MINUTE N° 610/22
Copie exécutoire à
- Me Nadine HEICHELBECH
- Me Anne CROVISIER
Le 21.12.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 21 Décembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 19/00197 - N° Portalis DBVW-V-B7D-G7GF
Décision déférée à la Cour : 16 Juin 2015 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG - 3ème chambre civile
APPELANT :
Monsieur [D] [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat à la Cour
INTIMEE :
S.N.C. [Adresse 5]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
M. LAETHIER, Vice-Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par un arrêt auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la Cour d'appel a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à l'audience de conférence du 24 Septembre 2021, à 08h45 afin que les parties présentent leurs observations sur le moyen soulevé d'office par la Cour sur l'application des articles 542 et 954 du code de procédure civile et afin que les parties présentent leurs observations sur la régularisation de la procédure invoquée par Monsieur [X], dans les termes précisés dans les motifs de la présente juridiction et a réservé les demandes et les dépens.
Par ses dernières conclusions du 2 juin 2022 auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la SNC [Adresse 5] demande à la Cour de déclarer l'appel mal fondé et en débouter M. [X]. En conséquence, de confirmer le jugement du TGI du 16 juin 2015 en ce qu'il a déclaré M. [X] irrecevable pour agir pour défaut de publication de son assignation car publiée postérieurement à la clôture de la procédure, de le condamner au paiement de la somme de 20.000 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral causé par cette procédure abusive, de condamner M. [X] au paiement d'une somme de 33.865 € en application de l'article 700 CPC et aux entiers dépens.
Dans le cas où la Cour déclarerait la demande de M.[X] recevable, de dire et juger au visa de l'article 568 du CPC, qu'il est d'une bonne administration de la justice de renvoyer cette affaire pour être jugée sur le fond, devant le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG, pour ne pas priver la SNC [Adresse 5] du double degré de juridiction, de condamner M. [X] au paiement de 20.000 € en réparation du préjudice moral et matériel causé par cette procédure abusive, de le condamner au paiement d'une somme de 33.865 € en application de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.
Si la Cour s'estimait en mesure d'évoquer l'affaire, de dire et juger que M. [X] doit rapporter la preuve du dol qu'il invoque, de dire et juger qu'il ne rapporte pas cette preuve, de dire et juger que le consentement de M.[X] dans cette vente porte sur un investissement immobilier selon le régime des LMNP de nature à lui permettre un investissement immobilier comprenant des avantages fiscaux conséquents, de dire et juger que la SNC [Adresse 5] a communiqué à M. [X] toutes les informations lui incombant en sa qualité de constructeur et qu'elle a rempli ses obligations, de dire et juger qu'elle n'est pas garante du paiement des loyers, de dire et juger que M.[X] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que la SNC [Adresse 5] lui aurait caché des informations concernant CAP SENSORIA, de constater qu'il continue à bénéficier d'avantages fiscaux pour lesquels il a contracté puisqu'il ne justifie en rien du contraire, de dire et juger qu'à la date d'achat du bien par M. [X] les informations concernant la santé financière de CAP SENSORIA prouvent que CAP SENSORIA est in bonis et que la SNC [Adresse 5] ne détenait pas d'information particulière alarmante qu'elle aurait dû communiquer à M. [X], de constater que les seuls loyers impayés à la date de l'achat étaient ceux de la SNC [Adresse 5] à raison d'un accord avec CAP SENSORIA pour compenser le retard des travaux, de dire et juger que cette information n'est pas due à M. [X], de dire et juger qu'en conséquence la SNC [Adresse 5] n'a pas commis de réticence dolosive à l'égard de M. [X] au moment de la vente, de dire et juger que le consentement de M. [X] n'a pas été vicié car l'hypothèse d'une défaillance du locataire est entrée dans la sphère contractuelle puisqu'il a contracté une assurance perte de loyer, dire et juger que la plaquette commerciale ne garantit pas le paiement des loyers, de dire et juger qu'il ne peut réclamer une annulation de la vente d'un bien immobilier alors même qu'il a reloué ce bien à la société CHATEAUFORM et qu'il perçoit ses loyers depuis juin 2011, de dire et juger que l'annulation du contrat est impossible car la condition déterminante de l'acquisition de M. [X], la constitution d'un patrimoine avec défiscalisation, est toujours en vigueur, de dire et juger qu'il réclame le remboursement de la TVA qu'il a récupéré, ce qui procéderait d'un enrichissement sans cause, de dire et juger que le prix de vente de l'immeuble est de 170.482 €, il faut soustraire au prix de vente originel les 34.414,47 € de TVA que M. [X] a déjà récupéré, de dire et juger qu'il réclame le remboursement de la somme de 20.000 € au titre de justes dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral causé par cette procédure abusive, de condamner au paiement d'une somme de 33.865 € en application de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me CROVISIER.
A titre subsidiaire, de dire et juger qu'en cas d'annulation de la vente il devra remettre les parties en l'état où elles étaient avant la vente, soit restituer un bien vierge d'hypothèque, de dire et juger, que le prix à restituer est de 170.482 €, de dire et juger que M. [X] n'est pas fondé à exiger que la rétrocession de la propriété du bien vendu soit subordonnée au remboursement effectif du prix et encore moins de quelque autre indemnité, le transfert de propriété étant la conséquence nécessaire et directe de l'annulation de la vente, de condamner M. [X] à restituer concomitamment les loyers perçus depuis sa demande en justice, soit depuis le 21 décembre 2011 sur la base de 11.078,40 € chaque année, donc la somme de 121 862 € à parfaire, prononcer la compensation entre les créances, condamner au paiement d'une somme de 33.865 € en application de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions en date du 25 février 2022, M. [X] demande à la Cour, statuant à nouveau, de déclarer la Cour non saisie des demandes tendant à voir 'dire et juger', de déclarer l'appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement du 16 juin 2015, de prononcer la nullité de la vente, de condamner la SNC [Adresse 5] à restituer à M. [X] le prix de vente, soit 211.791,00 €, de condamner la SNC [Adresse 5] à payer 20.000 € au titre des frais de notaire, de condamner la SNC [Adresse 5] à payer à l'appelant 31.471 € en dommages et intérêts au titre du rendement minimal qu'aurait pu produire les sommes non versées par CAP SENSORIA, de condamner la SNC [Adresse 5] au paiement des avantages fiscaux dont aurait pu bénéficier M. [X], soit 58.004,96 €, de condamner la SNC [Adresse 5] à la somme correspondant à la perte des loyers, de condamner la SNC [Adresse 5] à payer à l'appelant une somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, de subordonner le transfert de propriété au paiement de l'intégralité des condamnations prononcées, de condamner la SNC [Adresse 5] au paiement de 10.000 € au titre de l'article 700 CPC, de condamner la SNC [Adresse 5] aux entiers frais et dépens de l'instance, de rejeter toutes conclusions plus amples ou contraires.
Au soutien de ses prétentions, M. [X] affirme, concernant la recevabilité de ses prétentions, quand bien même la Cour de cassation a déclaré irrecevable sa demande pour avoir retenu une pièce annexée à des conclusions tardives, la Cour d'appel de renvoi pourra trouver cette pièce dans le bordereau (pièce 24), rendant la demande recevable en l'espèce.
Sur le bien-fondé des prétentions de M. [X], sur le dol, la SNC [Adresse 5] a omis de mentionner lors de la conclusion du contrat que CAP SENSORIA ne s'acquittait plus des loyers en raison de difficultés financières. Que la SNC [Adresse 5] n'a ainsi pas respecté son devoir d'information qui devait intervenir au plus tard à la conclusion du contrat, le fait que la SNC [Adresse 5] n'ait pas voulu divulguer son litige privé l'opposant à CAP SENSORIA en ce qui concerne les retards dans les travaux et leur accord d'exonération du paiement des loyers constitue pour M. [X] une information utile nécessaire à son consentement. M. [X] affirme qu'en connaissance de cause il n'aurait pas contracté.
Sur l'inexactitude des moyens soulevés par la partie adverse, la SNC [Adresse 5] n'est pas tierce au contrat comme elle l'affirme, elle est la cocontractante initiale avec CAP SENSORIA, M. [X] n'étant que l'ayant-cause. La clause insérée par la SNC [Adresse 5] lui ôtant toute forme de responsabilité est inopérante à partir du moment où la SNC [Adresse 5] avait connaissance des vices entachant la vente. Même si cette clause était opérante, M. [X] ne sollicite pas la résolution de la vente mais sa nullité du fait du vice de son consentement.
Quant à la perte des loyers, la SNC [Adresse 5] soutient que cette perte a été compensée par la conclusion d'un nouveau bail commercial avec CHATEAUFORM, cela n'enlève en rien le fait que la vente était viciée dès le départ, le dol s'apprécie au moment de la vente. De plus, le fait que les loyers aient été impayés pendant plus d'un an a fait perdre à M. [X] ses avantages fiscaux assujettis à une absence de carence locative de 12 mois maximum, la perte des loyers ne se résume pas à 9.232 € comme l'indique la SNC [Adresse 5] mais bien à la perte des avantages fiscaux et aux majorations d'imposition et autres frais à régler auprès des impôts suite à la disparition des avantages fiscaux.
Quant à la restitution des fruits et de la TVA, l'article 549 du code de procédure civile réserve au possesseur ses fruits lorsqu'il est de bonne foi, la règle nemo auditur empêche que le vendeur de mauvaise foi ne puisse s'enrichir sans cause par l'effet de la nullité prononcée aux dépens de son cocontractant éconduit.
La Cour se réfèrera aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 Septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
La cour entend, au préalable, rappeler que :
- aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion,
- ne constituent pas des prétentions, au sens de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.
Il convient de constater que la SCI [Adresse 5] a déposé des dernières écritures rédigées conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.
La cour de cassation a rappelé que l'obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière, prévue à peine d'irrecevabilité de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d'accès au juge dont elle encadre les conditions d'exercice dans le but légitime d'informer les tiers et d'assurer la sécurité juridique des mutations immobilières et que cette formalité peut être régularisée à tout moment jusqu'à ce que le juge statue, il ne résulte pas de la sanction de son omission une disproportion dans la considération des intérêts respectifs.
Dans sa décision rendue le 19 Juillet 2021, la Cour d'Appel a rappelée qu'aux termes de l'art. 28 - 4°- c) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort, que la demande en résolution de l'acquéreur n'est recevable que si elle est publiée au service de la publicité foncière, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité (Décret 55-22, 4 janv. 1955, art. 30, 5°) et qu'aux termes de l'art. 126 alinéa 1er du Code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
A hauteur de Cour, au soutien de ses prétentions, M. [X] affirme, concernant la recevabilité de ses prétentions, que quand bien même la Cour de cassation a déclaré irrecevable sa demande pour avoir retenu une pièce annexée à des conclusions tardives, la Cour d'appel de renvoi pourra trouver cette pièce dans le bordereau (pièce 24), rendant la demande recevable en l'espèce.
En l'espèce, comme l'a préalablement indiqué la cour dans sa décision rendue le 19 juillet 2021, la lecture de la pièce n°25 versée aux débats par Monsieur [X] pour justifier que l'assignation délivrée le 21 Décembre 2011 avait fait l'objet d'une publication au Bureau des hypothèques est constituée par l'assignation à laquelle est annexée une page blanche sur laquelle figure un tampon du comptable des finances publiques, Service de la publicité foncière qui mentionne 'Publié et enregistré le 01/04/2015 au SPF de [Localité 6]' et une mention manuscrite rédigée en ces termes 'Infirmation de mise en instance de rejet par décision du 16 Avril 2015 2015-D6280 Le comptable des finances publiques [Y] [K]', que la mention de la publication ne figure pas sur l'acte d'assignation et que les mentions portées sur la feuille blanche annexée ne permettent pas de rattacher ces mentions à l'assignation délivrée le 21 Décembre 2011.
A hauteur de Cour, il convient de relever que l'annexe 24 communiquée est constituée par un projet d'assignation non daté et sur lequel ne figure aucune mention de publication et que l'annexe 25 est constituée par une feuille qui comporte en recto une copie de la première page de l'assignation introductive d'instance du 21 Décembre 2011 et au verso une page blanche sur laquelle ont été photocopiées les mentions qui figuraient sur la page blanche qui était annexée à l'acte introductif précité et sur laquelle figure un tampon du comptable des finances publiques, Service de la publicité foncière qui mentionne 'Publié et enregistré le 01/04/2015 au SPF de [Localité 6]' et une mention manuscrite rédigée en ces termes 'Infirmation de mise en instance de rejet par décision du 16 Avril 2015 2015-D6280 Le comptable des finances publiques [Y] [K]'.
Ainsi, Monsieur [X] invoque une régularisation de la procédure à hauteur de Cour, que la présente juridiction ne peut pas admettre en tant que telle.
Il convient de déclarer irrecevable la demande en nullité de la vente intervenue entre les parties présentée par Monsieur [X].
La SCI [Adresse 5] ne démontre pas que Monsieur [X] a agi de mauvaise foi ou dans l'intention de lui nuire.
Succombant, Monsieur [X] sera condamné aux entiers dépens et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L'équité commande l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure au profit de la SCI [Adresse 5].
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Strasbourg, le 16 Juin 2015,
Y Ajoutant,
Déboute la SCI [Adresse 5] de sa demande en dommages et intérêts,
Condamne Monsieur [X] aux entiers dépens,
Rejette la demande de Monsieur [X] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [X] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière : la Présidente :
