MINUTE N° 38/23
Copie exécutoire à
- Me Joseph WETZEL
- Me Loïc RENAUD
Le 18.01.2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 18 Janvier 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/00571 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HYPD
Décision déférée à la Cour : 21 Janvier 2022 par la Présidente du Tribunal judiciaire de COLMAR
APPELANTE :
S.A.R.L. SOCIETE DE LOCATION COLMARIENNE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat à la Cour
INTIMEE :
S.A.R.L. ICHBILIA CARS
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Loïc RENAUD, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Vu l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Colmar du 21 janvier 2022, régulièrement frappée d'appel le 4 février 2022, par voie électronique, par la SARL Société de Location Colmarienne,
Vu la constitution d'intimée de la SARL Ichbilia Cars effectuée le 7 mars 2022 par voie électronique,
Vu l'ordonnance du 27 avril 2022 fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie du 14 novembre 2022 et l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du greffier,
Vu les conclusions de la SARL Société de Location Colmarienne du 29 avril 2022, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour, ainsi que le bordereau de communication de pièces du 20 septembre 2022 qui n'a pas non plus fait l'objet de contestation transmis par voie électronique le 21 septembre 2022,
Vu les conclusions de la SARL Ichbilia Cars du 30 mai 2022, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,
Vu l'audience du 14 novembre 2022 à laquelle l'affaire a été appelée,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION :
Il résulte des pièces et des conclusions des parties que la Société de Location Colmarienne (la société SLC) a donné à bail commercial à la société Ichbilia Cars un terrain d'une superficie de 1 500 m2 pour stockage de voitures selon bail commercial du 15 mai 2014, ainsi qu'un dépôt de 250 m2 avec sanitaires et un terrain de 150 m2 selon bail commercial du 13 janvier 2015, tous situés [Adresse 2] à [Localité 6].
Il résulte de ces contrats de baux que le loyer mensuel était fixé, respectivement à 100 euros HT, soit 120 euros TTC par mois et 1 000 euros HT, soit 1 200 euros TTC par mois, et que ces loyers sont payables au cinquième jour du mois.
Par deux actes du 12 mai 2021, la société SLC a fait signifier à la société Ichbilia Cars deux commandements de payer visant la clause résolutoire, lui demandant de payer :
- pour le terrain occupé sis [Adresse 2] à [Localité 6] selon bail commercial du 15 mai 2014, désigné comme suit : un terrain de 1 500 m2 pour stockage de voiture, les loyers de février à mai 2021, soit quatre fois 120 euros, outre le coût de l'acte, soit 548,13 euros.
- pour le terrain occupé sis [Adresse 2] à [Localité 6] selon bail commercial du 13 janvier 2015, désigné comme suit : un dépôt de 250 m2 avec sanitaires et un terrain de 150 m2, le solde du loyer de février 2021 soit 180 euros, puis les loyers de mars à mai 2021, soit trois fois 1 200 euros, outre le coût de l'acte, soit 3 931,77 euros.
Les 16 septembre 2020 et 12 mai 2021, un huissier de justice a constaté la présence de véhicules en dehors des locaux loués.
Le 28 septembre 2021, la société SLC a fait assigner la société Ichbilia Cars devant le juge des référés de Colmar, lequel, par l'ordonnance attaquée, a :
- débouté la société SLC de sa demande tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans les deux baux commerciaux liant les parties et celle subséquente de provision,
- débouté la société SLC de sa demande tendant à voir condamner la société Ichbilia Cars à enlever tous les véhicules entreposés par ses soins sous astreinte,
- rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision,
- condamné la société SLC à payer à la société Ichbilia Cars la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
1. Sur le jeu de la clause résolutoire :
La société SLC soutient que les montants dus à la suite des commandements du 12 mai 2021, soit 5 280 euros n'ont pas été totalement réglés conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, car les montants payés par le preneur se sont élevés au total à 4 230 euros pour la période du 1er février au 16 avril 2021 et de 5 030 euros pour la période du 5 mars au 17 mai 2021. Aucun délai n'ayant été demandé dans le délai requis, elle en déduit que la résiliation était acquise.
La société Ichbilia Cars soutient que pour obtenir le constat de la résiliation des baux, la société SLC doit prouver qu'à la date des deux commandements, elle était débitrice de loyers et charges qu'elle n'aurait pas réglés dans le délai de trois jours, ce qui n'est pas le cas. Elle se réfère aux motifs de l'ordonnance. Elle ajoute que dans ses conclusions du 22 novembre 2021, la société SLC a émis un aveu judiciaire, confirmant qu'au 31 décembre 2020, elle ne lui devait rien, et qu'il est confirmé par les commandements qui ne font état d'aucun arriéré pour 2020. Elle conclut au rejet de la demande et subsidiairement à l'existence d'une contestation sérieuse
Sur ce, la société Ichbilia Cars, qui indique que les loyers s'élèvent à 1200 euros et 120 euros par mois, soutient avoir versé 6 080 euros entre le 27 janvier et le 15 mai 2021.
La société SLC admet avoir perçu cette somme de 6 080 euros entre le 28 janvier et le 17 mai 2021, ce qui résulte d'ailleurs de l'extrait du Grand livre produit aux débats.
Elle soutient qu'en application de l'article 1342-10 du code civil, à défaut d'indication par le débiteur de la dette qu'il entend acquitter, le règlement s'impute en priorité sur les dettes échues.
Elle fait valoir que la société Ichbilia Cars était débitrice d'arriérés de loyers d'une somme de 4 260 euros à la fin de l'année 2020, se décomposant en : créance douteuse pour 3 120 euros et arriérés de loyer pour 1 140 euros.
La société Ichbilia Cars se réfère d'abord aux motifs du jugement indiquant que l'existence de créances dites douteuses n'est pas démontrée.
La société Ichbilia Cars indique que l'arriéré locatif invoqué par la société SLC résulte de deux écritures comptables en débit de 4 260 euros au 31 décembre 2020 et au 1er janvier 2021, sur lesquelles elle se montre taisante.
A en effet été inscrite le 31 décembre 2020 au crédit de son compte, une inscription 'Ichbilia Douteux' pour 4 260 euros, qui correspondait au solde débiteur du compte. Cependant, au 1er janvier 2021, a été portée au crédit du compte au titre d'une reprise à nouveau une somme de 1 020 euros et au débit du compte au titre d'une reprise à nouveau une somme de 5 280 euros, puis au crédit du compte une somme de 4 260 euros avec la mention 'Ichbilia Douteux'.
Dans la pièce 10bis produite par la société SLC, son cabinet d'expertise comptable résume les extraits des grands livre du client 'Aissou/Ichbilia' de 2014 à 2021 et indique que fin 2019, le client devait 4 260 euros, correspondant aux loyers de novembre et décembre, moins un paiement de 1 500 euros du 18 novembre 2019, soit 1 140 euros, plus la somme de 3 120 euros de solde de créances douteuses.
Il ajoute que fin décembre 2020, le client devait toujours 4 260 euros passés en créances douteuses.
Cependant, si ce mail précise la cause de la dette de 1 140 euros, il n'explique pas à quoi correspond la somme de '3 120 euros de solde de créances douteuses'. S'il indique des arriérés locatifs sur les années précédentes et que fin 2018, 3 520 euros de solde ont été mis en créances douteuses, il n'explique pas le lien avec la somme de 3 120 euros, ni la raison de cette qualification de créance douteuse.
En outre, si les extraits du grand livre montrent que le solde débiteur du compte aux 31 décembre 2015, 2016, 2017 et 2018 était chaque année reporté en débit sur le Grand livre débutant au 1er janvier de l'année suivante, et si le solde débiteur du compte de 2019 qui s'élevait à 1 140 euros a été repris, certes par suite de deux écritures non expliquées, dont l'une en débit de 6 160 euros invoquée par le preneur, pour que le solde du compte débiteur soit également de 1 140 euros au 1er janvier 2020, il convient de constater que figure au débit du compte, également le 1er janvier 2020, une écriture 'vir clients douteux Ichbilia' pour 3 120 euros, laquelle avait été portée au crédit du compte le 31 décembre 2019 sous l'intitulé 'Ichbilia Douteux', mais qui ne correspond pas au solde débiteur du compte à cette date.
La raison de ces écritures et la qualification de créance douteuse n'est pas expliquée.
Dès lors, il est sérieusement contestable que le preneur restait tenu d'une somme de 3 120 euros au titre d'une créance que le bailleur qualifie de douteuse.
La société Ichbilia Cars invoque, en outre, un aveu judiciaire contenu dans les conclusions du 22 novembre 2021, indiquant : 'exercice 2020 : exceptionnellement, la SARL Ichbilia a été à jour des loyers'.
Cependant, il ne résulte pas de ces conclusions, et notamment du passage précité, une affirmation non équivoque selon laquelle au 31 décembre 2020, le locataire ne restait rien devoir au bailleur, ce d'autant que ces conclusions, corroborées par le mail de l'expert comptable sur lequel le preneur a pu s'expliquer dans le cadre de la présente instance, indiquaient que le locataire était débiteur d'arriérés au titre des années précédentes, et notamment de la somme de 1 140 euros au titre de l'année 2019.
En outre, le fait que les commandements de payer, délivrés en mai 2021, n'incluaient pas cette somme ne suffit pas à considérer qu'il serait sérieusement contestable que le preneur devait, au moins début 2021, une telle somme de 1 140 euros.
Enfin, même si le preneur ne devait aucune somme au titre des loyers de l'année 2020, il ne soutient pas avoir payé le solde précité de loyers de novembre et décembre 2019 à hauteur de 1140 euros et ne produit aucun élément de nature à étayer de manière sérieuse un tel paiement en dehors de ceux survenus début 2021 que le bailleur entend y affecter.
Dès lors, si l'existence de la créance qualifiée de douteuse est sérieusement contestable, il n'est pas sérieusement contestable que le preneur restait débiteur de la somme de 1 140 euros au titre des arriérés de loyers, qu'il a toutefois apurée en partie avec la somme de 6 080 euros versée début 2021.
Ainsi, lors de la délivrance des commandements le 12 mai 2021, le preneur était tenu de manière non sérieusement contestable à payer :
- loyers de janvier à mai : 5 x 120 + 5 x 1200 = 6 600 euros
- à déduire les paiements : 6080 - 1140 = 4 940 euros
soit un total de 1 660 euros.
Au surplus, même s'il n'était tenu compte que des loyers échus en 2021 et des paiements effectués en 2021, il résulte de l'historique desdits paiements effectués que si les loyers étaient payés de janvier à avril 2021 grâce aux paiements intervenus jusqu'au 16 avril 2021, la somme de 800 euros versée le 17 mai 2021 n'a pas suffi pour payer les deux loyers du mois de mai 2021. Il peut de surcroît être relevé que le débiteur n'indique pas sur lequel des deux loyers, échus aux mêmes dates, il a souhaité imputer cette somme, et en particulier celle de 800 euros, ni quel loyer il avait le plus intérêt à acquitter.
Le preneur ne conteste pas que, comme le soutient le bailleur, le prochain versement est intervenu le 4 août 2021, soit au-delà du délai imparti par les commandements précités et il n'a pas demandé de délais de paiement, ni laquelle il avait le plus intérêt à acquitter.
En conséquence, il n'est pas sérieusement contestable qu'à la date du commandement de payer, le locataire était débiteur d'un arriéré locatif au titre de ces deux baux qu'il n'a pas réglé dans le délai d'un mois.
En application de la clause résolutoire des baux et de l'article L.145-41 du code de commerce invoqué par le bailleur, il convient de constater la résiliation de plein droit des baux commerciaux des 15 mai 2014 et 13 janvier 2015, et ce un mois après la délivrance des commandements, soit à compter du 13 juin 2021.
L'expulsion de la société Ichbilia Cars et de tous occupants de son chef sera ainsi ordonnée, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours à compter de la signification du présent arrêt s'agissant des lieux qui faisaient l'objet du bail du 15 mai 2014, et sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours à compter de la signification du présent arrêt s'agissant des lieux qui faisaient l'objet du bail du 13 janvier 2015.
2. Sur la demande de provision :
La société SLC demande paiement d'une provision de 7 420 euros outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter de la décision, soutenant que cette somme est due au 31 décembre 2021.
La société Ichbilia Cars ne présente pas d'autre défense que celle précitée développée au titre du jeu de la clause résolutoire.
Il résulte de ce qui précède qu'au 13 juin 2021, les loyers impayés qui ne sont pas sérieusement contestables s'élèvent à la somme de 1 660 euros, à laquelle s'ajoute les loyers de juin 2021, soit une somme totale de 2 980 euros.
Au-delà du 13 juin 2021, le bail étant résilié, le bailleur ne peut prétendre au paiement d'un loyer.
Le preneur n'invoque pas de paiement qui n'aurait pas été pris en compte ou de paiement ultérieur qui devrait s'imputer sur cette dette.
Il sera condamné à payer cette somme à titre de provision au bailleur, outre intérêts au taux de 1 % par mois, comme le prévoit l'article 10 du contrat de bail, et ce à compter de l'arrêt comme le demande le bailleur.
3. Sur l'entreposage des véhicules :
La société SLC soutient qu'il résulte du constat d'huissier du 2 septembre 2021 que la société Ichbilia Cars entrepose de nombreux véhicules autour du garage, au-delà des limites du terrain concerné par les baux, gênant la circulation des tiers et de ses autres locataires, entravant la circulation sur la route privée se trouvant à l'intérieur du site appartenant à la SARL SLC. Elle fait valoir être responsable des agissements de son locataire à l'égard des tiers, au titre d'une obligation légale mais aussi d'une obligation contractuelle à l'égard de ses autres locataires.
Elle ajoute que la société Ichbilia Cars utilise les lieux de manière non conforme à leur destination, qui est le commerce de voitures et de véhicules automobiles légers, alors qu'elle utilise le terrain comme une casse automobile.
La société Ichbilia Cars se réfère aux motifs de l'ordonnance et ajoute que la société SLC ne prouve pas qu'elle entrepose des véhicules en dehors des terrains qui lui ont été loués, ni que les véhicules seraient sa propriété ou seraient détenus par elle. En outre, elle ajoute qu'aucune urgence, dommage imminent ou trouble manifestement illicite ne sont démontrés. A titre subsidiaire, elle soutient qu'il existe une contestation sérieuse.
Sur ce, la cour constate que le constat d'huissier, ni aucune autre pièce, ne précise que les véhicules dont la présence a été constatée par l'huissier appartiennent à la société Ichbilia Cars ou seraient détenus par elle. Aucun trouble manifestement illicite n'est démontré, et il résulte de ce qui précède une contestation sérieuse sur l'obligation de la société Ichbilia Cars d'enlever lesdits véhicules.
L'ordonnance sera dès lors confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la société SLC.
4. Sur l'indemnité d'occupation :
La société SLC demande paiement d'une indemnité d'occupation, et ce au visa des articles 834, 835 et 836 outre l'article L.145-41 du code de commerce.
Or, aucune de ces dispositions ne prévoit que le juge des référés ait le pouvoir de prononcer une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Celui-ci ne peut que statuer sur une demande de condamnation provisionnelle, laquelle n'est pas demandée en l'espèce.
La demande de la société SLC excédant les pouvoirs de la cour d'appel statuant en matière de référé, il convient de dire n'y avoir lieu à référé.
5. Sur les frais et dépens :
Succombant partiellement, la société Ichbilia Cars sera condamnée à supporter les dépens de première instance, l'ordonnance étant infirmée de ce chef, et d'appel.
Les dispositions de l'ordonnance sur l'article 700 du code de procédure civile seront également infirmées.
La société Ichbilia Cars sera condamnée à verser à la société SLC la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa demande sera rejetée de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Infirme l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Colmar du 21 janvier 2022, sauf en ce qu'elle a débouté la société SLC de sa demande tendant à voir condamner la société Ichbilia Cars à enlever tous les véhicules entreposés par ses soins sous astreinte,
La confirme de ce chef,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Constate la résiliation de plein droit des baux commerciaux des 15 mai 2014 et 13 janvier 2015,
Ordonne l'expulsion de la société Ichbilia Cars, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux loués suivant le contrat de bail du 15 mai 2014, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours à compter de la signification du présent arrêt, ainsi que des locaux loués suivant le contrat de bail du 13 janvier 2015, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne la société Ichbilia Cars à payer à la société SLC une provision de 2 980 euros, au titre des loyers dus au 13 juin 2021, outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter de l'arrêt,
Rejette le surplus de la demande provisionnelle au titre des loyers,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation,
Condamne la société Ichbilia Cars à supporter les dépens de première instance et d'appel,
Condamne la société Ichbilia Cars à payer à la société SLC la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande de ce chef.
La Greffière : la Présidente :
