HP/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 02 Avril 2024
N° RG 23/00655 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHFF
Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d'ALBERTVILLE en date du 06 Avril 2023
Appelante
S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, dont le siège social est situé [Adresse 68]
Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d'ANNECY
Intimés
M. [FJ] [C]
né le 18 Juin 1968 à [Localité 87] (95), demeurant [Adresse 28]
Mme [ZA] [FU]
née le 20 Décembre 1975 à [Localité 176] (91), demeurant [Adresse 28]
M. [BM] [H]
né le 25 Septembre 1987 à [Localité 185] (78), demeurant [Adresse 71]
M. [UN] [X]
né le 01 Mars 1967 à [Localité 109] (74), demeurant [Adresse 18]
M. [HE] [O]
né le 01 Mai 1954 à [Localité 104] (62), demeurant [Adresse 44]
Mme [AS] [AO]
née le 19 Juin 1955 à [Localité 131] (59), demeurant [Adresse 44]
M. [TN] [J]
né le 27 Janvier 1944 à [Localité 199] (11), demeurant [Adresse 8]
M. [KG] [E]
né le 20 Avril 1964 à [Localité 149] (39), demeurant [Adresse 26] ETATS-UNIS
M. [HO] [D]
né le 09 Mai 1955 à [Localité 173] (51), demeurant [Adresse 30]
Mme [RY] [A]
née le 22 Août 1964 à [Localité 156] (Belgique), demeurant [Adresse 25] ( BELGIQUE
M. [FJ] [F]
né le 12 Juin 1973 à [Localité 81] (73), demeurant [Adresse 36]
M. [CZ] [W]
né le 26 Avril 1940 à [Localité 170] (77), demeurant [Adresse 46]
M. [LR] [R]
né le 06 Octobre 1961 à [Localité 122], demeurant [Adresse 169] ETATS-UNIS
M. [RT] [L]
né le 02 Février 1970 à [Localité 116] (62), demeurant [Adresse 53]
Mme [ZX] [VK]
née le 19 Mai 1972 à [Localité 95] (62), demeurant [Adresse 53]
M. [CU] [G]
né le 19 Juin 1953 à [Localité 82] (61), demeurant [Adresse 57]
M. [DU] [B]
né le 31 Octobre 1970 à [Localité 103] (14), demeurant [Adresse 52]
M. [OG] [Z]
né le 20 Février 1967 à [Localité 200] (Belgique), demeurant [Adresse 164] (Belgiq BELGIQUE
M. [NG] [I]
né le 31 Octobre 1962 à [Localité 184] (42), demeurant [Adresse 74]
Mme [VV] [I]
née le 05 Juillet 1964 à [Localité 139] (93), demeurant [Adresse 74]
M. [OL] [T]
né le 20 Juin 1958 à [Localité 123] (Pays Bas), demeurant [Adresse 106] PAYS-BAS
M. [EO] [RI]
né le 03 Septembre 1962 à [Localité 152] (72), demeurant [Adresse 157]
M. [MB] [EE]
né le 27 Janvier 1953 à [Localité 111] (42), demeurant [Adresse 49]
Mme [CE] [EE]
née le 13 Mai 1956 à [Localité 136] (42), demeurant [Adresse 49]
M. [YM] [EJ]
né le 30 Janvier 1960 à [Localité 162] (44), demeurant [Adresse 73]
M. [K] [PT]
né le 11 Novembre 1961 à [Localité 163] (30), demeurant [Adresse 75]
M. [FJ] [EU]
né le 13 Janvier 1966 à [Localité 158] (77), demeurant [Adresse 11]
M. [SY] [DZ]
né le 07 Mars 1953 à [Localité 172] (93), demeurant [Adresse 50]
Mme [JL] [PY]
née le 19 Juin 1954 à [Localité 132] (Belgique), demeurant [Adresse 9] BELGIQUE
M. [RN] [EZ], demeurant [Adresse 14]
M. [FZ] [XV] INDIVISION [XV]-[UI]
né le 10 Décembre 1977 à [Localité 197] (Belgique), demeurant [Adresse 45] (Belgiq BELGIQUE
M. [KW] [UI] INDIVISION [XV]-[UI]
né le 16 Avril 1981 à [Localité 101] (Belgique), demeurant [Adresse 202] (Be BELGIQUE
M. [ZK] [WP]
né le 13 Juin 1980 à , demeurant [Adresse 196] UK ROYAUME-UNI
M. [OT] [LB]
né le 10 Avril 1959 à [Localité 150] (69), demeurant [Adresse 76]
M. [RY] [FE]
né le 05 Mai 1959 à [Localité 86] (19), demeurant [Adresse 1]
M. [FJ] [JR]
né le 24 Décembre 1968 à [Localité 186] (38), demeurant [Adresse 112]
M. [M] [YA]
né le 01 Mars 1971 à [Localité 99] (33), demeurant [Adresse 67]
Mme [BC] [YA]
née le 13 Juin 1966 à [Localité 168] (75), demeurant [Adresse 67]
M. [IJ] [VP]
né le 25 Octobre 1959 à [Localité 143] (Portugal), demeurant [Adresse 180] PORTUGAL
M. [NB] [WK]
né le 29 Mai 1959 à [Localité 92] (51), demeurant [Adresse 37]
M. [K] [YF] INDIVISION [YF]
né le 10 Octobre 1953 à [Localité 191] (67), demeurant [Adresse 33]
Mme [XF] [YF] INDIVISION [YF]
née le 21 Mai 1959 à [Localité 187] (12), demeurant [Adresse 33]
M. [YV] [PI]
né le 09 Novembre 1965 à [Localité 134] (Grèce), demeurant [Adresse 23] (QC) CANADA
M. [JB] [LL] (REPRÉSENTANT DE L'INDIVISION [LL])
né le 24 Septembre 1971 à [Localité 85] (Belgique), demeurant [Adresse 167] BELGIQUE
M. [AC] [DJ]
né le 29 Février 1960 à [Localité 83] (44), demeurant [Adresse 51]
M. [TP] [PD]
né le 28 Février 1966 à [Localité 100] (Angleterre), demeurant [Adresse 69] ROYAUME-UNI
M. [CZ] [XP]
né le 22 Septembre 1961 à [Localité 108] (42), demeurant [Adresse 39]
M. [TP] [WF]
né le 18 Août 1965 à [Localité 147] (Angleterre), demeurant [Adresse 34] ( ROYAUME-UNI
M. [N] [WV]
né le 21 Avril 1958 à [Localité 144] (Portugal), demeurant [Adresse 181] (Po PORTUGAL
M. [SN] [DE]
né le 07 Janvier 1963 à [Localité 162] (44), demeurant [Adresse 27]
Mme [VV] [DE]
née le 08 Août 1965 à [Localité 138] (93), demeurant [Adresse 27]
Mme [LW] [GO]
née le 13 Septembre 1937 à [Localité 138] (93), demeurant [Adresse 56]
M. [MG] [YP]
né le 06 Novembre 1968 à [Localité 79] (Belgique), demeurant [Adresse 190] BELGIQUE
M. [PN] [OY]
né le 01 Août 1962 à [Localité 115] (Belgique), demeurant [Adresse 98] BELGIQUE
M. [YM] [BK]
né le 14 Février 1955 à [Localité 194] (83), demeurant [Adresse 31]
M. [KR] [CO]
né le 08 Juin 1953 à [Localité 125] (51), demeurant [Adresse 10]
M. [IR] [GJ]
né le 21 Février 1967 à [Localité 130] UK, demeurant [Adresse 107] ROYAUME-UNI
Mme [TV] [U]
née le 28 Novembre 1965 à [Localité 137] UK, demeurant [Adresse 107] ROYAUME-UNI
M. [BY] [IL]
né le 21 Juillet 1964 à [Localité 168] (75), demeurant [Adresse 63]
M. [GE] [OI]
né le 06 Avril 1968 à [Localité 117], demeurant [Adresse 148] / UK ROYAUME-UNI
M. [RN] [VF]
né le 27 Mai 1968 à [Localité 113] (59), demeurant [Adresse 78]
M. [NW] [CJ], demeurant [Adresse 72]
M. [IB] [IG]
né le 11 Juin 1970 à [Localité 96] (62), demeurant [Adresse 4]
Mme [ZH] [GU]
née le 28 Avril 1979 à [Localité 125] (51), demeurant [Adresse 66]
Mme [Y] [ZP]
née le 25 Septembre 1962 à [Localité 88] (Angleterre), demeurant [Adresse 128] ( ALLEMAGNE
M. [TD] [UA]
né le 20 Mai 1970 à [Localité 129] UK, demeurant [Adresse 16] (A ROYAUME-UNI
Mme [BH] [UA]
née le 01 Septembre 1970 à [Localité 124] (Irlande du Nord-U, demeurant [Adresse 16] (An ROYAUME-UNI
M. [JG] [GZ]
né le 14 Juin 1975 à [Localité 193] (Grèce), demeurant [Adresse 59] ETATS-UNIS
M. [IB] [HW]
né le 20 Décembre 1971 à [Localité 126] (BE), demeurant [Adresse 121] (Belgique) BELGIQUE
M. [RT] [ZV]
né le 11 Décembre 1964 à [Localité 145] UK, demeurant [Adresse 19] ROYAUME-UNI
M. [TY] [ZV]
né le 27 Août 1959 à [Localité 97] UK, demeurant [Adresse 19] ROYAUME-UNI
M. [RT] [UP]
né le 29 Octobre 1968 à [Localité 195], demeurant [Adresse 47] ROYAUME-UNI
Mme [IE] [XA] [UP]
née le 13 Juillet 1972 à [Localité 201], demeurant [Adresse 47] ROYAUME-UNI
M. [ON] [HR]
né le 23 Octobre 1966 à [Localité 102], demeurant [Adresse 192] ROYAUME-UNI
M. [GR] [BU]
né le 01 Août 1963 à [Localité 120], demeurant [Adresse 20] ( ROYAUME-UNI
Mme [KL] [BU]
née le 15 Février 1965 à [Localité 151], demeurant [Adresse 20] ( ROYAUME-UNI
Mme [BZ] [NN]
née le 24 Mai 1952 à [Localité 171] (Maroc), demeurant [Adresse 24]
M. [LG] [HL]
né le 15 Juin 1954 à [Localité 171] (Maroc), demeurant [Adresse 12]
Mme [OD] [UD]
née le 19 Janvier 1991 à [Localité 140] (91), demeurant [Adresse 174]
M. [HB] [ZF]
né le 07 Janvier 1958 à [Localité 105] (Portugal), demeurant [Adresse 179] PORTUGAL
M. [S] [HJ]
né le 28 Avril 1961 à [Localité 141] (Belgique), demeurant [Adresse 42] (Belgi BELGIQUE
M. [DO] [NI]
né le 16 Juillet 1966 à [Localité 159] (34), demeurant [Adresse 54]
Mme [AH] [NI]
née le 21 Janvier 1969 à [Localité 90] (54), demeurant [Adresse 54]
M. [KG] [BJ]
né le 11 Janvier 1964 à [Localité 153] (53), demeurant [Adresse 40]
Mme [NY] [BS]
née le 05 Avril 1929 à [Localité 119] (21), demeurant [Adresse 77]
M. [NB] [ND]
né le 14 Décembre 1963 à , demeurant [Adresse 6]
M. [XK] [NR]
né le 22 Février 1942 à [Localité 154] (59), demeurant [Adresse 7]
M. [NB] [ZS]
né le 09 Octobre 1965 à [Localité 188] (57), demeurant [Adresse 2]
M. [RD] [GW]
né le 22 Août 1970 à [Localité 89] (62), demeurant [Adresse 21]
M. [VA] [MT]
né le 01 Décembre 1968 à [Localité 147] (Angleterre), demeurant [Adresse 146] ROYAUME-UNI
M. [SI] [UY]
né le 04 Janvier 1981 à [Localité 142] (Belgique), demeurant [Adresse 182] (Belg BELGIQUE
Mme [BX] [TI]
née le 14 Septembre 1974 à [Localité 93], demeurant [Adresse 183] (Belg BELGIQUE
M. [IW] [OB]
né le 29 Juillet 1974 à [Localité 114] (Danemark), demeurant [Adresse 177] ( CHYPRE
M. [BE] [AU]
né le 14 Septembre 1980 à [Localité 198] (59), demeurant [Adresse 62]
M. [NT] [ZM]
né le 25 Août 1960 à [Localité 80] (Grande Bretagne), demeurant [Adresse 165] ROYAUME-UNI
Mme [RY] [MN]
née le 30 Novembre 1961 à [Localité 168] (75), demeurant [Adresse 13]
M. [UK] [VD]
né le 09 Février 1965 à [Localité 118] (58), demeurant [Adresse 127] ROYAUME-UNI
M. [YM] [TK]
né le 11 Juillet 1968 à [Localité 132] (Belgique), demeurant [Adresse 38] (Belgique BELGIQUE
M. [UK] [UI]
né le 14 Novembre 1952 à [Localité 115] (Belgique), demeurant [Adresse 91] BELGIQUE
M. [HG] [GL]
né le 17 Mars 1971 à [Localité 94] (Belgiqu, demeurant [Adresse 41] BELGIQUE
M. [SY] [LY]
né le 22 Janvier 1966 à [Localité 161] (54), demeurant [Adresse 58]
Mme [HZ] [LY]
née le 24 Janvier 1966 à [Localité 84] (49), demeurant [Adresse 58]
M. [NL] [CM]
né le 29 Août 1964 à [Localité 133], demeurant [Adresse 5] ROYAUME-UNI
M. [OT] [VI] (REPRÉSENTANT INDIVISION [VI] : [OT], [UV]
né le 21 Octobre 1947, demeurant [Adresse 64]
Mme [Y] [YH] ([ML]-[YH])
née le 14 Août 1963 à [Localité 137] (Grande Bretagne), demeurant [Adresse 48] ROYAUME-UNI
M. [ST] [TF]
né le 07 Juillet 1977 à [Localité 178] (Pays Bas), demeurant [Adresse 166] PAYS-BAS
Mme [UF] [YK]
née le 22 Avril 1985 à [Localité 178] (Pays-Bas), demeurant [Adresse 135] PAYS-BAS
Mme [TT] [AJ]
née le 31 Mai 1976 à [Localité 147], demeurant [Adresse 22] ROYAUME-UNI
Mme [HU] [V]
née le 09 Juin 1976 à [Localité 147], demeurant [Adresse 189] ROYAUME-UNI
M. [NG] [ZC]
né le 28 Juin 1974 à [Localité 93], demeurant [Adresse 17] BELGIQUE
S.A.R.L. LES AIGUILLES ROUGES, dont le siège social est situé [Adresse 65]
S.A.R.L. MACYES, dont le siège social est situé [Adresse 15]
M. [KG] [MY]
né le 15 Novembre 1965 à [Localité 155] (Belgique), demeurant [Adresse 60] LUXEMBOURG
S.C.I. CMA FINANCES, dont le siège social est situé [Adresse 29]
S.C.I. ALMAVERDI, dont le siège social est situé [Adresse 35]
S.C.I. LVV, dont le siège social est situé [Adresse 61]
S.C.I. ORACKLE, dont le siège social est situé [Adresse 43]
SEINE-PORT
S.C.I. PML, dont le siège social est situé [Adresse 66]
M. [AX] [JW], demeurant [Adresse 55]
Société IMMO CONSULT LONGCHAMP, dont le siège social est situé 242
[Adresse 110] BELGIQUE
S.A.R.L. MATHEO ([UK] [WA]), dont le siège social est situé [Adresse 32]
S.A.S. ECF, dont le siège social est situé [Adresse 70]
S.C.I. PYLYTL HOLDING, dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représentés par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE
Représenté par la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 04 Décembre 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 janvier 2024
Date de mise à disposition : 02 avril 2024
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Entre 2005 et 2006, la société Compagnie de Gestion Hôtelière (Sas) a conclu des baux commerciaux avec les propriétaires des appartements de la [Adresse 175] à [Localité 160], pour une durée de 11 ans. Par actes sous seings privés conclus entre 2017 et 2019, les baux ont été renouvelés pour une durée de 9 ans.
Par exploit d'huissier en date du 28 décembre 2021, M. [FJ] [C], Mme [ZA] [FU], M. [BM] [H], M. [UN] [X], M. [HE] [O], Mme [AS] [AO], M. [TN] [J], M. [KG] [E], M. [HO] [D], Mme [RY] [A], M. [FJ] [F], M. [FO] [P], M. [CZ] [W], M. [LR] [R], M. [RT] [L], Mme [ZX] [VK], M. [CU] [G], M. [DU] [B], M. [OG] [Z], M. [NG] [I], Mme [VV] [I], M. [OL] [T], M. [EO] [RI], M. [MB] [EE], Mme [CE] [EE], M. [YM] [EJ], M. [K] [PT], M. [FJ] [EU], M. [SY] [DZ], Mme [JL] [PY], M. [YV][RN] [EZ], M. [FZ] [XV], M. [KW] [UI], M. [ZK] [WP], M. [OT] [LB], M. [RY] [FE], M. [FJ] [JR], M. [M] [YA], Mme [BC] [YA], M. [IJ] [VP], M. [NB] [WK], M. [K] [YF], Mme [XF] [YF], M. [YV] [PI], M. [JB] [LL], M. [AC] [DJ], M. [TP] [PD], M. [CZ] [XP], M. [TP] [WF], M. [N] [WV], M. [SN] [DE], Mme [VV] [DE], Mme [LW] [GO], M. [MG] [YP], M. [PN] [OY], la société de droit étranger Immo Consult Longchamp Sa, M. [YM] [BK], M. [KR] [CO], M. [IR] [GJ], Mme [TV] [U], M. [BY] [IL], M. [GE] [OI], M. [RN] [VF], M. [NW] [CJ], M. [IB] [IG], Mme [ZH] [GU], Mme [Y] [ZP], M. [TD] [UA], Mme [BH] [UA], M. [NG] [MW], M. [JG] [GZ], M. [IB] [HW], M. [RT] [ZV], M. [TY] [ZV], M. [RT] [UP], Mme [IE] [XA] [UP], M. [ON] [HR], M. [GR] [BU], Mme [KL] [BU], Mme [BZ] [NN], M. [LG] [HL], Mme [OD] [UD], M. [HB] [ZF], M. [S] [HJ], M. [DO] [NI], Mme [AH] [NI], M. [KG] [BJ], Mme [NY] [BS], M. [NB] [ND], M. [XK] [NR], la Sarl Les Aiguilles Rouges, la Sarl Macyes, la Sarl Matheo, la Sas Ecf, M. [KG] [MY], la Sci Cma Finances, la Sci Almaverdi, la Sci Lvv, la Sci Orackle, la Sci Pml, la Sci Pylytl Holding, M. [NB] [ZS], M. [RD] [GW], M. [VA] [MT], M. [SI] [UY], Mme [BX] [TI], M. [IW] [OB], M. [BE] [AU], M. [NT] [ZM], M. [RY] [MN], M. [UK] [VD], M. [YM] [TK], M. [UK] [UI], M. [HE] [GL], M. [SY] [LY], Mme [HZ] [LY], M. [NL] [CM], M. [OT] [VI], Mme [Y] [ML]-[YH], M. [ST] [TF], Mme [UF] [YK], Mme [TT] [AJ], Mme [HU] [V] et M. [NG] [ZC] ont assigné la société Compagnie de Gestion Hôtelière devant le tribunal judiciaire d'Albertville notamment aux fins que soit réputée non écrite la clause forfaitaire de charge contenue dans les baux (article 4-6 Sdes baux initiaux et 6 des baux renouvelés).
Par ordonnance du 6 avril 2023, le juge de la mise en état a du tribunal judiciaire d'Albertville a :
- Constaté le désistement d'instance et d'action de M. [FO] [P] ;
- Constaté la fin de l'instance le concernant ;
- Constaté le désistement partiel de M. [NG] [MW] concernant sa demande de nullité de la clause d'approbation stipulée à l'article 4-6 du bail commercial ;
- Déclaré recevable l'action en nullité engagée par les copropriétaires ayant assigné la société Compagnie de Gestion Hôtelière et qui ne se sont pas désistés ;
- Condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux dépens du présent incident, dont distraction au profit de Me Morabito,
- Condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à chacun des 103 propriétaires la somme de 100 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 8 juin 2023 pour conclusions au fond des demandeurs.
Au visa principalement des motifs suivants :
Le nouvel acte conclu aux fins de renouvellement du bail commercial constitue un nouveau contrat dans la mesure où le document ne se contente pas de modifier certaines clauses du bail initial mais réécrit dans son intégralité la convention.
Par déclaration au greffe du 19 avril 2023, la société Compagnie de Gestion Hôtelière a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :
- Constaté le désistement d'instance et d'action de M. [FO] [P] ;
- Constaté la fin à l'instance le concernant ;
- Constaté le désistement partiel de M. [NG] [MW] concernant sa demande de nullité de la clause d'approbation stipulée à l'article 4-6 du bail commercial.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures en date du 4 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Compagnie de Gestion Hôtelière sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :
Et statuant de nouveau,
- La déclarer recevable et bien fondée en son appel et son incident d'instance ;
- Prendre acte du désistement d'instance et d'action de M. [FO] [P] notifié par conclusions incidentes de désistement déposées par RPVA le 6 octobre 2022 ;
- Prendre acte du désistement de M. [MW] de sa demande visant à obtenir l'annulation de clause « d'approbation » stipulée à l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux et à l'article 6 des actes de renouvellement de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ;
- Dire et juger prescrite la demande formulée par les copropriétaires-bailleurs requérants au visa de l'article 1304-2 du code civil et aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée au dernier alinéa de l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux et reprise au dernier alinéa de l'article 6 des actes de renouvellement de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ;
- Déclarer les copropriétaires-bailleurs requérants irrecevables en leurs demandes aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée au dernier alinéa de l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux et reprise au dernier alinéa de l'article 6 des actes de renouvellement de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ;
En conséquence,
- Rejeter purement et simplement, sans examen au fond, la demande formulée par les copropriétaires-bailleurs requérants au visa de l'article 1304-2 du code civil et aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée au dernier alinéa de l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux et reprise au dernier alinéa de l'article 6 des actes de renouvellement de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ;
- Condamner in solidum les copropriétaires-bailleurs requérants à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance avec pour ceux d'appel, application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Mme Audrey Bollonjeon.
Par dernières écritures en date du 12 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les copropriétés intimés sollicitent de la cour de :
- Confirmer l'ordonnance rendue le 6 avril 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albertville dans toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
- Débouter la société Compagnie de Gestion Hôtelière de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Dire non prescrite la demande formulée par les copropriétaires bailleurs requérants aux fins de voir annuler la condition potestative de la clause d'approbation par le preneur de toute dépense engagée par le copropriétaire bailleur sans l'accord exprès du preneur, figurant à l'article 6 du nouveau bail ;
- Déclarer recevable leur action en nullité ;
- Condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à chacun la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 4 décembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 janvier 2024.
MOTIFS ET DÉCISION
I - Sur la fin de non recevoir
La compétence du juge de la mise en état pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la clause litigieuse, non contestée, résulte effectivement de l'article 789 du code de procédure civile.
La prescription quinquennale issue de l'article 2224 du code civil n'est pas non remise en cause par les parties.
Dans l'assignation délivrée par les copropriétaires susvisés en date du 28 décembre 2021, ces derniers demandent à la juridiction de dire que la clause 4-6 du bail initial et l'article 6 du nouveau bail comporte une condition potestative et d'annuler cette condition potestative de l'article 4-6 des baux initiaux et de l'article 6 des nouveaux baux.
L'alinéa de cette clause, qui contient selon les copropriétaires une condition potestative est le suivant : 'En ce qui concerne les charges de copropriété, il est également convenu que toute dépens (hors celles-ci dessus) engagée par le bailleur sans l'accord exprès du preneur restera à la charge exclusive du bailleur'.
La société Compagnie de Gestion Hôtelière fait valoir que la clause dite d'approbation des charges par le preneur des dépenses de copropriété stipulée à l'article 4.6 dernier alinéa des baux initiaux a été reconduite à l'identique dans les avenants portant renouvellement à l'article 6 dernier alinéa. Selon elle, les actes portant renouvellement des baux initiaux n'emportent pas la création de nouveaux baux commerciaux, mais simplement le renouvellement des baux initiaux venus à expiration et ce aux mêmes conditions, de sorte que le délai de prescription quinquennale doit courir à compter de la signature des baux initiaux et non des avenants de renouvellement.
Les copropriétaires font valoir que la prescription court à compter du bail renouvelé qui est un nouveau bail.
Sur ce,
Il ressort à l'évidence de l'assignation des copropriétaires qu'ils sollicitent la nullité de la clause 'd'approbation' telle qu'elle figure dans les baux qui les lient actuellement à la preneuse, même s'ils se réfèrent à cette clause qui figurait déjà dans le bail initial, sachant que dans le bail initial, il s'agissait du dernier alinéa de l'article 4 intitulé 'conditions' point n°6 et que dans le document intitulé par la société Compagnie de Gestion Hôtelière 'proposition de renouvellement de bail commercial', elle figure sous l'article 6 dans le paragraphe intitulé 'conditions'. Ainsi, il ressort de ces circonstances que les copropriétaires entendent voir annuler cette clause d'approbation des baux, ce qui correspond parfaitement à leur prétention telle qu'elle figure dans leur assignation.
La question qui en réalité oppose les parties, pour déterminer si cette demande d'annulation de la clause dite 'd'approbation' figurant au point 6 des conditions générales du bail renouvelé, est prescrite ou non, est de rechercher si le renouvellement du bail vaut conclusion d'un nouveau bail ou prolongation du bail initial. Dans le premier cas, l'action ne serait pas prescrite sous réserve de la date de signature des baux renouvelés, dans le second cas, l'action serait évidemment prescrite eu égard à la date de signature des baux initiaux.
L'article 145-9 du code commerce al 1 énonce 'par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement' et l'article 145-12 alinéa 3 prévoit 'le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande'.
Selon la jurisprudence constante depuis 1980, réitérée par l'assemblé plénière de la cour de cassation par arrêt en date du 7 mai 2004, le bail commercial renouvelé, après la délivrance d'un congé, est un nouveau bail, le précédant cessant par l'effet du congé. Quand bien même aucun congé n'eût été délivré, la prolongation tacite n'a pas perduré, la société Compagnie de Gestion Hôtelière ayant sollicité le renouvellement et de nouveaux contrats ont été signés, après négociation. Le bail renouvelé est autonome par rapport au bail initial et ce principe vaut aussi pour les baux de droit commun et même pour les baux ruraux. Il importe peu que le bail renouvelé ait une identité de clauses avec le bail initial ou au contraire que des clauses aient été modifiées ou encore que de nouvelles clauses aient été ajoutées, puisqu'il s'agit d'un nouveau contrat, qui se distingue ainsi d'une tacite reconduction.
En l'espèce, les baux initiaux conclus entre la société Compagnie de Gestion Hôtelière et les copropriétaires pour une durée de 11 ans, entrés en vigueur entre décembre 2005 et l'année 2007 sont arrivés à expiration entre décembre 2016 et décembre 2018 et des négociations ont été engagées entre les parties pour continuer leurs relations contractuelles, le terme négociation impliquant des discussions sur les conditions de renouvellement. Chacun des copropriétaires intimés a signé un nouveau contrat, peu importe que ce dernier soit intitulé 'proposition de renouvellement de bail commercial', qui au demeurant comporte des modifications du contenu de certaines clauses par rapport au bail initial et notamment cet article 6 qui met à la charge du bailleur les charges liées aux travaux de rénovation et de réfection ou modification des parties communes et qui précise que tous les travaux ou réparations nécessaires du fait de dommages portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou rendant ce dernier impropre à sa destination seront à la charge du bailleur, sans qu'il soit nécessaire d'évoquer d'autres modifications ou ajouts comme le forfait 'embellissement'.
Les nouveaux baux ont été signés après le 31 décembre 2016, soit dans la période quiquennale avant l'assignation en date du 28 décembre 2021. Toutefois, certains des nouveaux baux signés ne sont pas datés. Cependant, la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (jurisprudence constante et réitérée voir nota cass com 24 janv 2024 pourvoi n°22-10492). En tout état de cause, la société Compagnie de Gestion Hôtelière ne soutient pas que ces baux aient été signés avant le 28 décembre 2016.
En conséquence, l'action en nullité de la clause 'd'approbation' des baux liant actuellement les parties sera déclarée recevable pour l'ensemble des copropriétaires intimés. Dès lors, l'ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions.
II - Sur les mesures accessoires
Succombant, la société Compagnie de Gestion Hôtelière sera tenue aux dépens,.
L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de 200 euros pour les copropriétaires intimés comme indiqué au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déclare l'appel incident de M. [MI] [BO] et de Mme [KB] [SD] irrecevable,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont appel,
Y ajoutant,
Condamne la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux dépens d'appel,
Condamne la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer une indemnité procédurale de 200 euros à M. [FJ] [C] et Mme [ZA] [FU] ensemble, M. [BM] [H], M. [UN] [X], M. [HE] [O] et Mme [AS] [AO] ensemble, M. [TN] [J], M. [KG] [E], M. [HO] [D], Mme [RY] [A], M. [FJ] [F], M. [CZ] [W], M. [LR] [R], M. [RT] [L] et Mme [ZX] [VK] ensemble, M. [CU] [G], M. [DU] [B], M. [OG] [Z], M. [NG] [I] et Mme [VV] [I] ensemble, M. [OL] [T], M. [EO] [RI], M. [MB] [EE] et Mme [CE] [EE] ensemble, M. [YM] [EJ], M. [K] [PT], M. [FJ] [EU], M. [SY] [DZ], Mme [JL] [PY], M. [YV]-[RN] [EZ], M. [FZ] [XV] et M. [KW] [UI] ensemble (indivision), M. [ZK] [WP], M. [OT] [LB], M. [RY] [FE], M. [FJ] [JR], M. [M] [YA] et Mme [BC] [YA] ensemble, M. [IJ] [VP], M. [NB] [WK], M. [K] [YF] et Mme [XF] [YF] ensemble (indivision), M. [YV] [PI], M. [JB] [LL], M. [AC] [DJ], M. [TP] [PD], M. [CZ] [XP], M. [TP] [WF], M. [N] [WV], M. [SN] [DE] et Mme [VV] [DE] et Mme [LW] [GO] ensemble, M. [MG] [YP], M. [PN] [OY], la société de droit étranger Immo Consult Longchamp Sa, M. [YM] [BK], M. [KR] [CO], M. [IR] [GJ] et, Mme [TV] [U] ensemble, M. [BY] [IL], M. [GE] [OI], M. [RN] [VF], M. [NW] [CJ], M. [IB] [IG], Mme [ZH] [GU], Mme [Y] [ZP], M. [TD] [UA] et Mme [BH] [UA] ensemble, M. [JG] [GZ], M. [IB] [HW], M. [RT] [ZV] et M. [TY] [ZV] ensemble, M. [RT] [UP] et Mme [IE] [XA] [UP] ensemble, M. [ON] [HR], M. [GR] [BU] et Mme [KL] [BU] ensemble, Mme [BZ] [NN] et M. [LG] [HL] ensemble, Mme [OD] [UD], M. [HB] [ZF], M. [S] [HJ], M. [DO] [NI] et Mme [AH] [NI] ensemble, M. [KG] [BJ], Mme [NY] [BS], M. [NB] [ND], M. [XK] [NR], la Sarl Les Aiguilles Rouges, la Sarl Macyes, la Sarl Matheo, la Sas Ecf, M. [KG] [MY], la Sci Cma Finances, la Sci Almaverdi, la Sci Lvv, la Sci Orackle, la Sci Pml, la Sci Pylytl Holding, M. [NB] [ZS], M. [RD] [GW], M. [VA] [MT], M. [SI] [UY] et Mme [BX] [TI] ensemble, M. [IW] [OB], M. [BE] [AU], M. [NT] [ZM], M. [RY] [MN], M. [UK] [VD], M. [YM] [TK], M. [UK] [UI], M. [HE] [GL], M. [SY] [LY] et Mme [HZ] [LY] ensemble, M. [NL] [CM], M. [OT] [VI], Mme [Y] [ML]-[YH], M. [MR] [TF] et Mme [UF] [YK] ensemble, Mme [TT] [AJ] et Mme [HU] [V] ensemble, M. [NG] [ZC], M. [AX] [JW].
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 02 avril 2024
à
la SELARL BOLLONJEON
la SELARL VIARD-HERISSON GARIN
Copie exécutoire délivrée le 02 avril 2024
à
la SELARL VIARD-HERISSON GARIN
