MINUTE N° 437/22
Copie exécutoire à
- Me Céline RICHARD
- Me Valérie SPIESER
Le 19.09.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 19 Septembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 18/03858 - N° Portalis DBVW-V-B7C-G3FR
Décision déférée à la Cour : 23 Août 2018 par la Troisième chambre civile du Tribunal de grande instance de STRASBOURG
APPELANTE :
SARL STA INFORMATIQUE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Céline RICHARD, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me MANIA, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMEE :
S.C.I. ELIPIERRE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2021, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'assignation délivrée le 17 juin 2015 par laquelle la SCI Elipierre, ci-après également 'la SCI', a fait citer la SARL STA Informatique, ci-après également 'la SARL' ou 'STA', devant le tribunal de grande instance de Strasbourg,
Vu le jugement rendu le 23 août 2018, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal de grande instance de Strasbourg a :
- dit que le montant du loyer trimestriellement dû depuis le 1er octobre 2015 était de 8 056,74 euros,
- condamné la SARL STA Informatique à payer à la SCI Elipierre la somme de 40 759,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la décision, au titre de l'arriéré de loyer et charges pour la période du 24 mars 2011 au 30 septembre 2016,
- condamné la SARL STA Informatique à payer à la SCI Elipierre le loyer à compter du 1er octobre 2016 et jusqu'au jour de la décision, date de résiliation du bail, en quittances et deniers,
- autorisé la SARL STA Informatique à s'acquitter de la somme de 40 759,09 euros en 23 versements de 1 700 euros et un 24ème versement soldant la dette, à effectuer le 1er de chaque mois,
- dit que le premier versement devrait intervenir le 1er du mois suivant la signification de la décision,
- dit qu'à défaut d'un seul versement à bonne date, l'intégralité du solde deviendrait immédiatement exigible,
- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties,
- condamné la SARL STA Informatique à évacuer les locaux sis [Adresse 1] de sa personne, de ses biens mobiliers, ainsi que de tous occupants de son chef,
- dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte ;
- fixé l'indemnité d'occupation due par la SARL STA Informatique à la SCI Elipierre au montant du loyer augmenté de l'acompte sur charges, révisable aux conditions du bail, et condamné la SARL à son paiement à compter du jour du jugement et jusqu'à libération effective des lieux,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du CPC an profit de l'une quelconque des parties
- condamné STA aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Vu la déclaration d'appel formée par la SARL STA Informatique contre ce jugement, et déposée le 5 septembre 2018,
Vu la constitution d'intimée de la SCI Elipierre en date du 25 septembre 2018,
Vu les dernières conclusions en date du 8 septembre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL STA Informatique demande à la cour de :
'Vu les dispositions des articles 542 et suivants du code de procédure civile ;
DECLARER recevable et bien fondé l'appel formé par la SARL STA INFORMATIQUE ;
INFIRMER le jugement du 23 août 2018 rendu par la troisième chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Strasbourg en ce qu'il a :
' DIT que le montant du loyer trimestriellement dû par la SARL STA INFORMATIQUE depuis le 1er octobre 2015 est de 8 056,74 € ;
' CONDAMNE la SARL STA INFORMATIQUE à payer à la SCI ELIPIERRE la somme de 40 759, 09 (quarante mille sept cent cinquante-neuf euros et neuf centimes), avec les intérêts à compter du jour du jugement, au titre de l'arriéré de loyer et charges pour la période allant du 24 mars 2011 au 30 septembre 2016 ;
' CONDAMNE la SARL STA INFORMATIQUE à payer à la SCI ELIPIERRE le loyer dû à compter du 1er octobre 2016 jusqu'au jour du jugement, date de la résiliation du bail conclu entre les parties ;
' CONDAMNE la SARL STA INFORMATIQUE à évacuer les locaux sis [Adresse 1] de ses biens mobiliers, ainsi que de tous occupants de son chef ;
' FIXE l'indemnité d'occupation due par la SARL STA INFORMATIQUE à la SCI ELIPIERRE au montant du loyer augmenté de l'acompte sur charge, révisable aux conditions du bail, et CONDAMNE la SARL STA INFORMATIQUE à son paiement à compter du jour du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
' CONFIRMER que le montant mensuel du loyer hors charges réglé par la SARL STA INFORMATIQUE à la SCI ELIPIERRE est de 2 479, 30 € depuis le 1er janvier 2008 ;
' DONNER ACTER à la SARL STA INFORMATIQUE que le montant éventuellement restant dû de l'arriéré de loyer et charges sur la période comprise entre le 24 mars 2011 et le 30 septembre 2016 est modique ;
' CONFIRMER les délais de paiement de 24 mois accordés à la SARL STA INFORMATIQUE par le jugement du 23 août 2018 du Tribunal de Grande Instance de Strasbourg pour lui permettre de s'acquitter de ces arriérés de loyer et charges ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONSTATER que la SARL STA INFORMATIQUE a versé à la SCI ELIPIERRE un montant total de 6 800 € au titre d'arriérés de loyers et charges jusqu'à la date du 23 janvier 2019, date de l'ordonnance de référé ordonnant la suspension de l'exécution provisoire du jugement du 23 août 2018 ;
Le cas échéant,
' ORDONNER la compensation entre le montant de 6 800 € et le montant des loyers et charges restant éventuellement dû par la SARL STA INFORMATIQUE à la SCI ELIPIERRE
' CONDAMNER la SCI ELIPIERRE aux entiers frais et dépens.'
et ce, notamment :
- en contestant le montant de la dette locative retenu par le premier juge, compte tenu de l'absence d'indexation effectuée depuis la conclusion du contrat de bail originel en 1994, d'une part, et du règlement intégral de la dette de loyers et charges par la concluante à la date du jugement, d'autre part, la différence de montant réglée en exécution du jugement entrepris devant lui être restituée,
- en invoquant l'absence de justification de son expulsion, à défaut de dette locative, et la possibilité de s'acquitter, à titre subsidiaire, des montants qui resteraient dus sous le bénéfice de délais de paiement.
Vu les dernières conclusions en date du 24 mars 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Elipierre demande à la cour, outre qu'il soit donné acte aux nouveaux gérants de la régularisation de la procédure d'appel en cours et de leur reprise de l'instance, la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions, ainsi que la condamnation de la partie appelante aux dépens et à lui verser une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
et ce, en invoquant, notamment :
- l'absence de renonciation du bailleur à la clause d'indexation du loyer, laquelle ne peut se déduire de son silence ou de son inaction,
- le manque de fiabilité des documents comptables adverses supposés justifier du règlement de la dette, à l'opposé des éléments dont elle-même entend se prévaloir,
- le bien-fondé de l'expulsion de la partie adverse au regard du montant significatif de sa dette, dont l'importance justifierait la résiliation judiciaire.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 octobre 2021,
Vu les débats à l'audience du 17 novembre 2021,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
Au préalable, la cour rappelle que :
- aux termes de l'article 954 du code de procédure civile alinéa 3, elle ne statue que sur les
prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion,
- ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.
Sur la demande principale en paiement :
Sur l'indexation du loyer :
Les parties s'opposent sur cette question, étant donné que, comme elles l'admettent toutes deux, la bailleresse n'a jamais procédé, en tout cas dans ses relevés ou quittances, à l'indexation du loyer dû par la preneuse, que ce soit sur la période au titre de laquelle la SCI Elipierre formule ses demandes que plus généralement depuis la conclusion, en 1994, du bail d'origine, repris par la SARL STA Informatique dans le cadre d'une cession de fonds de commerce le 23 décembre 2005.
Cela étant, dès lors qu'une clause d'indexation est prévue au contrat de bail, laquelle précise que 'de convention expresse, le loyer sera réajusté automatiquement et sans qu'il soit besoin de mise en demeure préalable ni d'une part, ni de l'autre, le 1er octobre de chaque année', la circonstance que le bailleur ne s'en soit pas prévalu, et ce durant une période prolongée, apparaît, en l'absence de renonciation claire et dépourvue d'ambiguïté, sans incidence sur sa validité, et partant sur le droit de la bailleresse d'en demander rétroactivement l'application, sous réserve que ses prétentions à ce titre ne soient pas couvertes par la prescription, et ce d'autant que, comme le relève la SCI Elipierre, le réajustement annuel du loyer ne requérait, en particulier de la part du bailleur, aucune mise en demeure, à charge pour le preneur d'y procéder spontanément.
Dans ces conditions, la cour considère que, sur ce point, le premier juge a, par des motifs pertinents qu'il y a lieu d'adopter, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.
La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu'elle a retenu, au regard des éléments qu'elle détaille et sur la base d'un loyer mensuel de 2 479,30 euros au 1er janvier 2008 et d'une révision annuelle à compter du 1er octobre 2009, les montants suivants :
- loyer hors charges dû au 1er janvier 2008 : 2 479,30 euros,
- loyer mensuel du 24 mars 2011 au 30 septembre 2011 : 2 479,30 x 101,36/100 = 2 513,02 euros,
- loyer mensuel du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 : 2 479,30 x 103,64/100 = 2 569,55 euros,
- loyer dû du 1er octobre 2012 au 30/9/2013 : 2 479,30 x 107,01/100 = 2 653,10 euros,
- loyer dû du 1er octobre 2013 au 30/9/2014 : 2 479,30x 108,53/100 = 2 690,78 euros,
- loyer dû du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 : 2 479,30 x 108,5/100 = 2 690,04 euros,
- loyer dû du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016 : 2 479,30 x 108,32/100 = 2 685,58, correspondant à un loyer trimestriel de 8 056,74 euros.
Sur les montants restant à devoir :
Outre l'absence d'application de l'indexation des loyers sur laquelle il vient d'être répondu, la SARL STA Informatique conteste l'absence de prise en compte, par le premier juge, dans ses calculs, du paiement de la dette locative restante, retenue, selon elle, par le tribunal à hauteur de 29 820,10 euros, affirmant avoir intégralement viré ce montant sur le compte bancaire de la SCI.
La bailleresse conteste, pour sa part, la fiabilité des pièces produites, à hauteur de cour, par la partie adverse à l'appui de son affirmation, ces pièces ayant été écartées par le premier juge faute de certification et se trouvant à nouveau produites revêtues d'un simple cachet d'expert-comptable qui ne vaudrait pas contrôle de leur bien-fondé, pas davantage que l'attestation établie au regard des seuls éléments fournis par l'appelante, et dont elle met en cause la fiabilité.
Ceci rappelé, la cour observe que les pièces comptables versées aux débats par la SARL sont bien certifiées par un expert comptable, lequel affirme, de surcroît, suivre la comptabilité de cette société depuis 1987, et qui engage à ce titre sa responsabilité de professionnel du chiffre, en l'absence, de surcroît, d'éléments de nature à permettre de mettre en doute la régularité des vérifications effectuées et même des écritures passées, étant, du reste, relevé que la SCI se fonde elle-même, dans ses écritures, sur des éléments de la comptabilité de la SARL pour réfuter les termes d'un courrier qui lui avait été adressé par cette dernière en novembre 2014.
Dans ces conditions, si le premier juge a pu, à bon droit, et par une juste analyse des faits de la cause que la cour approuve, établir un décompte, s'élevant, avant régularisation, à la somme de 23 873,15 euros pour la période du 24 mars 2011 au 30 septembre 2014, relevant d'un différentiel lié à l'application de l'indexation, et de 73 624,87 euros pour la période postérieure jusqu'au 30 septembre 2016, à titre de loyers, avances et soldes sur charges, et prendre en compte les versements, admis par les deux parties, à hauteur de 56 190,87 euros, soit, durant l'année 2015, 33 957,47 euros et en 2016, 22 234,40 euros, tels qu'ils résultent des éléments produits, également à hauteur d'appel, par le bailleur, la cour estime, en revanche, qu'il y a lieu de prendre en compte le surplus des paiements effectués par STA à titre de régularisation, tels qu'ils figurent dans les documents comptables que celle-ci produit, et qui doivent inclure y compris les sommes versées en régularisation au-delà du 30 septembre 2016.
Or, le compte 'SCI Ellipierre' (sic) de la SARL fait état, entre octobre 2018 et janvier 2019, de quatre versements de 1 700 euros chacun, soit un total de 6 800 euros, s'ajoutant au paiement des loyers lui-même seul repris dans la comptabilité de la SCI, la somme de 1 938,06 euros devant toutefois être déduite de ces versements, au titre des révisions de loyer pour les années 2016 (avec prise en compte uniquement au-delà du 30 septembre) à 2018 non régularisées.
Aucun versement de régularisation n'apparaît être intervenu en 2016 et 2017.
S'agissant de l'exercice 2015, il est justifié, par la SARL, d'un montant total versé à la SCI à hauteur de 46 306,04 euros, étant toutefois précisé que trois des versements non pris en compte par le bailleur, à hauteur de 1 000 euros, correspondent, selon l'intitulé, à des arriérés de charges dont il n'est pas établi qu'ils correspondraient à des sommes mises en compte par la SCI. Dans ces conditions, il n'y a lieu à déduction que de trois versements non pris en compte, effectués pour un montant de 2 779,30 euros chacun, soit un total de 8 337,90 euros.
Au vu de ces éléments, la somme mise en compte à l'encontre de la SARL STA Informatique sera ramenée, en infirmation du jugement entrepris, à la somme de 27 559,25 euros, tenant compte, par ailleurs, de la déduction opérée à bon droit sur le dépôt de garantie, et sans qu'il n'y ait lieu à opérer de compensation de créance pour le reste. Cette somme portera intérêts à compter de ce jour.
Sur la résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion :
Au regard des conclusions auxquelles est parvenue la cour sous l'angle de la dette locative, nonobstant la réduction de son quantum, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a entendu faire droit à la demande de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion de la locataire, formée par la bailleresse à ce titre, eu égard à l'importance de l'arriéré locatif.
Le jugement dont appel sera également confirmé en ce qu'il met, par application du contrat de bail, une indemnité d'occupation à la charge de l'occupante.
Sur les délais de paiement :
La société STA Informatique se borne à solliciter la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il lui a octroyé des délais de paiement, sans demander l'octroi par la cour elle-même de tels délais, étant, au demeurant, observé que l'appelante a bénéficié d'un sursis à exécution de la décision de première instance, outre qu'elle n'apporte aucun élément nouveau quant à sa situation financière récente.
Il convient, par ailleurs, de constater que la société Elipierre n'entend pas remettre en cause le jugement sur ce point.
Dans ces conditions, le jugement entrepris sera simplement confirmé sur les délais de paiement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La société STA Informatique succombant à tout le moins partiellement en son appel sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.
L'équité commande en outre de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'une ou l'autre des parties, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme le jugement rendu le 23 août 2018 par le tribunal de grande instance de Strasbourg, sauf en ce qu'il a condamné la SARL STA Informatique à payer à la SCI Elipierre la somme de 40 759,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la décision, au titre de l'arriéré de loyer et charges pour la période du 24 mars 2011 au 30 septembre 2016,
Et statuant à nouveau du chef de demande infirmé,
Y ajoutant,
Condamne la SARL STA Informatique à payer à la SCI Elipierre la somme de 27 559,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision,
Condamne la SARL STA Informatique aux dépens d'appel.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une ou l'autre des parties à l'instance d'appel.
La Greffière :la Présidente :
