MINUTE N° 429/22
Copie exécutoire à
- Me Guillaume HARTER
- Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS
Le 14.09.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 14 Septembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 20/02516 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HMMB
Décision déférée à la Cour : 21 Juillet 2020 par la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :
S.C.I. LES 3 C
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour
INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :
S.A.S.U. MODA IN FRANCE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Décembre 2021, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, et Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'assignation délivrée le 14 mars 2019, par laquelle la SCI Les 3 C, ci-après également dénommée 'la SCI' a fait citer la SASU Moda In France, ci-après également 'Moda', devant le tribunal de grande instance, devenu le 1er janvier 2020 le tribunal judiciaire de Mulhouse,
Vu le jugement rendu le 21 juillet 2020, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Mulhouse a :
- rejeté les demandes de résiliation de plein droit et judiciaire du bail commercial liant la SCI Les 3 C et la SASU Moda In France,
- rejeté la demande en paiement de loyers restant dus,
- rejeté la demande en diminution du loyer formée par la SASU Moda In France,
- dit que le loyer resterait fixé à la somme mensuelle de 650,00 euros,
- rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens,
- dit n'y avoir lieu a exécution provisoire.
Vu la déclaration d'appel formée par la SCI Les 3 C contre ce jugement, et déposée le 31 août 2020,
Vu la constitution d'intimée de la SASU Moda In France en date du 7 octobre 2020,
Vu les dernières conclusions en date du 26 mai 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Les 3 C demande à la cour de :
'Sur l'appel principal :
DECLARER l'appel formé par SCI LES 3 C à l'encontre du Jugement du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE du 21 juillet 2020 recevable et bien fondé ;
Y faire droit ;
En conséquence :
INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE du 21 juillet 2020 en ce qu'il a rejeté les demandes de résiliation de plein droit et judiciaire du bail commercial de la SCI LES 3 C, rejeté la demande en paiement de loyers restant dus, dit que le loyer restera fixé à la somme mensuelle de 650 €.
STATUANT A NOUVEAU :
CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée par application de l'article 24 de la loi n°89462 du 06/07/1989 à compter du 17/11/2018, date du commandement de payer.
A titre subsidiaire,
CONSTATER la résiliation judiciaire du bail liant les parties en date du 31/10/2014.
En tout état de cause,
CONDAMNER la société MODA IN France ainsi que tout occupant de son chef à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués si besoin est avec le concours de la force publique, à savoir le local commercial situé [Adresse 1].
ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la Société MODA IN France.
CONDAMNER la société MODA IN France au paiement d'une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise de leurs clés à la SCI LES 3 C ou à son mandataire.
FIXER le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à 720 €, et ce jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la SCI LES 3 C ou à son mandataire.
DIRE ET JUGER que la clause d'indexation du loyer figurant dans le bail résilié s'appliquera à l'indemnité d'occupation, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de l'arrêt à intervenir.
CONDAMNER la SASU MODA IN France à payer à la SCI LES 3 C la somme de 13545 € représentant le montant des loyers et charges arrêté au mois de novembre 2020 majoré des intérêts au taux légal à compter du 17/10/2018, date du commandement de payer.
A titre infiniment subsidiaire,
DIRE ET JUGER que le loyer mensuel du local commercial du [Adresse 1] est fixé à 720 €.
Sur l'appel incident de la société MODA IN FRANCE :
La DEBOUTER de l'intégralité de ses fins et conclusions.
En tout état de cause,
CONDAMNER la SASU MODA IN FRANCE aux entiers frais et dépens des deux instances y compris aux frais d'huissier pour le commandement de payer visant la clause résolutoire soit 180,89 €
CONDAMNER la SASU MODA IN FRANCE à payer à SCI LES 3 C la somme de 3000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile',
et ce, en invoquant, notamment :
- l'absence de justification, par la société Moda, des paiements qu'elle invoque, et qui n'auraient jamais été encaissés, faute de preuve de l'intimée, dont les explications seraient fantaisistes, en ce sens, la concluante produisant, pour sa part, sa comptabilité et des extraits de comptes bancaires, et ne pouvant bénéficier de mandats factures, à défaut de compte à la Banque postale, outre que la société Moda continue à ne verser que partiellement son loyer,
- l'absence d'incidence, à ce titre, des ordonnances de référé, qui ne constituent que des décisions provisoires et ont pris en compte les montants, notamment réglés par mandats factures, que la concluante conteste avoir perçus,
- l'absence, de surcroît, de jouissance paisible des lieux par la société Moda, qui se serait notamment opposée à la réalisation de travaux de chauffage,
- l'absence d'accord, de sa part, pour une diminution de loyer, point sur lequel elle aurait conclu devant le premier juge, à défaut de tout trouble de jouissance indiqué par la société Moda lors de l'acquisition des locaux par la concluante, de sorte que la baisse de loyer temporaire, à la supposer accordée par le précédent propriétaire, ne pouvait perdurer, et ce alors que le commandement de payer prend bien en compte un loyer de 720 euros, seuls les chèques et mandats non encaissés mentionnant un montant minoré,
Vu les dernières conclusions en date du 28 octobre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SASU Moda In France entend voir :
'DÉCLARER l'appel interjeté recevable mais mal fondé,
CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI LES 3 C de ses demandes de résiliation de plein droit et de résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties et en ce qu'elle a rejeté la demande en paiement de loyers et charges restant dus.
DÉBOUTER la SCI LES 3 C de l'intégralité de ses demandes fins et moyens.
INFIRMER la décision entreprise pour le surplus,
Et statuant à nouveau sur appel incident,
FIXER le loyer mensuel du bail commercial à la somme de 360 €, depuis avril 2015, sur le fondement de l'article 1722 du Code Civil.
CONDAMNER la SCI LES 3 C au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la SCI LES 3 C aux entiers frais et dépens',
et ce, en invoquant, notamment :
- l'absence de résiliation de plein droit du bail, dès lors que le montant du loyer est contesté, que le commandement de payer porte sur une période couverte par la première ordonnance de référé, au regard de laquelle la concluante n'était redevable que d'un montant de loyer qui a été largement couvert par les versements effectués, outre que les demandes, qualifiées de fantaisistes, formées par la SCI dans le cadre d'une seconde procédure ont déjà été également écartées par le juge des référés, la procédure au fond, y compris à hauteur d'appel, se bornant à reprendre les demandes formulées dans le cadre des instances en référé, la contestation portant uniquement sur un montant de 3 250 euros que la SCI prétend ne pas avoir encaissé, et dont même la prise en compte aboutirait à un débit très limité à hauteur de 94,35 euros, et ce alors que les ordonnances de référé, même statuant provisoirement, ont effectué un décompte très précis, étant en outre précisé que les loyers 2019 et 2020, non visés par le commandement de payer, n'entrent pas en ligne de compte,
- une diminution du loyer, au moins égale à la moitié de la valeur, compte tenu de la persistance de troubles de jouissance depuis l'incendie des lieux en 2015, sans travaux suffisants effectués depuis lors, malgré son accord à ceux-ci, et au regard duquel avait été consentie par le précédent propriétaire une diminution de loyer qui s'avérerait insuffisante au regard de l'importance des troubles,
- l'indifférence des nouveaux commandements délivrés à la concluante, qui justifie d'une assurance et conteste le montant du loyer, la procédure actuelle ne concernant en tout état de cause pas ces commandements.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 10 novembre 2021,
Vu les débats à l'audience du 8 décembre 2021,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
Sur la demande principale en constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant les parties et les demandes en découlant :
La SCI Les 3 C fait, tout d'abord, grief aux premiers juges d'avoir inversé la charge de la preuve en prenant en compte trois chèques qu'elle conteste avoir reçus, pas plus qu'il ne serait justifié de l'encaissement des mandats factures dont il a également été tenu compte, alors que la société Moda In France n'établirait pas en avoir informé son bailleur, alors qu'aucun numéro de compte n'apparaît sur les mandats factures produits, outre que la Banque postale aurait informé la concluante qu'il fallait bénéficier d'un compte dans ses livres pour pouvoir bénéficier de ces mandats factures, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle entend encore invoquer la mauvaise foi de la partie adverse qui, par ailleurs, continuerait à ne régler que la somme de 325 euros mensuelle, de sorte que la dette de loyers ne fait qu'augmenter.
Pour sa part, la SASU Moda In France, qui entend rappeler qu'elle conteste le montant du loyer et relever que le commandement de payer viserait, pour partie, une période sur laquelle une première ordonnance de référé aurait d'ores et déjà statué, soutient, au regard du reliquat dont elle restait redevable en vertu de cette décision, du montant dont elle était débitrice pour le surplus de la période visée par le commandement, et des règlements auxquels elle aurait procédés en allant, par prudence, au-delà de ce qu'elle estimait dû, qu'il en résulterait un trop-payé, comme retenu par une seconde ordonnance de référé, de sorte que pour s'en tenir au seul montant de 3 250 euros sur lequel porterait la contestation adverse, et dont elle estime par ailleurs justifier, seule une somme de 94,35 euros resterait due.
La cour relève que le contrat de bail signé le 31 octobre 2014 entre la SCI Morandi et la société Moda In France, et cédé le 12 décembre 2017 par la SCI Morandi à la SCI Les 3 C, comprend une clause résolutoire prévoyant, notamment, qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail serait résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par un acte extra-judiciaire au preneur de régulariser, dans le délai d'un mois, sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la clause.
Or, un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été délivré à la société Moda In France par le ministère de Me [D] [S], huissier de justice à la résidence de [Localité 4], en date du 17 octobre 2018, au titre des arriérés de loyers et avances sur charges de décembre 2017 à octobre 2018, visant à cet égard un montant total de 7 920 euros, somme devant être réglée, aux termes du commandement de payer, majorée des frais d'acte avant le 17 novembre 2018.
Pour autant, si la délivrance d'un tel commandement impose la constatation de l'acquisition de la clause indépendamment de toute appréciation de la gravité du manquement en cause, encore faut-il que la réalité de l'infraction en cause soit établie, à charge, en particulier, pour le preneur, de prouver qu'il a désintéressé le bailleur dans le délai qui lui était imparti.
À cet égard, en l'espèce, il convient d'abord d'observer que les parties s'opposent sur le montant du loyer dont la société Moda In France était redevable, point sur lequel il est, par ailleurs, demandé à la cour, par l'appelante, à titre subsidiaire, comme par l'intimée, sur appel incident, de se prononcer.
C'est dans cette mesure que le juge des référés a entendu relever l'existence d'une contestation sérieuse sur l'existence de la dette locative à hauteur d'un montant de 5 200 euros, correspondant à l'arriéré, arrêté au mois d'août 2018.
Si la cour n'est pas tenue par cette appréciation, l'appelante ayant justement rappelé le caractère provisoire des décisions rendues par le juge des référés, l'ordonnance de référé constatant l'acquisition d'une clause résolutoire n'ayant pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne s'imposant pas au juge saisi au fond aux mêmes fins, il n'en demeure pas moins que le montant visé, à hauteur de 7 920 euros implique un examen au fond de son bien-fondé, la validité du commandement ne subsistant, le cas échéant, que pour les sommes restant effectivement dues, et sous réserve, comme il vient d'être rappelé, de la prise en compte des versements effectués par la débitrice dans le délai du commandement.
Or, s'agissant du montant des loyers dus, la SCI Les 3 C entend expliquer que la SCI Morandi 'aurait accepté de manière temporaire une diminution du loyer de 720 € à 650 € pour un sinistre qui aurait affecté le local commercial pendant un temps', tout en faisant valoir qu'elle-même n'en aurait pas été informée au moment de la vente, ajoutant que le sinistre aurait été réglé à ce moment-là, tandis que la société Moda In France soutient que la précédente bailleresse lui avait accordé la baisse de loyer en question à la suite d'un incendie, ayant entraîné une inondation ayant endommagé l'immeuble, sans que les travaux de reconstruction n'aient jamais été achevés, d'importants troubles de jouissance subsistant, comme en attesterait un constat d'huissier d'octobre 2018, justifiant, selon elle, la fixation du loyer à hauteur de 360 euros à compter du mois d'avril 2015.
Cela étant, s'il n'est pas contesté qu'un sinistre est bien survenu dans les locaux loués à Moda qui aurait conduit la SCI Morandi, alors bailleresse, à consentir une réduction du loyer à hauteur de 650 euros, étant toutefois observé qu'un litige est, en l'état des éléments dont dispose la cour, toujours pendant entre ces deux parties sur la créance de loyer de la SCI Morandi, il n'apparaît pas, au vu des éléments produits, qu'il s'agisse notamment du contrat de cession des locaux, des décomptes ou des échanges entre les parties, que la SCI Les 3 C aurait consenti au versement de cette somme par sa locataire, pas davantage qu'à celle de 325 euros qui a fait périodiquement objet de versements de la part de Moda, le seul fait que la SCI n'ait pas fait appel d'une décision du juge des référés lui octroyant, sans préjudice de l'examen par une autre juridiction sur le fond des pièces susceptibles de révéler l'intention commune des parties sur ce point, une provision sur la base d'un montant de 650 euros, portant au demeurant sur des arriérés antérieurs à la cession, étant, à cet égard sans incidence.
Par ailleurs, si la société Moda In France entend contester ce montant au regard de l'obligation de délivrance du bailleur en application de l'article 1722 du code civil, la cour relève qu'elle fonde ses prétentions sur deux constats d'huissier réalisés en 2018 et 2020, qui apparaissent, d'ailleurs, divergents quant à l'étendue des dysfonctionnements qu'ils entendent relever, et ce alors qu'aucune mise en demeure n'a été adressée à la partie bailleresse à ce titre, dans un contexte où l'exploitation du fonds de commerce n'a pas cessé et n'a pas été rendu impossible, ne permettant pas de justifier de la réfaction revendiquée par la société Moda In France, que ce soit au titre de l'état du bien délivré ou même de l'emprise mise à disposition de la locataire dont l'amputation ou l'encombrement relevés par l'huissier ne peut être formellement imputé à la bailleresse.
En conséquence, la cour retiendra que la société Moda était redevable d'un loyer mensuel de 720 euros.
Concernant la prise en compte des versements effectués par la société Moda In France, si cette dernière justifie de virements effectués au profit de la bailleresse, lesquels apparaissent, du reste, cohérents avec les décomptes réalisés par la bailleresse, il n'en demeure pas moins que, pour le surplus, Moda ne verse aux débats aucun élément relatif à sa comptabilité ou à ses comptes bancaires de nature à justifier des paiements qu'elle indique avoir effectués au profit de sa bailleresse. Certes entend-elle faire valoir que les paiements qu'elle aurait effectués n'auraient pas été encaissés par la SCI. Toutefois, les éléments qu'elle produit à ce titre ne permettent pas d'établir à suffisance que les paiements qu'elle invoque auraient été effectivement adressés à la SCI. Ainsi, concernant les mandats factures sont produits des volets qui auraient dû être remis au destinataire, tandis que figurent sur un même feuillet la copie de trois chèques émis à des dates censément différentes, et d'ailleurs émanant de M. [W] et non de la société.
Dans ces conditions, la cour retient que Moda, était redevable des sommes suivantes :
464,52 euros (décembre 2017)+720x10 en l'état du décompte d'octobre 2018, dont à déduire 3 575 euros versés par la société Moda au plus tard dans le mois du commandement de payer = 4 089,52 euros.
Les causes du commandement de payer seront donc ramenées à cette somme, ce qui justifie que soit retenue, en infirmation du jugement entrepris, l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence, il y a lieu de faire droit aux demandes de la SCI tendant à l'évacuation des locaux et à l'enlèvement et au dépôt des meubles et objet aux frais, risques et périls de l'occupante, et ce sous astreinte dont il convient de fixer le montant à 20 euros par jour de retard, par référence au montant prévu en cette hypothèse dans le contrat de bail, l'indemnité d'occupation devant, pour sa part, être fixée à 720 euros par mois, tel que sollicité par la bailleresse, étant observé que le contrat de bail prévoit, en cas de refus d'évacuer les lieux après résiliation, un montant établi sur la base du loyer global de la dernière année majoré de 50 %.
Sur les demandes en paiement d'arriérés de loyer :
Au vu des décomptes produits par la partie appelante, en prenant en compte la fixation du loyer mensuel à 720 euros, et en l'absence de preuve, par la partie intimée de ce qu'elle aurait procédé au règlement de ces sommes, il sera fait droit à la demande de la SCI Les 3 C, la société Moda In France étant condamnée à lui payer la somme de 13 545 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La société Moda In France succombant pour l'essentiel sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, le jugement déféré étant néanmoins confirmé sur cette question.
L'équité commande en outre de mettre à la charge de l'intimée une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 000 euros au profit de l'appelante, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Infirme le jugement rendu le 21 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en diminution du loyer formée par la SASU Moda In France, dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,
Constate la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée à compter du 17 novembre 2018, date du commandement de payer,
Condamne la société MODA In France ainsi que tout occupant de son chef à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués si besoin est avec le concours de la force publique, à savoir le local commercial situé [Adresse 1],
Ordonne l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la Société Moda In France,
Condamne la société Moda In France au paiement d'une astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise de leurs clés à la SCI Les 3 C ou à son mandataire,
Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à 720 euros et ce jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la SCI Les 3 C ou à son mandataire,
Dit que la clause d'indexation du loyer figurant dans le bail résilié s'appliquera à l'indemnité d'occupation, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de l'arrêt à intervenir,
Condamne la SASU Moda In France à payer à la SCI Les 3 C la somme de 13 545 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt,
Condamne la SASU Moda In France aux dépens de l'appel,
Condamne la SASU Moda In France à payer à la SCI Les 3 C la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SASU Moda In France.
La Greffière :la Présidente :
