MINUTE N° 571/22
Copie exécutoire à
- Me Ahlem RAMOUL -BENKHODJA
- Me Valérie PRIEUR
Le 30.11.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 30 Novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/03659 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HU3O
Décision déférée à la Cour : 30 Avril 2021 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE :
S.À.R.L. EYE-LITE FRANCE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat à la Cour
INTIMEE :
S.C.I. MINICK
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Valérie PRIEUR, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Vu l'ordonnance du juge des référés civils du tribunal judiciaire de Strasbourg du 30 avril 2021,
Vu la déclaration d'appel effectuée le 2 août 2021, par voie électronique, par la SARL Eye Lite-France,
Vu la constitution d'intimée de la SCI Minick du 12 novembre 2021,
Vu les conclusions de la SARL Eye Lite-France datées du 27 octobre 2021, transmises par voie électronique le 28 octobre 2021, ainsi que le bordereau de pièces 'complémentaire et rectificatif' qui n'a fait l'objet d'aucune contestation transmis par voie électronique le 16 novembre 2021,
Vu les conclusions de la SCI Minick du 29 novembre 2021, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,
Vu l'ordonnance du 1er décembre 2021 fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie du 25 avril 2022 et l'avis de fixation de l'affaire à bref délai délivré par le greffier le 1er décembre 2021,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, il convient de constater que les dernières conclusions de la société Eye Lite-France ont été transmises par voie électronique le 28 ocrobre 2021 accompagné d'un bordereau de communication de pièces listant 10 pièces. Le 16 novembre 2021, elle a transmis par voie électronique un 'bordereau de pièce complémentaire et rectificatif' ne mentionnant pas cette pièce n°10, laquelle n'est pas produite devant la cour.
Selon un bail commercial du 30 juillet 2013, la SCI Minick a donné à bail à la SARL Eye-Lite France un bien immobilier sis à Strasbourg, pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2013. Un avenant a été conclu le 3 février 2014.
Après avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juillet 2020, la SCI Minick a fait assigner la SARL Eye-Lite France en constat de la résiliation du bail commercial, expulsion et paiements provisionnels.
Par ordonnance du 30 avril 2021, le juge des référés a constaté la résiliation du bail liant les parties avec effet au 30 août 2020, ordonné l'expulsion de la SARL Eye Lite-France et de tous occupants de son chef des lieux loués, a rappelé que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, l'a condamnée à payer des sommes par provision à la SCI Minick, a dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année
entière, produiront intérêts, a autorisé cette dernière à conserver la somme ayant fait l'objet d'un dépôt en garantie, dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes de la SCI Minick, a condamné la SARL Eye Lite-France à payer à la SCI Minick la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du CPC et a statué sur les frais et dépens.
Au soutien de son appel, la société Eye Lite-France soutient être de bonne foi, contrairement à la bailleresse. Elle soutient ne pas avoir pu payer les loyers suite à la crise sanitaire, avoir essayé de trouver une solution amiable dès réception du commandement de payer, avoir proposé par deux fois un échelonnement de la dette qui a, à chaque fois, été refusé par le bailleur et avoir repris le paiement des échéances courantes. Elle conteste le montant des arriérés, invoquant un paiement de 2 600 euros le 27 janvier 2020 de sorte que l'arriéré s'élève à 17 912,02 euros. Elle conteste également devoir payer la clause pénale, la capitalisation des intérêts et des dommages-intérêts.
A titre subsidiaire, elle demande l'octroi de délais de paiement pour le règlement de l'arriéré et la suspension de la clause résolutoire du bail pendant le règlement de l'intégralité de ces échéances et de dire et juger que la clause résolutoire n'a pas pu jouer.
Le bailleur conclut à la confirmation de l'ordonnance, tout en demandant à la cour de dire et juger que la dette de la société Eye Lite France est désormais de 26 968,42 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 novembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juillet 2020 sur la somme de 19 027,48 euros à compter de l'ordonnance du 30 avril 2021 sur la somme de 26 174,33 euros et à compter des présentes pour le surplus.
Il conteste que le preneur honorait régulièrement ses loyers sans problème, invoquant des incidents de paiement dès novembre 2017 et le fait que le dernier paiement avant le commandement date de janvier 2020 alors que les répercussions de la crise sanitaire ne se situent pas avant avril 2020 au plus tôt. Il précise que la proposition amiable n'était pas acceptable s'agissant d'une dette ancienne et que le premier versement, de 2 793,70 euros, n'est intervenu qu'en février 2021. Il ajoute que le preneur ne justifie pas de sa situation économique, financière ou encore des aides qu'il a pu solliciter ou obtenir.
Sur ce,
Comme le rappelle le bailleur, l'article L.145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux, et en l'espèce, les conditions générales du contrat de bail prévoient, en son article 22, une clause résolutoire prévoyant que le bail sera résilié de plein droit un mois après sommation d'exécuter demeurée infructueuse.
Il est constant que les arriérés de loyers n'ont pas été réglés dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 juillet 2020.
Le preneur justifie avoir pris contact le 1er juillet 2020 avec le bailleur pour lui expliquer ses difficultés liées à la crise sanitaire et avoir effectué une proposition de paiement échelonné que ce dernier a refusée le 27 juillet 2020 avant de délivrer le commandement précité le 30 juillet 2020. Le preneur a également vainement formé une autre proposition le 20 août 2020.
Il résulte du décompte produit par le bailleur en pièce 6 que des impayés de loyers existaient déjà avant la crise sanitaire, et notamment depuis 2017 qui n'avaient pas été entièrement régularisés. Ce décompte indique le versement de 2 600 euros du 27 janvier 2020 invoqué par le preneur et est pris en compte dans le calcul du solde dû au 1er juillet 2020 de 19 027,48 euros, somme dont le paiement était demandé dans le commandement de payer.
Selon ce décompte et celui versé en pièce 8 par le bailleur, aucune somme n'a été versée après la délivrance du commandement et avant le 22 février 2021 où une somme de 2 793 euros a été versée, le solde s'élevant alors à 27 571,18 euros.
Dès lors, le bailleur était en droit, sans mauvaise foi, de refuser de faire droit à cette proposition d'échelonnement des paiements. En tout état de cause, le preneur ne justifie pas avoir été en capacité de respecter une telle proposition, n'ayant pas versé les sommes correspondantes, ni aucune autre somme avant février 2021.
Suite à ce paiement de février 2021, les versements ont repris permettant de payer presque toutes les sommes facturées au titre des loyers et provision sur charges, le solde du compte s'élevant à la somme de 26 968,42 euros au 1er novembre 2011.
Il en résulte, qu'en l'absence de mauvaise foi, le bailleur peut se prévaloir des effets de la délivrance du commandement resté impayé dans le délai imparti et ainsi de l'acquisition de la clause résolutoire.
Le preneur, qui demande l'octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire, ne produit pas d'éléments sur sa situation financière. Le fait d'avoir repris le loyer courant est insuffisant pour caractériser sa possibilité de s'acquitter de l'arriéré dans les délais pouvant être accordés par le juge. Il n'y a donc pas lieu d'accorder des délais, ni de suspendre le jeu de la clause résolutoire.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 30 août 2020 et ordonné en conséquence l'expulsion du preneur et de tous occupants sans droit ni titre.
Le bailleur, qui demande la confirmation de l'ordonnance, ne demande pas la condamnation du preneur à lui payer une somme supplémentaire au titre de l'arriéré selon décompte arrêté au 24 novembre 2021, mais seulement de dire et juger que la dette s'élève à une telle somme, ce qui ne constitue pas une prétention.
La cour n'est donc saisie que de la demande à laquelle le premier juge a fait droit, à savoir une demande en paiement de provision de loyers et charges dus au 30 août 2020, puis indemnités d'occupation dues au 30 novembre 2020.
Dès lors que la somme de 2 600 euros invoquée par le preneur avait été prise en compte comme il a été dit et que le preneur soutient avoir ensuite payé les loyers courants, il convient de considérer que ces paiements ultérieurs ont été imputés sur les loyers courants. Aucun paiement supplémentaire n'est invoqué ni démontré.
Dès lors, il n'est pas sérieusement contestable que le preneur devait la somme de 26 174,33 euros au titre de loyers et charges dus au 30 août 2020, puis indemnités d'occupation dues au 30 novembre 2020, et ce outre intérêts à compter du 30 août 2020 sur la somme de 19 027,48 euros et du 18 décembre 2020 sur le surplus.
La capitalisation des intérêts échus pour une année entière est de droit.
L'article 19 des conditions générales du bail prévoit qu'en cas de non-paiement même partiel à l'échéance du loyer, la quittance sera majorée de 10 % du loyer hors taxes, taxes en sus à la charge du preneur.
L'article 20 prévoit que dans le cas de résiliation du bail par suite d'inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts sans préjudice de tous autres, la compensation étant expressément convenue.
Comme il a été dit le preneur ne justifie pas de sa situation financière et il résulte de ce qui précède que les arriérés de loyers sont anciens et persistants.
Le preneur n'élève dès lors aucune contestation sérieuse à l'application de ces clauses.
Le preneur n'élève aucun moyen à l'appui de sa demande d'infirmation du chef du dispositif qui l'a condamné à verser par provision une somme égale à 2 % par jour de retard du montant du loyer trimestriel TTC majoré des taxes et accessoires, à compter du mois de décembre 2020 et jusqu'à évacuation complète et effective des lieux loués. Au surplus, la fixation de l'indemnité d'occupation à une telle somme n'est pas sérieusement contestable.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance ayant condamné le preneur au paiement par provision des diverses sommes qu'elle énonce, ayant dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts et autorisé le bailleur à conserver la somme ayant fait l'objet d'un dépôt de garantie.
Succombant, le preneur sera condamné à supporter les dépens de première instance, l'ordonnance étant également confirmée de ce chef, et d'appel.
Il convient également de confirmer l'ordonnance ayant statué sur l'article 700 du code de procédure civile et, à hauteur d'appel, de condamner le preneur à payer au bailleur la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg du 30 avril 2021,
Y ajoutant :
Rejette la demande de délais de paiement formée par la société Eye-Lite France,
Rejette la demande tendant à la suspension du jeu de la clause résolutoire,
Condamne la société Eye-Lite France à supporter les dépens d'appel,
Condamne la société Eye-Lite France à payer à la société Minick la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de la société Eye-Lite France au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière : la Présidente :
