| France, Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 28 septembre 2022, 17/01036

MINUTE N° 469/22

Copie exécutoire à

- Me Guillaume HARTER

- Me Loïc RENAUD

- Me Anne CROVISIER

- Me Joseph WETZEL

- Me Thierry CAHN

par LRAR à la Direction Départementale des Finances Publiques du Puy de Dôme

Le 28.09.2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 28 Septembre 2022

Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 17/01036 - N° Portalis DBVW-V-B7B-GM4Y

Décision déférée à la Cour : 13 Décembre 2016 par la Chambre commerciale du Tribunal de grande instance de MULHOUSE

APPELANTS :

Madame [F] [U] épouse [I]

Stockertweg 13

[Adresse 5])

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 12] (SUISSE)

Représentés par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour

Avocat plaidant : Me BOUYSSOU et Me MEUNIER, avocats au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 11])

Représenté par Me Loïc RENAUD, avocat à la Cour

SARL EUROPEENNE DE PROMOTION DE L'INVESTISSEMENT

en liquidation judiciaire

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

non représentée, assignée par procès-verbal 659 du CPC du 18.08.2017

SCP PIMOUGUET-LEURET, mandataire judiciaire de la SARL EUROPEENNE DE PROMOTION DE L'INVESTISSEMENT

[Adresse 4]

non représentée, assignée par voie d'huissier à personne habilitée le 01.08.2017

SARL GRAND OPERA, société radiée du RCS le 29/03/2017

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

non représentée, tentative d'assignation datée du 18.08.2017

SA CAISSE D'EPARGNE GRAND EST EUROPE venant aux droits de la SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE SUD

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

Représentées par Me Thierry CAHN, avocat à la Cour

Madame [E] [H]

es qualité d'héritière de Monsieur [Z] [H], décédé

[Adresse 6]

Représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la Cour

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.C.P. ROBELIN-MIDROUILLET

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 10]

Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Avocat plaidant : Me PRADILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

APPELEE EN INTERVENTION FORCEE :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU PUY DE DOME, prise en la personne de son directeur, en qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [H]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non représentée, assignée par voie d'huissier à personne habilitée le 17.12.2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2021, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

- rendu par défaut

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l'assignation par laquelle Mme [F] [U], épouse [I] et M. [Z] [I], ci-après également dénommés 'les époux [I]' ou 'les consorts [I]', ont fait citer la SARL Européenne de Promotion de l'Investissement, ci-après également 'société EPI', la SARL Grand Opéra et M. [M] [Y] devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, chambre commerciale,

Vu l'assignation en intervention forcée délivrée par les époux [I] à l'encontre de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud et M. [Z] [H], notaire,

Vu le jugement rendu le 13 décembre 2016, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal de grande instance de Mulhouse a :

- débouté M. [Z] [I] et Madame [F] [U], épouse [I] de l'ensemble de leurs 'ns, moyens et prétentions, à l'égard de l'ensemble des parties à la procédure,

- condamné les époux [I] à verser à la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- constaté que la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud n'avait aucun lien contractuel avec les demandeurs et devait être mise hors de cause,

- condamné les époux [I] à verser à la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les consorts [I] à verser à la SCP Pimouguet-Leuret-Devos Bot ès qualités de mandataire liquidateur de la société EPI la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [I] à verser à la SARL Grand Opéra et à Monsieur [M] [Y], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné les consorts [I] aux dépens,

aux motifs, notamment, que :

- les capacités financières des époux [I] au moment de la souscription du prêt destiné à financer le projet immobilier élaboré par M. [Y], sans initiative ni intervention de la banque dans sa réalisation, présentaient de sérieuses garanties et il n'était absolument pas démontré par les époux [I], en quoi 1'établissement bancaire avait contrevenu à son obligation de mise en garde, les parties ayant déjà une certaine expérience des investissements, et présentant une capacité financière globale très importante,

- aucune faute du notaire n'était démontrée, en l'absence, d'une part, de risques préalables pouvant être considérés au moment de la signature des actes, comme prévisibles, et d'autre part de défaillance quant aux droits patrimoniaux cédés,

- les époux [I] ne démontraient pas quelles auraient été les man'uvres dolosives les ayant déterminés à contracter et à conclure la vente dont il était sollicité la nullité, mais analysaient a posteriori, au regard des aléas constitués par les différentes procédures collectives bien postérieures à l'acte incriminé, et aux difficultés générées par des problèmes d'humidité et de gestion par la société d'exploitation hôtelière, qu'ils n'auraient pas dû adhérer à l'investissement immobilier présenté ;

Vu la déclaration d'appel formée par Mme [F] [U], épouse [I] et M. [Z] [I] contre ce jugement, et déposée le 2 mars 2017,

Vu les constitutions d'intimés de :

- la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace et l'établissement Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud en date du 22 mars 2017,

- Mme [E] [H], en qualité d'héritière de Me [Z] [H], décédé, en date du 9 juillet 2019,

- la SCP Robelin-Midrouillet, intervenant volontaire, en date du 26 mars 2020,

- M. [M] [Y] en date du 31 mai 2021, qui n'a pas déposé de conclusions.

Vu les assignations délivrées, à la requête des appelants, aux parties suivantes, qui n'ont pas constitué avocat :

- la SARL 'Européenne de Promotion et d'Investissement' en date du 18 août 2017, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile,

- la SARL Grand Opéra, en date du 18 août 2017, ayant donné lieu à un procès-verbal de difficultés mentionnant la radiation de la société,

- la SCP Pimouguet-Leuret, ès qualités de mandataire liquidateur de la société EPI en date du 1er août 2017, par remise à personne habilitée,

- la Direction Départementale des Finances Publiques du Puy-de-Dôme, appelée en intervention forcée, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [Z] [H], par remise à personne habilitée en date du 17 décembre 2019.

Vu les dernières conclusions en date du 19 octobre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles Mme [F] [U], épouse [I] et M. [Z] [I] demandent à la cour de :

'Infirmer le jugement rendu le 13 décembre 2016 par le Tribunal de grande instance de Mulhouse dans toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

A l'égard de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace et de la Direction Départementale des Finances Publiques Pôle Gestion des Patrimoines Privés, représentée par Madame ou Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques du Puy de Dôme pris en sa qualité de curateur pour la gestion de la succession vacante de Monsieur [Z] [H], :

' Dire recevable l'intervention volontaire de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace ;

' Dire Madame [F] [U], épouse [I] et Monsieur [Z] [I] recevables et bien fondés en leur assignation en intervention forcée à l'encontre de La Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace, Monsieur [Z] [H], Notaire et la Direction Départementale des Finances Publiques Pôle Gestion des Patrimoines Privés, représentée par Madame ou Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques du Puy de Dôme pris en sa qualité de curateur pour la gestion de la succession vacante de Monsieur [Z] [H] ;

A l'égard de la SCP ROBELIN-MIDROUILLET :

' Dire recevable l'intervention volontaire de la SCP ROBELIN-MIDROUILLET ;

' Débouter la SCP ROBELIN-MIDROUILLET de l'ensemble de ses autres demandes, fin et prétentions ;

A l'égard de la SARL Européenne de Promotion de l'Investissement et Monsieur [M] [Y] :

' Dire et juger que Madame [U] et Monsieur [I] sont victimes des man'uvres dolosives de la SARL EUROPEENNE DE PROMOTION DE L'INVESTISSEMENT et Monsieur [M] [Y], ès qualité de mandataires de EPI ;

' Dire et juger que le consentement de Madame [U] et de Monsieur [I] à l'acte de vente du 14 février 2007 a, de ce fait, été vicié ;

' Dire et juger que la SARL EUROPEENNE DE PROMOTION DE L'INVESTISSEMENT et Monsieur [M] [Y] engagent leur responsabilité au titre des man'uvres dolosives mises en 'uvre ;

En conséquence,

' Annuler ladite vente ;

' Constater et fixer au passif de la SARL EUROPEENNE DE PROMOTION DE L'INVESTISSEMENT, société en liquidation judiciaire, la créance de consorts [I] correspondant au remboursement du prix de l'immeuble, à un montant de 2 100 000 € majoré des intérêts au taux légal à compter de l'introduction de l'instance,

A l'égard de Madame [E] [H] :

' Débouter Madame [E] [H] de l'ensemble de ses demandes, fin et prétentions,

A l'égard de la société GRAND OPERA :

' Donner acte aux appelants de ce qu'en raison de la cessation d'activité de la société Grand Opéra, ils renoncent à leurs demandes à l'égard de cette société et se désistent d'instance à son égard.

A l'égard de l'ensemble des parties :

' Condamner in solidum la Caisse d'Epargne et de Prévoyance, la Direction Départementale des Finances Publiques Pôle Gestion des Patrimoines Privés, représentée par Madame ou Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques du Puy de Dôme pris en sa qualité de curateur pour la gestion de la succession vacante de Monsieur [Z] [H], la SCP ROBELIN-MIDROUILLET, la SCP PIMOUGUET-LEURET-DEVOS BOT, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Européenne de Promotion de l'Investissement, et Monsieur [M] [Y] à payer aux Consorts [I] des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, outre les intérêts au taux légal :

- La contre-valeur en euros de la somme de 4.335.000 CHF, correspondant au capital emprunté auprès de la Caisse d'Epargne ;

- La contre-valeur en euros de la somme de 505.996,93 CHF correspondant aux intérêts et frais versés au titre du remboursement du prêt, qui reste à parfaire ;

- la somme de 112.000 € correspondant à la perte de chance d'optimiser le placement de la somme de 700.000 € reçue par Madame [F] [U], correspondant à une rémunération de 4 % l'an depuis 2007, à parfaire.

En conséquence, Constater et fixer au passif de la SARL EUROPEENNE DE PROMOTION DE L'INVESTISSEMENT, société en liquidation judiciaire, la créance de consorts [I], au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, outre les intérêts au taux légal :

- La contre-valeur en euros de la somme de 4.335.000 CHF, correspondant au capital emprunté auprès de la Caisse d'Epargne ;

- La contre-valeur en euros de la somme de [sic] 505.996,93 CHF correspondant aux intérêts et frais versés au titre du remboursement du prêt, qui reste à parfaire ;

- la somme de 112.000 € correspondant à la perte de chance d'optimiser le placement de la somme de 700.000 € reçue par Madame [F] [U], correspondant à une rémunération de 4% l'an depuis 2007, à parfaire.

' Condamner in solidum la Caisse d'Epargne et de Prévoyance, la Direction Départementale des Finances Publiques Pôle Gestion des Patrimoines Privés, représentée par Madame ou Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques du Puy de Dôme pris en sa qualité de curateur pour la gestion de la succession vacante de Monsieur [Z] [H], la SCP ROBELIN-MIDROUILLET, la SARL Européenne de Promotion de l'Investissement, et Monsieur [M] [Y] à payer aux Consorts [I] de la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral subi, outre les intérêts au taux légal ;

' Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;

En conséquence, Constater et fixer au passif de la SARL EUROPEENNE DE PROMOTION DE L'INVESTISSEMENT, société en liquidation judiciaire, la créance de consorts [I], à la somme de 20.000 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, outre les intérêts au taux légal avec capitalisation ;

' Condamner in solidum la Caisse d'Epargne et de Prévoyance, la Direction Départementale des Finances Publiques Pôle Gestion des Patrimoines Privés, représentée par Madame ou Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques du Puy de Dôme pris en sa qualité de curateur pour la gestion de la succession vacante de Monsieur [Z] [H], la SCP ROBELIN-MIDROUILLET, la SARL Européenne de Promotion de l'Investissement, et Monsieur [M] [Y] à payer aux Consorts [I] une somme de 30.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

En conséquence, Constater et fixer au passif de la SARL EUROPEENNE DE PROMOTION DE L'INVESTISSEMENT, société en liquidation judiciaire, la créance de consorts [I], à la somme de 40.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamner la Caisse d'Epargne et de Prévoyance, la Direction Départementale des Finances Publiques Pôle Gestion des Patrimoines Privés, représentée par Madame ou Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques du Puy de Dôme pris en sa qualité de curateur pour la gestion de la succession vacante de Monsieur [Z] [H], la SCP ROBELIN-MIDROUILLET, la SARL Européenne de Promotion de l'Investissement, et Monsieur [M] [Y] aux entiers dépens de l'instance.'

et ce, en invoquant, notamment :

- l'absence de caducité de l'appel interjeté par M. [I], point qui aurait dû être soumis au conseiller de la mise en état, les conclusions ayant, de surcroît, été prises pour le compte des deux appelants,

- un manquement de la banque à son devoir de mise en garde dû à des emprunteurs non avertis s'agissant du défaut de viabilité d'une opération particulièrement risquée, alors qu'elle aurait eu connaissance, comme concepteur du montage financier dans lequel elle était très impliquée, en qualité, notamment, de partenaire de M. [Y], des risques encourus, alors que les emprunteurs ne disposaient pas des capacités leur permettant de faire face au remboursement du prêt,

- un manquement du notaire, qui était parfaitement informé de l'opération organisée par M. [Y], et peu important la présence de ce dernier aux côtés des concluants, à son devoir de conseil quant à l'opération projetée et à ses anomalies, compte tenu de sa complexité et des conditions d'acquisition antérieures du bien, la chaîne translative de propriété étant ainsi qualifiée de préoccupante, le notaire ayant commis une faute lourde en n'avertissant pas les concluants de ces anomalies et en authentifiant un acte manifestement irrégulier compte tenu du défaut de mention de l'intégralité de la chaîne translative de propriété,

- l'absence de faute commise envers Mme [H] et de préjudice subi par celle-ci à la suite de sa mise en cause en qualité d'héritière de Me [H],

- l'absence de prescription de leur action à l'encontre de Me [H], assigné dans le délai de prescription, qui court à compter des actes notariés ou de la date à laquelle ils ont découvert l'absence de viabilité de l'opération, l'interruption de la prescription à l'égard de Me [H] a interrompu la prescription à l'égard de la SCP Robelin Midrouillet, solidairement responsable,

- des man'uvres dolosives de la société EPI et de M. [Y], notamment quant à la valorisation de l'immeuble et à la rentabilité de l'exploitation, l'opération reposant sur des chiffres réarrangés pour créer l'illusion d'un équilibre et compenser l'absence de gain fiscal, ce montage, soumis par un mandataire se présentant faussement comme conseil indépendant, les ayant déterminés à contracter l'achat de la maison, emportant la nullité du contrat de vente,

- un préjudice correspondant au capital emprunté, aux intérêts et frais versés, et à la perte de chance d'optimiser le placement de la somme de 700.000 € reçue par Mme [F] [U], correspondant à une rémunération de 4% l'an depuis 2007, en lien avec les manquements des défendeurs désormais intimés, l'absence de mise en garde et de conseil des concluants lors de la souscription de l'investissement les ayant incontestablement privés de l'opportunité de refuser de souscrire à l'opération comme au prêt ;

Vu les dernières conclusions en date du 30 novembre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SA Caisse d'Épargne Grand Est Europe, venant aux droits de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace et la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud demandent à la cour de :

'Sur l'appel formé par Monsieur,

CONSTATER la caducité de l'appel interjeté par Monsieur,

LE DECLARER irrecevable et infondé en tout état de cause,

Sur l'appel formé par Madame,

DECLARER les demandes adverses tant irrecevables qu'infondées,

REJETER l'appel formé,

CONFIRMER le jugement entrepris,

REJETER toutes prétentions adverses,

En tout état de cause, DEBOUTER les appelants,

A titre subsidiaire,

CONSTATER qu'aucune demande de condamnation n'est plus dirigée à l'encontre de la

CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE SUD,

En conséquence, CONDAMNER l'appelante aux frais et dépens, outre la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC à verser à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE SUD,

En tant que de besoin, PROCEDER par voie de renseignement officiel auprès de la chambre départementale des notaires compétente pour recueillir un avis de valeur 2007 et à ce jour du bien immobilier litigieux, hors la question du défaut de réparation ou d'entretien,

En tout état de cause, cas de condamnation prononcée à l'encontre de la CAISSE D'EPARGNE GRAND EST EUROPE (anciennement D'ALSACE),

CONDAMNER la SCP ROBELIN-MIDROUILLET au sein de laquelle il apparaît que Me [Z] [H] était associé, es qualité de notaire et rédacteur d'acte, à tenir la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE (anciennement D'ALSACE) quitte de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

CONDAMNER la Direction départementale des fiances publiques, en qualité de curateur de la succession vacante de feu Me [Z] [H], notaire et rédacteur d'acte, à tenir la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE (anciennement D'ALSACE) quitte de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

ORDONNER la compensation entre les avoirs et placements se trouvant encore en compte et les échéances à échoir, à due concurrence,

En cas d'annulation de la vente,

CONSTATER la déchéance du prêt au regard des stipulations contractuelles, le bien immobilier servant de garantie quittant le patrimoine des emprunteurs, au besoin l'ORDONNER et en conséquence, DIRE ET JUGER que les sommes versées restent acquises et en sus, CONDAMNER l'appelante et l'ensemble des autres intervenants à payer

à la CAISSE D'EPARGNE GRAND EST EUROPE (anciennement D'ALSACE) la contrevaleur en Euros de la somme de 4 638 450 CHF, dont 303 450 CHF au titre de l'indemnité contractuelle, augmentée des intérêts au taux contractuel, selon décompte arrêté au 19 juin 2015, à compter de cette date,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] [U] aux entiers frais et dépens des deux instances, ainsi que chacun au versement d'un montant de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au bénéfice de la CAISSE d'EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE (anciennement D'ALSACE) et au bénéfice de la Caisse d'Epargne et de prévoyance ALSACE SUD.'

et ce, en invoquant, notamment :

- la caducité de l'appel de M. [I], à défaut de signification dans le délai imparti par l'article 908 du code de procédure civile d'écrits pris pour son compte,

- le rejet de l'appel de Mme [I] à l'encontre de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud, extérieure aux relations contractuelles,

- son absence de participation au montage financier de l'opération et aux contrats conclus par les appelants, qui disposaient des moyens d'investir mais n'ont pas souhaité liquider leurs actifs, avec les autres intervenants, et l'absence de démarchage de sa part,

- l'absence de toute perte de chance de contracter le prêt, car tout était en place et les clients ont sollicité la banque pour obtenir le financement,

- le caractère particulièrement important du patrimoine auquel était adossé le prêt in fine,

- l'absence de risque prévisible, notamment d'endettement excessif, au regard de ces éléments, et de ceux étayant les revenus prévisibles issus de cet investissement, à l'exclusion de tout autre qui n'aurait pas été connu des emprunteurs,

- l'absence de demande adverse en résolution ou annulation du prêt,

- l'absence de tout préjudice lié au placement Nuance Plus,

- l'absence de préjudice actuel lié à l'opération de prêt alors que le capital n'est pas exigible, et en l'absence de participation de la concluante aux choix des appelants, à leur gestion et au montage des opérations de location saisonnière,

- l'incurie des emprunteurs ou leur absence de gestion 'en bon père de famille',

- subsidiairement, l'appel en garantie du notaire rédacteur de l'acte de prêt qui disposait de l'ensemble des renseignements nécessaires et engage sa responsabilité,

- l'indemnisation du préjudice qu'elle subirait en cas d'annulation de la vente, au regard de la perte d'une garantie, et de la restitution du prix sans solder le prêt, alors que les deux contrats sont liés.

Vu les dernières conclusions en date du 8 juin 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCP Robelin Midrouillet demande à la cour de :

'DECLARER la SCP FRANÇOIS ROBELIN ET MICHAEL MIDROUILLET NOTAIRES ASSOCIÉS recevable et bien fondé en ses moyens et prétentions

DECLARER l'intervention volontaire de la SCP FRANÇOIS ROBELIN ET MICHAEL MIDROUILLET recevable,

In limine litis à titre principal :

DECLARER les demandes de Madame et Monsieur [I] dirigés contre Maître [H] prescrites.

Subsidiairement :

DEBOUTER Madame et Monsieur [I] de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions formées à l'encontre de Maître [H].

CONFIRMER en conséquence le jugement intervenu et contesté par Monsieur et Madame [I] en ce qu'il a considéré que la responsabilité de Maître [H] n'était pas engagée.

DEBOUTER les époux [I] de leurs demandes tendant à voir engager la responsabilité in solidum de la caisse d'épargne et de Maître [H].

DEBOUTER la caisse d'épargne de ses demandes à l'égard de Maître [H].

CONDAMNER Madame, Monsieur [I] à payer à la SCP FRANÇOIS ROBELIN ET MICHAEL MIDROUILLET NOTAIRES ASSOCIÉS la somme de 5000 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.'

et ce, en invoquant, notamment :

- la recevabilité de son intervention volontaire, pour s'opposer aux prétentions des appelants, au titre de sa responsable solidaire avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes,

- la prescription de l'action des consorts [I] ou à tout le moins son caractère tardif, comme étant intervenue plus de cinq ans après ce qu'ils reconnaissent eux-mêmes comme le point de départ du délai de prescription, de surcroît à la suite d'une assignation d'appel en cause,

- subsidiairement, l'absence de responsabilité de Me [H], qui n'est intervenu ni en amont, ni en aval de l'acte de vente, alors que rien ne viendrait établir qu'il aurait déterminé l'engagement des époux [I], qui ne démontrent pas 'les incohérences de la chaîne translative de propriété' et les 'anomalies' qu'ils invoquent, et les aurait activement conseillés en ce sens, et qui n'était pas tenu de vérifier la moralité du locataire ou la présence d'une attestation d'assurance incendie.

Vu les dernières conclusions en date du 11 juillet 2019, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles Mme [E] [H], és qualités d'héritière de M. [Z] [H], demande à la cour de :

'Vu la renonciation à succession du 5 juillet 2018,

Vu l'ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de Cusset du 23 juillet 2018,

- Dire et juger les époux [I] irrecevables dans l'ensemble de leurs prétentions fins et

conclusions dirigées à l'encontre de Madame [E] [H].

- Débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Madame [E] [H].

Reconventionnellement,

- Condamner Madame [F] [U] épouse [I] et Monsieur [Z] [I] à payer et porter à Madame [E] [H] une indemnité de 3 000 € en réparation du préjudice subi.

En tout état de cause,

- Condamner les mêmes à payer et porter à Madame [E] [H] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner les mêmes aux entiers frais et dépens.'

et ce, en invoquant, notamment :

- le caractère irrecevable, ou à tout le moins non fondé des demandes formées par les appelants à son encontre, alors qu'elle a renoncé à la succession de son père et qu'aucune condamnation ne peut donc être prononcée à son encontre,

- un préjudice résultant du maintien de leurs demandes à son encontre par les appelants, malgré la justification de sa situation et l'invitation qui leur a été faite à se désister.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 1er décembre 2021,

Vu les débats à l'audience du 15 décembre 2021,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions,

Vu la note en délibéré déposée le 29 avril 2022 par M. [Z] [I] et Mme [F] [U], épouse [I], informant la cour des circonstances suivantes, postérieures aux débats :

'- L'échéance du prêt in fine est survenue en mars 2022,

- Selon courrier du 9 mars 2022, dont copie est jointe à la présente, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE a mis en demeure les Consorts [I] d'avoir à procéder au règlement de la totalité du solde du prêt, s'élevant à la somme de 4.334.707,03 CHF.

L'exigibilité de cette somme de 4.334.707,03 CHF est donc invoquée par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE à l'égard des Consorts [I], ce qui confirme, au besoin, le préjudice invoqué par les Consorts [I] dans le cadre de la présente instance'.

Vu la note déposée en réponse le 24 mai 2022 par la SA Caisse d'Épargne Grand Est Europe, venant aux droits de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace et la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud, et aux termes de laquelle :

'La note en délibéré adverse est manifestement irrecevable au regard de la date de clôture ainsi que de celle des débats.

En tout état de cause, la partie adverse indique que le prêt in fine est arrivé à échéance en mars 2022, ce qui ne constitue pas un élément nouveau.

Cette échéance était en effet connue dès l'origine, c'est d'ailleurs pour cette raison que la Caisse a sollicité très subsidiairement la compensation en cas de condamnation.'

MOTIFS :

Sur la note en délibéré :

La cour estime que, s'agissant d'une note en délibéré qui n'a été sollicitée ni par elle-même, ni par les parties dans le cadre des débats, il convient de l'écarter.

Au demeurant et en tout état de cause, la cour relève que ladite note ne fait état d'aucun élément nouveau susceptible d'avoir une incidence sur l'issue du litige.

Sur la caducité de l'appel interjeté par M. [Z] [I] :

Aux termes de l'article 908 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la cause, telle qu'issue du décret n° 2010-1647 du 28 décembre 2010, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dispose d'un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel pour conclure, ce délai étant augmenté de deux mois, en application de l'article 911-2 du même code, si l'appelant demeure à l'étranger, comme c'est le cas des époux [I], domiciliés en Suisse.

En l'espèce, la SA Caisse d'Épargne Grand Est Europe, venant aux droits de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace et la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud invoquent la caducité de l'appel de M. [I], au motif que, la déclaration d'appel étant en date du 2 mars 2017, ce dernier n'avait pas signifié de conclusions dans le délai imparti par les dispositions précitées, à savoir avant le 3 août 2017, les seules écritures produites dans ce délai l'ayant été pour le compte de Mme [I] en date du 24 juillet 2017, peu important qu'elle ait formulé des demandes au bénéfice des deux époux, en vertu de l'adage 'nul ne plaide par procureur'.

Les époux [I] contestent, tout d'abord, la compétence de la cour pour connaître de ce moyen, invoquant l'article 914 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret précité du 28 décembre 2010, et aux termes duquel : 'le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l'appel, pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l'irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement'.

Or, la SA Caisse d'Épargne Grand Est Europe, venant aux droits de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace et la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace Sud, qui ne formulent aucune observation sur ce point, ne justifient pas avoir régularisé de saisine du magistrat chargé de la mise en état en invoquant la caducité de l'appel adverse, de sorte qu'elles sont irrecevables à le faire devant la cour, faute que la cause de la caducité alléguée ne soit survenue ou ne se soit révélée postérieurement à la clôture de la procédure, étant, au demeurant observé que les écritures en question ne sont pas versées aux débats par les parties ayant conclu sur ce point.

Sur les demandes formées par les époux [I] à l'encontre de la Caisse d'Épargne au titre de son devoir de mise en garde :

Les consorts [I] font grief à la Caisse d'Épargne de ne pas les avoir mis en garde quant au caractère particulièrement risqué de l'opération financée, relevant d'un montage sophistiqué impliquant de multiples intervenants, ce qui était susceptible d'accroître le risque de défaillance du montage, lequel se serait avéré en pratique particulièrement désastreux compte tenu, notamment de la surévaluation du bien, de son état et de la défaillance de la locataire, dans un contexte de marché dégradé, alors que la banque, intervenant également comme professionnel de l'immobilier, aurait eu connaissance des risques, en particulier d'endettement, encourus, compte tenu de sa participation au montage de l'opération dans lequel M. [Y] serait apparu comme intermédiaire de la banque, ce que les concluants auraient ignoré, et s'agissant d'un prêt lui-même risqué, comme souscrit en francs suisses, à taux variable, sans couverture initiale par le loyer, et avec un adossement du prix in fine à un contrat d'assurance vie aux performances incertaines, et ce en présence d'emprunteurs souhaitant, s'agissant à tout le moins de Mme [U], réaliser un investissement sans risque, ce qu'aurait su la banque, outre qu'ils auraient été non avertis, leur profession ou leur origine sociale ne les mettant pas à même d'appréhender la complexité d'une telle opération, Mme [U] ne parlant ni ne lisant, de surcroît, couramment le français.

Ils réfutent, à ce titre, l'argumentation du premier juge, que ce soit quant à l'absence de participation de la banque au montage, dont elle aurait pourtant évalué la viabilité avant de consentir le prêt, et ce dans un contexte de partenariat avec M. [Y], ou quant à leur caractère averti, que ce soit au regard de l'expérience, en réalité limitée au regard de la complexité de l'opération, de M. [I] en matière de crédit, ou du versement par Mme [U] de sommes importantes sur son contrat d'assurance vie, et peu important leur capacité financière en l'espèce, laquelle n'aurait pas permis de couvrir le remboursement du prêt.

Ils opposent, par ailleurs, à la banque que l'absence d'abondement par Mme [U] de son contrat d'assurance vie, dont ils contestent, de surcroît, la validité de l'obligation, outre que ce versement ne lui aurait jamais été réclamé, n'aurait pas dispensé la banque de son obligation de mise en garde, s'agissant d'une opération censée s'autofinancer. Ils contestent également l'argumentation de la Caisse d'Épargne quant à leur situation patrimoniale, voire à celle de leur entourage, indifférente au regard des circonstances de l'espèce et de plus, non prouvée, et démentie par leurs propres pièces.

La Caisse d'Épargne, qui conclut au préalable à la mise hors de cause de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Sud Alsace, seule la Caisse d'Épargne d'Alsace ayant contracté, entend invoquer son extériorité au montage financier, telle que relevée par le tribunal, ainsi que les capacités financières des époux [I], tout en entendant rappeler le caractère in fine d'un prêt que les emprunteurs auraient souscrit pour conserver les avoirs avec lesquels ils auraient pu financer leur acquisition.

Elle ajoute être intervenue, sans disposer de davantage d'information que les emprunteurs, à la demande des époux [I] qui ont contracté un prêt ne comportant, pour eux, aucun risque de change, et sans que Mme [U] ne respecte son obligation d'abondement annuel de son contrat d'assurance vie, les termes du contrat n'ayant, au-delà pas été respectés, à défaut de reversement du montant de TVA remboursé aux emprunteurs, de versement des revenus sur le compte courant et compte tenu de transfert d'actifs en dollars vers une autre banque.

Elle entend, encore, faire état de l'antériorité de ses relations avec les emprunteurs, détaillant les opérations réalisées par ceux-ci avant la souscription du prêt, et contester tout démarchage, évoquant une simple mise en relation de ses clients avec M. [Y], avec lequel une convention de partenariat existait certes, mais qui n'aurait impliqué que la présentation de clients à la banque par ce dernier pour obtenir des financements. Elle conteste aussi toute participation au montage financier de l'opération à laquelle ont souscrit les intéressés, de même que toute validation des projections de M. [Y], ou toute intervention comme agent immobilier.

Elle détaille le patrimoine, selon elle très conséquent, des appelants, dont elle invoque la mauvaise foi quant à leur situation, leur reprochant d'avoir cessé leur activité fin 2006 sans l'avertir. Sur le risque, elle expose avoir procédé à une évaluation de celui-ci au vu d'éléments dont les emprunteurs auraient eu connaissance, concernant tant leur situation que les revenus prévisibles issus de l'investissement, les intéressés ayant été largement conseillés par ailleurs dans le cadre de leur investissement, et n'avoir pu anticiper la dégradation ultérieure de la situation économique.

En réponse à l'argumentation des appelants, elle entend, notamment, relever :

- l'absence de demande adverse en résolution ou en annulation du contrat de prêt,

- l'absence, également, de préjudice lié au placement Nuances Plus,

- par ailleurs, l'absence de préjudice à défaut d'exigibilité, à ce jour, du capital emprunté,

- leur capacité, au vu des éléments dont ils disposaient, d'appréhender une éventuelle surestimation du bien financé, et du reste, non cédé par la suite en dépit de la liquidation de la locataire le rendant libre,

- l'absence d'endettement excessif, les encours bancaires couvrant le montant du financement au jour de la souscription, et l'opération étant en adéquation avec les gains escomptés,

- la gestion des emprunteurs, qui auraient fait preuve de légèreté dans la souscription de leur investissement, n'auraient pas procédé aux travaux requis, ne justifient pas du défaut d'exploitation et n'ont pas mis le bien en vente.

Sur ce point, le premier juge a, par des motifs pertinents que la cour adopte, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. À cela s'ajoute le fait que si la banque est mentionnée dans le contrat de prêt comme titulaire de la carte d'agent immobilier, cette seule mention n'a pas pour effet de déterminer qu'elle serait intervenue en cette qualité dans l'opération litigieuse, à défaut d'autres éléments permettant d'établir une telle implication au-delà de la vérification normale de la viabilité de l'opération dont elle était tenue avant de consentir le prêt. Quant à la complexité de l'affaire, si elle résulte de la réalisation de plusieurs opérations successives ou concomitantes impliquant la participation de plusieurs intervenants, il n'en demeure pas moins que les emprunteurs étaient à même d'en appréhender les tenants et les aboutissants, s'agissant simplement de l'acquisition d'un bien en vue de son exploitation par une société tierce, laquelle n'impliquait pas en elle-même un risque financier particulier susceptible d'impliquer pour la banque, en sa stricte qualité de financeur, de mise en garde.

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé, outre en ce qu'il a mis hors de cause la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Sud Alsace, en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [I] à ce titre, ce qui rend également sans objet l'appel en garantie du notaire formé à titre subsidiaire par la banque.

Sur les demandes formées par les appelants au titre d'un manquement de Me [Z] [H] à son devoir de conseil :

Il sera rappelé que M. [Z] [H], défendeur non représenté à la première instance, est décédé le 2 juillet 2018.

Les appelants ont donc attrait en la cause Mme [E] [H], fille de M. [Z] [H], puis la direction départementale des finances publiques du Puy-de-Dôme, en intervention forcée, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [Z] [H], tandis que la SCP Robelin Midrouillet, étude au sein de laquelle Me [H] avait été précédemment associé, devait intervenir volontairement à l'instance.

Il sera observé, au préalable, sur ce point, que la recevabilité de l'intervention volontaire de la SCP Robelin Midrouillet, qui justifie cette intervention en rappelant que, de jurisprudence, la société titulaire d'un office notarial est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes, quels que soient les changements intervenus par la suite dans sa composition, n'est pas contestée par les autres parties, et en particulier les époux [I], qui poursuivent, d'ailleurs, la condamnation, in solidum, de la SCP Robelin Midrouillet au titre des manquements qu'ils imputent à Me [H].

Sur la prescription :

La SCP Robelin Midrouillet entend invoquer, avant toute défense au fond, l'irrecevabilité pour prescription de l'action intentée par les époux [I] à l'encontre de M. [H], arguant de ce que la prescription quinquennale applicable aurait couru à compter du 14 février 2007, date de signature des actes, correspondant au jour où ils auraient eu connaissance des faits fondant leur action, et la procédure n'ayant été introduite que par acte du 4 avril 2012. Elle réfute que le rapport évoqué par les appelants comme leur ayant fait apparaître le caractère irréaliste de l'opération ait retardé le point de départ du délai de prescription, la chronologie de l'affaire, démontrant, selon elle, le contraire, outre que Me [H] n'apparaîtrait pas comme ayant porté le projet immobilier dont les époux [I] dénoncent les conséquences désastreuses.

Les époux [I] soutiennent, pour leur part, que le point de départ du délai de prescription aurait commencé à courir le 18 septembre 2008, jour où ils auraient connu les faits leur permettant d'exercer leur action, c'est-à-dire où ils auraient effectivement connu les conditions de leur droit, à savoir lorsqu'ils ont découvert, grâce au rapport d'un expert mandaté par leurs soins, l'absence de viabilité de l'opération et la valeur réelle de l'immeuble.

Ils ajoutent qu'à supposer même que le délai de prescription ait commencé à courir le 14 février 2007, dès lors qu'étaient applicables à cette date le délai de trente ans pour la responsabilité contractuelle et de dix ans pour la responsabilité délictuelle, un nouveau délai de prescription quinquennale ne venant courir qu'à compter du 19 juin 2008, la prescription n'aurait, en tout état de cause, pas été acquise à la date du 4 avril 2012, lorsque Me [H] a été assigné en intervention forcée.

Sur ce, la cour rappelle que les époux [I] entendent reprocher à Me [H] de ne pas les avoir alertés sur les fortes probabilités d'échec de l'opération immobilière complexe à laquelle ils souscrivaient et de ne pas les avoir alertés sur un certain nombre d'anomalies.

Ils invoquent les conclusions du rapport d'estimation en valeur vénale en date du 18 septembre 2008, dont il sera, cependant, observé qu'il se prononce uniquement sur la valeur du bien, sans référence aux anomalies mentionnées telles que celles concernant la chaîne translative de propriété ou l'assurance incendie.

Cela étant, en application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Par ailleurs, l'article 2270-1 du même code, dans sa version antérieure à la loi du 17 juin 2008, dispose que les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

En l'espèce, ainsi que le relèvent les appelants, que l'on retienne un point de départ à compter de la signature des actes le 14 février 2007 ou, comme le prétendent les époux [I], à compter du 18 septembre 2008, la prescription était acquise, dans le premier cas, par application de l'article 2222 du code civil prévoyant le régime applicable en cas de réduction du délai de prescription, dans le délai de 5 ans à compter du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit le 19 juin 2013, et dans le second cas le 18 septembre 2013, soit cinq ans après le fait révélateur allégué par les époux [I].

La cour en conclut qu'en tout état de cause, l'action engagée à l'encontre de M. [H], par assignation en intervention forcée délivrée le 4 avril 2012, ne l'a pas été en temps couvert par la prescription, de sorte qu'elle doit être déclarée recevable.

Sur le respect, par le notaire, de son devoir de conseil :

Les appelants invoquent, tout d'abord, une défaillance quant à l'opération projetée, reprochant au notaire, au regard du prix excessif et exorbitant de l'acquisition, de ne pas les avoir spécialement mis en garde contre son éventuelle surestimation, au regard tant de l'historique d'acquisition qu'en l'absence de visite du bien par les acquéreurs.

Ils lui font également grief de ne pas avoir attiré leur attention sur le caractère atypique et selon eux préoccupant de la chaîne translative de propriété de l'immeuble, cédé à plusieurs reprises, à un prix sans cesse croissant, y compris le jour même de leur acquisition, entre sociétés appartenant à la même personne, par ailleurs présente derrière toutes les sociétés participant à l'opération et à la loyauté duquel l'opération était soumise, bien que le notaire ait rédigé les actes de cession des parcelles litigieuses, outre que cette chaîne n'aurait pas été intégralement mentionnée dans l'acte qui serait donc irrégulier, l'acte présentant également une différence par rapport au projet de contrat s'agissant du montant de la commission de la société Grand Opéra, outre encore que la vente aurait été réalisée sans justificatif que l'immeuble était assuré contre l'incendie.

Ils excluent, en réponse à la SCP Robelin ' Midrouillet, que le notaire ait eu un simple rôle d'authentification, compte tenu de son devoir général de conseil, dans un contexte où il ne pouvait ignorer les détails de l'opération, étant présenté comme expert partenaire dans les brochures et ayant procédé aux précédentes cessions de parcelles. Ils ajoutent que, nonobstant la présence d'un conseiller financier à leurs côtés, il appartenait néanmoins au notaire :

- de faire référence à l'intégralité de la chaîne translative de propriété dans l'acte de vente, et à tout le moins, quand bien même elle eût figuré dans l'acte, de les alerter sur les anomalies que sa qualité de professionnel lui permettait d'identifier, et plus particulièrement de les avertir des incohérences constatées lors des diverses cessions des parcelles et sur les risques liés à l'opération projetée,

- de s'assurer de la bonne compréhension de l'acte par Mme [U], germanophone,

- de vérifier que l'ensemble des justificatifs nécessaires, notamment l'attestation d'assurance incendie, avait été communiqué préalablement à la signature.

Enfin, concernant l'origine de propriété des biens, au-delà de ce qui vient d'être rappelé, ils reprochent à l'acte d'être totalement silencieux sur le prix auquel la société AYE a vendu le bien à la société EPI, sans préciser si le prix avait bien été acquitté par la société EPI, ce qu'ils qualifient de particulièrement anormal.

Quant à la SCP Robelin-Midrouillet, entendant rappeler que Me [H] n'a pris part à aucun moment à la discussion entre les parties, ni à la signature du contrat de réservation, ni par la suite, à la gestion locative ou à la gestion de la société d'exploitation, elle conteste qu'il ait outrepassé son rôle d'authentification de l'acte et de conseil des parties lors de la souscription de l'acte notarié, aucun échange ne venant corroborer le fait qu'il aurait déterminé l'engagement des époux [I] et les aurait activement conseillé en ce sens, alors qu'ils avaient eux-même sollicité cet investissement auprès leurs conseillers bancaire et patrimonial bien avant la finalisation des actes et l'intervention du notaire. Elle reproche également aux appelants de procéder par affirmation, sans justifier des anomalies qu'ils invoquent, et souligne que la plaquette de présentation précisait que Me [H] intervenait dans la réception des fonds et la rédaction des actes de prêts et de VEFA, sans que, par ailleurs, ne soient démontrées de relations d'affaires constantes avec M. [S], dont la présence au contrat ne dépendait pas de lui.

Cela étant, la cour rappelle que le notaire rédacteur d'un acte authentique est débiteur d'un devoir absolu d'information et de conseil en vertu duquel il est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets des actes qu'il établit, peu important les compétences personnelles des parties aux actes en cause.

En l'espèce, si l'opération en cause présentait un caractère pouvant être considéré comme complexe, s'agissant de l'acquisition d'un bien immobilier en vue de son exploitation comme résidence hôtelière par une société tierce, dans le cadre d'une opération d'investissement faisant intervenir plusieurs sociétés, aux fins de construction ou d'aménagement, puis de cession du bien aux investisseurs, et si, dans ce contexte, l'existence de négociations ou de discussions antérieures entre les parties, et notamment la souscription d'un 'contrat de réservation' qui n'avait pas été passé devant notaire, n'avait pas pour effet de dispenser le notaire de renseigner et de conseiller ses clients sur les conséquences juridiques de l'engagement qu'ils contractaient, il convient, cependant, de relever que les époux [I] ne démontrent pas en quoi le notaire aurait dû les aviser des risques d'une opération dont le premier juge a justement relevé que l'issue était liée d'une part à des retards de livraison de l'immeuble et donc d'exploitation, dont rien ne démontre que lors de la conclusion de l'acte ils auraient été de nature à compromettre la nature de l'activité, d'autre part aux aléas de la gestion de la société d'exploitation, qui a, certes régularisé tardivement le versement de ses loyers au titre de l'année 2007, avant, par la suite de cesser de les régler, mais qui n'a été placée en liquidation judiciaire qu'à la fin de l'année 2010.

Si, dès 2008, dans un contexte, cependant, d'évolution de la situation économique, les époux [I] ont fait évaluer leur bien à hauteur de 1 000 000 euros vide ou 490 000 euros occupé, alors qu'ils l'avaient acquis pour 2 511 600 euros, ils n'établissent cependant pas que le contrat de cession aurait été conclu dans des conditions manifestement déséquilibrées à leur détriment, le rapport d'expertise fondant, en particulier, son évaluation sur les conditions d'exploitation du fonds, circonstance de fait sur laquelle il n'appartenait pas au notaire d'aviser ses clients en l'absence d'anomalie manifeste.

De même, si le bien avait fait l'objet, avant son acquisition par les époux [I], de multiples cessions, celles-ci sont retracées de manière complète dans l'acte avec la mention des dates et des prix de cession, mettant à même les acquéreurs d'en appréhender l'évolution, étant rappelé qu'est en cause un bien ou un investissement lui-même fortement évolutif, dès lors qu'il a été vendu une parcelle qui a ensuite fait l'objet d'une construction, avant la cession du bien en vue de son exploitation, sans qu'il ne soit démontré que cette chaîne translative de propriété aurait eu des conséquences sur les droits des époux [I] et la portée de leur engagement, au-delà du caractère complexe de l'opération, tel que rappelé ci-dessus, et en l'absence de démonstration d'une fraude qui aurait pu être décelée par le notaire.

Si les appelants font également grief à Me [H] de ne pas s'être assuré que Mme [U], germanophone, n'aurait pas été mise à même d'appréhender correctement le sens et la portée de l'acte, ils n'explicitent pas en quoi ses droits en auraient été, en l'espèce, affectés.

Quant à la vérification des justificatifs, telle qu'ils l'invoquent, ils ne démontrent pas en quoi celle-ci aurait été défaillante, dès lors que, précisément, leur attention avait été attirée par le notaire sur la justification d'une assurance incendie, peu important qu'il n'en ait pas été fait mention, par la suite, dans l'acte dont elle ne constituait pas une condition de validité.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [I] de leurs demandes à l'encontre de Me [H], ce qui implique le rejet de leurs demandes au fond dirigées contre la SCP Robelin ' Midrouillet et la direction départementale des finances publiques du Puy-de-Dôme, en intervention forcée, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [Z] [H].

Sur les demandes dirigées par les époux [I] contre Mme [E] [H], ès qualités d'héritière de M. [Z] [H] et la demande reconventionnelle de Mme [H] en dommages-intérêts à l'encontre des époux [I] :

Ainsi qu'il a été rappelé, les époux [I] ont attrait en la cause Mme [H], en sa qualité d'héritière de M. [Z] [H], par acte du 12 juin 2019, afin d'obtenir sa condamnation en paiement in solidum avec les autres défendeurs, désormais intimés.

Les époux [I] indiquent avoir été informés, par lettre recommandée avec accusé de réception de Mme [H] en date du 13 juin 2019, confirmée par courrier de son conseil en date du 24 juin 2019, de ce qu'elle avait renoncé à la succession de son père, le conseil de l'intimée sollicitant, en conséquence, le désistement des appelants à son encontre. Ils font grief à Mme [H] d'avoir, sans attendre leur réponse, par conclusions du 11 juillet 2019, sollicité, outre le rejet de leurs prétentions, leur condamnation en dommages-intérêts au titre d'un préjudice subi, ainsi qu'en application de l'article 700 du code de procédure civile.

À cet égard, ils entendent relever que Mme [H] ne démontrerait aucune faute qui leur soit imputable, dès lors qu'ils auraient eu intérêt à attraire en la cause tout héritier de M. [H], sans de surcroît savoir que Mme [H] avait renoncé à la succession, outre qu'aucun délai ne leur aurait été laissé pour se désister, alors qu'ils résident à l'étranger.

Ils ajoutent que Mme [H] ne justifierait d'aucun préjudice, ne s'exposant à aucune condamnation du fait de son auteur.

Mme [H], pour sa part, qui entend exposer que les époux [I] se seraient préalablement renseignés et auraient su que M. [H] avait une héritière unique, qui avait renoncé à sa succession, et qui indique que, cette renonciation étant parfaite, aucune demande de condamnation ne peut être formée à son encontre, reproche aux appelants, officiellement avisés par lettre recommandée avec accusé de réception dès le 13 juin 2019, de n'avoir fait aucune réponse à sa demande.

Tout d'abord, la cour constate qu'il est justifié de la renonciation de Mme [E] [H] à la succession de M. [Z] [H], ce qui n'est, d'ailleurs, pas contesté par les époux [I], qui ne formulent, au-delà de leurs demandes de débouté de ses prétentions, aucune demande à l'encontre de Mme [H], que ce soit en principal, au titre des dépens ou en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, Mme [H] ne justifie d'aucun préjudice du fait des époux [I], dès lors que, si ces derniers n'ont pas donné suite à bref délai à sa sollicitation de se désister de leurs demandes, et ce alors qu'il lui revenait, le cas échéant, de constituer avocat dans un délai limité, il n'est, pour autant, pas démontré que les appelants auraient agi de mauvaise foi ou auraient commis, de ce seul chef, une erreur grossière, et ce alors qu'en tout état de cause, Mme [H] ayant renoncé à la succession de son père, et n'ayant donc pas la qualité d'héritière en vertu de laquelle sa condamnation était recherchée par les époux [I], cette circonstance faisait obstacle à ce qu'une condamnation puisse être, si ce n'est prononcée, à tout le moins exécutée à son encontre.

Mme [E] [H] sera donc déboutée de sa demande en dommages-intérêts à l'encontre des époux [I].

Sur la demande en nullité de la vente :

Les époux [I] affirment avoir été induits en erreur par les man'uvres de la société EPI et de M. [Y] qui aurait agi comme son mandataire et non comme un conseiller impartial en reprenant des montages financiers irréalistes établis par EPI qui aurait ensuite inclus sa rémunération dans le prix de vente.

Cela étant, sur ce point, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.

À ces justes motifs que la cour approuve, il convient encore d'ajouter que s'il est fait grief au juge de première instance, par les époux [I], de n'avoir pas répondu aux moyens contenus dans leurs écritures, il y a cependant lieu de relever que le premier juge, en interprétant l'argumentation des demandeurs, dorénavant appelants, comme relevant d'une analyse d'aléas survenus postérieurement à l'acte dont la validité est contestée, voire bien après, a répondu aux moyens soulevés par les intéressés, en ce qu'ils critiquent, en particulier, le fait que l'estimation de la valeur de l'immeuble ait été basée sur le montant des loyers escomptés. En outre, le premier juge n'avait pas à rechercher si M. [Y] agissait en qualité de mandataire d'EPI et si des man'uvres étaient imputables en réalité à EPI, en l'absence de man'uvre caractérisée.

Au regard de ce qui précède, la cour confirmera donc également le jugement entrepris sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les époux [I] succombant pour l'essentiel seront tenus solidairement des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L'équité commande en outre de mettre à la charge des époux [I] une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 500 euros au profit de la SA Caisse d'Épargne Grand Est Europe, venant aux droits de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace, et du même montant au profit de la SCP Robelin ' Midrouillet, ainsi que de 1 500 euros au profit de Mme [E] [H], tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de ces derniers ou des autres parties intimées, et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Rejette la demande de la SA Caisse d'Épargne Grand Est Europe, venant aux droits de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace, et la Caisse d'Épargne et de Prévoyance du Sud Alsace tendant à la caducité de l'appel de M. [Z] [I],

Déclare M. [Z] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] recevables en leur action envers M. [Z] [H], et par conséquent à l'encontre de la SCP Robelin - Midrouillet et la direction départementale des finances publiques du Puy-de-Dôme, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [Z] [H],

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 décembre 2016 par le tribunal de grande instance de Mulhouse,

En conséquence et y ajoutant,

Déboute M. [Z] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] de leurs demandes en dommages-intérêts dirigées contre la SCP Robelin ' Midrouillet et la direction départementale des finances publiques du Puy-de-Dôme, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [Z] [H],

Déboute Mme [E] [H] de sa demande en dommages-intérêts contre M. [Z] [I] et Mme [F] [U], épouse [I],

Condamne in solidum M. [Z] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] aux dépens de l'appel,

Condamne in solidum M. [Z] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] à payer :

- à la SA Caisse d'Épargne Grand Est Europe, venant aux droits de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Alsace, et à la Caisse d'Épargne et de Prévoyance du Sud Alsace, indivisément, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- à la SCP Robelin - Midrouillet la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- à Mme [E] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. [Z] [I] et de Mme [F] [U], épouse [I].

La Greffière :la Présidente :