COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE-SECTION A
ARRÊT DU 28 janvier 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A 14/ 02469
Décision déférée à la Cour : jugement du 18 mars 2014 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG
APPELANTS et demandeurs :
1- Monsieur Jean Luc X... 2- Madame Delphine Y... épouse X... demeurant ensemble... 67550 VENDENHEIM
représentés par Maître HARNIST, avocat à COLMAR
INTIMÉ et défendeur :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ... représenté par son syndic la SARL Cabinet PAYMANN, dont le siège social est sis 48 rue des Vignes à 67205 OBERHAUSBERGEN ayant son siège social ... 67000 STRASBOURG
représenté par Maîtres D'AMBRA et BOUCON, avocats à COLMAR plaidant : Maître HUCK, avocat à STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 décembre 2015, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Bernard POLLET, Président, et Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Bernard POLLET, Président Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller Monsieur Olivier DAESCHLER, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier ad hoc, lors des débats : Madame Valérie ALVARO
ARRÊT Contradictoire-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.- signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Valérie ALVARO, greffier ad hoc, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES
Les époux Jean-Luc et Delphine X... sont propriétaires depuis 2007 des lots no 5 et 7 situés au quatrième étage de la Résidence ... à Strasbourg.
Selon le règlement de copropriété du 11 juillet 1972, le lot no 5 est constitué d'un appartement avec entrée, quatre chambres, une cuisine, un débarras, un WC et le lot no 7 par une chambre mansardée. Ces deux lots correspondent aux chambres de service de l'immeuble. Le lot no 7 est constitué en réalité de deux chambres attenantes non communicantes entre elles donnant sur un couloir commun, comme les quatre chambres du lot no 5, qui sont indépendantes.
Les époux X..., envisageant de réunir ces deux lots pour les diviser ensuite en quatre lots, ont sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de modifier l'esquisse d'étage sans changement de millièmes pour les autres copropriétaires, laquelle leur a été refusée par l'assemblée générale du 5 juillet 2010 (résolution no 19) qui a également rejeté, par voie de conséquence, la résolution no 20 portant sur l'autorisation donnée au syndic de régulariser l'acte modificatif du règlement de copropriété.
Par exploit du 3 août 2010, les époux X... ont fait citer le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, au visa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d'annulation des résolutions no 19 et 20 de l'assemblée générale du 5 juillet 2010 et d'être autorisés à réunir et subdiviser les lots no 5 et 7, afin de créer des lots 18 à 21, sans augmentation des millièmes des parties communes pour les autres copropriétaires, et d'obtenir indemnisation de leur préjudice.
Par jugement en date du 18 mars 2014, le tribunal a rejeté leurs demandes, a déclaré irrecevables celles du syndicat des copropriétaires et a condamné les demandeurs au paiement d'une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a considéré que, s'il est loisible à tout copropriétaire de réunir ou diviser les lots lui appartenant, il doit néanmoins respecter la destination de l'immeuble et le règlement de copropriété, qu'en l'espèce, le règlement de copropriété soumet cette possibilité à l'obtention d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, que le refus opposé par l'assemblée générale n'est pas constitutif d'un abus de majorité dès lors que cette modification n'est pas conforme à la destination de l'immeuble définie par le règlement de copropriété comme une occupation bourgeoise, l'immeuble comportant en effet à chaque niveau un seul appartement spacieux, le fait que certains appartements soient occupés par des cabinets médicaux étant indifférent, et le règlement de copropriété prévoyant que toute location ne peut concerner qu'un appartement entier et non pas comme en l'espèce des chambres indépendantes.
Le tribunal a enfin déclaré irrecevable, faute d'autorisation d'agir en justice donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à faire interdiction aux époux X... de louer leurs lots à plus de deux locataires et/ ou de louer les sanitaires du lot no 5 à un occupant du lot no 7 et à produire les contrats de bail concernant ces lots.
Les époux X... ont interjeté appel de ce jugement le 14 mai 2014.
Par conclusions du 2 août 2015, ils concluent à l'infirmation du jugement entrepris et réitèrent l'ensemble de leurs demandes de première instance, y compris leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros. Ils sollicitent en outre la condamnation du syndic, sous astreinte, à régulariser l'acte modificatif du règlement de copropriété et à leur verser une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la dispense de participation aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires.
Les époux X... observent, à titre liminaire, que, lorsqu'ils ont acquis leurs lots en 2007 toutes les chambres, sauf une, étaient louées à des étudiants et comportaient chacune un compteur électrique séparé ainsi qu'une boîte aux lettres distincte et que l'accès à cet étage se fait par un escalier de service distinct. Ils soutiennent que la modification qu'ils proposent tend à donner une unité et une cohérence matérielle à leurs lots en créant cinq studios munis de toutes les commodités, au lieu de trois studios et de trois chambres avec sanitaires communs sur le palier, et, en définitive, à réduire le nombre d'occupants de l'étage.
Ils font valoir qu'ayant joint à leur demande un projet de modification de l'état descriptif de division, qui est seul affecté par les modifications demandées, l'assemblée générale a été valablement saisie et que le règlement de copropriété comporte deux clauses contradictoires, la première, figurant en page 12, relative à l'usage des parties privatives, interdisant tout fractionnement ou division de lot, et la seconde, figurant en page 17, relative à la modification des lots, prévoyant au contraire la possibilité de diviser les lots ou d'en céder une fraction à un copropriétaire voisin.
Ils considèrent que l'interprétation de ces clauses contradictoires inconciliables doit se faire en faveur de celle permettant les modifications.
Ils ajoutent qu'en tout état de cause, la clause prohibitive doit être interprétée au regard de la destination de l'immeuble, laquelle a évolué avec le temps. Ils font valoir que l'installation de deux cabinets médicaux, qui génèrent passage, circulation dans les parties communes, problèmes de sécurité et, corrélativement, une augmentation des charges d'entretien et d'éclairage des parties communes, sont davantage source de gêne pour les autres occupants de cet immeuble " bourgeois " que les locataires des chambres qui disposent d'un accès séparé.
Ils relèvent enfin que l'occupation des chambres par des locataires a toujours existé et qu'elle est conforme à la configuration des lieux.
Ils demandent donc l'annulation des résolutions querellées pour abus de majorité et l'autorisation de procéder à la modification de l'état descriptif de division conformément à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
Ils sollicitent enfin la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré la demande reconventionnelle irrecevable, le syndicat des copropriétaires ne produisant toujours aucune autorisation d'ester en justice donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, et, subsidiairement, ils concluent à son rejet comme étant contraire au droit de propriété.
Par conclusions du 28 août 2015, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l'appel, à la condamnation des époux X... au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, sur appel incident, à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle, qu'il réitère.
L'intimé oppose, tout d'abord, que l'assemblée générale n'a pas été mise en mesure de se prononcer valablement, faute pour les époux X... de lui avoir soumis, en même temps que leur demande d'autorisation, un projet de modification du règlement de copropriété, en méconnaissance des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, de sorte que les appelants ne peuvent obtenir aucune autorisation judiciaire tant que l'assemblée générale n'aura pas été valablement saisie de leur demande.
Il conteste, ensuite, tout abus de droit, faisant valoir que :- le règlement interdit toute division ou fractionnement d'un lot (page 12),- les clauses ne sont pas contradictoires, la clause figurant en page 17 prévoyant la possibilité de diviser les locaux en plusieurs lots, mais pas les lots eux-mêmes,- une telle clause d'interdiction est licite, dès lors qu'elle est justifiée par la destination de l'immeuble, en l'espèce une occupation bourgeoise, l'idée étant de limiter le nombre d'occupants, ce qui n'a rien à voir avec l'exercice d'une activité libérale, laquelle n'est pas prohibée par le règlement de copropriété,- le projet des époux X... implique par ailleurs une modification des tantièmes des lots concernés, il est enfin contraire à la clause du règlement de copropriété qui interdit de louer autre chose que des appartements entiers non meublés.
Le syndicat des copropriétaires soutient, ensuite, que le projet n'est pas cohérent, du fait que les futurs lots 19 et 20 ne sont desservis ni par une amenée d'eau, ni par une descente d'eaux usées, de sorte que les lots 20 et 21 sont indissociables, qu'il s'agit en fait de créer trois appartements avec des sanitaires communs, et qu'en tout état de cause, les époux X... ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où ils ne demandent pas une autorisation d'effectuer des travaux sur les parties communes conformément à l'article 25, mais l'autorisation de modifier l'esquisse d'étage, qui relève de la majorité de l'article 26.
Le syndicat des copropriétaires, sur appel incident, réitère sa demande reconventionnelle, considérant que le tribunal n'avait pas le pouvoir de déclarer sa demande irrecevable, seul le juge de la mise en état étant compétent pour ce faire. Il invoque la clause du règlement de copropriété imposant aux propriétaires de communiquer les baux conclus et observent qu'alors que le règlement de copropriété prévoit que seuls des appartements entiers non meublés peuvent être loués et prohibe, de manière parfaitement licite, les sous-locations, les époux X... louent séparément les chambres constituant le lot no 5, ce qui est source de nuisances, dégâts des eaux récurrents, odeurs nauséabondes.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 octobre 2015.
MOTIFS
Sur la demande principale
L'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2010 était saisie des deux questions suivantes :- résolution no 19 : autorisation et approbation de modifier l'esquisse d'étage suivant projet d'esquisse joint, uniquement en ce qui concerne la subdivision et réunion des lots 5 et 7, sans augmentation des millièmes de PC pour les autres copropriétaires et ce dans le but de régulariser la situation de ces lots,- résolution no 20 : décision de donner tous pouvoirs au syndic de la copropriété afin de régulariser l'acte modificatif au règlement de copropriété devant constater les modifications résultant de l'esquisse d'étage modificative jointe à la convocation.
La modification d'une esquisse d'étage suppose la modification de l'état descriptif de division et, en l'espèce, du règlement de copropriété, dès lors que l'état descriptif de division en fait partie intégrante.
Néanmoins, si, en application de l'article 11- 6o du décret du 17 mars 1967, un projet de modification du règlement de copropriété, devait être joint à la convocation pour que l'assemblée générale puisse valablement se prononcer sur la résolution no 20, tel n'était pas le cas s'agissant de la résolution no 19, laquelle ne portait que sur l'approbation du projet d'esquisse modificative, dont il n'est pas contesté qu'il était joint à la convocation adressée aux copropriétaires.
L'assemblée générale ayant été en mesure de se prononcer régulièrement sur la résolution no 19, le refus qu'elle a opposé est donc valide.
La circonstance qu'aucun projet de modification de l'état descriptif de division, respectivement du règlement de copropriété, n'ait été joint à la convocation, alors que la résolution no 20 portait sur une telle modification, est sans emport, dès lors que le rejet de cette résolution découle directement du rejet de la résolution no 19.
Ainsi que l'a rappelé le tribunal, conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble.
En l'espèce, le règlement de copropriété qui, à l'article 3, page 12, interdit tout fractionnement ou division d'un lot, mais qui prévoit expressément, en son article 9, page 17, la possibilité pour les copropriétaires de modifier la composition de leurs lots, de diviser leurs locaux ou leurs lots ou de les réunir pour former un lot unique, doit être interprété comme ne faisant pas obstacle à une modification des lots, sous réserve de respecter la destination de l'immeuble.
La destination de l'immeuble est définie à l'article 3, page 11, comme une occupation bourgeoise par des personnes de bonne vie et moeurs, l'exercice d'une activité commerciale industrielle ou artisanale étant par ailleurs exclue.
Il résulte en outre tant de l'état descriptif de division, selon lequel l'immeuble comporte à chacun des quatre premiers niveaux un seul appartement de vastes dimensions et au dernier étage un appartement constitué de quatre chambres de service réunies pour constituer un même lot, que de l'article 3, page 12, du règlement de copropriété, qui prévoit que toute location ne peut concerner qu'un appartement entier et non meublé, une volonté manifeste des copropriétaires de limiter le nombre d'occupants dans l'immeuble.
C'est vainement que les époux X... font valoir que la destination de l'immeuble a évolué dans le temps puisque, lorsqu'ils ont acquis leurs lots, les chambres étaient occupées par des étudiants, la tolérance dont a pu faire preuve la copropriété à cet égard n'impliquant ni une autorisation de déroger au règlement de copropriété ni une acceptation d'une modification de la destination de l'immeuble, laquelle ne peut résulter que d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité (civ. 3ème 19 oct. 2011, Bull. 2011, III, no 172).
C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser une modification de lots ayant pour effet de créer cinq studios au lieu d'un seul logement au dernier étage et, par voie de conséquence, d'augmenter le nombre d'occupants dans l'immeuble, n'était pas entaché d'abus de majorité, dès lors que les modifications proposées portent atteinte à la destination bourgeoise de l'immeuble.
La circonstance que les appartements du rez-de-chaussée et du premier étage soient occupés par des cabinets médicaux est sans emport, dès lors que cette occupation, qui n'est pas prohibée par le règlement de copropriété, ne conduit pas à une augmentation du nombre d'occupants de l'immeuble. De même l'installation de climatiseurs en façades, si elle peut affecter l'harmonie de l'immeuble, n'a aucune incidence sur sa destination.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des époux X....
Sur la demande reconventionnelle
Conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit être autorisé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour former une demande reconventionnelle qui ne tend pas seulement à s'opposer à la prétention adverse sur laquelle elle n'est pas exclusivement fondée mais qui vise à obtenir un avantage distinct.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir à bon droit que l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle découlant du défaut d'habilitation du syndic, qui, selon l'article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond, relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état en matière d'exceptions de procédure, lequel n'a pas été saisi, de sorte que les époux X..., qui ne contestent pas l'existence d'un lien suffisant entre la demande principale et la demande reconventionnelle, n'étaient pas recevables à soulever ce moyen devant le tribunal et qu'ils ne le sont pas davantage devant la cour.
Au fond, le syndicat des copropriétaires demande, tout d'abord, qu'il soit fait interdiction aux époux X..., sous peine d'astreinte, de louer leurs deux lots à plus de deux locataires et/ ou de louer les WC et douche inclus dans le lot 5 à un occupant du lot 7.
Les appelants font valoir à bon droit que cette demande porte atteinte à leur droit de propriété, droit à valeur constitutionnelle garanti par le protocole additionnel no 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. La demande ne peut dès lors qu'être rejetée.
Le syndicat des copropriétaires demande, en second lieu, la condamnation, sous astreinte, des les époux X... à produire les baux des occupants actuels des chambres et pièces dont ils sont propriétaires au quatrième étage, invoquant la clause du règlement de copropriété (page 12) imposant cette obligation aux copropriétaires.
Les époux X... soutiennent que cette clause est devenue obsolète et qu'elle ne peut plus être appliquée, dès lors qu'elle prévoit la communication des baux et de leurs avenants " ensemble avec le certificat attestant que la déclaration prescrite a été faite préalablement au bureau du logement de la mairie de Strasbourg ". Or, aucun bureau du logement n'existant plus à Strasbourg, la communication d'une déclaration domiciliaire n'est plus possible et une communication partielle ne peut être demandée.
Ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires, le fait que la production d'un certificat de domiciliation ne puisse plus être demandée ne prive pas pour autant de tout effet ladite clause.
Les époux X... soutiennent enfin que cette clause est attentatoire aux libertés individuelles, sans toutefois en contester la validité ni demander qu'elle soit réputée non écrite.
Celle clause se justifiant par la nécessité pour le syndicat des copropriétaires de s'assurer du respect du règlement de copropriété, la demande doit être accueillie. Il n'y a toutefois pas lieu de prévoir d'astreinte.
Sur les dépens et frais irrépétibles Les époux X..., qui succombent, supporteront la charge des dépens et ne peuvent prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré, CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 18 mars 2014, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires ;
Statuant à nouveau de ce seul chef,
DÉCLARE le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut d'habilitation du syndic irrecevable ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à faire interdiction aux époux X... de louer leurs deux lots à plus de deux locataires et/ ou de louer les WC et douche inclus dans le lot 5 à un occupant du lot 7 ;
CONDAMNE les époux Jean-Luc et Delphine X... à communiquer au syndic de la copropriété, dans un délai de dix jours à compter de la signification du présent arrêt, les baux en cours pour les lots 5 et 7 dont ils sont propriétaires ;
DIT n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte ;
DIT n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE les époux Jean-Luc et Delphine X... aux dépens d'appel.
