MINUTE N° 430/22
Copie exécutoire à
- Me Patricia CHEVALLIER -GASCHY
- Me Guillaume HARTER
Le 14.09.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 14 Septembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 16/01425 - N° Portalis DBVW-V-B7A-GC66
Décision déférée à la Cour : 09 Mars 2016 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de STRASBOURG
APPELANTE :
SCI GG
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour
INTIMEE :
SARL BRANCA
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'assignation en date du 30 juillet 2015 par laquelle la SCI GG, ci-après également 'la SCI' a attrait la SARL Branca, ci-après également 'la SARL', devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins notamment de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 1er mars 2015, à savoir un montant annuel de 19 200 euros HT,
Vu le jugement rendu le 9 mars 2016, par lequel le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg a débouté la SCI GG de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à la SARL Branca la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en retenant l'existence de difficultés tenant à la fois à l'identification du propriétaire et à la date du renouvellement du bail, dont le juge des loyers était incompétent pour connaître et partant, pour trancher le litige, justifiant le débouté de la partie demanderesse, invitée à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
Vu la déclaration d'appel formée par la SCI GG contre ce jugement, et déposée le 22 mars 2016,
Vu la constitution d'intimée de la SARL Branca datée du 27 juillet 2016,
Vu l'arrêt rendu le 4 avril 2018, par lequel la cour de céans a :
- infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI GG de l'ensemble de ses demandes,
Statuant à nouveau,
- dit que le bail commercial conclu entre la SCI GG et la SARL Branca a été renouvelé avec effet au 1er avril 2013,
- dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer,
- sursis à statuer pour le surplus sur les demandes au fond,
- ordonné une expertise confiée à Mme [C], avec pour mission, les parties dûment convoquées à ses opérations, de se rendre sur les lieux, de recevoir les explications contradictoires des parties, de se faire communiquer tous documents utiles, d'entendre, le cas échéant, toutes personnes informées :
- de dire si depuis la date de la dernière fixation du loyer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative, était intervenue,
- dans l'affirmative, de déterminer la valeur locative au 1er mars 2015 selon les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, en tenant compte :
- des caractéristiques du local considéré,
- de la destination des lieux,
- des obligations respectives des parties,
- des facteurs locaux de commercialité,
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage,
- de se prononcer sur les dires des parties et, à défaut de conciliation entre les parties, de déposer son rapport dans les 6 mois suivant acceptation de sa mission,
(...)
Et dans l'attente de l'issue des opérations d'expertise :
- dit que le loyer sera maintenu à hauteur de sa valeur courante telle que résultant de l'application du contrat de bail en vigueur,
- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions déposées le 20 octobre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI GG demande à la cour de :
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2015, subsidiairement à compter du 1er avril 2016 à la somme de 19 200 euros, hors taxes et charges, par an,
- condamner la SARL Branca aux dépens, comprenant les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement à son profit de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la SARL Branca de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,
et ce, en invoquant, notamment :
- l'application à tout le rez-de-chaussée, d'un coefficient de pondération 1, conformément à la charte de l'expertise, une pondération dégressive n'étant pas justifiée, en l'absence d'incidence de l'éloignement de l'entrée sur l'attrait de la clientèle, au regard, de surcroît de la luminosité et de la visibilité du rez-de-chaussée,
- l'incidence favorable des travaux réalisés et de l'implantation d'un arrêt de tram à proximité des locaux sur la commercialité, avec une diminution nette limitée du nombre de places de stationnement, pour une clientèle ne privilégiant pas la voiture, et sans impact de la création d'une piste cyclable sur la terrasse, l'ouverture d'une micro-crèche à proximité étant également à prendre en compte, mais pas celle non justifiée, d'un centre médical,
- l'incidence, également favorable à une majoration de la valeur locative, de la configuration des locaux, compte tenu, notamment, de la luminosité, de la visibilité, et de la présence d'une terrasse,
- l'exercice d'une activité de restauration non prévue au bail et devant également conduire à la majoration de la valeur locative,
- l'incidence des prix pratiqués dans le voisinage, au-delà de la seule [Adresse 2], et des valeurs les plus basses, compte tenu de la fonctionnalité des locaux relevée par l'expert,
- sa contestation de l'existence d'un accord de principe entre les parties sur le montant du loyer ;
Vu les dernières conclusions datées du 14 septembre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL Branca demande à la cour de :
'DEBOUTER l'appelante de l'intégralité de ses fins et conclusions
DONNER ACTE à la SARL BRANCA de son accord pour le paiement d'un loyer à hauteur de 1.340 € hors taxes par mois au 1er mars 2015 ;
STATUER ce que de droit en conséquence,
EN REVANCHE,
DEBOUTER la SCI GG de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de sa demande de condamnation de la SARL BRANCA aux entiers frais et dépens et en particulier de sa demande tendant à la condamnation de la SARL BRANCA à lui payer les frais d'expertise,
CONDAMNER la SCI GG à payer à la SARL BRANCA la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers frais et dépens de l'instance en ceux compris les frais d'expertise.'
et ce, en invoquant, notamment :
- son approbation de l'estimation et de la méthodologie de l'expert ayant permis d'évaluer la valeur locative des locaux loués,
- sa contestation de la demande du bailleur tendant à obtenir sa condamnation au paiement des entiers frais et dépens de l'instance 'y compris les frais d'expertise' dès lors que bailleur et locataire ont accepté le principe du paiement d'un nouveau loyer à hauteur de 1 329,42 euros depuis le mois d'août 2017, montant effectivement réglé en continu mensuellement depuis lors par la SARL BRANCA, en lieu et place du loyer antérieur, dans l'attente de la rédaction d'un nouveau bail,
- les réponses apportées par l'expert aux contestations de la SCI GG, que ce soit quant à la pondération dégressive de la 2ème zone de vente du rez-de-chaussée, conformément aux usages et s'agissant d'une exploitation conforme à la destination du bail, quant à l'incidence de la suppression de places de stationnement, élément défavorable pour une activité située sur un axe à double sens de circulation automobile, avec, de surcroît, une réduction de l'emprise du trottoir, quant à l'incidence de l'implantation à proximité d'un centre de jours pour toxicomanes et de l'absence de justification de l'installation de nouveaux commerces et à l'absence de pertinence de la comparaison de la commercialité avec celle de la rue du 22 Novembre ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 novembre 2021,
Vu les débats à l'audience du 13 décembre 2021,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
Sur la demande principale en fixation de la valeur locative à la date du 1er mars 2015 et les prétentions en découlant :
La cour rappelle que par arrêt avant dire droit, elle a retenu l'absence d'application des règles de plafonnement du loyer renouvelé, motif pour lequel, le loyer devait être fixé à la valeur locative, à considérer, eu égard notamment à la date de renouvellement du bail, à la date de fixation du loyer du 1er mars 2015, soit celle de la notification du mémoire préalable,
dans des conditions où la juridiction de céans, s'estimant insuffisamment renseignée par les éléments précédemment versés par les parties, a ordonné une mesure d'expertise confiée à Mme [C].
À cet égard, si la partie intimée, à savoir la SARL Branca, preneuse, qui entend, par ailleurs, approuver les conclusions auxquelles est parvenu l'expert, invoque l'accord de la SCI GG, bailleresse et appelante, quant au montant du loyer depuis le 1er août 2017, cette dernière conteste tout accord, qui aurait débouché sur un retrait de la présente instance, se limitant à reconnaître l'existence de discussion telles que matérialisées par un échange de courriel non constitutif d'un accord.
Sur ce point, la cour constate que les parties divergent quant à leurs prétentions sur la question dont elle reste saisie, à savoir la valeur locative au 1er mars 2015, et le montant du loyer en découlant, la SCI n'ayant formulé dans ses écritures, aucun acquiescement aux demandes adverses ou à la valeur retenue par l'expert, et ce alors que le seul élément produit à ce titre par la SARL est un courriel de son propre gérant adressé à Me Bruno Huck et faisant état d'un accord, ce qui apparaît insuffisant à caractériser l'existence d'un accord, à plus forte raison exprès et non équivoque, de la part de la bailleresse.
Par ailleurs, comme il a été rappelé ci-dessus, la SCI entend mettre en question les conclusions du rapport d'expertise quant à :
- la pondération dégressive appliquée à l'espace du rez-de-chaussée par l'expert,
- l'appréciation des facteurs locaux de commercialité, partiellement approuvée, mais critiquée quant à l'incidence, négative selon l'expert, de la suppression de places de stationnement ou de la création d'un centre médical à proximité, tandis que la création de places pour les vélos et d'une micro-crèche constitueraient, pour la SCI, des éléments favorables, sans incidence négative de l'aménagement d'une piste cyclable,
- l'incidence de la configuration des locaux, vue par la SCI comme un facteur de majoration,
- l'absence de prise en compte, au titre de la destination du bail, de la spécificité des locaux au regard de leur destination et de l'adjonction d'activités, fussent-elles non autorisées par le bail,
- la pertinence des références de prix retenues par l'expert dans le voisinage et limitées à la seule [Adresse 2].
Sur ce, il convient encore de rappeler qu'aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, 'le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
(...)'
En application de l'article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Il résulte encore des articles subséquents, et en particulier de l'article R. 145-7 de ce code que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés ci-dessus, ainsi que des éléments extrinsèques susceptibles d'affecter les caractéristiques propres du local, ou encore la destination des lieux telle que résultant du bail et de ses avenants. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
En l'espèce, s'agissant, tout d'abord, des caractéristiques des locaux, et en premier lieu, de la pondération appliquée par l'expert, qui a réalisé, d'une façon générale, sa mission dans le respect du contradictoire et en répondant aux dires des parties, il convient de préciser qu'est en cause, dans le cadre d'une surface de vente inférieure à 600 m², la 'zone 2" du rez-de-chaussée, à savoir celle située à plus de 5 m de la vitrine, pour laquelle la Charte de l'expertise en évaluation immobilière retient un coefficient de 0,80 à 1, l'expert retenant un coefficient de 0,80 compte tenu de la profondeur de la zone, tandis que la SCI entend justifier l'application d'un coefficient de 1 par l'absence d'incidence de la profondeur sur l'activité exercée.
Cela étant, si l'expert se limite, en réponse au dire du conseil de la SCI sur ce point, à indiquer qu'il est 'communément admis' que la deuxième zone de vente est affectée d'un coefficient de pondération de 0,80 pour tenir compte de la profondeur de la surface de vente, la cour estime, néanmoins, son évaluation justifiée, en considération tant des caractéristiques que de l'activité exploitée, l'éloignement de la vitrine, et donc de l'exposition à la lumière naturelle, n'étant pas, même en présence, comme le relève la SCI, d'une longue façade commerciale vitrée, sans incidence sur les conditions de consommation, s'agissant de clients supposés non simplement être de passage mais s'installer pour consommer, la partie intimée invoquant aussi, à juste titre, la proximité des toilettes s'agissant de la partie arrière. L'appréciation de l'expert sera donc validée.
Concernant la configuration des locaux envisagée comme élément de majoration sous l'angle des critères de la valeur locative, la SCI qui entend souligner, comme il vient d'être indiqué, la luminosité et la visibilité des locaux, invoque, en outre, leur configuration intérieure qualifiée de rationnelle et adaptée à l'activité exercée, la possibilité d'installer une terrasse et l'incidence favorable du réaménagement de la rue.
Pour autant, l'expert, qui a procédé à une description détaillée des locaux, sans apporter, par ailleurs, de commentaire particulier en réponse aux dires de la partie appelante sur ce point, sauf à rappeler que la terrasse faisait l'objet d'une redevance distincte à payer par le locataire à la ville de [Localité 4], justifie de manière suffisante son évaluation à ce titre,
en prenant en considération, notamment, les critères mentionnés par la bailleresse, entre autres éléments d'incidence favorable, mais également la répartition sur deux niveaux non reliés entre eux, ni avec les locaux de stockage, ou encore un état général nécessitant quelques travaux de rénovation, pour en conclure que les locaux étaient adaptés à l'activité exercée.
S'agissant de l'appréciation des facteurs locaux de commercialité, dont l'appelante relève à juste titre qu'il ne s'agit pas de déterminer s'ils ont connu une modification notable, en l'absence de plafonnement applicable, l'expert prend en compte l'incidence tant des aménagements du secteur, et de leurs implications en termes d'offre de transport et de stationnement, retenant l'effet positif, en termes esthétiques, du réaménagement de l'artère, ainsi que celui de l'extension de la ligne de tram C en termes de visibilité et de desserte, l'absence d'impact de l'arrivée du TGV, compte tenu de la clientèle et de la situation du commerce, ainsi que l'absence d'évolution de la commercialité du secteur, tandis qu'étaient retenus comme facteurs défavorables la suppression de nombreuses places de stationnement, la présence de la piste cyclable réduisant la circulation piétonne au niveau de la terrasse ou encore l'ouverture d'un centre de soins en addictologie compte tenu de son impact en termes de fréquentation du secteur.
Si la SCI GG entend, pour sa part, se prévaloir de la création d'emplacements de stationnement pour les cycles, tout en contestant l'impact négatif de la piste cyclable, invoquant, en outre, l'ouverture d'une micro-crèche, l'incidence défavorable de la création d'un centre médical [Adresse 3] étant également contestée, il n'en reste pas moins que, étant rappelé que les parties s'accordent sur l'effet favorable du passage du tram, l'appelante ne démontre pas que la faiblesse du nombre de places de stationnement dans le secteur, à la suite de la suppression de 45 places sur 65, serait compensée ou à tout le moins sans incidence sur la commercialité de celui-ci, quel que soit le profil supposé, en l'absence de tout élément de démonstration à ce titre, de la clientèle de l'établissement. De la même façon, il est démontré par l'expert que le passage de la piste cyclable a eu un effet sur l'emprise du trottoir sur lequel se trouve la terrasse, avec une réduction de la place faite à la circulation des piétons, élément défavorable quel que soit le moyen par lequel les clients potentiels se seraient, par ailleurs, rendus sur place. Quant à la création d'un centre d'addictologie, son effet négatif n'est pas démontré par l'expert, ce qui apparaît cependant sans incidence significative sur son appréciation globale de la commercialité du secteur.
Concernant, enfin, les références choisies par l'expert, qui a relevé, sans être démenti, qu'aucun commerce ne s'était installé à proximité immédiate du local litigieux, il est justifié de son choix, à la date d'évaluation, de ne pas se concentrer sur les commerces de bouche compte tenu de leur nombre restreint dans le secteur, tandis que la prise en considération de références sur un secteur plus large, présentant des caractéristiques différentes, notamment une situation en hypercentre, n'aurait pas été pertinente, la SCI n'expliquant pas quel aurait pu être un secteur comparable. L'expert a, par ailleurs, justifié de manière étayée, par référence à l'activité exercée et à la moyenne des baux les plus récents, le choix d'une valeur fixée à 170 euros/m² P/an.
Il a donc également tenu compte de la destination des locaux, et plus particulièrement de l'effectivité de l'activité exploitée, qu'il décrit comme de la petite restauration, malgré la présence d'une cuisine, tout en rappelant à la fois la diversité de ce que recouvre la notion de commerce de bouche et l'étendue des références prise en compte, comme il vient d'être rappelée.
L'évaluation de l'expert est donc justifiée et la valeur proposée sera donc retenue, sous réserve d'arrondir le montant annuel du loyer en résultant à 16 080 euros.
Au vu de l'ensemble de ce qui précède, la cour fixe le montant du loyer à compter du 1er mars 2015 à la valeur de 16 080 euros HT par an, soit 1 340 euros HT par mois.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La SCI GG succombant pour l'essentiel sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.
L'équité commande en outre de mettre à la charge de la SCI GG une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 000 euros au profit de la SARL Branca, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Rappelle que, par arrêt rendu le 10 octobre 2018, elle a, outre la mesure avant dire droit ordonnée :
- infirmé le jugement entrepris, rendu le 9 mars 2016 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg, en ce qu'il a débouté la SCI GG de l'ensemble de ses demandes,
- statuant à nouveau, dit que le bail commercial conclu entre la SCI GG et la SARL Branca avait été renouvelé avec effet au 1er avril 2013, et dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer, - sursis à statuer sur l'ensemble des demandes au fond,
- réservé les dépens et les demandes relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2015 à la somme de 16 080 euros, hors taxes et charges, par an, soit 1 340 euros hors taxes et charges, par mois,
Confirme le jugement entrepris pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne la SCI GG aux dépens de l'appel, incluant les frais de l'expertise judiciaire,
Condamne la SCI GG à payer à la SARL Branca la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI GG.
La Greffière :la Présidente :
