MINUTE N° 305/22
Copie exécutoire à
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
- Me Anne CROVISIER
Copie à M. le PG
Copie à Me Olivier FRITSCH
Arrêt notifié aux parties
Le 08.06.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 08 Juin 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/02857 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HTO7
Décision déférée à la Cour : 26 Avril 2021 par le Juge commissaire du Tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANTS :
Monsieur [G] [S]
18 rue Belvédère 68100 MULHOUSE
S.C.I. CLEMENCEAU prise en la personne de son représentant légal
5 rue Clémenceau 68400 RIEDISHEIM
Représentés par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour
INTIMES :
S.E.L.A.R.L. [E] ET [T] mandataire judiciaire de la SARL AFFAIR IMMO 21 Rue du Printemps 68100 MULHOUSE
Représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la Cour
Maître [D] [P] mandataire ad hoc de la SARL AFFAIR IMMO
36 rue Paul Cézanne - BP 1057 68051 MULHOUSE CEDEX
non représenté, assigné par voie d'huissier à personne le 23.09.2021
Madame [R] [V] 54 rue de la Montagne 68100 MULHOUSE
non représentée, assignée en l'étude d'huissier le 23.09.2021
POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DGFP - CREANCES PRO
prise en la personne de son représentant légal
3 rue Fleischhauer - Cité Administrative - Bât A 68026 COLMAR CEDEX
SIP MULHOUSE VILLE prise en la personne de son représentant légal
12 rue Coehorn 68085 MULHOUSE
TRESOR PUBLIC - SIP MULHOUSE VILLE
prise en la personne de son représentant légal
12 rue Coehorn 68085 MULHOUSE
non représentés, assignés par voie d'huissier à personne habilitée le 23.09.2021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
Ministère Public :
représenté lors des débats par Mme VUILLET, substitut général, qui a fait connaître son avis et dont les réquisitions écrites ont été communiquées aux parties.
ARRET :
- rendu par défaut
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Vu l'ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Mulhouse du 26 avril 2021,
Vu la déclaration d'appel effectuée le 11 juin 2021, par voie électronique, par M. [S] et la SCI Clémenceau,
Vu la constitution d'intimée de la Selarl [E] et [T], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Affair Immo du 8 juillet 2021,
Vu les actes d'huissier de justice signifiant le 23 septembre 2021, à la requête de M. [S] et de la SCI Clémenceau, à Maître [P], mandataire judiciaire, au SIP Mulhouse Ville, au Trésor Public SIP Mulhouse Ville DGFIP, à Mme [V] et au Pôle de recouvrement spécialisé DGFP Créances Pro, la copie conforme de la déclaration d'appel du 11 juin 2021 et le récépissé de la cour, et la copie conforme des conclusions d'appel et bordereau de communication de pièces du 9 septembre 2021,
Vu l'ordonnance du 8 octobre 2021 disant que l'affaire sera appelée à l'audience de plaidoirie du 6 décembre 2021,
Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du greffier du 8 octobre 2021,
Vu la lettre du 13 octobre 2021 de Maître [P], en sa qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter les intérêts de la SARL AFFAIR IMMO, communiquée par voie électronique par le greffe le 2 novembre 2021 aux avocats constitués et à M. le Procureur Général, indiquant ne disposer d'aucun fonds pour constituer avocat et souhaitant confirmer l'avis favorable délivré en cette qualité sur le fondement de L. 642-18 du code de commerce et considérant qu'il est de l'intérêt social et des créanciers de confirmer l'ordonnance pour permettre une première répartition aux créanciers,
Vu l'avis du ministère public du 8 novembre 2021, transmis par voie électronique le 9 novembre 2021, concluant à la confirmation de l'ordonnance,
Vu les actes d'huissier de justice signifiant le 18 novembre 2021, à la requête de M. [S] et de la SCI Clémenceau, à Maître [P], mandataire judiciaire, au SIP Mulhouse Ville, au Trésor Public SIP Mulhouse Ville DGFIP, à Mme [V] et au Pôle de recouvrement spécialisé DGFP Créances Pro, la copie conforme de l'ordonnance et de l'avis de fixation et des conclusions récapitulatives et bordereau de communication de pièces du 10 novembre 2021,
Vu les conclusions de Selarl [E] et [T], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL Aff Air Immo du 30 novembre 2021, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,
Vu le renvoi à l'audience du 4 avril 2022 décidé à l'audience du 6 décembre 2021,
Vu les conclusions de M. [S] et de la SCI Clémenceau du 17 mars 2022, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,
Vu les actes d'huissier de justice signifiant, à la requête de M. [S] et de la SCI Clémenceau, le 22 mars 2022 au Trésor Public SIP Mulhouse Ville DGFIP et au Pôle de recouvrement spécialisé DGFP Créances Pro, et le 23 mars 2022 à Mme [V], à Maître [P], et au SIP Mulhouse Ville, la copie conforme des conclusions récapitulatives n° 2 et bordereau de communication de pièces du 17 mars 2022,
Vu l'audience du 4 avril 2022 où l'affaire a été appelée,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION :
Selon jugement du 20 juillet 2005, a été ouverte une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société AFFAIR IMMO, convertie le 12 octobre 2005 en liquidation judiciaire.
Par jugement du 15 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Mulhouse a, notamment, déclaré inopposable à la Selarl '[E] & [T], mandataires judiciaires', en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL AFFAIR IMMO, la vente intervenue entre cette société et la SCI Clémenceau, constatée aux termes d'un acte reçu par Maître [D] [H], notaire à Mulhouse, le 13 juillet 2004. Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d'appel de Colmar du 27 septembre 2017. Le pourvoi en cassation formé contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 5 décembre 2018.
Ladite vente portait sur un appartement situé rue du Belvédère à Mulhouse, un terrain rue de la Montagne à Mulhouse et un terrain rue de l'Ile Napoléon.
La gérante de la SARL AFFAIR IMMO étant décédée, une ordonnance du 26 juillet 2018 du Président de la Chambre commerciale du tribunal de grande instance de Mulhouse a désigné Maître [P] en tant que mandataire ad'hoc de la société AFFAIR IMMO, à l'effet de représenter la société dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire, notamment la vérification du passif, la réalisation des actifs et la clôture de la procédure.
Par requête du 6 avril 2021, le mandataire liquidateur a saisi le juge-commissaire d'une requête tendant à être autorisé à vendre de gré à gré le terrain situé rue de la Montagne à Mulhouse à Mme [V], qui avait formé une offre d'achat, au prix de 145 000 euros nets vendeur, tous droits, taxes, frais et honoraires en sus.
Par lettre du 9 avril 2021, la copie de la requête a été adressée à Maître [P] en sa qualité de mandataire ad hoc de la société AFFAIR IMMO.
Par courriel du 14 avril 2021, Maître [P] a répondu partager son analyse sur la possibilité pour la liquidation judiciaire de vendre les biens objets de la fraude paulienne et ne pas avoir d'observation sur le prix au vu de l'estimation faite par le notaire.
Par l'ordonnance attaquée, le juge-commissaire a autorisé la cession de gré à gré du bien à Mme [V], au prix de vente de 145 000 euros nets vendeur, tous droits, taxes, frais et honoraires en sus, dit que ce prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, à intervenir dans les deux mois de l'expiration du délai de recours de dix jours prévu à l'article R.621-21 du code de commerce à l'encontre de l'ordonnance à rendre, et qu'à défaut seront appliqués des intérêts de retard au taux de 7,5 % l'an, et désigné un notaire aux fins de rédaction de l'acte et de l'accomplissement des formalités de purge pour le compte et à la charge de l'acquéreur.
N'est pas contestée la recevabilité de l'appel interjeté par M. [S], dont la qualité de créancier hypothécaire de la SCI Clémenceau n'est pas contestée, et par la SCI Clémenceau, dont la qualité de propriétaire du bien, bien qu'inopposable au mandataire liquidateur, n'est pas contestée.
Les appelants soutiennent que la vente de gré à gré n'est pas justifiée au prix proposé qui n'est pas ventilé.
S'agissant de la ventilation du prix de vente :
Aux termes de l'alinéa 1er de l'article R. 642-36 du code de commerce, l'autorisation de vente de gré à gré d'un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l'article L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente.
S'agissant de la vente de trois parcelles (section NM n°292/149, Rue de la Montagne avec 3,74 ares jardins ; section NM n°291/158, Av. De la 1ère division Blindée, avec 3,42 ares jardins ; section NM n°290/158, Av. De la 1ère Division Blindée, avec 1,37 ares jardins), l'autorisation de vente ne pouvait pas être donnée pour un prix global, lequel devait être ventilé entre les différentes parcelles.
S'agissant de l'évaluation du prix de vente :
Les parties produisent chacun des évaluations différentes du bien immobilier.
La requête du mandataire liquidateur avait été présentée sur la base d'une attestation d'un notaire effectuée le 13 décembre 2017, attestant que 'vu les servitudes grevant les biens, notamment un droit de passage et une zone de non-construction dite non aedificandi, vu l'urbanisme applicable,' les trois parcelles précitées peuvent être estimées à la somme globale de 140 000 euros.
Les appelants produisent une estimation du 24 février 2010, effectuée par M. [N] de l'agence immobilière Clémenceau, qui estime, mais sans explication particulière, la valeur des trois parcelles à une 'valeur réelle de vente en juin 2004 de 127 950 euros' et à 'une valeur réelle de vente en 2010 de 170 600 euros'.
Ils produisent également un 'rapport d'expertise' privée de M. [O] du 6 novembre 2021 qui calcule la valeur foncière du terrain en établissant un bilan promoteur et conclut que, sur base d'un projet immobilier d'un promoteur, le prix de vente du terrain est estimé à 290 000 euros, sans nécessité d'impacter cette valeur par les surfaces considérées pour la servitude de passage ou non aedificandi.
Cependant, la méthode utilisée ne permet pas de s'assurer de la valeur vénale des parcelles en cause. Il sera notamment observé qu'il indique que la valeur foncière du terrain est calculée en fonction d'une marge nette sur prix de vente brute de 7 %. En outre, aucune offre à un tel prix n'a été proposée.
Sont en outre produits aux débats par les appelants, une 'évaluation de la valeur vénale' du terrain réalisée par l'agence La Nouvelle Immobilière du 30 juin 2021 et, par le liquidateur, un 'avis de valeur' de la société BG Immobilier du 20 septembre 2021 et un 'avis de valeur vénale' de Mme [F], expert en évaluation immobilière, du 25 septembre 2021.
L'analyse et la comparaison de ces documents montrent que l'avis de Mme [F], qui précise les bases et méthodes de son raisonnement, est le plus précis et nuancé en tenant compte de la zone où sont situées les parcelles et des restrictions liées aux différentes servitudes et règles d'urbanisme affectant tout ou partie du terrain, ainsi que sa forme, comme elle le précise.
S'agissant du prix de base de l'are, elle indique que les prix de vente constatés dans le secteur sont de 30 000 euros l'are et elle y applique ensuite les différents coefficients qu'elle retient. Ainsi, elle n'a pas tenu compte des servitudes de droit privé et de droit public à la fois pour évaluer le prix de base et pour appliquer les coefficients, mais uniquement pour déterminer le taux d'abattement à appliquer sur le prix de base de l'are de 30 000 euros qu'elle retient.
Les appelants soutiennent que, dans cette zone, le prix de l'are varie entre 32 000 euros et 36 000 euros, et est d'environ 35 000 euros, comme l'estime M. [O].
Il convient de relever que M. [O] indique (p.6 de son rapport) que 'la valeur proposée, dans cette zone, pour les terrains viabilisés est de 300 à 370 euros/m2'. En outre, il ne retient un prix de m2 du terrain en cause de 334 m2 qu'après avoir calculé la charge foncière, calculée en fonction du bilan promoteur dont il a été dit qu'il ne suffisait pas à déterminer la valeur vénale du terrain.
L'agence La nouvelle immobilière retient une valeur moyenne de l'are de terrain dans la zone d'environ 35 000 euros, tandis que la société BG Immobilier retient une valeur entre 10 000 euros et 30 000 euros après prise en compte des particularités des parcelles.
Cependant, le prix de l'are à 35 000 euros n'est pas corroboré par des éléments précis de comparaison. L'annonce de vente d'un terrain produite en pièce D11 est d'ailleurs insuffisante pour s'assurer de la valeur du bien concerné et pour le comparer aux parcelles en cause.
Enfin, à supposer même qu'un prix de l'are de 35 000 euros correspondrait au prix du marché actuel dans la zone, il ne conduirait, par l'application des abattements préconisés de manière précise par Mme [F], qu'à une valeur légèrement supérieure à celle offerte par Mme [V]. Mais, en l'état, aucune meilleure offre en ce sens n'a été proposée.
S'agissant des abattements, Mme [F] a justifié ceux qu'elle a préconisés en distinguant précisément les différentes parties du terrain au regard des différentes servitudes, et en tenant ainsi compte de celles qui, du fait des servitudes, ne pourront faire l'objet d'une construction, et de celles qui pourront en faire l'objet, soit 4,81 ares sur les 8,53 ares au total mais en devant supporter la contrainte des servitudes concernant la hauteur des constructions et de vue et la forme dudit terrain.
Son avis n'est pas dubitatif en ce qui concerne la possibilité de construire sur cette partie du terrain de 4,81 ares en tenant compte des restrictions précitées. Le fait que, dans son courrier du 30 novembre 2021, elle émette certaines hypothèses ou évoque une modification des règles de prospect par le PLU en vigueur lors du permis accordé en 2009 est inopérant dès lors que Mme [F] ne s'est pas basée sur ces points dans son avis et qu'ils ne le remettent pas en cause.
Il n'est pas démontré que l'ensemble des trois parcelles puisse faire l'objet d'une construction compte tenu des servitudes existantes qui limitent ou interdisent la possibilité de construire sur certaines parties.
Le fait qu'un permis de construire ait été délivré en 2009 est insuffisant à apporter une telle preuve, dès lors qu'il n'est accordé que sous réserve du droit des tiers, comme cela a été rappelé à la SCI La Bergerie qui, selon la pièce D5 produite par les appelants, avait invoqué la méconnaissance des servitudes dont elle bénéficiait. De surcroît, le plan annexé à la demande de permis de construire mentionnait une surface des trois parcelles supérieure à celle en cause.
Il en est de même de l'avis de M. [O], qui après avoir évoqué les règles de la zone UP1 et la servitude de passage et de non aedificandi, indique que 'cela signifie qu'un projet de construction de 213 m2 d'emprise au sol est envisageable (25 % de 853 m2) ou moindre selon la prise en compte des surfaces de servitudes', tout en laissant le soin à l'architecte d'établir un plan respectant le règlement et les servitudes.
En outre, l'avis de Mme [F] est nettement plus nuancé que celui de la société La Nouvelle Immobilière qui applique un abattement unique de 15 % sur l'ensemble du bien immobilier.
En tout état de cause, les appelants ne démontrent pas que les coefficients retenus par Mme [F] ne sont pas fondés ou qu'elle ait appliqué le PLU actuel de manière erronée et de manière à trop restreindre l'évaluation de la valeur vénale du terrain.
Les appelants ajoutent que l'acquéreur présenté est bénéficiaire des servitudes, de sorte que les moins-values opérées lui bénéficient alors qu'il ne subira pas les inconvénients desdites servitudes. Cependant, il s'agit d'apprécier la valeur vénale du bien en soi, afin de pouvoir fixer le prix de vente de gré à gré du bien immobilier. Au surplus, les appelants indiquent aussi que le voisin et acquéreur est 'la SCI la Bergerie, respectivement Mme [V],' de sorte qu'il n'est pas certain que le voisin soit la même personne que l'auteur de l'offre à savoir Mme [V].
En outre, comme il a été dit, aucune meilleure offre n'a, en l'état, été proposée, et ce alors, de surcroît, que les appelants indiquent avoir confié un mandat de vente à une agence immobilière.
A supposer que Mme [F] n'ait pas pris en compte l'existence d'un regard de branchement unitaire existant sur la parcelle, un tel fait est insuffisant pour démontrer que son estimation des abattements n'est pas justifiée, et ce, de surcroît alors que l'emplacement de ce regard n'est pas démontré par les appelants et que Mme [F] indique, sans être utilement contredite, que les viabilités sont à amener jusqu'à l'entrée du terrain soit environ 50 mètres.
La cour disposant des éléments pour statuer, il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire, de sorte que la demande en ce sens sera rejetée.
Enfin, le prix de vente global offert à 145 000 euros est légèrement supérieur à l'évaluation de la valeur vénale effectuée par Mme [F] et par Maître [W]. Il se situe aussi dans la fourchette de la valeur évaluée par la société BG Immobilier le 20 septembre 2021 en étant d'ailleurs supérieur à la limite basse de la valeur estimée.
La ventilation du prix proposée est également conforme aux particularités de chacune des parcelles.
Il convient dès lors de retenir cette offre, d'infirmer l'ordonnance, et d'autoriser la vente de gré à gré à Mme [V] au prix et selon les modalités indiqués au dispositif.
Sur les frais et dépens :
Succombant, la SCI Clémenceau et M. [S] seront condamnés à supporter les dépens.
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes seront rejetées.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Infirme l'ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Mulhouse du 26 avril 2021,
Statuant à nouveau :
Rejette la demande d'expertise judiciaire,
Autorise la vente de gré à gré à Mme [R] [V] des parcelles suivantes, inscrites au Livre Foncer de Mulhouse au nom de la SCI Clémenceau :
- de la parcelle située section NM n°292/149, Rue de la Montagne, d'une surface de 3,74 ares : au prix net vendeur de 35 282 euros, tous droits, taxes, frais et honoraires en sus
- de la parcelle située section NM n°291/158, Avenue de la 1ère Division Blindée, d'une surface de 3,2 ares : au prix net vendeur de 96 793 euros, tous droits, taxes, frais et honoraires en sus
- de la parcelle située section NM n°290/158, Avenue de la 1ère Division Blindée, d'une surface de 1,37 ares : au prix net vendeur de 12 925 euros, tous droits, taxes, frais et honoraires en sus,
Dit et juge que ce prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique,
Désigne Maître [M] [C], notaire à Mulhouse, aux fins de rédaction de l'acte authentique et de l'accomplissement des formalités de purge pour compte et à la charge de l'acquéreur,
Condamne la SCI Clémenceau et M. [S] à supporter les dépens,
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que l'arrêt devra être notifié par le greffe de la cour en application des articles R.642-36 et R.642-23 du code de commerce, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- à la société débitrice représentée par son mandataire ad hoc, Maître [P], (domicilié professionnellement 36 Rue Paul Cézanne, BP 1057, 68 051 Mulhouse Cedex),
- à l'acquéreur : Mme [R] [V] (domiciliée 54 rue de la Montagne 68100 MULHOUSE)
- aux créanciers hypothécaires inscrits :
- Pôle recouvrement Spécialisé DGFP- Créances Pro (3, rue Fleischhauer Cité administrative-Bât. A, 68 026 Colmar Cedex) ;
- SIP Mulhouse Ville (12 rue Coehorn 68 085 Mulhouse) ;
- Trésor Public SIP de Mulhouse Ville (12 rue Coehorn 68 085 Mulhouse) ;
- M. [G] [S] (5, rue Clémenceau 68 400 Riedisheim),
Condamne la SCI Clémenceau et M. [S] à supporter les dépens,
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière :la Présidente :
