MINUTE N° 294/22
Copie exécutoire à
- Me Noémie BRUNNER
- Me Christine BOUDET
Le 01.06.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 01 Juin 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 19/04213 - N° Portalis DBVW-V-B7D-HGB5
Décision déférée à la Cour : 10 Juillet 2019 par la juridiction des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de STRASBOURG
APPELANTE :
SCI PSGCT
prise en la personne de son représentant légal
6 rue de l'Eglise
67000 STRASBOURG
Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour
INTIMEE :
S.A.S. VFRANCE, venant aux droits de la SAS VALORITY FRANCE
prise en la personne de son représentant légal
94 Quai Charles de Gaulle
69006 LYON
Représentée par Me Christine BOUDET, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me BALAS, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2021, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu la saisine, par la SCI PSGCT du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg, en date du 14 septembre 2015,
Vu le jugement avant dire droit en date du 9 novembre 2016 par lequel le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg a ordonné une expertise,
Vu le jugement rendu le 10 juillet 2019, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg a :
- fixé le loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2014 à 33 000 euros par an HT/HC,
- débouté la SAS Valority de ses demandes en condamnation,
- déclaré le jugement exécutoire par provision,
- condamné la SCI PSGCMW [sic] aux dépens, et à payer à la SAS Valority la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu la déclaration d'appel formée par la SCI PSGCT contre ce jugement, et déposée le 19 septembre 2019,
Vu la constitution d'intimée de la SAS Valority France en date du 6 janvier 2020,
Vu l'arrêt rendu avant dire droit rendu par cette cour le 22 septembre 2021, par lequel a été ordonnée la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, afin de permettre aux parties, et en particulier à la partie appelante, de déposer des conclusions prenant en compte la dénomination de l'intimée,
Vu les dernières conclusions en date du 23 septembre 2021, auquel est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI PSGCT demande à la cour de :
'INFIRMER le jugement du 10 juillet 2019 en ce qu'il a :
- fixé le loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2014 à 33.000 euros par an HT/HC,
- condamné la SCI PSGCT aux dépens ainsi qu'à payer à la SAS VALORITY la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Et statuant à nouveau sur ces points :
A TITRE PRINCIPAL
DIRE ET JUGER que les locaux situés 6 Rue de l'Eglise à 67000 STRASBOURG loués par la Société VFRANCE venant aux droits de la Société VALORITY FRANCE sont qualifiés de locaux à usage exclusif de bureaux,
En conséquence,
DIRE ET JUGER que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas,
FIXER la valeur locative à 56 217.00 € par an hors taxes et hors charges,
A TITRE SUBSIDIAIRE
Si la cour retient que les locaux sont des locaux commerciaux :
DIRE ET JUGER que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon notable entre le 1er décembre 2005 et le 1er décembre 2014,
DIRE ET JUGER que la surface pondérée est de 110.62m²,
En conséquence,
FIXER la valeur locative du local commercial sis 6 rue de l'Eglise à 67000 STRASBOURG à la somme de 51 183.00 € par an hors taxes et hors charges,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER la Société VFRANCE venant aux droits de la Société VALORITY FRANCE de l'intégralité de ses demandes,
CONDAMNER la Société VFRANCE venant aux droits de la Société VALORITY FRANCE à payer à la SCI PSGCT la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la Société VFRANCE venant aux droits de la Société VALORITY FRANCE aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise.'
et ce, en invoquant, notamment :
- l'absence de déplafonnement en raison de la nature, et plus particulièrement de l'usage des locaux,
- la justification, de ce fait et au regard des références choisies, de l'évaluation faite par l'expert Mme [T],
- subsidiairement, si la qualification de local commercial devait être retenue, la sous-estimation du montant du loyer par le premier juge au vu des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage et des caractéristiques du local loué, la pondération retenue par l'expert Mme [M], même partiellement rectifiée par le premier juge, étant contestée.
Vu les dernières conclusions en date du 22 septembre 2021, auquel est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS VFrance, exposant venir aux droits de la SAS Valority France demande à la cour de confirmer la décision entreprise, de 'fixer le montant du loyer annuel à la somme de 33 000 € en principal, hors taxes et hors charges, pour neuf ans à compter du 1er décembre 2014, point de départ du bail renouvelé, au profit de V FRANCE (nouvelle dénomination de VALORITY FRANCE), avec remplacement de l'indice ICC par l'indice ILC du premier trimestre', et de condamner la SCI PSGCT aux dépens de l'appel, ainsi qu'à lui verser une indemnité de 12 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
et ce, en invoquant, notamment :
- la nature commerciale des locaux, au regard de la volonté des parties et de l'absence d'application par le bailleur de dispositions dérogatoires pour fonder la procédure de renouvellement,
- le bien-fondé de la valeur locative retenue par le tribunal,
- sur la demande subsidiaire, la justification de l'expertise quant aux facteurs locaux de commercialité, aux prix pratiqués couramment dans le voisinage, et aux caractéristiques des locaux.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 24 septembre 2021,
Vu les débats à l'audience du 06 Octobre 2021,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
Sur la nature du contrat de bail litigieux :
La cour rappelle que les parties ont conclu un contrat de location pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er décembre 2005, pour expirer le 30 novembre 2014, moyennant un loyer annuel, hors charges et hors taxes, de 43 260 euros, portant sur des locaux d'une surface de 286 m² environ, situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble du 6, rue de l'Eglise à Strasbourg, les parties s'étant accordées sur le principe du renouvellement, mais la locataire ayant contesté le mémoire en demande de fixation du loyer renouvelé devant prendre effet le 1er décembre 2014, et qui sollicitait que ce dernier soit fixé à la somme, en annuel et principal, hors charges et hors taxes, de 85 000 euros.
Les parties s'opposent sur la qualification juridique du bail les liant, et sur ses conséquences quant à l'application des règles de plafonnement régies par la législation applicables aux contrats de bail commercial.
Le premier juge a retenu que les parties, par une convention claire, sans ambiguïté, n'ayant pas à être interprétée et s'imposant au juge saisi, étaient convenues de la nature commerciale du local, le loyer du bail renouvelé devant, par conséquent, suivre les règles habituelles en matière de locaux commerciaux.
La SCI PSGCT, bailleresse, demanderesse et appelante, entend contester cette qualification de 'local commercial', qui ne correspondrait, à son sens, en rien à la réalité, au regard des caractéristiques des lieux - en dépit du fait de l'espace au rez-de-chaussée pour accueillir la clientèle et de la présence de vitrines - ainsi que de la totalité de l'activité exercée, telle qu'établie par les deux rapports d'expertise, ce qui n'emporterait pas application des règles du plafonnement, mais de celles relatives à la fixation du prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux, permettant une fixation du loyer à un niveau plus élevé par référence à des éléments de comparaison, ce qui remettrait en cause la pertinence des conclusions de l'expert Mme [M] qui compare ce local avec des locaux commerciaux.
La SAS VFrance, venant aux droits de la société Valority France, soutient, pour sa part, que la notion d'usage exclusif de bureaux s'apprécie selon l'activité mentionnée dans le bail et la commune intention des parties, et qu'en l'espèce, au vu de la clause de destination du bail, qu'elle reproduit, il n'est fait état ni de bureaux, ni d'usage exclusif de bureaux, mais qu'au contraire les parties auraient expressément prévu une destination commerciale pour le tout que ce soit les locaux au rez de chaussée et ceux à l'étage. Elle entend, à cet égard, invoquer l'usage prévu par le bail, c'est-à-dire leur destination, et non à l'utilisation effective faite par le locataire. Elle ajoute que la SCI bailleresse n'aurait, au demeurant, pas elle-même fondé sa procédure de renouvellement sur les dispositions applicables aux locaux à usage exclusif de bureaux. Elle en conclut que le bailleur ne pourrait donc pas se prévaloir tardivement des dispositions de l'article R. 145-11 du code de commerce sans se contredire.
Sur ce, il convient de rappeler que, si l'article L. 145-1 du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s'applique aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, des dispositions spécifiques et dérogatoires s'appliquent non pour exclure en tant que telle l'application de ce statut, mais pour déterminer la valeur locative des immeubles à usage exclusif de bureau, l'article R. 145-11 du même code disposant, ainsi, que le prix du bail de ces locaux est fixé par référence au prix pratique pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
L'application de ces dispositions spécifiques implique, cependant, que le bail prévoie explicitement une telle destination ou à tout le moins qu'elle ressorte de la commune intention des parties, laquelle peut s'évincer de la configuration, de l'aménagement et de l'affectation matérielle des lieux, indépendamment, toutefois, de l'usage effectif que le locataire a pu faire des locaux, dès lors que celui-ci n'est pas nécessairement conforme à la destination convenue d'un commun accord.
En l'espèce, il y a lieu de relever que le contrat de bail prévoit, au titre de la destination des locaux :
'DESTINATION DES BIENS ET DROITS IMMOBILIERS LOUES
Sous réserve des articles L. 145-l et suivants du Code de commerce concernant la déspécialisation, les biens et droits immobiliers, objets du bail devront être affectés exclusivement à l'usage suivant :
- l'exercice des activités d'achat, de vente, d'échange, de location, d'exploitation sous quelque forme que ce soit de tous immeubles bâtis ou non bâtis, immeubles à construire, parts ou actions de sociétés immobilières ou société dont l'actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce, programmes immobiliers, droits immobiliers, fonds de commerce et de tous droits et/ou obligations y afférent, en qualité de marchand de biens ou en qualité de mandataire ;
- l'activité de construction, de réparation, d'entretien, de restauration, de rénovation, de décoration et d'aménagement de tous immeubles ;
- l'activité d'administration et de gestion de tous biens et droits immobiliers, mobiliers, industriels ou commerciaux, directement ou en qualité de mandataire ;
- l'activité de location meublée et équipée de tous immeubles, d'acquisition, d'exploitation, de distribution et de vente de tous biens et services destinés à contribuer, directement on indirectement, à l'aménagement, au confort et à l'agrément des immeubles loués, gérés ou cédés ;
- toutes opérations d'assurance et de réassurance ;
- l'activité de fourniture aux tiers de tous concours d'ordre administratif, commercial, technique et financier en vue d'aboutir aux opérations ci-dessus décrites ;
- l'activité de conseil en gestion de patrimoine ;
- l'activité de courtage d'assurances ;
- l'activité de courtage de crédits.
Il demeure fonctionnellement convenu que les biens et droits immobiliers loués forment un tout et que la location doit être considérée comme indivisible et à titre commercial pour la totalité.'
Il en ressort suffisamment clairement que les parties, qui ont entendu appréhender les locaux comme un tout indivisible, n'en ont pas moins conféré à l'affectation du bail un champ d'activités exclusives suffisamment ouvert et dont certaines sont sans rapport avec l'usage exclusif de bureau, ainsi l'activité de construction, de réparation, d'entretien, de restauration, de rénovation, de décoration et d'aménagement de tous immeubles ou celles de location meublée et équipée de tous immeubles, d'acquisition, d'exploitation, de distribution et de vente de tous biens et services destinés à contribuer, directement on indirectement, à l'aménagement, au confort et à l'agrément des immeubles loués, gérés ou cédés.
Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le premier juge, en retenant la qualification commerciale du bail, a entendu exclure la nature de locaux à usage exclusif de bureaux.
Sur la valeur locative :
Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
En l'espèce, le rapport remis par Mme [M], expert commis par décision de la juridiction des loyers commerciaux en date du 9 décembre 2016, procède à une analyse circonstanciée des facteurs locaux de commercialité, en tenant compte de l'amélioration, invoquée par la partie appelante, de l'environnement immédiat de la rue où se situent les locaux, tout en détaillant les caractéristiques de cette artère, notamment la situation centrale et la facilité de stationnement, mais aussi son étroitesse et son caractère relativement sombre, son activité commerciale relativement faible et une fréquentation peu importante des piétons, ce qui lui permet de conclure au caractère atypique de cette rue centrale mais elle-même peu commerçante dont elle analyse également l'environnement immédiat de manière détaillée, pour en déduire de manière pertinente et étayée à une évolution favorable de l'environnement immédiat de la rue dont elle nuance, cependant, les effets, au regard d'une part, des caractéristiques de la voie, telles qu'elles viennent d'être rappelées, conduisant à la qualifier d'axe secondaire, et d'autre part de l'activité spécifique de la locataire, plus attirée par la qualité de l'emplacement que par la commercialité du site, les observations faites dans les dires des parties, et en particulier de la bailleresse, devant amener l'expert à confirmer ses nuances, la cour considérant, au vu de ce qui précède, que l'expert a procédé à une évaluation justifiée des facteurs locaux de commercialité.
De la même manière, si la SCI PSGCT entend contester le choix fait par l'expert, puis validé par le premier juge, des références de prix couramment pratiqués dans le voisinage, et en particulier le choix de la référence à la rue de la Grange, difficilement compréhensible selon elle, au regard, notamment, de la situation centrale de cet axe, de son caractère piéton, enclavé et peu passant car peu commerçant - ce que conteste la société VFrance, qui invoque pour sa part des caractéristiques comparables - ainsi que le choix et le nombre limité de références, la cour retient que le rapport d'expertise, qui explique qu'en dépit du nombre limité de valeurs dans la rue de l'Église, une cohérence peut être identifiée avec la rue de la Grange, dont il détaille les points communs, à savoir une bonne situation, en hypercentre, la proximité d'emplacements à forte commercialité, mais une commercialité limitée de l'artère elle-même, apparaît également justifié sur ce point, l'expert précisant également de manière pertinente, en réponse à un dire de la société PSGCT, outre que la rue de la Grange apparaît comme la seule artère susceptible d'avoir des caractéristiques comparables en termes de commercialité, que la prise en compte de la valeur moyenne des locaux de bureaux en centre-ville permet de tenir compte des caractéristiques intrinsèques des locaux en la mettant en parallèle, à des fins de confirmation, avec la valeur locative moyenne identifiée tant dans la rue de la Grange que dans la rue de l'Église.
Quant aux caractéristiques des locaux, la cour considère que sur ce point, le premier juge a, par des motifs pertinents que la cour adopte, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, et ce en apportant des correctifs, en particulier en référence aux préconisations de la Charte de l'expertise concernant la pondération des locaux de bureaux à l'étage, ce qui tient compte à la fois de l'usage des locaux mais aussi de leur bon état, sans qu'une majoration supplémentaire, ou pour le surplus des locaux, n'apparaisse justifiée, la partie appelante n'expliquant pas, à cet égard, en quoi l'utilisation des bureaux, qu'elle invoque, pourrait constituer une justification à ce titre.
Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement entrepris, en particulier en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2014 à 33 000 euros par an HT/HC, étant relevé que, si la société VFrance demande le remplacement de l'indice ICC par l'indice ILC du premier trimestre, elle n'étaye par aucun moyen sa prétention, en conséquence de quoi celle-ci doit être rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La SCI PSGCT succombant pour l'essentiel sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question, étant relevé que le premier juge s'est nécessairement prononcé, à ce titre, sur la charge des frais de l'expertise judiciaire.
L'équité commande en outre de mettre à la charge de l'appelante une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 000 euros au profit de l'intimée, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 juillet 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg,
Y ajoutant,
Déboute la SAS VFrance de sa demande tendant au remplacement de l'indice ICC par l'indice ILC du premier trimestre,
Condamne solidairement la SCI PSGCT aux dépens de l'appel,
Condamne la SCI PSGCT à payer à la SAS VFrance la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI PSGCT.
La Greffière :la Présidente :
