DEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section A CL/CW R.G. N° 2 A 00/00779 Minute N° 2 M 237.2002 Copies exécutoires à Maîtres BUEB etamp; SPIESER Maîtres HEICHELBECH, SCHNEIDER, RICHARD-FRICK etamp; CHEVALLIER-GASCHY Le 21 février 2002 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 21 FEVRIER 2002 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Marc SAMSON, Président de Chambre Colette LOWENSTEIN, Conseiller Christian CUENOT, Conseiller Greffier présent aux débats et au prononcé : Chantal GULMANN, DEBATS en audience publique du 14 novembre 2001 ARRET CONTRADICTOIRE du 21 février 2002 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : DEMANDE EN NULLITE DE LA VENTE OU D'UNE CLAUSE DE LA VENTE APPELANTE, demanderesse et défenderesse reconventionnelle : La SARL STARVEST représentée par son gérant ayant son siège social 38, rue Dunois 75013 PARIS représentée par Maîtres BUEB etamp; SPIESER, avocats à COLMAR plaidant : Maître BERTHELON, avocat à STRASBOURG INTIMEE, défenderesse et demanderesse reconventionnelle : La S.A. MANUFACTURES HARTMANN etamp; FILS représentée par son Président Directeur Général ayant son siège social 4, rue des Remparts 68140 MUNSTER représentée par Maîtres HEICHELBECH, SCHNEIDER, RICHARD-FRICK etamp; CHEVALLIER-GASCHY, avocats à COLMAR BASES CONTRACTUELLES DU LITIGE ET ================================== FAITS CONSTANTS:
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Par acte reçu par Me Beck, notaire à Munster, le 13 juin 1991, la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS vendait à la S.à.r.l. STARVEST l'immeuble sis à Munster, Section 14 n° 175/26, 278/26 se composant de bâtiments industriels et Section 14 n° 281/26 se composant d'une maison de gardien et de bâtiments, le tout d'une superficie de 372,43 ares, moyennant le prix de 4 millions de francs;
L'acquéreuse déclarait réaliser l'opération en qualité de marchand de
- le contrat prévoit qu'aucune garantie n'est donnée pour les vices cachés;
- la seule qualité substantielle recherchée par la S.à.r.l. STARVEST, marchand de biens, était de revendre au meilleur prix;
- il s'agit d'une erreur sur la valeur ou d'une erreur sur les motifs, lesquelles sont inopérantes;
- l'absence d'amiante n'est pas rentrée dans la champ contractuel;
- l'erreur doit être appréciée au moment de la formation de l'acte;
- les bâtiments étaient conforme à leur destination de revente, une partie des biens ayant d'ailleurs fait l'objet d'une telle revente;
- les bâtiments étaient conforme à leur destination de revente, une partie des biens ayant d'ailleurs fait l'objet d'une telle revente;
- le régime fiscal est de nature à corroborer l'analyse in concreto des qualités substantielles attendues du bien;
- l'amiante avait été mise en place par les anciens dirigeants de la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS et les nouveaux dirigeants, qui avaient procédé à la vente litigieuse, n'avaient pas connaissance de travaux effectués 20 ans avant la vente;
- l'interdiction d'amiante dans les bâtiments n'est intervenue qu'en 1997, soit plus de 6 ans après la vente, alors qu'auparavant ce matériau était recommandé contre les risques d'incendie;
- cette initiative de l'autorité publique n'est pas imputable à la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS;
- la S.à.r.l. STARVEST a elle-même revendu une partie des locaux sans faire état de la présence d'amiante;
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VU le dossier de la procédure, les pièces produites et les écrits, ainsi que le jugement, auxquels la Cour se réfère pour plus ample exposé des faits et des moyens; ========== / SUR CE: / =========
biens et s'engageait à revendre les biens dans un délai maximum de quatre ans;
"L'acte précisait qu'il "ne pourra être exercé aucun recours ni répétition contre toute personne tenue à garantie pour quelque motif que ce soit et notamment pour vices apparents ou cachés";
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Le 23 mai 1997, la S.à.r.l. STARVEST faisait effectuer un "rapport d'essai" démontrant la présence d'amiante dans les bâtiments;
Un diagnostic en date du 16 mars 1998, suivant décret n° 96/97, confirmait cette situation; DECISION FRAPPEE D'APPEL:
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Par jugement en date du 18 janvier 2000, le Tribunal de Grande Instance de COLMAR a:
- rejeté comme irrecevable et non fondée la demande principale de la S.à.r.l. STARVEST en annulation de la vente du 13 juin 1991, sus-visée;
- débouté la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS des fins de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive;
- condamné la S.à.r.l. STARVEST aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'art. 700 du NCPC.
Les motivations du Tribunal étaient les suivantes:
- l'acte de vente contient une clause de non garantie;
QUANT A LA RECEVABILITE DE L'APPEL:
Attendu que la Cour n'est pas en possession de la signification de la décision entreprise, de sorte qu'elle n'a pas été mise en mesure de contrôler le respect du délai d'appel;
Attendu néanmoins que la recevabilité de l'appel en la forme n'est pas contestée; QUANT A LA GARANTIE DES VICES CACHES:
Attendu que l'art. 1643 du C. Civil autorise le vendeur non professionnel dont la mauvaise foi n'est pas démontrée à s'exonérer de la garantie des vices cachés;
Attendu que l'acte du 13 juin 1991 précisait qu'il "ne pourra être exercé aucun recours ni répétition contre toute personne tenue à garantie pour quelque motif que ce soit et notamment pour vices apparents ou cachés";
Attendu que la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS n'est pas un professionnel de la construction et ne peut donc être présumée connaître les vices allégués de l'immeuble (Cass 3e Civ 23/4/97, pourvoi n° 95-18.365, Jurifrance);
Attendu que la bonne foi est toujours présumée et que lorsque le vendeur n'est pas un professionnel du bâtiment la preuve de sa mauvaise foi doit être rapportée par l'acheteur;
Attendu qu'une simple erreur du vendeur n'est pas assimilable à la mauvaise foi (Cass 14/12/1909, DP 1911, I, 296, S 1911, I, 364);
Attendu qu'il résulte des attestations versées en annexe que les travaux de pose d'amiante ont été réalisés, dans le cadre de la prévention des risques d'incendie, entre 1971 et 1973, soit environ 20 ans avant la vente litigieuse;
Attendu qu'il n'est pas contesté que l'équipe dirigeante ayant vendu l'immeuble le 13 juin 1991 n'était pas celle ayant ordonné la mise en place de l'amiante en 1971.
Attendu que si l'attestation de M. X... fait état de travaux, elle
- il n'est pas démontré qu'en 1991 la nocivité de l'amiante ait déjà été un problème de santé publique;
- la S.à.r.l. STARVEST, marchand de biens, n'a réalisé l'opération que dans le but de revendre à court terme, pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux;
- il est dès lors indéniable que la S.à.r.l. STARVEST n'a pas acquis les immeubles dont s'agit dans un but d'exploitation des bâtiments mais uniquement dans l'objectif de réaliser une plus-value à la revente;
- la nature des matériaux utilisés pour la construction des bâtiments n'était donc pas une qualité substantielle entrant dans le champ contractuel;
- il s'agit en tout état de cause d'une erreur sur la valeur, laquelle ne saurait être prise en compte; CONCLUSIONS ET MOYENS DES PARTIES: ===================================
Par acte enregistré le 10 février 2000, la S.à.r.l. STARVEST a relevé appel du jugement sus-visé et, sollicitant son infirmation, a, par dernières conclusions enregistrées le 13 juin 2000 , demandé à la Cour de :
- prononcer l'annulation de la vente reçue le 13 juin 1991 par Me Beck, notaire à Munster;
- En conséquence:
[* dire que la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS sera à nouveau propriétaire de la parcelle cadastrée Section 14, n° 287/26 détachées de la parcelle de souche n° 281/26 et de la parcelle cadastrée Section 14 n° 291/26 détachée de la parcelle de souche n° 278/26;
*] ordonner la retranscription des biens ci-dessus mentionnés au livre foncier sur le feuillet de la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS;
n'indique nullement que le Président du Conseil d'Administration ayant signé l'acte ait été informé de la présence d'amiante, notamment par le personnel technique qui serait resté en place; que l'amiante n'a d'ailleurs pas été mis en place par les préposés de la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS mais par une entreprise extérieure, à savoir la Société STENGER de Strasbourg;
Attendu qu'en tout état de cause le décret relatif à la protection contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis n'est intervenu que le 7 février 1996, soit près de cinq ans après la vente du 13 juin 1991;
Attendu qu'antérieurement à cette date les entreprises à l'objet social étranger à l'amiante étaient peu informées des risques inhérents à ce matériau, lequel était couramment utilisé même dans des produits à usage domestique, tels que les grille-pain, gants de four; Attendu que de 1990 à 1997, 35 000 tonnes de ce matériau étaient importées chaque année du Canada, de Russie et d'Afrique du Sud,
Attendu que l'amiante était même, antérieurement à 1997 ou pour le moins lors de la signature de la vente, présenté comme un élément positif, notamment pour les bâtiments, puisqu'il contribuait à la lute contre l'incendie, ce que souligne d'ailleurs le témoin ABEGG en ces termes "Notre premier souci a été de prendre en compte le risque "incendie", ce qui explique le choix du produit qui a été fait";
Attendu qu'il ne peut donc être reproché à la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS de ne pas avoir expressément informée la S.à.r.l. STARVEST de la présence d'amiante et que dès lors la mauvaise foi n'est pas établie (Cass 3e Civ 24/1/96, pourvoi n° 94-10.165, Jurifrance);
Attendu en conséquence que la clause de non-garantie est opposable à
* condamner la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS à payer la somme de 2.870.000 F, montant du prix des parcelles sus-visées, non revendues à ce jour, augmenté des frais d'aménagement et des frais financiers; - condamner la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS au paiement:
* des dépens des deux instances;
* d'une somme de 50.000 F au titre de l'art. 700 du NCPC;
A l'appui de son appel S.à.r.l. STARVEST fait valoir que:
- si elle a revendu une partie des biens, elle reste propriétaire de ceux visés dans les conclusions;
- à la suite d'une inspection de la DRIRE, elle a fait faire une analyse révélant que l'ensemble des biens vendus par la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS était pollué par la présence de fibres d'amiante de type "trémolite";
- les bâtiments vendus ne sont utilisables qu'en effectuant des travaux chiffrés d'ores et déjà à un montant supérieur au prix de vente de 4.000.000 F;
- le vendeur, bien que connaissant la présence d'amiante, ainsi qu'il est établi par une attestation de M. X..., n'a pas porté cette caractéristique à la connaissance de la S.à.r.l. STARVEST;
- s'il a pu y avoir changement de direction au sein de la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS, il n'y a pas eu création d'une personnalité morale nouvelle et en tout état de cause le personnel technique, nécessairement informé de l'état des bâtiments, était
la S.à.r.l. STARVEST, dont il convient d'ailleurs de souligner sa qualité de professionnelle du bâtiment;
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Attendu et à supposer même que la clause de non garantie ne puisse être opposée à la S.à.r.l. STARVEST, il convient de souligner que le point de départ du "bref délai" prévu par l'art. 1648 du C. Civil est le jour où le vice s'est manifesté et non le jour où sa cause a été établie (Com 18/2/74, JCP 74.II.17798, note Thuillier);
Attendu que c'est l'action elle-même qui doit être exercée dans les brefs délais (Com 22/6/55, B III N 221, Com 18/7/66, JCP 66.IV.13O), une mise en demeure, laquelle n'a d'ailleurs aucun caractère interruptif de délai, étant insuffisante;
Attendu que la S.à.r.l. STARVEST a introduit son action le 30 janvier 1998, soit plus de 6 ans après la vente du 13 juin 1991;
Attendu en conséquence que l'action en garantie des vices cachés est irrecevable pour défaut de respect du bref délai;
Attendu que la demande doit donc être rejetée en tant qu'elle est fondée sur les vices cachés ; QUANT A L'EXISTENCE D'UN VICE DU CONSENTEMENT:
Quant au moment d'appréciation du vice du consentement:
Attendu que la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat (Cass 1ère Civ 13/12/83, B N° 249, 3e Civ 7/12/94, pourvoi n° 92-17503);
Attendu qu'il a été vu ci-dessus que le décret relatif à la protection contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis n'est intervenu que le 7 février
resté en place;
- la vente était intervenue "à la fin de l'année 1992" (en réalité le 13 juin 1991), période où les problèmes liés à l'amiante étaient connus dans les milieux industriels et nécessairement de la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS qui avait mis ce matériau en place;
- le consentement de la S.à.r.l. STARVEST a pour le moins été vicié par une erreur sur les qualités substantielles de la chose, étant observé que la mauvaise foi du vendeur n'est pas un élément de ce vice du consentement;
- le fait pour un bâtiment industriel de recevoir des êtres humains constitue une qualité substantielle;
- la qualité de marchand de biens n'est pas exclusive d'un vice du consentement et une option fiscale est étrangère à la conclusion de la vente;
- l'action en garantie des vices cachés a été exercée à "bref délai", l'amiante n'ayant été mise en lumière que par le rapport d'expertise du 23 mai 1997;
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La S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS a, par mémoire enregistré le 26 février 2001, conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris;
Elle sollicite la condamnation de S.à.r.l. STARVEST au paiement:
- des dépens;
- d'une somme de 15.000 F au titre de l'art. 700 du NCPC;
A l'appui de ses conclusions, la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS fait valoir que:
1996, soit près de cinq ans après la vente du 13 juin 1991;
Attendu qu'il ne peut être reproché à la Société HARTMANN une quelconque réticence dolosive pour une interdiction qu'elle ne connaissait pas encore;
Attendu, de même que la S.à.r.l. STARVEST n'a pu, lors de la signature du contrat du 13 juin 1991, faire de l'absence d'amiante un élément de son consentement dès lors que ce matériau n'était, à cette date, nullement interdit, mais bien plus était considéré comme performant dans la lutte contre le risque d'incendie; Quant aux conditions spécifiques au dol:
Attendu qu'il appartient à celui qui invoque un dol de démontrer l'existence de manoeuvres, c'est-à-dire de ruses ou d'artifices, ou pour le moins de réticences, sans lesquelles il n'aurait pas contracté;
Attendu que la réticence ne revêt un caractère dolosif que lorsque elle est constatée au jour de la conclusion du contrat (Cass 1ère Civ 26/10/83, B N 249, rev. trim. dr. civ. 1985.160, observ. Mestre) et lorsque celui dont elle émane a agi intentionnellement pour tromper son co-contractant (Cass 3e Civ 3/2/81, D 1984.457, note Ghestin, 1ère Civ 12/11/87, B N° 293, 31/1/95, Juridial, base Cass, Com 10/3/81, B N° 128);
Attendu qu'il n'est pas établi que l'absence d'amiante soit entrée dans le champ contractuel (Civ 3/8/42, DA 1943.18), alors surtout qu'il a été souligné plus haut qu'au jour de la vente, soit le 13 juin 1991, il s'agissait d'un matériau couramment utilisé, notamment en matière de risques d'incendie;
Attendu qu'il a également été vu ci-dessus que le décret relatif à la protection contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis n'est intervenu que le 7 février 1996, soit près de cinq ans après la vente du 13 juin 1991;
Attendu en conséquence qu'il n'est pas établi qu'au jour de la signature de la vente du 13 juin 1991, la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS ait sciemment voulu, pour déterminer la S.à.r.l. STARVEST à contracter, dissimulé l'existence d'amiante; Quant aux conditions communes au dol et à l'erreur: Le caractère déterminant:
Attendu que l'erreur et le dol doivent être déterminants c'est-à-dire qu'il appartient à celui qui l'invoque de prouver qu'en l'absence d'un tel vice du consentement, ils n'auraient pas contracté;
Attendu qu'il appartient à l'acquéreur, arguant d'un vice du consentement, d'établir le caractère pour lui substantiel des qualités qu'il allègue n'avoir pas trouvé dans l'objet acheté (Cass 1ère Civ 26/1/72, J.C.P. 1972, II, 17065, DS 1972, 517, 13/6/67, J.C.P. 1967, II, 15290, B n° 215);
Attendu que le caractère déterminant du dol ou de l'erreur doit s'apprécier in concreto, c'est-à-dire en fonction de la personnalité du contractant qui prétend avoir été victime d'un vice du consentement (Cass 15/4/82, Gaz. Pal 1982.2. Panor. p 288);
Attendu que la S.à.r.l. STARVEST, qui en sa qualité de marchand de biens possède une connaissance approfondie en matière immobilière, ne peut invoquer le bénéfice d'une protection particulière;
Attendu qu'il n'est pas prouvé que l'absence d'amiante soit entrée dans le champ contractuel;
Attendu que la S.à.r.l. STARVEST, qui a agi dans un but spéculatif, ne pouvait ignorer qu'une opération de marchand de biens était soumis à différents aléas, dont un coût final de l'opération plus onéreux que prévu;
Attendu qu'en réalité la S.à.r.l. STARVEST a commis une erreur sur la valeur ou sur la rentabilité de l'opération, laquelle est inopérante;
Attendu qu'en admettant même que la S.à.r.l. STARVEST ait été victime d'un vice du consentement, elle n'a pas démontré qu'en l'absence de celui-ci elle n'aurait pas contracté (Cass Com 23/11/82), puisque au jour de l'acte du 13 juin 1991 aucun texte ne s'opposait à une opération de revente ou de réhabilitation de bâtiments contenant de l'amiante, de sorte que la chose avait l'aptitude à remplir l'usage auquel elle était destinée (Marty et Raynaud n° 139);
Attendu que la législation fiscale était d'ailleurs incitative d'une revente dans un délai de quatre ans, laquelle emporte exonération des droits de mutation, revente à laquelle la S.à.r.l. STARVEST a d'ailleurs procédé pour partie;
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Attendu qu'il résulte de ces développements que l'appel de la S.à.r.l. STARVEST doit être rejeté et que le jugement entrepris mérite entière confirmation; QUANT AUX DEPENS ET QUANT A L'ART. 700 du NCPC:
Attendu que la S.à.r.l. STARVEST, qui a succombé dans son appel, doit être condamné aux frais et dépens ;
Attendu que l'équité commande d'attribuer à la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS, sur le fondement de l'art. 700 du NCPC, la somme de 500 ä; PAR CES MOTIFS, =============== LA COUR, statuant publiquement:
Reçoit la S.à.r.l. STARVEST en son appel en la forme;
AU FOND:
le rejette et CONFIRME le jugement entrepris dans toutes ses dispositions;
Condamne la S.à.r.l. STARVEST aux frais et dépens ;
Condamne la S.à.r.l. STARVEST à payer à la S.A. MANUFACTURES HARTMANN ET FILS une somme de 500 ä au titre de l'art. 700 du NCPC.
Et cet arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent lors du prononcé.
Et cet arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent lors du prononcé.
