MINUTE N° 514/22
Copie exécutoire à
- Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
Le 02.11.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 02 Novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/04358 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HWAD
Décision déférée à la Cour : 09 Octobre 2019 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG
APPELANTE :
Madame [B] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la Cour
INTIMEE :
S.À.R.L. IN VINO VERITAS
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et M. ROUBLOT, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :
La SCI YORRICK à laquelle Mme [R] est venue aux droits, a donné à bail commercial à Mme [S] des locaux situés à STRASBOURG. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans du 15 mars 1999 au 14 mars 2008 pour un loyer annuel de 14.635,11 € par an.
Le 5 décembre 2011, Mme [S] a vendu son fonds de commerce à la CCM GUTENBERG.
Par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2007, la société preneuse (la CCM GUTENBERG) a sollicité le renouvellement du bail à compter du 15 mars 2008.
Mme [R] a signifié son accord par acte extrajudiciaire du 20 février 2008, mais l'a subordonné au règlement du nouveau loyer de 2.800 € par mois.
Les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé.
La CCM GUTENBERG a cédé le fonds de commerce avec bail en cours à la société CAC, exerçant sous l'enseigne IN VINO VERITAS le 26 septembre 2014.
Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2015, Mme [R] a notifié la société CAC, exerçant sous l'enseigne IN VINO VERITAS un congé avec offre de renouvellement pour le 31 janvier 2016 moyennant un loyer de 33.600 € par an.
Par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2015, la locataire a notifié l'acceptation de l'offre de renouvellement du bail mais a contesté l'échéance du bail qui selon elle devait être fixée au 14 mars 2017. La locataire a également contesté la valeur locative des locaux, laquelle ne pouvait dépasser selon elle les 15.000,00€ par an à compter du 15 mars 2017.
Le conseil de la société IN VINO VERITAS par lettre AR du 9 octobre 2018 a adressé à Mme [R] le rapport d'expertise qui conclut à une valeur locative annuelle de 15.510,00 €. Le conseil de la société IN VINO VERITAS a alors demandé à Mme [R] de confirmer son accord pour l'établissement d'un avenant constatant le renouvellement du bail et fixant le loyer du bail renouvelé rétroactivement au 15 mars 2017 à cette somme. Mme [R] n'a pas répondu à ce courrier.
La société IN VINO VERITAS se fondant sur ladite étude a proposé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 15.510,00 €.
Par assignation délivrée le 2 juillet 2009, la société IN VINO VERITAS a fait citer Mme [R] devant le juge des loyers commerciaux du TGI de STRASBOURG.
Par une décision du 9 octobre 2019 le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG a fixé le prix du bail renouvelé au 15 mars 2017 à 15 510,00 € par an hors charges et hors taxes, a débouté la société IN VINO VERITAS du surplus de sa demande, condamné Mme [R] aux dépens de l'instance et à payer à la société IN VINO VERITAS la somme de 3000,00 € au titre de l'article 700 CPC et a assorti sa décision de l'exécution provisoire.
Mme [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration faite au greffe le 8 novembre 2019.
La SARL IN VINO VERITAS s'est constituée intimée par déclaration faite au greffe en date du 27 novembre 2019.
Par requête du 1er avril 2020, la société IN VINO VERITAS a saisi, le Conseiller de la mise en état d'une demande de radiation au motif que Mme [R] n'avait pas exécuté la décision entreprise.
Le magistrat chargé de la mise en état ayant considéré que le jugement entrepris constituait un titre exécutoire permettant à l'intimée de solliciter le règlement des loyers trop-perçus par Mme [R] et a, par une ordonnance du 26 février 2021, prononcé la radiation de l'affaire du rôle de la Cour d'appel.
Cette ordonnance du 26 février 2021 a été rectifiée par l'ordonnance du 23 juillet 2021 du fait d'une erreur matérielle concernant les avocats plaidants sur la première page de l'ordonnance.
Par requête du 11 octobre 2021, Mme [R] a sollicité la réinscription de l'affaire radiée sur le rôle de la Cour d'Appel, après avoir procédé à un virement de 24.676,54 € le 6 mai 2021 sur le compte de la société IN VINO VERITAS en exécution du jugement du 9 octobre 2019.
L'instance d'appel a ainsi été reprise par Mme [R] après exécution du premier jugement, le 12 octobre 2021.
Par une requête de demande de clôture et de fixation de l'affaire du 7 avril 2022, la société IN VINO VERITAS indique qu'elle n'a été informée de la demande de réinscription de l'affaire au rôle émise par Mme [R] que le 7 février 2022, par cette requête du 7 avril 2022 la société IN VINO VERITAS indique qu'elle ne s'oppose pas à la reprise d'instance. En ce qui concerne les dernières conclusions de Mme [R], la société IN VINO VERITAS indique qu'elle n'y répliquera pas et que la procédure est en état d'être jugée.
Par ses dernières conclusions en date du 24 mars 2022, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, Mme [R] demande à ce que soit déclaré son appel recevable et bien fondé. En conséquence, la partie appelante demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, que soit fixé le prix du bail renouvelé au 15 mars 2017 à 22.371 € par an, à titre subsidiaire, si la Cour devait s'estimer insuffisamment renseignée, de désigner un expert qu'il plaira à la Cour et lui donner pour mission de déterminer la valeur locative des locaux en question ; de condamner la société intimée aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, outre un montant de 3.000 € en application de l'article 700 du CPC.
Par ses dernières conclusions en date du 24 janvier 2022, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la société IN VINO VERITAS demande à la Cour de dire l'appel mal fondé, d'en débouter Mme [R] ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en tout état de cause, de condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2.500,00 € en application de l'article 700 CPC, de condamner Mme [R] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
Subsidiairement, si la Cour devait faire droit à la demande d'expertise judiciaire de l'appelante, la partie intimée demande à la Cour de lui donner acte de ses protestations et réserves, de mettre à la charge de Mme [R] la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l'expert et de débouter Mme [R] de toutes conclusions contraires.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2022.
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 4 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
Le tribunal a fixé la date du renouvellement du bail au 15 mars 2017 étant donné l'historique du bail qui a été renouvelé la dernière fois le 15 mars 2008.
En acceptant le renouvellement du bail, la SARL CAC, aux droits de laquelle vient la SARL IN VINO VERITAS proposait la fixation du loyer à un montant annuel de 15.510,00 €, en se fondant sur l'expertise d'évaluation du loyer effectuée par Mme [K] communiquée par courrier avec accusé de réception à Mme [R].
Le premier juge a dans sa décision du 9 octobre 2019, retenu cette évaluation.
Au soutien de son appel et de ses prétentions, concernant la valeur locative du bail renouvelé, Mme [R] ne conteste pas la date de départ fixée pour la date du bail renouvelé, mais souhaite la réformation du jugement entrepris sur le montant de ce loyer, et soutient qu'il ressort du rapport d'expert de Mme [N] que la valeur locative est de 22.371,00 € et non de 15.510,00 € comme l'indique l'expertise de Mme [K], que cette différence s'explique pas le mauvais calcul de la surface pondérée utilisée par Mme [K], surface beaucoup trop élevée, qu'elle compare avec les établissements de même type aux alentours, de la sorte le loyer obtenu est nécessairement moins élevé qu'il ne devrait l'être.
Madame [R] fait valoir que Mme [N] a appliqué des éléments majorants et minorants du bien (sa situation, le type de commerce, les avantages fiscaux) et que la somme de 22.371,00 € est inférieure au loyer plafonné obtenu via les calculs produits par la société IN VINO VERITAS, soit 22.437,00 €.
En cas de non retenue de l'expertise produite par Mme [N], la partie appelante demande à la Cour d'ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la réelle valeur locative du bien, étant donné la trop grande différence de valeur locative entre les deux expertises.
Au soutien de ses prétentions, la société IN VINO VERITAS soutient que Mme [R] n'a jamais répondu aux courriers AR, n'a pas constitué avocat dans la procédure devant le juge des loyers commerciaux, et qu'elle ne peut donc pas se prévaloir de sa propre turpitude et justifier de son appel au seul motif qu'elle n'ait pas entendu répondre ni se défendre.
Sur le loyer, la société IN VINO VERITAS affirme que le loyer s'élevait à 23.045,40 € aux termes de l'acte de vente de fonds de commerce du 26 septembre 2014, que le loyer initial était de 1.219,60 € par an avec indexation du loyer sur les variations de l'indice du coût de construction publié par l'INSEE et qu'ainsi, en réalité, au renouvellement du bail du 15 mars 2017, le loyer plafonné s'élevait à 22.437 € par an.
La société intimée en conclut que le loyer appliqué actuellement par Mme [R] est supérieur au loyer plafonné.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 15 mars 2017, la partie intimée rappelle que l'article 145-33 du code de commerce impose que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, que Mme [K] a conclu à une valeur locative de 15.510,00 € par an et que pour cela, elle s'est basée sur plusieurs éléments comme la petite surface de la salle du restaurant, de l'accès aux cuisines et des particularités de l'immeuble entravant l'exploitation normale du restaurant et donc de son rendement, qu'elle a comparé avec la valeur locative des autres restaurants environnants, qu'en se basant sur une moyenne de ces valeurs locatives par m² pondéré, on arrive à une valeur de 340,00€ par m² pondéré majorée à 430,00 € du fait de la très petite surface du restaurant, le tout multiplié par 36,07m² pondéré permet d'obtenir la somme de 15.510,00 € par an.
Sur l'expertise de Mme [N], la société IN VINO VERITAS énonce que cette expertise n'a été réalisée que le 5 février 2020 soit trois ans après le bail de renouvellement, or la valeur locative doit toujours être évaluée au plus près de la date de renouvellement soit au 15 mars 2017, que c'est donc le rapport de Mme [K] qui doit être privilégié car plus proche de cette date, que d'ailleurs, les deux surfaces pondérées obtenues sont très proches dans les deux rapports, toute la différence résidant dans l'évaluation de la valeur locative de chaque m² pondéré, qu'aussi, Mme [N] utilise comme références des restaurants situés dans un tout autre endroit que la place de la cathédrale pour ses valeurs de référence, ce qui n'est pas opportun, d'autant plus que Mme [R] avait auparavant demandé à ce que soit fixé le montant du loyer annuel à la somme d'environ 33.000,00 € alors que dans l'expertise de Mme [R] elle reconnaît que la valeur locative ne saurait excéder les 22.371,00 €.
Il convient tout d'abord de relever que les parties sont d'accord pour voir fixer le point de départ du bail renouvelé au 15 Mars 2017.
Le désaccord persiste sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Il convient de rappeler que la valeur locative doit être appréciée à une date la plus proche possible de la date de renouvellement du bail, soit le 15 Mars 2017.
Il est produit aux débats par la partie intimée un rapport d'expertise établi le 25 Septembre 2018, par Madame [K], expert, près la Cour d'Appel de Colmar.
Dans son rapport, Madame [K] a pris en considération des locaux de comparaison situés dans le voisinage et en tenant compte de la différence des facteurs locaux de commercialité et des spécificités des locaux de restauration et a retenu une moyenne des valeurs locative des locaux de restauration de 331,50 € /m2/ an.
Compte tenu des caractéristiques des locaux, des obligations respectives des parties, de la destination des locaux, des facteurs locaux de commercialité, le local étant situé dans le centre touristique n°1 de [Localité 3], de la situation des locaux, à savoir un emplacement moyen en retrait du parvis de la cathédrale et des prix pratiqués dans le voisinage, Madame [K] a estimé que la valeur du prix du M2 pondéré des locaux à l'enseigne IN VINO VERITAS, à destination de restauration, d'une surface pondérée de 36,07 m2, devrait être de l'ordre de 430 €/an.
Il ressort de ces appréciations un loyer annuel de 15 510 €.
Pour apprécier les obligations contractuelles de la société preneuse, Madame [K] n'a pu que se référer aux clauses contractuelles liant les parties et figurant au contrat de bail du 26 Septembre 2014, qui prévoient notamment en page 10 que les réparations locatives y compris les gros travaux définis à l'article 606 du code civil sont à la charge exclusives du preneur.
Madame [R] ne peut pas reprocher à l'expert d'avoir tenu compte de cette contrainte qui figure dans le contrat de bail liant les parties en expliquant qu'en application du décret d'application de la loi PINEL du 03 Novembre 2014, les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent plus être mises à la charge des locataires, alors que cette obligation contractuelle n'a fait l'objet d'aucune modification depuis l'application de la loi PINEL.
L'expertise réalisée par Madame [N] date du 06 Février 2020 retient une surface pondérée de 34,80 m2, elle note que l'emplacement du restaurant se trouve dans le quartier touristique de [Localité 3], au coeur de la ville, que concernant l'offre de stationnement à compter de l'année 2010, 104 places de stationnement ont été supprimées place du château au pied de la cathédrale, qu'à compter de 2017, 28 places de stationnement ont été supprimées rue des juifs toujours près de la Cathédrale et concernant les prix pratiqués dans le voisinage, deux références 'le cornichon masqué' et 'la cantina' ont été retenues alors que les baux datent respectivement du 25 Juin 2019 et du 20 Avril 2018.
La Cour ne peut pas retenir la seule moyenne des locaux ayant une surface inférieure à 100 m2, dès lors que seules 3 références ont été retenues par l'expert et que sur ces 3 références deux ne peuvent pas être retenues car les baux sont postérieurs à 2017.
Ainsi la moyenne de toutes les références retenues par Madame [N] et dont la date du bail est antérieure à celle du bail renouvelé en l'espèce, s'établit à la somme de 368 € par m2.
Dans ces conditions, en prenant en considération les conclusions des deux experts, qui ne sont pas contradictoires sur les constatations concernant notamment les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, et les facteurs locaux de commercialité et en retenant la petite superficie du local, les prix couramment pratiqués dans le voisinage à une date antérieure à la date du renouvellement du bail et les obligations respectives des parties telles qu'elles résultent du bail, le montant du loyer du bail renouvelé au 15 Mars 2017 sera fixé à la somme de 15 510 € par an hors taxes et hors charges.
La décision entreprise sera confirmée.
Succombant, Madame [B] [R] sera condamnée aux entiers dépens et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L'équité commande l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL IN VINO VERITAS.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme le jugement rendu par la juridiction des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Strasbourg le 09 Octobre 2019,
Y Ajoutant,
Condamne Madame [B] [R] aux entiers dépens,
Condamne Madame [B] [R] à verser à la SARL IN VINO VERITAS la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de Madame [B] [R] fondée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière :la Présidente :
