MR/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 04 Juillet 2023
N° RG 22/01871 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HDXH
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 23 Septembre 2022
Appelantes
Mme [P] [R] [W], demeurant [Adresse 9]
Mme [D] [R] es qualité de curatrice de Madame [P] [W] Vve [R], demeurant [Adresse 9]
Représentées par Me Fabrice PAGANELLI, avocat au barreau de CHAMBERY
Intimés
M. [Y] [E]
né le 12 Avril 1979 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]
Mme [Z] [X]
née le 14 Juin 1979 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Jessica RATTIER, avocat au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 20 Mars 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 mai 2023
Date de mise à disposition : 04 juillet 2023
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
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Faits et Procédure
Au terme d'une promesse de vente notariée signée le 20 mars 2018, Mme [P] [W], veuve [R], s'était engagée à vendre à M. [E] et Mme [X], acquéreurs en indivision, un terrain à bâtir sis [Localité 13], issu de la division préalable d'une parcelle cadastrée C[Cadastre 4] dont elle était propriétaire pour un prix de 92 000 euros. Le bien était composée de deux parcelles, C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6].
Cette promesse était valide jusqu'au 28 décembre 2018. Sa validité était repoussée au 28 février 2019 suite à un avenant du 18 septembre 2018. Un litige naissait quant à la réitération de cette vente par acte authentique.
Par acte en date du 12 septembre 2019, les consorts [E] et [X] assignaient Mme [W] veuve [R] devant le tribunal judiciaire de Chambéry, aux fins notamment de régulariser devant les notaires la promesse unilatérale de vente.
Par jugement rendu le 23 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry :
- Déclarait la demande de M. [E] et Mme [X] recevable ;
- Constatait que la vente était parfaite entre M. [E] et Mme [X] et Mme [W] veuve [R], concernant les parcelles sises au lieudit [Adresse 10], à [Localité 12] cadastrées C[Cadastre 2] d'une contenance de 2 052 m² et C[Cadastre 3] d'une contenance de 810 m² soit un total de 2 862m², moyennant le prix de 92 000 euros ;
- Enjoignait Mme [W] veuve [R], assistée de son curateur, à régulariser l'acte authentique devant les notaires désignés à cet effet par la promesse unilatérale de vente, au profit des demandeurs, de ses parcelles sises au lieudit [Adresse 10], à [Localité 12] cadastrées C[Cadastre 2] d'une contenance de 2 052m² et C[Cadastre 3] d'une contenance de 810 m², soit un total de 2 862m², moyennant le prix de 92 000 euros, ce sous un délai d'un mois à compter du jour où le présent jugement devenait définitif et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pendant une durée de trois mois ;
- Condamnait Mme [W] veuve [R] à verser M. [E] et Mme [X] la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice;
- Ecartait l'exécution provisoire de droit ;
- Réservait les demandes relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile;
- Rejetait toute demande plus ample ou contraire.
Au visa principalement des motifs suivants :
La vente était un contrat consensuel qui était parfait dès l'accord sur la chose et sur le prix ; sauf stipulation contractuelle contraire, la régularisation de la vente immobilière devant notaire ne constituait pas une condition de la formation de la vente ;
La signature d'un avant contrat n'était pas une formalité indispensable à la formation d'une vente immobilière ;
M. [E] et Mme [X] démontraient que la vente du bien immobilier en cause était parfaite en raison de l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; Mme [W] veuve [R] ne pouvait valablement rétracter son consentement ni opposer de nouvelles conditions non expressément prévues par l'acte.
Par déclaration au Greffe en date du 03 novembre 2022, Mme [W] veuve [R] et Mme [D] [R], ès qualités de curatrice de Mme [W] veuve [R], interjetaient appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Prétentions des parties
Par dernières écritures en date du 16 février 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [W] veuve [R] assistée de Mme [D] [R], ès qualités de curatrice de Mme [W] veuve [R] sollicitait l'infirmation du jugement déféré et demandait à la cour de :
- Annuler l'avenant du 18 septembre 2018 ;
- Juger la promesse de vente du 20 mars 2018 caduque et les droits des bénéficiaires déchus ;
- Rejeter l'ensemble des demandes de M. [E] et Mme [X] ;
- Condamner M. [E] et Mme [X] à payer à Mme [W] veuve [R] et Mme [D] [R], ès qualités, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [E] et Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Maître Fabrice Paganelli, avocat au barreau de Chambéry, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Mme [W] veuve [R] assistée de Mme [D] [R], ès qualités, faisait valoir notamment que :
la promesse de vente ne définissait pas avec précision la chose objet de la promesse en ce que l'acte n'indiquait pas la surface des parcelles vendues ;
dès janvier 2019, le médecin traitant avait constaté que Mme [W] veuve [R] était dans une période de grande fatigue avec des difficultés cognitives ; que cette période n'avait évidemment pas commencé en janvier, qu'il y a lieu de prononcer l'annulation de l'avenant du 18 septembre 2018 et la déchéance du bénéfice de la promesse ;
la demande de provision M. [E] et Mme [X] était mal fondée en ce qu'ils ne produisaient aucune pièce relative à ces prétendus préjudices en première instance.
Par dernières écritures en date du 14 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [E] et Mme [X] sollicitaient de la cour de :
- Déclarer l'appel recevable mais mal fondé ;
- Rejeter la prétention de l'appelante visant à voir déclarer la vente non parfaite ;
- Rejeter la prétention de l'appelante visant à voir annuler l'avenant du 10 septembre 2018, et la promesse déclarée caduque ;
- Rejeter la prétention de l'appelante visant à exclure toute indemnité provisionnelle ;
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions ;
Y ajoutant,
- Condamner Mme [W] veuve [R] à verser M. [E] et à Mme [X] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamner Mme [W] veuve [R] aux dépens d'appel ;
- Assortir cette condamnation du droit de recouvrement direct pour Me Jessica Rattier, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les intimés faisaient valoir notamment que :
la vente était parfaite en ce que l'accord des parties sur la chose et le prix ressortait clairement de la promesse unilatérale du 20 mars 2018.
l' appelante ne démontrait aucunement l'existence d'un trouble mental au jour de la convention arguée de nullité.
ils démontrent un préjudice découlant du retard de la vente par la production d'une pièce justificative, sous la forme d'une attestation de construction de maison individuelle où il était indiqué le 12 mai 2021 une réévaluation du contrat de 187 744 euros TTC à 207 100 euros TTC.
L'ordonnance de clôture était rendue le 20 mars 2023 et l'affaire était appelée à l'audience du 02 mai 2023.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
MOTIFS ET DÉCISION
L'appelante, assistée de sa curatrice, soulève deux moyens au soutien de sa demande d'annulation de l'avenant du 18 septembre 2018, l'absence de précision suffisante sur la chose vendue contenue dans la promesse de vente du 20 mars 2018, ainsi que la situation de faiblesse psychologique et d'altération des facultés mentales de Mme [R]. Dans la mesure où la validité du consentement de l'appelante conditionne la validité des conventions passées entre les parties, ce point sera examiné en premier.
I - Sur la validité du consentement de Mme [W] veuve [R]
L'article 414-1 du code civil dispose 'pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.' L'article 464 du même code instaure une période suspecte pour les actes réalisés avant l'ouverture d'une mesure de protection 'Les obligations des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.
Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.
Par dérogation à l'article 2252, l'action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d'ouverture.'
Il est établi en premier lieu que Mme [P] [W], veuve [R], née en 1948 et donc âgée de 70 ans au moment de la conclusion de la promesse de vente litigieuse, a été placée sous mesure de curatelle simple par jugement du 6 juillet 2020, au visa du certificat médical circonstancié établi le 23 septembre 2019 par le docteur [A]. Si le médecin traitant, le docteur [S], fait état dans son certificat médical du 18 octobre 2022 d'un état de fatigue constaté chez Mme [W] veuve [R], le 23 janvier 2019 et de sa demande d'avis auprès du centre d'évaluation gériatrique, rien ne permet d'affirmer que cet état était déjà présent le 18 septembre 2018, soit quatre mois avant l'examen.
En second lieu, si Mme [F], belle-fille de Mme [W], fait état de difficultés de compréhension constatées chez sa belle-mère en 2004, dans les suites d'une chirurgie réalisée pour enlèvement d'une tumeur au niveau du sein, force est de rappeler que tant que le contexte des suites d'une anesthésie générale que l'annonce de l'existence potentielle d'une pathologie pouvant être cancéreuse suffisent à expliquer un trouble émotionnel de nature à altérer de façon transitoire les facultés cognitives. Pour autant, ces constatations ne permettent pas d'établir l'existence des problèmes de compréhension de façon générale chez Mme [W] entre l'année 2004 et l'année 2019.
En troisième lieu, même si Mme [N], amie de Mme [W], a pu observer des angoisses chez l'appelante, elle retient aussi que Mme [D] [R] a toujours soutenu sa mère et la rassurait, ce qui a également été fait le jour de la signature de la promesse de vente, le 28 mars 2018, selon un courriel adressé par Me [C] au bénéfice des consorts [E]-[X].
En outre, il y a lieu d'observer que l'application de l'article 464 du code civil suppose qu'un préjudice soit justifié pour que l'annulation de l'acte soit prononcée. Or, en l'espèce, il n'est nullement fait état d'un prix de vente qui serait insuffisant, et la lésion de plus des sept douzième n'est pas invoquée.
Les appelantes font ensuite état d'un état d'enclave de la maison de Mme [W] qui résulterait de la vente, qui pourrait justifier une réduction de ses obligations. Néanmoins, une servitude de passage a été consentie par les acquéreurs sur les parcelles convoitées, et la parcelle bâtie conservée par Mme [W] présente une limite contigue avec le chemin carré, de sorte que l'état d'enclave n'apparaît pas constitué sur les plans versés aux débats.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la preuve de l'insanité d'esprit de Mme [W] au moment de la signature de l'acte du 28 mars 2018 ou de la prorogation du 18 septembre 2018 n'était pas établie.
II - Sur la chose vendue
Aux termes des articles 1103, 1104 et 1124 du code civil, dans leur version applicable au litige depuis leur entrée en vigueur le 1er octobre 2016, l'accord des parties sur le chose et le prix constitue un contrat devant être exécuté de bonne foi.
La promesse de vente du 20 mars 2018 stipule en ce qui concerne l'identification du bien vendu, qu'il s'agit à '[Localité 12] (Savoie) [Localité 12], une superficie de 2863 m² à détacher d'un terrain à bâtir et agricole de plus grande superficie figurant au cadastre : section C, n°[Cadastre 4], lieudit '[Adresse 10]', surface 28 a 85 ca en nature de terre, tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. Un extrait de plan cadastral est annexé.', avec les détails suivants : 'Une parcelle originairement cadastrée section C numéro [Cadastre 4] lieudit [Adresse 10] pour une contenance de vingt-huit ares quatre-vingt-cinq centiares (00ha 28a 85ca) a fait l'objet d'une divisiion en plusieurs parcelles de moindre importance. De cette division sont issues les parcelles suivantes :
- la parcelle vendue provisoirement cadastrée section C numéro [Cadastre 7], figurant en teinte rose au plan annexé,
- la parcelle vendue provisoirement cadastrée section C numéro [Cadastre 6], figurant en teinte verte au plan annexé,
le promettant conserve la propriété de :
- la parcelle désormais cadastrée section C numéro [Cadastre 7] lieudit [Adresse 10] pour une contenane de vingt et un centiares (00ha 00a 21ca), figurant en teinte orange au plan de division,
- la parcelle désormais cadastrée section C numéro [Cadastre 8] lieudit [Adresse 10] pour une contenance de figurant en teinte bleue au plan de division'
Un plan, pièce 13 de M. [E] et Mme [X], intitulé 'bornage et division', dressé par la société Géode, était annexé à l'acte notarié, et identifie clairement les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6], objet de la cession aux futurs acquéreurs. Il est par ailleurs établi que Mme [D] [R], curatrice de Mme [P] [W] veuve [R], acommpagnait sa mère promettante, lors de la signature de la promesse de vente. Enfin, l'acte authentique était dressé par Me [H], notaire de Mme [P] [W] veuve [R], les acquéreurs étant assistés de leur propre notaire, Me [C].
En conséquent, le prix ayant été convenu préalablement, 92 000 euros, et l'option ayant été levée avant l'expiration du délai de validité de la promesse prorogée, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la vente était parfaite entre les parties.
III - Sur la provision accordée à valoir sur le préjudice des consorts [E]-[X]
M. [E] et Mme [X] n'ont pu acquérir le terrain sur lequel ils envisagent de construire une maison pour y habiter comme c'était prévu au cours de l'année 2019. Il résulte de l'attestation du 12 mai 2021, de la société Artis, constructeur retenu pour leur projet, que le coût de la construction est passé de 187 744 euros TTC en 2018 à 207 100 euros TTC. Le calcul réalisé sur l'évolution de l'indice BT01 entre septembre 2019 et mai 2021 par les appelantes pour contester met en évidence une augmentation de 8 763 euros du fait du renchérissement du coût des matières premières, de sorte que l'octroi d'une provision de 5 000 euros doit être confirmé.
IV - Sur les demandes accessoires
Mme [P] [R] succombant en son appel supportera, outre les dépens de l'instance, une indemnité procédurale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et par décision contradictoire,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [P] [W] veuve [R] aux dépens de l'instance en cause d'appel,
Condamne Mme [P] [W] veuve [R] à payer à M. [Y] [E] et Mme [Z] [X] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
opie délivrée le 04 juillet 2023
à
Me Fabrice PAGANELLI
Me Jessica RATTIER
Copie exécutoire délivrée le 04 juillet 2023
à
Me Jessica RATTIER
