COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 13 Juin 2024
N° RG 23/00344 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HF5X
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALBERTVILLE en date du 05 Janvier 2023, RG 22/00476
Appelant
M. [U] [N]
né le 30 Août 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Cynthia HEPP, avocat au barreau de CHAMBERY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2023-000315 du 20/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)
Intimée
S.C.I. 3 LM dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Rachel BRANCAZ, avocat au barreau d'ANNECY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 20 février 2024 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente,
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, qui a rendu compte des plaidoiries
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 août 2010, la SCI 3LM a donné en location à M. [U] [N] et Mme [K] [Y] un appartement de type 2 sis [Adresse 2] à [Localité 4]. Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 18 août suivant.
Le 1er septembre 2020, les locataires ont donné congé puis quitté l'appartement. Postérieurement, le bailleur a mandaté un commissaire de justice qui a réalisé, le 2 octobre 2020, un état des lieux de sortie duquel il résulte que l'appartement a été laissé dans un état de saleté important, le lave-vaisselle étant hors-d'usage et le sol dégradé.
Par acte du 31 mars 2022, la SCI 3LM a alors fait assigner M. [N] et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albertville aux fins notamment de les voir condamner, in solidum, au paiement d'une somme de 6 074,12 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.
Par jugement réputé contradictoire du 5 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albertville a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamné solidairement M. [N] et Mme [Y] à payer à la SCI 3LM la somme de 955,57 euros au titre des réparations locatives,
- débouté la SCI 3LM de sa demande au titre de la facture d'eau,
- condamné solidairement M. [N] et Mme [Y] à payer à la SCI 3LM la somme de 270,50 euros au titre des frais d'huissier,
- débouté la SCI 3LM de sa demande à ce que M. [N] garantisse les condamnations de Mme [Y],
- condamné in solidum M. [N] et Mme [Y] à payer à la SCI 3LM la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [N] et Mme [Y] aux entiers dépens.
Par acte du 1er mars 2023, M. [N] a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [N] demande à la cour de :
- rejeter toutes fins et conclusions contraires,
- déclarer recevable et bien fondé son appel,
En conséquence,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné solidairement, avec Mme [Y], à payer à la SCI 3LM les sommes suivantes :
955,57 euros au titre des réparations locatives,
250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que la créance de la SCI 3LM due par lui et Mme [Y] au titre des réparations locatives s'élève à 637,57 euros,
- dire et juger que la créance de la SCI 3LM due par lui et Mme [Y] au titre des frais d'huissier engagés s'élève à 270,50 euros,
Vu le dépôt de garantie d'un montant de 1 160 euros versé par les locataires et conservé par la SCI 3LM,
- dire et juger que ce montant doit être déduit de la créance de la SCI 3LM,
En conséquence,
- débouter la SCI 3LM de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la SCI 3LM à lui verser la somme de 197,93 euros au titre du dépôt de garantie,
- débouter la SCI 3LM de toutes ses autres demandes et notamment de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 16 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI 3LM demande à la cour de :
- rejeter toutes fins et conclusions contraires,
- confirmer le jugement de première instance dans toutes ses dispositions,
- condamner in solidum M. [N] et Mme [Y] à payer une somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente instance d'appel,
- condamner in solidum M. [N] et Mme [Y] aux entiers dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Selon l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
En l'espèce, il s'avère constant que M. [N] et Mme [Y] ont pris à bail le bien de la SCI 3LM le 15 août 2010 et qu'ils ont quitté l'appartement au mois de septembre 2020 de sorte que la durée de leur présence s'établit à 10 années.
L'état des lieux d'entrée produit par les parties relate un appartement refait à neuf, l'ensemble des pièces (entrée, séjour, chambre, cuisine, salle de bains et WC) étant évalué en très bon état d'usage. En outre, '[l']inventaire des meubles et objets mobiliers' versé aux débats permet de retenir que les équipements du logement étaient également neufs ou en très bon état s'agissant de :
la cuisine encastrée (neuve),
l'évier et la robinetterie (TB),
le four encastré (TB),
le lave vaisselle (TB),
le frigo encastré (TB),
la hotte aspirante (TB),
les 5 éléments ou meubles hauts de la cuisine (TB),
le meuble bas de la cuisine (TB),
le WC (neuf),
la baignoire et sa robinetterie (neuve),
le lavabo et son meuble (neufs),
la montée d'escalier (neuve).
Suite au départ des locataires, l'état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice le 1er octobre 2020 met en exergue :
Concernant la pièce principale
caractère usagé et défraîchi des lames de bois au sol, nombreuses traces de salissures et de poussière, traces de frottement, une trace sombre,
mûrs défraîchis, traces de fixation, traces d'encadrement, traces de frottement, traces de dégradation horizontales,
plafond très défraîchi, assombri en de nombreux endroits, nombreuses punaises métalliques, nombreuses toiles d'araignées éparses,
les fenêtres présentent des traces de salissures éparses, des toiles d'araignées outre des traces d'humidité au niveau de la 3ème fenêtre du toit (auréoles brunâtres, crépi décollé et fissuré),
Concernant le coin cuisine
traces de salissures sur le carrelage, présence de 2 impacts,
présence de 2 fissures dans le prolongement de l'évier,
murs défraîchis, usagés et assombris par endroits, traces de salissures éparses,
carrelage mural défraîchi et usagé avec traces d'usure et de salissure au niveau des joints,
importantes traces de salissures et de toiles d'araignées en partie haute des murs au niveau de la jonction avec le plafond,
plafond défraîchi, usagé et assombri
Concernant les équipements
nombreuses traces de salissures dans l'évier et écoulement faible de l'eau en robinetterie,
four sale avec traces alimentaires,
réfrigérateur présentant de nombreuses traces de salissures notammenten partie basse,
lave-vaisselle hors service,
meubles et placards présentant d'importante traces de salissures,
hotte aspirante avec lumière hors service, importantes traces de salissures et de gras,
Concernant les WC
carrelage défraîchi, usagé et sale au niveau des joints,
nombreuses traces de salissures sur le pourtour et dans le fond de la cuvette des toilettes,
peinture murale un peu défraîchie avec quelques traces de salissures et toiles d'araignées éparses,
peinture du plafond défraîchie et usagée,
sol qui s'affaisse au niveau de la jonction avec le seuil côté pièce principale,
Concernant la salle de bains
carrelage en mauvais état général avec importantes traces de salissures éparses,
traces de salissures et d'adhésif sous un tapis,
murs en mauvais état général avec traces de salissures éparses,
plafond défraîchi et usagé,
le lavabo présente plusieurs traces de salissures,
le meuble soutenant le lavabo est en mauvais état avec d'importantes traces de salissures éparses,
baignoire et mitigeur/robinetterie en mauvais état général, traces de salissures éparses et de moisissures,
sol qui s'affaisse au niveau des lames de parquet de la pièce principale,
Concernant la chambre
sols en état d'usage,
murs défraîchis, usagés et assombris avec traces de salissures et d'encadrement, présence de toiles d'araignées et de crochets de fixation non-retirés,
plafond défraîchi, usagé et assombri,
Concernant l'escalier d'accès
marches recouvertes d'un tissu très défraîchi, ancien et usagé avec importantes traces de salissures,
les murs sont recouverts de lames de bois présentant d'importantes traces de frottement éparses notamment visibles en partie inférieure du mur au niveau des première marches.
Au titre des réparations locatives, le premier juge a retenu, en l'état des pièces soumises, que les preneurs étaient solidairement tenus de verser la somme de 955,57 euros à leur bailleresse décomposée comme suit :
350 euros pour les frais de nettoyage,
1 328 euros pour les frais de réfection du sol suite à dégât des eaux,
237,50 euros pour les frais de remplacement ou de réparation des moulures, de l'éclairage et du mastic,
200 euros (soit 10 heures à 20 euros) pour le temps mobilisé pour effectuer les travaux,
sous-déduction de la somme de 1 160 euros (dépôt de garantie).
A hauteur d'appel, M. [N] conteste les frais de nettoyage au motif que ces derniers exposés ne sont pas justifiés au moyen d'une facture et qu'ils apparaissent, en tout état de cause, excessifs.
Il résulte toutefois de la comparaison des états des lieux que le logement pris à bail a été rendu dans un état de saleté avancé, lequel a nécessité un nettoyage d'ampleur sur 78 m² habitables. La cour observe au surplus que M. [N] a acquiescé à la demande de la SCI 3LM en première instance comme en attestent ses conclusions de première instance (produite par l'intimée) et les demandes des parties telles que reproduites dans l'exposé du litige du jugement déféré.
Dans ces conditions, M. [N], non-fondé en son appel de ce chef, sera débouté de sa demande visant à obtenir leur minoration à la somme de 200 euros.
M. [N] conteste par ailleurs les frais de réfection des sols en estimant que l'état 'défraîchi' de l'ensemble se justifie par la durée de la location et que seule la réfection de la partie des sols en état d'affaissement (entrée de la salle de bains et des toilettes) a vocation à être mise à sa charge. Il conteste en outre, sans toutefois produire de devis contraire, celui versé aux débats par la société intimée qu'il estime non probant.
Il apparaît toutefois constant que l'appartement pris à bail a subi, du temps de la location de M. [N], un dégât des eaux lequel n'a pas été signalé au bailleur. Ce dernier a manifestement endommagé la structure du sol compte tenu de l'affaissement de celui-ci au niveau de la salle de bains et des toilettes, comme constaté par le commissaire de justice.
En ce sens, et faute pour la cour de disposer de devis concurrent permettant de réévaluer le prix des travaux, la cour retient que le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice de la SCI 3LM en retenant la somme de 1 328 euros correspondant au tiers du montant du devis, le surplus revenant à la charge du bailleur en raison de la vétusté des sols qui ont été remplacés.
Pour le surplus, M. [N] accepte de régler la somme de 237,57 euros correspondant aux factures relatives aux moulures / éclairage / mastic ainsi que la somme de 200 euros au titre de la main d''uvre dans la mesure où la Sci intimée a réalisé les travaux par elle-même. Il en résulte que le préjudice retenu par le premier juge (350 + 1 328 + 237,57 + 200) sera intégralement confirmé, la somme de 1 160 euros (dépôt de garantie) étant déduite du total.
Enfin, les frais de constat, partagés par moitié entre les parties (270,50 euros chacune) conformément à l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne sont pas contestés à hauteur d'appel.
Aussi donc, le jugement déféré sera intégralement confirmé.
M. [N], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens. Il est en outre condamné à verser la somme 500 euros à la SCI 3LM au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la SCI 3LM, qui n'a pas signifié de conclusions d'appel incident à Mme [Y], sera déboutée des demandes présentées à son encontre.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [U] [N] aux dépens d'appel,
Condamne M. [U] [N] à verser à la SCI 3LM la somme 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Ainsi prononcé publiquement le 13 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente
