MINUTE N° 562/22
Copie exécutoire à
- Me Noémie BRUNNER
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
Le 23.11.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 23 Novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 20/03198 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HNRC
Décision déférée à la Cour : 06 Octobre 2020 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile
APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :
S.À.R.L. WEINES
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour
INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :
S.C.I. SAINT ETIENNE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Vu le jugement rendu le 6 octobre 2020 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG, régulièrement frappé d'appel, le 30 octobre 2020, par voie électronique, par la SARL Weines,
Vu la constitution d'intimée de la SCI Saint Etienne du 13 novembre 2020,
Vu les conclusions de la SARL Weines du 14 février 2022, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,
Vu les conclusions de la SCI Saint Etienne du 27 janvier 2022, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 9 mars 2022,
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 mars 2022.
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION :
Suivant acte du 4 janvier 2005, la SARL Weines a acheté un fonds de commerce de restauration sis et exploité [Adresse 2]. Dans le cadre de cette cession, lui était transmis le droit au bail suivant contrat du 6 février 1989 souscrit par la SCI Saint Etienne, qui avait été renouvelé le 19 novembre 2004.
Selon avenant du 7 avril 2009, le bail commercial a été renouvelé.
Le 30 novembre 2016, la SCI Saint Etienne a délivré un congé sans offre de renouvellement, mais en offrant de payer une indemnité d'éviction à effet au 31 mars 2017.
Désignée dans le cadre d'une procédure de référé-expertise, Mme [O] a déposé son rapport d'expertise du 20 septembre 2019.
La SARL Weines a assigné la SCI Saint Etienne en paiement d'une indemnité d'éviction et des indemnités accessoires, celle-ci formant une demande en paiement d'indemnité d'occupation.
Par le jugement critiqué, le tribunal, après avoir rejeté la demande de rabat de l'ordonnance de clôture et dit irrecevables les conclusions de la SCI Saint Etienne transmises par RPVA le 2 juin 2020, a :
- condamné la SCI Saint Etienne à payer à la SARL Weines les sommes de :
- 246 000 euros au titre de l'indemnité principale d'éviction,
- 24 600 euros au titre de l'indemnité de remploi,
- 5 500 euros au titre des frais de déménagement,
- 5 418,83 euros au titre du trouble commercial,
- 14 615,82 euros au titre des indemnités de licenciement du personnel sur justificatifs de la réalité des licenciements,
- 9 000 euros au titre de l'indemnité de double loyer,
- 3 000 euros au titre des frais divers,
outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné la SARL Weines à payer à la SCI Saint Etienne une indemnité d'occupation de 36 000 euros HT et hors charges par an, à compter du 1er juin 2017,
- ordonné la compensation des créances réciproques entre les parties,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI Saint Etienne aux dépens et à payer à la SARL Weines la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et rejeté les autres demandes.
Sur la recevabilité de l'appel principal :
La SCI Saint Etienne oppose une fin de non-recevoir à l'appel tirée de l'acquiescement au jugement et de la renonciation de la SARL Weines à l'appel et dès lors de son défaut d'intérêt.
Elle soutient qu'un accord est intervenu entre les parties, formalisé par l'échange de courriers officiels du 7 décembre 2020, postérieur à l'appel, par lequel la SARL Weines a renoncé au droit au maintien dans les lieux et a accepté le montant réglé au titre de l'indemnité d'éviction et la compensation, tandis que la SCI Saint Etienne a renoncé à contester le quantum de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation. Elle ajoute que l'exécution spontanée à la suite de l'accord trouvé vaut acquiescement au jugement et renonciation de la SARL Weines à poursuivre l'appel.
La SARL Weines conteste qu'un accord soit intervenu. Elle fait valoir qu'il a été indiqué que la réception du chèque n'emportait pas reconnaissance du quantum et que la somme versée n'était que provisoire dans l'attente d'un décompte définitif. Elle ajoute que l'exécution d'un jugement exécutoire par provision ne peut valoir acquiescement, mais relève d'une obligation légale.
Sur ce, la recevabilité de l'appel s'apprécie au jour où l'appel est formé. En l'espèce aucun acquiescement au jugement, antérieur au jour où a été interjeté l'appel n'est invoqué. L'appel est dès lors recevable. La fin de non-recevoir sera rejetée.
Sur l'indemnité principale d'éviction :
Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Cette indemnité doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.
En l'espèce, dans le cadre d'un appel incident, le bailleur demande à la cour d'infirmer le jugement l'ayant condamné à payer la somme de 246 000 euros à ce titre, et, statuant à nouveau, de la fixer à la somme de 98 000 euros, subsidiairement à celle de 134 000 euros et plus subsidiairement à celle de 170 500 euros.
Il soutient que le fonds de commerce est transférable, que la valeur du droit au bail a été évaluée par l'expert conformément à la règle du différentiel de loyer à la somme de 98 000 euros et que le locataire ne peut valoriser l'indemnité d'éviction sur la valeur du fonds de commerce puisqu'il ne disparaît pas. Il ajoute que ce montant est conforté par l'estimation du fonds de commerce par la méthode de l'excédent brut d'exploitation (EBE) que l'expert a fixée à 95 000 euros.
Il ajoute que la SARL Weines a transféré son activité par le rachat d'un droit au bail selon acte authentique du 2 novembre 2021 et soutient qu'après versement de l'indemnité d'éviction, il est démontré la transférabilité du fonds et le coût du transfert au montant du droit au bail, soit 134 000 euros, de sorte que l'indemnité doit être limitée au préjudice effectivement subi, soit 134 000 euros pour l'acquisition du droit au bail et 4 170 euros pour les droits de mutation.
Enfin, il soutient que la SARL Weines a tenté de vendre le fonds de commerce au prix de 260 000 euros, bien au-dessus du marché. Cependant, il considère que ce prix vient valider une estimation de la valeur du fonds par la moyenne arithmétique des deux méthodes, et ce en tenant compte d'une indemnité d'éviction de 170 500 euros auxquelles s'ajoutent les autres indemnités pour un total de 225 084,65 euros.
La SARL Weines réplique avoir perdu son fonds de commerce de crêperie sis [Adresse 2] après la délivrance du congé, qu'elle a été contrainte d'acquérir un nouveau fonds de commerce de restauration à [Localité 4], de sorte que l'indemnité d'éviction prévue par l'article L.145-14 alinéa 2 est due.
Sur ce,
Il appartient au bailleur, qui conteste que la perte du local loué entraîne la perte du fonds de commerce et donne lieu au paiement d'une indemnité de remplacement, de démontrer qu'il existe une possibilité de transfert de l'exploitation, qui donnera alors lieu au paiement d'une indemnité de déplacement.
En l'espèce, après avoir décrit l'implantation des locaux et les caractéristiques de l'attractivité commerciale d'un restaurant dans le secteur considéré, l'expert judiciaire indique qu'il existe toujours des offres de locaux disponibles à la location usage de restauration dans ce quartier, puis ajoute que la mission n'a toutefois pas consisté à recenser les locaux disponibles à ce jour.
Il indique en outre que 'l'analyse de la clientèle confirme que le fonds pour garder ses caractéristiques propres et son chiffre d'affaires par rapport à la spécificité de sa clientèle peut être transféré dans le même quartier ou dans tout autre secteur qui pourrait même se trouver directement à l'extérieur de l'ellipse insulaire, la clientèle ne provenant pas des écoles environnantes et n'étant pas une clientèle étudiante drainée par le quartier'.
Il en ressort qu'il existait une possibilité de transférer le fonds de commerce dans le cas où étaient trouvés des locaux situés dans le même quartier ou dans un autre secteur pouvant se trouver directement à l'extérieur de l'ellipse insulaire.
L'affirmation de l'expert selon laquelle 'il existe toujours des offres de locaux disponibles à la location à usage de restauration dans ce quartier', est générale et a été immédiatement tempérée par l'expert qui a précisé que 'La mission n'a toutefois pas consisté à recenser les locaux disponibles à ce jour.'. Ainsi, l'expert n'a pu vérifier de manière concrète la possibilité de trouver des locaux où aurait pu être transféré le fonds de commerce.
Le bailleur ne démontre pas qu'il existait des locaux disponibles dans la zone évoquée par l'expert, ni dans la zone de chalandise qu'il invoque lui-même, et dès lors ne démontre pas que le fonds de commerce pouvait être transféré.
La SARL Weines a acquis en 2021 un fonds de commerce situé à Obernai, dont il n'est pas contesté par la SCI que cette ville se situe à plus de 30 km de Strasbourg.
Le bailleur ne produit aucun élément permettant de considérer que malgré cette distance, bien au-delà de celle évoquée par l'expert, le fonds de commerce exploité dans les locaux loués ait été transféré à [Localité 4]. Notamment, il n'invoque ni ne démontre que la clientèle de la crêperie exploitée à [Localité 3] fréquente ou est susceptible de constituer la clientèle du restaurant exploité à [Localité 4].
Dès lors, il convient d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction selon la valeur marchande du fonds de commerce.
En l'espèce, l'expert a utilisé deux méthodes pour chiffrer la valeur du fonds de commerce : celle par le chiffre d'affaires conduisant à une évaluation de 246 000 euros, et celle par l'excédent brut d'exploitation (EBE) conduisant à une évaluation de 95 000 euros. Il a aussi précisé que l'indemnisation minimale est celle correspondant à la valeur du droit au bail qu'il a évaluée à 98 000 euros.
Le bailleur soutient qu'il est d'usage, en cas d'écart important entre deux méthodes d'évaluation (par le chiffre d'affaires et par l'EBE), de pondérer ou moyenner les deux méthodes pour arriver à déterminer le plus justement la valeur du fonds de commerce.
Il demande à la cour d'enjoindre à la SARL Weines, pour l'application de la méthode d'évaluation par le chiffre d'affaires de communiquer les liasses fiscales pour les exercices clos au 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020, dès lors qu'il s'agit d'évaluer l'indemnité à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, soit la date de l'éviction, en l'espèce au 18 décembre 2020.
Le preneur soutient que la moyenne entre les méthodes précitées ne peut être retenue que si l'écart entre les deux résultats n'est pas trop important. Il ajoute que l'évaluation retenue par les premiers juges est corroborée par l'avis de valeur du fonds de commerce à 300 000 euros, par un précédent rapport d'expertise ayant fixé l'indemnité d'éviction du même fonds entre la SCI St Etienne et les précédents propriétaires du fonds le 21 janvier 1999, par le prix de 270 000 euros auquel elle avait acquis le fonds en 2005 et par le fait que le fonds de commerce figure à l'actif du bilan 2018 à hauteur de 223 000 euros. Enfin, il fait valoir que, comme l'ont relevé les premiers juges, la méthode par l'EBE retenue par l'expert ne traduit pas la réalité au regard de l'emplacement du fonds de commerce, dès lors que la crêperie attire notamment une clientèle d'étudiants et est entourée d'établissements estudiantins.
Sur ce, il convient de relever que l'expert judiciaire a tenu compte des chiffres d'affaires des années 2016 à 2018 indiqués par la SARL Weines, précisant que les bilans n'ont pas été produits. Les parties conviennent qu'en première instance, la pièce 13 produite par la SARL Weines correspondait à la liasse fiscale pour l'exercice comptable clos au 31 décembre 2018. Cette pièce n'est pas produite à hauteur d'appel, mais la SCI Saint Etienne ne remet pas en cause les chiffres retenus par l'expert.
En dépit de la demande de la SCI Saint Etienne relative à la communication des liasses fiscales pour les exercices clos au 31 décembre 2019 et au 31 décembre 2020, la SARL Weines ne produit pas d'éléments permettant à la cour d'appliquer la méthode de l'évaluation par le chiffre d'affaires en tenant compte du chiffre d'affaires réalisé en 2019 et 2020 alors qu'il n'est pas contesté qu'elle a quitté les lieux le 18 décembre 2020, ni d'ailleurs par l'excédent brut d'exploitation sur cette même période.
Il n'appartient pas à la cour de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve.
La SARL Weines ne justifie donc pas que la valeur marchande du fonds de commerce lors de son départ puisse être calculée en se basant sur les chiffres d'affaires retenus par l'expert judiciaire, qui sont trop anciens par rapport à la date de son départ effectif.
Elle ne justifie pas non plus qu'à cette date, cette valeur marchande soit supérieure à la somme de 170 500 euros, valeur indiquée par le bailleur comme étant celle du fonds du commerce. Les éléments qu'elle invoque, qu'il s'agisse de l'avis de valeur du fonds de commerce qui date du 20 juin 2018, d'une précédente évaluation de l'indemnité d'éviction qui date de 1999, du prix d'achat du fonds de commerce en 2005 ou la valorisation du fonds à l'actif de son bilan en 2018 sont également trop anciens pour démontrer une valeur supérieure. En outre, la SCI Saint Etienne n'a pas reconnu que la valeur d'un fonds de crêperie au centre de Strasbourg peut être évalué à minima à la somme de 260 000 euros, celle-ci indiquant dans ses conclusions que ce prix est au-dessus du marché.
Le jugement sera dès lors infirmé quant au montant de l'indemnité d'éviction, et, statuant à nouveau, la SCI Saint Etienne sera condamnée à payer à la SARL Weines la somme de 170 500 euros à titre d'indemnité d'éviction.
Sur l'indemnité de remploi :
Le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé des différents frais et droits de mutation liés à la conclusion d'un nouveau bail, sauf s'il établit l'absence de conclusion par la locataire d'un tel contrat.
Celle-ci sera évaluée en l'espèce à la somme de 18 000 euros. Le jugement sera infirmé quant au montant de l'indemnité de remploi, et statuant à nouveau, la SCI Saint Etienne sera condamnée à payer à la SARL Weines la somme de 18 000 euros à ce titre.
Sur les frais de déménagement :
Les deux parties concluent au montant de 5 500 euros comme l'a retenu le tribunal, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur l'indemnité pour trouble commercial :
Au même titre que l'indemnité de remploi, le bailleur est tenu d'indemniser le trouble commercial qui résultera de manière certaine pour le preneur de sa réinstallation.
En l'espèce, le preneur ne justifie pas avoir subi un préjudice supérieur à 3 000 euros, admis par le bailleur.
Le jugement sera infirmé quant au montant de l'indemnité pour trouble commercial, et, statuant à nouveau, la SCI Saint Etienne condamnée à payer cette somme à la SARL Weines.
Sur l'indemnité de licenciement du personnel :
La SARL Weines demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCI Saint Etienne à lui payer 14 615,82 euros à ce titre et demande à la cour, statuant à nouveau, de la condamner à lui payer la somme de 61 713,27 euros.
La SCI Saint Etienne ne demande pas l'infirmation du jugement de ce chef, mais demande à la cour de dire et juger que l'indemnité de licenciement sera payée sur présentation de certains justificatifs qu'elle liste, et qu'elle sera fixée dans la double limite des obligations légales et conventionnelles de l'employeur et de la somme de 14 615,82 euros telle que reprise dans le rapport d'expertise.
Les parties conviennent que ce poste doit être remboursé au réel par le bailleur.
La SCI Saint Etienne soutient qu'il convient de justifier du licenciement par la production des actes relatifs au licenciement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que l'indemnité n'est due que si le licenciement est bien causé par la disparition du fonds ou son transfert, que l'indemnité de préavis n'est due qu'en cas d'inexécution du préavis ce dont l'appelante devra justifier, de même que les indemnités compensatrices de congés payés, des frais de panier et de déplacement, le paiement de ces sommes découlant de l'exécution des contrats de travail. Elle ajoute que, compte tenu de l'éloignement géographique du nouveau fonds, une indemnisation pourrait être admise à la condition de justifier que les salariés ne font pas partie du personnel employé dans le nouveau fonds de commerce et que sauf à produire la liste de ses salariés actuels, elle ne peut prétendre à aucune indemnisation de ce chef, ce d'autant qu'il résulte de l'acte d'achat du fonds de commerce que son exploitation nécessite deux salariés et qu'il a été mis fin aux contrats des salariés du fonds acquis. Elle ajoute qu'il s'agit d'un préjudice futur, éventuel et non prouvé.
Si la SCI Saint Etienne critique la portée probante de la pièce produite en annexe 32 par la SARL Weines qui ne comporte effectivement qu'un tampon d'un expert-comptable, sans être certifié par lui, elle n'émet pas d'observation sur les pièces produites en annexe 37 par la SARL Weines consistant en des certificats de travail, reçus pour solde de tout compte, bulletin de paie et attestation destinée à Pôle emploi concernant le licenciement de trois salariés.
Ces documents produits en annexe 37 mentionnent comme adresse de la SARL Weines le [Adresse 2] et font état d'une fin de contrat pour trois salariés, en qualité respective de serveuse, responsable de salle et crêpier, aux dates respectives des 13, 19 et 22 juillet 2021. Chacune des trois attestations Pôle emploi mentionne que le motif de la rupture est un licenciement économique. Ces attestations indiquent, s'agissant des salaires des 12 mois civils complets précédant le dernier jour travaillé, pour deux salariés, des salaires versés jusqu'au 31 octobre 2020 et aucun salaire versé de novembre 2020 à juin 2021 et pour la troisième, des salaires versés en octobre 2020, puis pour novembre 2020 des salaires pour moins de 5 heures de travail, et enfin plus aucun salaire jusqu'en juin 2021. Dans les deux cas où des indemnités de préavis ont été versées, l'attestation Pôle emploi mentionne que le préavis n'a pas été effectué.
Il convient d'en déduire que la SARL Weines justifie avoir licencié trois personnes employées dans les locaux loués du fait de la perte du fonds de commerce qui y était exploité, et avoir dû leur verser, en conséquence de cette rupture de contrat, une indemnité de licenciement, une indemnité compensatrice de congés payés et, dans deux cas, une indemnité compensatrice de préavis qui n'a pu être effectué, outre les charges patronales dues sur ces deux dernières indemnités.
Compte tenu des pièces produites en annexe 37 justifiant lesdites sommes et permettant de calculer les charges patronales y afférentes, et statuant dans la limite de la demande de la SARL Weines détaillée par poste dans son annexe 32, il sera fait droit à sa demande à hauteur des sommes de :
*pour Mme [Z] :
- indemnité compensatrice de congés payés et charges patronales : 2 082,39 euros
- indemnité de licenciement : 6 782,57 euros
*pour Mme [G] :
- indemnité de préavis et charges patronales : 1 389,59 euros
- indemnité compensatrice de congés payés et charges patronales : 1 306,18 euros
- indemnité de licenciement : 212 euros
*pour M. [P] :
- indemnité de préavis et charges patronales : 13 411,58 euros
- indemnité compensatrice de congés payés et charges patronales : 8 941,05 euros
- indemnité de licenciement : 19 123,80 euros
soit un total de : 53 249,16 euros.
Dès lors que la réalité des licenciements a été admise, il importe peu de savoir si les salariés ont ou non été à nouveau embauchés par la SARL Weines pour l'exploitation de ce nouveau fonds de commerce acquis en novembre 2021.
En revanche, aucun élément ne justifie que les salaires versés pour les heures de travail mentionnées sur le bulletin de paie du mois de juillet 2021 sont imputables à la perte du fonds de commerce.
Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a statué sur l'indemnité de licenciement, et, statuant à nouveau, la SCI Saint Etienne sera condamnée à payer à la SARL Weines la somme de 53 249,16 euros à ce titre, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation de la production de justificatifs.
Sur les frais de garde meuble :
La SARL Weines soutient avoir été contrainte de quitter les locaux le 18 décembre 2020 sans avoir pu racheter un nouveau fonds de commerce ou trouver de nouveaux locaux à louer, et avoir dès lors dû mettre en garde meuble une partie de son mobilier entre le 19 décembre 2020 et le 19 décembre 2021, pour un coût de 1 200 euros HT par trimestre, soit un coût global de 4 800 euros.
La SCI Saint Etienne soutient qu'elle disposait d'un temps raisonnablement suffisant pour organiser son transfert et éviter ces frais, ayant été informée il y a cinq ans du non-renouvellement du bail.
Cependant, avant le paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire a le droit de rester dans les locaux. En l'espèce, la SARL Weines a accepté de quitter les lieux lorsque la SCI Saint Etienne lui a payé le montant de l'indemnité d'éviction accordée en première instance. A cette date, elle n'avait pas encore signé de contrat, ni même de compromis d'achat du nouveau fonds de commerce, l'acte ayant été signé le 2 novembre 2021. Au surplus, la SCI Saint Etienne ne démontre pas l'imprévoyance qu'elle invoque, ne démontrant pas qu'avant cette date ou dès cette date, la SARL Weines était en mesure d'acquérir ou louer de nouveaux locaux où elle aurait pu déménager son matériel. Le nouveau fonds de commerce ayant été acquis le 2 novembre 2021, il convient de faire droit à la demande dans la limite de 4 400 euros.
Ajoutant au jugement, la SCI Saint Etienne sera condamnée à verser cette somme à la SARL Weines.
Sur l'indemnité d'occupation due par la SARL Weines :
En application de l'article L.145-28, alinéa 1er, du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d'appréciation.
La SARL Weines demande à la cour d'infirmer le jugement sur le quantum de l'indemnité d'occupation qu'elle a été condamnée à payer et d'en réduire le montant.
La SCI Saint Etienne soutient, d'abord, que la demande est irrecevable comme nouvelle, que le preneur est irrecevable à contester la décision sur l'indemnité d'occupation, notamment faute d'intérêt, n'ayant pas émis de contestation en première instance.
Cependant, il n'est pas soutenu que la SARL Weines avait accepté en première instance de verser le montant mensuel demandé par la SCI Saint Etienne et auquel le juge l'a condamnée au titre de l'indemnité d'occupation. Elle n'est donc pas dépourvue d'intérêt à contester le montant auquel elle a été condamnée en première instance et une telle prétention visant à voir réduire le quantum est recevable pour la première fois en appel.
La SCI Saint Etienne invoque, ensuite, la prescription, soutenant que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation est soumise au délai de prescription biennale L.145-60 et le preneur disposait d'un délai jusqu'au 31 mars 2019 pour contester l'indemnité d'occupation dans son principe ou son quantum.
Le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce se situe au jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, même si, ultérieurement, le bailleur a exercé son droit de repentir. (3e Civ., 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-27.678, Bull. 2018, III, n° 3).
En l'espèce, la SARL Weines, qui n'agit pas en paiement, est recevable, sans encourir la prescription, à contester, par son appel et ses conclusions d'appel, le montant fixé par le jugement contre lequel elle a interjeté appel.
S'agissant de son montant, il convient de la déterminer en application de l'article L.145-28 du code de commerce.
Le bailleur soutient que l'indemnité doit correspondre à la valeur locative établie conformément aux dispositions du code de commerce, qu'il est en droit d'exiger une indemnité égale à la valeur locative, qui est déterminée selon les critères prévus par l'article L.145-33 dudit code et les articles R.145-3 à R. 145-8 dudit code. Il soutient que l'approche de la détermination de la valeur locative par le taux d'effort lié au chiffre d'affaires réalisé par le locataire n'entre pas dans le cadre légal ainsi défini, que la valeur locative de la généralité des locaux commerciaux est déterminée en fonction de valeurs locatives unitaires déterminées par comparaison avec les conditions locatives de locaux similaires et que seule la valeur locative de certains locaux dits 'monovalents' dans la catégorie desquels n'entre pas la SARL Weines, est déterminée par référence à des méthodes spécifiques directement
liées au potentiel économique qu'offre l'outil immobilier. Elle ajoute que le montant fixé l'a été de manière juste, la société Weines ayant choisi de se maintenir dans les lieux après le 1er avril 2017, et que pendant de nombreuses années elle a bénéficié d'un loyer plafonné très en-dessous de la valeur locative. Enfin, elle se réfère à l'évaluation de l'indemnité d'occupation effectuée par l'expert judiciaire.
Le preneur soutient qu'il appartient à la cour de tenir compte de tous les éléments d'appréciation comme l'indique l'article L.145-28 du code précité, et dès lors, de tenir compte de l'évaluation faite par l'expert judiciaire, qui a fixé la valeur locative notamment sur la base du taux d'effort, mais aussi de son absence de faute, n'ayant pu quitter les lieux en raison du comportement du bailleur. Il ajoute que le taux d'effort, appelé taux de rendement ou de rentabilité, est un critère de rentabilité lors du calcul du loyer et est une méthode d'évaluation des loyers communément admise, conforme à l'article L.145-33 dudit code qui renvoie à la destination des lieux comme critère d'évaluation. Il précise ainsi que la valeur locative, pour une surface identique, sera différente qu'il s'agisse d'une crêperie, d'un restaurant deux étoiles, d'un magasin de vêtements, etc..
Sur ce, l'indemnité d'occupation due par le locataire jusqu'à son éviction doit correspondre à la valeur locative.
L'expert a évalué la valeur locative de marché par comparaison à 36 000 euros hors charges par an (en appliquant, à la surface pondérée louée à la SARL Weines, la valeur locative moyenne des restaurants en hyper centre ville sur la base des loyers pratiqués) et la valeur locative sur la base du taux d'effort à 18 000 euros hors charges par an (en tenant compte du taux d'effort habituellement admis dans les métiers de bouches qui s'apprécie sur la base du chiffre d'affaires HT).
Il précise (p. 19 et 20 de son rapport) que : 'la valeur locative d'un restaurant ne s'évalue pas de la même manière que pour une boutique. Il s'agit en effet de locaux spécifiques pouvant être qualifiés de locaux monovalents, c'est-à-dire en vue d'une seule utilisation, la valeur locative s'appréciera alors selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Dans le cadre des restaurants il est d'usage à la fois de prendre en compte à la fois la valeur locative moyenne des autres restaurants présentant des caractéristiques approchantes, ainsi que la prise en compte du taux d'effort au regard du chiffre d'affaires réalisé dans l'emplacement géographique donné et avec les caractéristiques intrinsèques des locaux'.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de tenir compte de la valeur locative sur la seule base du taux d'effort sur le fondement, invoqué par le locataire, du critère de la destination des lieux, dès lors que la destination des lieux fixée dans le contrat de bail et rappelée par l'expert en page 19 de son rapport est celle de l'exploitation d'un fonds de commerce de pâtisserie-confiserie, salon de thé, mais aussi de restauration, et que ladite destination des lieux a aussi été prise en compte dans la détermination de la valeur locative de marché par comparaison qui a porté sur différents restaurants situés dans l'ellipse insulaire. De surcroît, il peut être constaté qu'en page 21 de son rapport, invoquée par le preneur, l'expert calcule la valeur locative sur la base du taux d'effort 'pour mémoire'.
Compte tenu des éléments produits, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 32 400 euros HT hors charges par an.
Sur les frais et dépens :
La SCI Saint Etienne succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d'appel.
Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile seront également confirmées et, à hauteur d'appel, elle sera condamnée à payer à la SARL Weines la somme de 2 000 euros de ce chef, sa propre demande étant rejetée.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Weines opposée par la SCI Saint Etienne à l'appel formé par la SARL Weines,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 6 octobre 2020, sauf en ce qu'il a :
- condamné la SCI Saint Etienne à payer à la SARL Weines les sommes de :
- 246 000 euros au titre de l'indemnité principale d'éviction,
- 24 600 euros au titre de l'indemnité de remploi,
- 5 418,83 euros au titre du trouble commercial,
- 14 615,82 euros au titre des indemnités de licenciement du personnel sur justificatifs de la réalité des licenciements,
outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné la SARL Weines à payer à la SCI Saint Etienne une indemnité d'occupation de 36 000 euros HT et hors charges par an, à compter du 1er juin 2017
L'infirme de ces chefs,
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté opposée par la SCI Saint Etienne à la demande en fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 18 000 euros HT par an formée par la SARL Weines,
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SCI Saint Etienne à cette même demande formée par la SARL Weines,
Condamne la SCI Saint Etienne à payer à la SARL Weines les sommes de :
- 170 500 euros au titre de l'indemnité principale d'éviction,
- 18 000 euros au titre de l'indemnité de remploi,
- 3 000 euros au titre du trouble commercial,
- 53 249,16 euros au titre des indemnités consécutives au licenciement du personnel,
Condamne la SARL Weines à payer à la SCI Saint Etienne la somme de 32 400 euros HT et hors charges par an au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2017,
Y ajoutant :
Condamne la SCI Saint Etienne à payer à la SARL Weines la somme de 4 400 euros au titre des frais de garde-meuble,
Condamne la SCI Saint Etienne à supporter les dépens d'appel,
Condamne la SCI Saint Etienne à payer à la SARL Weines la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la SCI Saint Etienne au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière : la Présidente :
