MINUTE N° 543/22
Copie exécutoire à
- Me Christine BOUDET
-Me Ahlem RAMOUL -BENKHODJA
Le 16.11.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 16 Novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/00356 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HPEJ
Décision déférée à la Cour : 10 Novembre 2020 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile
APPELANTE :
S.À.R.L. TR exploitant sous l'enseigne LA REGINATA
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Christine BOUDET, avocat à la Cour
INTIMEE :
Madame [C] [L]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Vu le jugement du 10 novembre 2020 par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- dit que la demande présentée par Mme [L] est recevable,
- prononcé la résiliation du bail conclu le 8 avril 2008 entre la SCI SARRA et la SARL TR aux droits de laquelle vient Mme [L], renouvelé avec effet au 1er octobre 2017 relatif aux locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] (lots 1 et 103),
- en conséquence, ordonné à la SARL TR et à tous occupants de son chef de libérer ces locaux sans délai dès la signification du présent jugement et d'en restituer les clés,
- dit qu'à défaut pour la SARL TR d'avoir volontairement libéré les lieux, Mme [L] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné la SARL TR à verser à Mme [L] la somme de 9 655,81 euros, selon décompte arrêté au 5 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
- condamné en quittance ou deniers la SARL TR à verser à Mme [L] un loyer mensuel de 1 427 euros hors charges pour la période du 1er février 2020 au 30 novembre 2020,
- condamné la SARL TR à verser à Mme [L] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 427 euros hors charges,
- prononcé l'exécution provisoire du jugement, frais et dépens compris,
- condamné la SARL TR à verser à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL TR aux dépens de la présente procédure,
- débouté les parties de leurs demandes pour le surplus.
Vu la déclaration d'appel effectuée par la SARL TR le 28 décembre 2020 par voie électronique,
Vu la constitution d'intimée de Mme [L] effectuée le 26 février 2021 par voie électronique,
Vu les conclusions de la société TR du 26 mars 2021, transmises par voie électronique le même jour,
Vu les conclusions de Mme [L] du 25 juin 2021, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le 26 juin 2021,
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 16 février 2022,
Vu l'audience du 14 mars 2022 à laquelle l'affaire a été appelée,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION :
La société TR est preneur, au titre d'un bail commercial conclu par acte notarié du 8 avril 2008, de locaux dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4]. Mme [L] est ultérieurement venue aux droits du bailleur initial, la SCI SARRA.
Par courrier du 26 septembre 2017, la société TR a adressé à Mme [L] la copie d'un courrier du 26 juillet 2017 contenant une demande de renouvellement du bail commercial.
Par acte d'huissier de justice signifié le 21 décembre 2017 à la société TR, Mme [L] lui a notifié consentir au renouvellement du bail, mais en portant le montant du loyer mensuel hors charges à 1 625 euros, outre un acompte sur charges de 250 euros, soit un total mensuel de 1 875 euros, outre la TVA si elle était due.
Par acte d'huissier délivré le 27 novembre 2018, Mme [L] a assigné la société TR en prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.
La société TR conteste être débitrice de loyers et charges impayés et soutient être créancière d'un trop perçu.
Sur les demandes en paiement :
S'agissant du montant de la provision sur charges :
Mme [L] soutient qu'il a été fixé à la somme de 250 euros lors de son acquisition des murs par acte authentique du 23 juillet 2013.
La société TR soutient que le contrat de bail prévoit un montant de 200 euros. Elle soutient que les déclarations du précédent propriétaire ne lui sont pas opposables, et qu'en outre, il incombe à la bailleresse de produire les décomptes de charges, accompagnés des justificatifs.
Si le contrat de bail de 2008 indiquait que le locataire versera une provision sur charges de 200 euros par mois, il résulte du décompte de charges pour l'année 2018 produit par Mme [L], que la société TR a versé 3 000 euros à titre d'acompte sur charges, soit 250 euros par mois, ce que cette dernière ne conteste pas.
Il convient dès lors de considérer que le montant de l'avance sur charges qui est dû s'élève à 250 euros par mois au moins depuis 2018. La demande reconventionnelle de la société TR en restitution d'avance de charges à hauteur de 50 euros par mois depuis avril 2019 sera dès lors rejetée.
D'autre part, Mme [L] produit des justificatifs à l'appui de son décompte de charges, qui ne sont pas discutés par la société TR, qui ne conteste pas plus la quote-part mise à sa charge selon ledit décompte. Ainsi, Mme [L] justifie du reliquat de charges dû au titre de l'année 2018 à hauteur de 994,61 euros.
A cet égard, il convient de relever une erreur matérielle figurant dans le jugement qui avait mentionné un total de 997,61 euros au titre du décompte de charges 2018.
Le jugement a cependant bien tenu compte de la somme de 994,61 euros pour conclure à un total restant dû, après addition des autres sommes dues, de 9 655,81 euros.
S'agissant du montant du loyer :
Les parties s'opposent sur le montant du loyer et son indexation.
Le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 1 300 euros, ainsi qu'une clause d'indexation annuelle en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice pris pour la base pour la fixation du loyer ci-dessus étant le dernier publié à la date du bail, soit celui du 3ème trimestre 2007, qui est de 1443, et l'indice de réajustement étant celui du trimestre correspondant de l'année suivante.
La société TR soutient avoir toujours payé, depuis l'origine du bail, par erreur, un loyer de 1 360 euros. Mme [L] indique qu'en 2013, le dernier loyer perçu par la SCI Sarra était de 1 360 euros, ce qui correspondait au loyer indexé le 8 avril 2011.
Par lettre du 15 juin 2018, Mme [L] a demandé paiement d'un solde de loyers de 6 391,86 euros dus depuis le 1er juillet 2013, en faisant application de la clause d'indexation du bail.
Mme [L] demande paiement, dans le cadre de la présente instance, du loyer indexé depuis le 1er octobre 2018.
La société TR soutient que la première révision non prescrite était celle devant intervenir le 8 avril 2014 et que compte tenu des sommes versées, elle est créancière.
Sur ce, il convient de constater que la société TR ne justifie pas avoir payé, dès le début du bail, et par erreur, sans application d'aucune indexation, une somme de 1 360 euros.
En revanche, et comme il résulte des déclarations du bailleur initial contenues dans l'acte de vente des locaux du 26 juillet 2013, la société TR versait à cette date un loyer de 1 360 euros.
Mme [L] justifie que par l'application de la clause d'indexation, depuis avril 2009, le loyer indexé s'élevait à 1 369,37 euros le 8 avril 2011 et soutient que le loyer avait alors été arrondi à 1 360 euros.
Compte tenu de ces éléments et dès lors que le preneur ne justifie pas avoir payé la somme de 1 360 euros par erreur dès le début du bail, il convient de considérer que ce paiement correspondait, en juillet 2013, au montant du loyer indexé.
En payant un loyer de 1 360 euros d'août 2013 à mars 2014, le preneur n'a donc pas payé de loyer en trop.
Pour la période courant à compter d'avril 2014, le preneur soutient de manière erronée que le loyer indexé devait être calculé en appliquant la variation de l'indice entre les troisièmes trimestres de 2013 et 2012 au loyer de 1 300 euros, et que le nouveau loyer dû en avril 2014 devait ensuite servir de base aux indexations ultérieures.
La demande en paiement de la société TR n'est donc pas fondée et sera rejetée.
Mme [L] ne demande l'application de l'indexation du loyer qu'à compter du 1er octobre 2018.
Ses calculs sont inférieurs à ceux résultant de la variation des indices des 3èmes trimestres en application de la clause d'indexation appliquée au loyer de 1 360 euros comme étant issue de la révision au 1er avril 2011.
Mme [L] soutient que le dernier loyer payé remonte au mois d'août 2019 et la société TR ne produit aucune pièce permettant de démontrer le contraire.
Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société TR à payer à Mme [L] la somme de 9 655,81 euros au titre de l'arriéré de loyers et avances sur charges arrêté au 5 janvier 2020, et en quittances ou deniers, un loyer mensuel de 1 427 euros hors charges du 1er février au 30 novembre 2020.
Sur la demande de délais de paiement :
La société TR n'a pas présenté sa demande dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'en est pas saisie.
En tout état de cause, il convient de constater qu'elle ne produit aucun élément au soutien de sa demande développée au sein de ses conclusions, de sorte qu'il ne peut pas y être fait droit.
Sur la demande de réserve de droit :
Il n'y a pas lieu de réserver les droits de la société TR à conclure au fond et à demander l'indemnisation de son préjudice, celle-ci ne justifiant aucunement de la raison pour laquelle elle n'était pas en mesure de formuler une telle demande dans le cadre de la présente instance.
Sur la résiliation du bail :
Outre les impayés, Mme [L] invoque un défaut d'entretien du bail caractérisant un manquement aux obligations nées du bail, en invoquant les comptes-rendus d'assemblées générales des copropriétaires des 11 juin 2018 et 20 mai 2019 et le rappel effectué à la locataire par courrier officiel du 15 juin 2018.
La société TR soutient avoir régularisé l'arriéré de loyers mis en compte dans l'acte introductif d'instance et continuer à procéder à des versements.
Cependant, elle ne produit aucune pièce et ne permet ainsi pas de justifier payer les loyers courants, ni les arriérés.
Dès lors qu'elle n'en justifie pas, il doit être considéré qu'elle était toujours défaillante dans son obligation de payer le loyer au moment où le tribunal a statué, et qu'elle l'est toujours.
Eu égard à l'importance de l'obligation à laquelle elle contrevient, au montant des impayés et à la durée depuis laquelle a été délivrée l'assignation valant mise en demeure restée sans effet, il s'agit d'un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail, et ce sans qu'il y ait lieu d'apprécier l'existence d'un éventuel manquement à l'obligation d'entretien.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné à la société TR et tous occupants de son chef de libérer les lieux, ordonné au besoin leur expulsion et fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation.
Sur les frais et dépens :
La société TR succombant, il convient de la condamner à supporter les dépens de première instance, le jugement étant confirmé, et d'appel.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté sa demande. Elle sera condamnée à payer à Mme [L] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et sa demande sera rejetée.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 10 novembre 2020,
Y ajoutant :
Rejette les demandes de la société TR,
Condamne la société TR à supporter les dépens d'appel,
Condamne la société TR à payer à Mme [L] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la société TR fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière : la Présidente :
