de 35 années.
Troisièmement, la lecture du rapport évoqué plus haut, vient corroborer ce constat ; l'expert privé confirme la qualité du parc créé par la SCI, et énumère les 67 essences différentes d'arbres comportant des ifs, des cerisiers du Japon, différents types d'érables, des séquoias géants, des cèdres (') âgés d'une quarantaine d'années, pouvant atteindre une douzaine de mètres de hauteur avec des houppiers de circonférences d'une dizaine de mètres, mais aussi les 51 essences d'arbustes et la petite quarantaine d'arbres fruitiers.
Il résulte donc de ces différents éléments présents au dossier l'on peut raisonnablement qualifier cet espace paysager d'un peu plus d'un hectare de «parc» ou d'«arboretum», et de constater qu'il présente manifestement un intérêt paysager.
En outre, l'expert privé indique que les arbres sont sains, pour être exempts de toute maladie cryptogamique ou de parasites ravageurs, et que ces derniers ont été entretenus de sorte que les houppiers sont équilibrés et sans bois mort.
Si l'enherbement n'est en soi pas de nature à constituer une plus-value, cette présence d'arbres, d'ornement ou fruitiers, et de buissons et plantations entretenus, donnant au terrain une nature de parc ou d'arboretum, doit être valorisée à sa juste valeur ; il importe peu que l'expropriant ait fait le choix de ne pas intégrer ces arbres dans l'aménagement.
L'expropriant, qui conteste cette évaluation faite par ce cabinet de consultant, ne propose cependant aucun développement sérieux de nature à contrecarrer l'évaluation proposée, se contentant de dire que le comptage des arbres serait erroné (mais de quelques unités seulement) et en regrettant qu'aucune étude phytosanitaire des arbres n'ait eu lieu. Bien qu'il fasse référence à un avis émis par une société « Complémenterre », paysagiste intervenant au sein de l'équipe de la maîtrise d''uvre de la Zac, il n'a produit aucun document émanant de cette société. Il n'explique pas davantage pourquoi il n'a pas fait réaliser une expertise des arbres ou de l'ensemble paysager du temps de la procédure d'appel alors qu'il a librement accès au parc depuis le jugement déféré.
La cour ne peut alors que constater que la SCI démontre que la présence d'arbres et d'un aménagement était bel et bien valorisable tout en produisant un document de nature à permettre une estimation.
Monsieur [T] [W], pour expliquer la façon dont il a valorisé le patrimoine arboré, explique que la valeur de remplacement des 210 arbres de haute tige, des 46 arbres fruitiers et des 302 arbustes, peut être estimée avec une ou plusieurs pépinières spécialisées en gros sujet (arbres adultes).
Cette valorisation inclut le suivi et la transplantation des plantes en pépinières, la préparation des sols, la fourniture des plants sur site, la plantation proprement dite et son suivi pendant une année. Il s'en déduit que dans l'estimation qu'il propose, est inclus un coût lié à la préparation et au travail du pépiniériste et du jardinier.
Or ce coût n'a pas lieu à être intégré dans l'évaluation d'un parc ou jardin existant.
La cour estime alors qu'il convient de procéder à une décote par rapport aux montants proposés ; elle sera de 50 % pour les arbres d'ornement (l'expert avait retenu dans le rapport une somme de 1 483 305 euros), et de 70% pour les arbres fruitiers et autres arbustes et aménagements de « type parc » (valeur fixée par l'expert à 191 006 euros). S'agissant des arbres fruitiers et des arbustes le coût lié au travail, à l'entretien et à leur suivi, est supérieur à celui induit par des arbres de haute tige (qui nécessitent moins de taille et ont une durée de vie bien supérieure) de sorte que la décote doit être plus importante.
Par conséquent, l'indemnisation des arbres sera de :
- 741 652 euros pour les arbres d'ornements,
- 57 301 euros pour les arbres fruitiers et buissons et autres aménagements'
' soit une somme de 792 953 euros.
Ainsi l'indemnité principale pour ce lot sera de 1 256 423 euros en valeur libre, soit 101,66 m² x 4500 euros (= 457 470) + 798 953 euros.
3-2) Sur l'indemnisation de la parcelle sûr bâtie d'entrepôts
La parcelle section [Cadastre 4] dispose d'une contenance de 3 985 m². Elle est sur bâtie d'entrepôts.
La décision du juge de procéder à une évaluation globale dite « terrain intégré » et de faire référence à la cote Callon, n'est contestée par les parties.
Il y a par conséquent lieu de tenir compte de cette cote, au jour du jugement, de sorte qu'elle est - sur la commune de [Localité 14] - de 304 euros le m².
Il existe un débat sur la superficie des entrepôts. Le premier juge a estimé qu'elle était de 2 685 m², alors que l'expropriant estime que la surface de l'immeuble ne serait que de 2646 m² en se référant au rapport d'expertise de Monsieur [I] qui tient compte de la surface « plancher ».
Cependant, le premier juge a, à juste titre, retenu le chiffre de 2685 m² car il est justifié par l'évaluation et la mesure réalisée par Monsieur [Z] (annexe 8) qui précise qu'il s'agit de la surface « au sol », qui, s'agissant d'un entrepôt, doit être prise en compte dans le calcul d'évaluation dite « cote Callon ». Par conséquent c'est une surface de 2685 m² qui sera prise en compte.
La SCI expropriée et le commissaire du gouvernement estiment à juste titre qu'il n'était pas logique d'appliquer un abattement de 50 % en raison de l'ancienneté du bâti ; en effet la cote Callon ' qui répertorie toutes les ventes de locaux d'entrepôts quelle que soit la nature du bâti ou son ancienneté ' intègre déjà un critère de vétusté. En outre, même si les bâtiments en question peuvent paraître anciens, l'étude des photographies et du procès-verbal de transport démontre qu'ils sont encore utilisables.
Dans ces conditions seule une décote de 10 % - en raison de l'importance de la surface de l'immeuble - peut être appliquée.
En revanche, il y a lieu de tenir compte de la présence d'amiante dans le toit en éternit de ces bâtiments qui sont susceptibles d'entraîner un surcoût au moment de la démolition ou, si les bâtiments avaient dû être conservés, de leur restauration. Une décote supplémentaire de 10 points sera dès lors appliquée.
Il convient alors de fixer la valeur du mètre carré à la valeur de 243,2 euros. L'indemnité principale sera de 652 992 euros en valeur libre, soit 2685 m² x 243,2 euros/m².
3-3) Sur la parcelle sur bâtie d'un immeuble à usage d'habitation et de garages
La décision entreprise précise que la parcelle section [Cadastre 2] a une contenance de 6 349 m2, et est sur bâtie d'un immeuble de bureaux à usage d'habitation et de 5 garages.
Les parties ne contestent pas la décision du premier juge qui, au regard de la surface de la parcelle par rapport à l'emprise du bâti, a écarté la méthode de l'évaluation par « terrain intégré », considérant qu'il était plus opportun d'adopter la méthode consistant à évaluer d'une part l'emprise non bâtie et d'autre part l'emprise du bâti.
* S'agissant de la surface non bâtie
S'agissant de la surface non bâtie elle était estimée par le juge à 5937 m² soit 6349 m² - (328 m² de surface au sol du bâti + 84 m² de surface au sol des garages).
Sachant que sur cette surface il n'est pas rapporté l'existence d'une plus-value au titre de l'aménagement paysager, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a retenu un prix par are de 4500 euros tel qu'il résultait de l'analyse qu'il avait réalisée au niveau du lot « terrain nu ».
La valeur de la surface non bâtie de ce lot sera évaluée à 267 165 euros.
* S'agissant des garages
C'est par une décision parfaitement motivée que le premier juge a estimé la valeur des cinq garages à la somme de 20 000 euros conformément à la proposition du commissaire du gouvernement, en rappelant qu'il s'agissait de garages monoblocs préfabriqués, anciens et vétustes. Il y a lieu d'ajouter que leur emplacement 'dans une friche industrielle' constitue une moins-value de sorte que la valorisation proposée par l'expropriée ne saurait être retenue. Enfin, le fait qu'un des garages présente une hauteur de plafond supérieure à celle des quatre autres, ne saurait entraîner en soi une survalorisation.
* S'agissant de l'immeuble de bureau à usage d'habitation
C'est en toute logique que le premier juge ne s'est pas contenté de prendre en compte la destination initiale de ce bâtiment mais a décidé d'évaluer sa valeur en fonction de son usage effectif avéré depuis plus de trente ans. Il est en effet acquis aux débats que les associés de la SCI habitent depuis près de 35 ans cet immeuble qu'ils ont aménagé en résidence.
L'analyse du premier juge sera confirmée, l'immeuble en question devant être considéré comme un immeuble d'habitation.
De ce fait, les termes de comparaison proposés par la société Crédit mutuel aménagement foncier 'qui ne portent que sur des immeubles de bureaux' ne sont pas pertinents et seront écartés.
Par une motivation pertinente, le juge de l'expropriation a retenu comme surface indemnisable de l'immeuble la surface développée pondérée (SDPHO), en l'espèce 520 m². En effet la configuration des lieux, et plus particulièrement celle du rez-de-jardin, qualifiée par certains de sous-sol, ne permet pas de retenir l'intégralité de sa superficie au sol du « rez de jardin » comme étant habitable. Ce premier niveau doit faire l'objet d'une pondération, car les fenêtres positionnées en hauteur ne répondent pas aux normes d'habitabilité actuelle. Aussi le premier juge a judicieusement fait référence au rapport d'expertise de M. [Z] qui retenait une surface au sol de 328 m², une surface shon de 656 m², et surtout une surface développée pondérée (SDPHO) de 520 m².
Le juge a aussi fait référence à la quatrième étude réalisée par le commissaire du gouvernement portant sur des ventes de maisons d'habitation à [Localité 14] en 2019.
Cette analyse était particulièrement pertinente parce qu'elle visait des ventes récentes, contrairement aux études précédentes qui avaient été débattues, et présentait également l'avantage de chiffrer le prix du m² en surface shon mais également en SDPHO.
Il en ressort que les prix évoluaient entre 1 969 euros et 2 819 euros/m² de surface habitable, la moyenne étant de 2 351 euros et la médiane de 2 328 euros, avec une variation entre 991 euros et 1 963 euros/m² en SDPHO, la moyenne étant de 1 360 euros et la médiane de 1 337 euros.
Dans ces conditions, en tenant compte du caractère particulièrement atypique de l'aménagement intérieur de l'immeuble (distribution des pièces) et de la présence d'amiante dans sa toiture, qui constituent assurément des moins-value, le juge a parfaitement bien analysé la situation en fait et en droit en adoptant la proposition du commissaire du gouvernement de fixer le prix au mètre carré SDPHO à 1000 euros, soit la « valeur plancher » basse.
Ainsi, l'indemnité principale fixée par le premier juge à 520 000 euros en valeur libre, soit 520 m² x 1.000 euros/m², doit être confirmée.
* * *
Il ressort des développements précédents que l'indemnité principale, intègre les montants de :
- 1 256 423 euros au titre des parcelles arborées et paysagées,
- 652 992 euros au titre de la parcelle sur bâtie d'entrepôts,
- 267 165 euros au titre du terrain de la parcelle sur bâtie d'un immeuble à usage d'habitation,
- 20 000 euros au titre des garages,
- 520 000 euros au titre de l'immeuble à usage d'habitation,
' de sorte que son montant global sera fixé à la somme de 2 716 580 euros.
4) Sur l'indemnité de remploi :
Elle a pour base le montant de l'indemnité principale, en l'espèce 2 716 580 euros.
Elle est égale à :
. 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1 000,00 euros ;
. 15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1 500,00 euros ;
. 10 % sur le surplus, soit sur 2 689 580 euros = 269 658 euros ;
Soit un total de 272 158 euros.
5) Sur l'indemnité totale de dépossession :
Elle est égale à 2 988 738 euros, soit :
- 2 716 580 euros d'indemnité principale ;
- 272 158 euros d'indemnité de remploi.
La cour estime nécessaire à ce stade, de rappeler que la SCI Elal a été destinataire de plusieurs propositions d'acquisition de son terrain par des promoteurs immobiliers de montant de 4 920 000 euros nets vendeur par la société Nexity le 2 septembre 2008 (annexe 2), de 6 millions d'euros nets vendeur le 15 janvier 2010 par la société Leidwanger Promotion (annexe 4) et de 6 314 000 euros par la société Stradim le 31 mars 2010 (annexe 5).
6) Sur les demandes annexes
L'équité commande d'allouer à la SCI Elal une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier est condamnée.
Conformément aux dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier, société expropriante, supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
ÉCARTE des débats le jeu de conclusions et ses annexes déposées par la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier le 14 novembre 2022,
INFIRME partiellement le jugement rendu par le juge de l'expropriation du Bas-Rhin en date du 11 mai 2020 :
FIXE à 2 988 738 euros (deux millions neuf cent quatre-vingt-huit mille sept cent trente-huit euros), en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier à la SCI Elal dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé à [Localité 14], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ;
DIT que la somme de 2 988 738 euros se décompose de la manière suivante :
- indemnité principale : 2 716 580 euros (deux millions sept cent seize mille cinq cents quatre-vingt euros),
- indemnité de remploi : 272 158 euros (deux cent soixante- douze mille cent cinquante- huit euros) ;
CONDAMNE la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier à payer à la SCI Elal une somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Crédit Mutuel Aménagement Foncier au paiement des dépens de la présente procédure ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes pour le surplus.
Le greffier, Le président,
