MINUTE N° 601/22
Copie exécutoire à
- Me Anne CROVISIER
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
Le 14.12.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 14 Décembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/02326 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HSQG
Décision déférée à la Cour : 12 Mars 2021 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :
La VILLE DE [Localité 4] représenté par son Maire en exercice
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me SCHUTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :
S.A.R.L. RESTAURANT GURTLERHOFT
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me HUCK, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller faisant fonction de Président, et Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. ROUBLOT, Conseiller faisant fonction de Président
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
Mme HERY, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Philippe ROUBLOT, conseiller faisant fonction de président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'assignation délivrée le 17 décembre 2020 par laquelle la SARL Restaurant Gurtlerhoft a fait citer la Ville de [Localité 4] devant le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Strasbourg,
Vu l'ordonnance réputée contradictoire, rendue le 12 mars 2021, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent,
- ordonné à la Ville de [Localité 4] de donner à la SARL Restaurant Gurtlerhoft un accès total au local-poubelles (lot de copropriété n° 92) dans la cour de l'immeuble 13 place de la cathédrale et de remettre les poubelles de la SARL Restaurant Gurtlerhoft dans ledit local, et ce à ses frais,
- dit que la Ville de [Localité 4] devrait s'exécuter dans les cinq jours de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans la limite de six mois,
- s'est réservé le pouvoir de liquider l'astreinte,
- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes de la SARL Restaurant Gurtlerhoft,
- condamné la Ville de [Localité 4] à payer à la SARL Restaurant Gurtlerhoft la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- rappelé le caractère exécutoire de la décision,
et ce, aux motifs, notamment, que :
- la société Restaurant Gurtlerhoft justifiait d'un bail sur le local poubelles dont elle jouissait exclusivement depuis le début du bail,
- la Ville de [Localité 4] avait procédé sans autorisation à l'ouverture de ce local et à la pose de deux serrures sur la porte d'accès de ce local, pour le mettre à disposition d'un magasin de vente de confiserie,
- cette privation constituait un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser,
- la demande de la SARL Restaurant Gurtlerhoft en réduction du loyer pendant la période de privation de jouissance se heurtait à une contestation sérieuse, dès lors que l'inexécution par le cocontractant d'une partie de ses obligations ne saurait justifier que l'allocation d'une provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice subi du fait de cette inexécution partielle.
Vu la déclaration d'appel formée par la Ville de [Localité 4] contre cette ordonnance, et déposée le 28 avril 2021,
Vu la constitution d'intimée de la SARL Restaurant Gurtlerhoft en date du 20 juillet 2021,
Vu les dernières conclusions en date du 2 septembre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la Ville de [Localité 4] demande à la cour de :
'RECEVOIR l'appel de la Ville de [Localité 4] à l'encontre de l'Ordonnance du 12 mars 2021 réputée contradictoire, le DECLARER bien fondé et y faisant droit.
INFIRMER l'Ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné à la Ville de [Localité 4] de donner à la Sarl Restaurant GURTLERHOFT un accès total au local-poubelles (lot de copropriété n°92) dans la cour de l'immeuble [Adresse 2] et de remettre les poubelles de la Sarl Restaurant GURTLERHOFT dans ledit local, et ce à ses frais, assortie cette injonction d'une astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de 5 jours après signification ordonnance pour exécution et s'être réservé pouvoir de liquider cette astreinte et condamné la Ville de [Localité 4] à payer à Sarl Restaurant GURTLERHOFT une indemnité de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Statuant à nouveau
CONSTATER que la Sarl Restaurant GURTLERHOFT dispose du local-poubelles PC 21, mis à disposition des locataires pour leurs poubelles par la copropriété [Adresse 3]
DIRE et JUGER que la demande de la Sarl Restaurant GURTLERHOFT de se voir attribuer le lot de copropriété n°92 (lot privatif à usage de réserve) se heurte à des contestations sérieuses excluant la compétence du juge des référés et la DECLARER irrecevable
Subsidiairement,
DEBOUTER la Sarl Restaurant GURTLERHOFT de sa demande, l'intimée bénéficiant d'un local-poubelles (PC 21) mis à sa disposition pour y entreposer ses poubelles comme l'ensemble des locataires de l'ensemble immobilier
ENJOINDRE à la Sarl Restaurant GURTLERHOFT d'y entreposer ses poubelles dès signification de l'arrêt à intervenir et de libérer de toute occupation de sa part le lot n°92, lot privatif à usage de réserve.
ASSORTIR cette injonction de telle astreinte qu'il plaira à la Cour de prononcer et se réserver pouvoir de sa liquidation.
En tout état de cause
DEBOUTER la Sarl Restaurant GURTLERHOFT de toutes ses fins et conclusions.
DECLARER l'appel incident mal fondé et en DEBOUTER la Sarl Restaurant GURTLERHOFT.
DIRE et JUGER qu'aucune astreinte ne peut être liquidée du fait de l'Ordonnance du 12 Mars 2021 à l'encontre de Ville de [Localité 4]
CONDAMNER la Sarl Restaurant GURTLERHOFT à payer à la Ville de [Localité 4] une indemnité de 3000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC pour la procédure d'appel
CONDAMNER l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel principal et incident.'
et ce, en invoquant, notamment :
- la destination du local, lot privatif à usage de réserve et non local-poubelles, la demande adverse se heurtant, de ce fait, à une contestation sérieuse, d'autant plus que le local litigieux était précédemment un local-poubelles commun, non réservé à l'usage exclusif de l'intimée, la pertinence du plan produit par la partie adverse étant contestée,
- le maintien de la mise à disposition de l'intimée, dont le fonctionnement n'aurait pas été entravé, d'un local-poubelles commun, constitutif d'une troisième contestation sérieuse aux prétentions adverses,
- à supposer néanmoins la juridiction des référés compétente, une mauvaise appréciation des éléments de fait et de droit par le juge de première instance, au-delà d'une mise en délibéré sans signification à la ville après la mise en cause du syndicat des copropriétaires, alors que rien ne permettrait de postuler une utilisation exclusive du local poubelles qui serait assurée par le bail contrairement aux allégations de l'intimée, et ce d'autant plus que les locaux loués font partie d'un ensemble immobilier loué à plusieurs locataires, et que l'intimée, dont le comportement est dénoncé, n'aurait aucun accès réservé au local litigieux,
- l'absence de troubles de jouissance de l'intimée qui dispose d'un accès au local-poubelles commun, contrairement aux allégations qualifiées de mensongères de la société Restaurant Gurtlerhoft devant le premier juge,
- la critique du dispositif du jugement entrepris, tant en ce qu'il vise un local-poubelles, qu'en ce qu'il fixe l'astreinte et condamne la concluante en application de l'article 700 du code de procédure civile alors qu'il n'y aurait pas eu de contradiction,
- sur l'appel incident, le mal fondé de la demande adverse à défaut de toute privation de jouissance,
Vu les dernières conclusions en date du 12 août 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL Restaurant Gurtlerhoft demande à la cour de :
'Sur l'appel principal
Dire l'appel mal fondé,
En DEBOUTER la Ville de [Localité 4] ainsi que de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions
Sur appel incident
REFORMER la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande indemnitaire de la société RESTAURANT GURTLERHOFT du fait de la privation de jouissance de son local-poubelle.
et statuant à nouveau :
CONDAMNER la Ville de [Localité 4] à payer à la société RESTAURANT GURTLERHOFT
une provision de 2.800 €,
CONFIRMER pour le surplus le jugement [sic] entrepris,
Y ajoutant :
CONDAMNER la Ville de [Localité 4] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2.500 € par application de l'article 700 du CPC.'
et ce, en invoquant, notamment :
- la commission, par la Ville de [Localité 4], d'une voie de fait en condamnant l'accès de la concluante au local à poubelles dont elle était locataire, peu important que ce local, propriété de la Ville de [Localité 4] ait été mis en copropriété puis soit redevenu partie privative, dès lors qu'il s'agirait, depuis l'origine, du local-poubelle des restaurants qui se sont succédés et qui leur était loué comme il est loué aujourd'hui à la concluante à titre exclusif par les propriétaires successifs,
- des manquements du bailleur d'une part à son obligation de délivrance conforme du local exigeant la mise à disposition d'un local conforme aux normes d'hygiène et de sécurité, et d'autre part à l'interdiction de changer la forme de la chose louée,
- un trouble de jouissance des biens loués à défaut de mise à disposition d'un local conforme aux normes d'hygiène et de sécurité, et notamment au règlement sanitaire départemental, applicable aux restaurants,
- l'absence de contestation opposée, devant le premier juge, par la Ville de [Localité 4], défaillante en première instance, dont elle sollicite le rejet des prétentions nouvelles ou ne constituant pas des demandes, ainsi que d'une attestation du gestionnaire qu'elle qualifie de fausse et mensongère,
- sur appel incident, une diminution temporaire du loyer qui serait justifiée par la privation de jouissance du local, rien n'empêchant que l'indemnisation du trouble subi ne prenne la forme d'une baisse de loyer le temps que ce trouble cesse.
Vu les débats à l'audience du 28 février 2022,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
Il sera rappelé qu'aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, l'article 835 du même code disposant que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, l'article 1719 du code civil met à la charge du bailleur une obligation de délivrance de la chose louée et d'entretien de cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, à charge également pour le bailleur d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Et l'article 1723 de ce même code dispose que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.
En l'espèce, il ressort de l'examen des contrats de bail commercial successifs et renouvelés, le bail étant transféré en date du 26 septembre 2013 à la société Gurtlerhoft, à laquelle M. [M] [D] fait apport de la pleine propriété du fonds de commerce du restaurant dénommé 'Au Dauphin' et exploité sous les enseignes 'Au Dauphin' et 'Gurtlerhoft', que le preneur voyait, notamment, mis à sa disposition un local-dépôt pour poubelles, et ce sans modification de ces dispositions à la suite de la mise en copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués, cette mise en copropriété, constituée entre la Ville de [Localité 4] et la société Hôtel Cathédrale, étant attestée à compter du 1er avril 2000 comme l'indique le courrier adressé par 'Habitation Moderne', mandataire de la Ville de [Localité 4], à M. [M] [D], en date du 20 juin 2000.
Il en résulte qu'en vertu du contrat de bail liant les parties, le preneur dispose, sans contestation sérieuse à cet égard, de l'usage exclusif d'un local pour entreposer ses poubelles, aucun élément ne permettant de déduire que le local en question serait dédié à un usage partagé, contrairement, par exemple à la terrasse dont la co-utilisation est mentionné dans le bail de renouvellement de 1985.
La société Gurtlerhoft verse, en outre, aux débats, de multiples attestations témoignant de l'usage exclusif d'un local poubelle par celle-ci, y compris durant l'année 2020, et correspondant à un lot numéroté 28, ces attestations émanant, certes, d'employés ou de salariés de la concluante, et rédigées dans des termes substantiellement identiques ou comparables.
Deux plans d'esquisse non datés mentionnent, par ailleurs, la présence dans le bâtiment E du 13 place de la Cathédrale d'un local poubelles numéroté 28, entouré de deux autres locaux n° 27 et 29 dénommés 'réserve'.
Si ce local correspondant au lot n° 28 n'est pas mentionné dans le bail comme celui faisant l'objet d'une mise à disposition, il convient cependant de relever, au-delà des termes concordants des attestations, que la Ville de [Localité 4] n'établit ni même n'affirme que les droits de la société Gurtlerhoft, dont il vient d'être retenu que le caractère exclusif n'était pas sérieusement contestable, porteraient sur un autre local, se limitant à faire valoir que l'intimée disposerait d'un accès au local poubelle commun, ce qu'elle entend, du reste, voir la juridiction de céans constater.
Or, il ressort des éléments produits par la Ville de [Localité 4], et plus particulièrement des plans d'esquisse en date de 1998, ainsi que du plan figurant dans le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété en date du 6 mai 2019, que le local figurant sous le n° 28 dans les pièces non datées de la société Gurtlerhoft, correspond à un local PC 22, lui-même voisin d'un autre local poubelle dénommé PC 21 et d'une réserve numérotée 70. Et par décision de l'assemblée générale précitée, ce local à poubelles PC 22 a vu sa destination, qui était donc celle d'une partie commune, modifiée en lot privatif nommé 'réserve', ce lot nouvellement créé étant, par la même décision, cédé pour un euro à la Ville de [Localité 4], et numéroté 92, ainsi que cela ressort de l'esquisse établie par M. [W], géomètre-expert, en date du 22 janvier 2020.
Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que la Ville de [Localité 4], qui, de surcroît, a procédé à l'ouverture de ce local avant d'y apposer des serrures, a privé d'accès son preneur à une partie des locaux qu'il lui louait, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu'il a jugé, également à bon droit, devoir faire cesser.
En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent,
- ordonné à la Ville de [Localité 4] de donner à la SARL Restaurant Gurtlerhoft un accès total au local poubelle (lot de copropriété n° 92) dans la cour de l'immeuble 13 place de la cathédrale et de remettre les poubelles de la SARL Restaurant Gurtlerhoft dans ledit local, et ce à ses frais,
- dit que la Ville de [Localité 4] devrait s'exécuter dans les cinq jours de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans la limite de six mois,
- s'est réservé le pouvoir de liquider l'astreinte.
Par ailleurs, la société Gurtlerhoft entend contester l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus de ses demandes, écartant sa demande tendant à voir réduire le montant de ses loyers, et ce au motif que l'inexécution par l'un des cocontractants d'une partie de ses obligations ne saurait justifier la réduction des obligations de l'autre partie. Or, il convient de relever qu'en tout cas, à hauteur de cour, la société Gurtlerhoft sollicite l'allocation d'une provision à titre indemnitaire pour privation de jouissance de son local, ce qui peut s'analyser comme une demande de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.
Au vu des conclusions auxquelles est parvenue la cour sous l'angle de la demande précédente et au vu des éléments dont elle dispose, en tenant compte du fait que les locaux litigieux ont été remis à disposition de la locataire le 9 juin 2021, une provision de 2 000 euros lui sera allouée, en infirmation de la décision dont appel.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La Ville de [Localité 4] succombant pour l'essentiel sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.
L'équité commande en outre de mettre à la charge de la Ville de [Localité 4] une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 000 euros au profit de la société Gurtlerhoft, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme l'ordonnance rendue le 12 mars 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes de la SARL Restaurant Gurtlerhoft,
Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 4] à payer à la SARL Restaurant Gurtlerhoft une provision de 2 000 euros,
Condamne la Ville de [Localité 4] aux dépens de l'appel,
Condamne la Ville de [Localité 4] à payer à la SARL Restaurant Gurtlerhoft la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Ville de [Localité 4].
La Greffière : Le Conseiller :
