MR/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 27 Juin 2023
N° RG 22/01752 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HDCO
Décision attaquée : Jugement du Président du TJ de CHAMBERY en date du 27 Septembre 2022
Appelante
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LAVINA, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SELARL LEXAVOUE [Localité 4] - [Localité 3], avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par Me Lysa HALIMI, avocat plaidant au barreau de PARIS
Intimée
Syndicat des copropriétaires l'EMERAUDE, représenté par son syndic la société FONCIA LEMANIQUE, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par Me Emmanuel BEAUCOURT, avocat au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 28 Mars 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 avril 2023
Date de mise à disposition : 27 juin 2023
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
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Faits et procédure
La société civile immobilière Lavina est propriétaire d'un ensemble immobilier dénommé l'émeraude situé à [Adresse 2], les lots 22, 55 et 68 constitutifs d'un local à usage de magasin et garages.
Par acte d'huissier du 10 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude a assigné la SCI Lavina devant le président du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir paiement d'une somme de4 473,49 euros au titre des arriérés de charges de copropriété échues au 10 novembre 2021 avec intérêts à compter du 29 juillet 2019.
Par 'ordonnance de référé' rendue le 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :
- rejeté la demande de la société Lavina tendant à voir juger que les lots 55 à 68 sont exclus des charges de copropriété prévues par le règlement de copropriété ;
- rejeté la demande de la société Lavina tendant à voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété qui prévoirait une répartition égale des charges entre les garages situés en sous-sol et ceux en rez-de-terre ;
- rejeté la demande de la société Lavina tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude à lui rembourser les charges payées au titre du lot n°22;
- condamné la société Lavina prise en la personne de son représentant légal à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude la somme de 8 291,68 euros à valoir sur le paiement des charges de copropriété échues au 19 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2020 ;
- condamné la société Lavina prise en la personne de son représentant légal à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude la somme de 475,11euros au titre des frais de recouvrement ;
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude tendant à la condamnation de la société Lavina à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude tendant à la condamnation de la société Lavina à cesser tout trouble de voisinage et à respecter le règlement de copropriété sous astreinte de 800 euros par trouble de voisinage et notamment tapage après 22 heures ;
- condamné la société Lavina, prise en la personne de son représentant légal à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal retenait que :
' le règlement de copropriété en ses articles 23 et 24 n'exclut pas les lots appartenant à la société Lavina de la contribution aux charges de copropriété ;
' la contribution de la société Lavina aux charges de copropriété n'est pas abusive du fait que celle-ci n'utilise pas certains équipements de la copropriété ;
' même si les tantièmes totaux ont évolué, les tantièmes de la société Lavina mentionnés sur les décomptes n'ont pas changé, et la répartition des charges n'a pas été unilatéralement modifiée par le syndicat des copropriétaires,
' le syndicat de copropriété peut exiger une provision pour le fonds de travaux de l'article 14-2 de la loi de 1965.
Par déclaration au greffe en date du 7 octobre 2022, la société Lavina interjetait appel de cette décision sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation à cesser le trouble de voisinage sous astreinte et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures en date du 23 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Lavina sollicite. Elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires l'émeraude de sa demande à voir condamner la société Lavina à cesser tout trouble de voisinage et à respecter le règlement de copropriété sous astreinte de 800 euros par trouble de voisinage et notamment tapage après 22h00 ;
- débouter le syndicat des copropriétaires l'émeraude de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- infirmer le jugement susvisé ;
- dire et juger que les lots 55 à 68 de par leur emplacement et l'absence d'utilité des communs ne sont pas soumis aux charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires l'émeraude ;
- débouter le syndicat des copropriétaires l'émeraude de sa demande en paiement de la somme de 8 291,68 euros à valoir sur le paiement des charges de copropriété échues au 19 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2020 ;
- juger non écrite la clause du règlement de copropriété qui prévoit une répartition égale des charges entre les garages situés en sous-sol et ceux du rez-de-terre ;
- fixer une nouvelle répartition des charges excluant notamment les charges d'éectricité, d'eau et d'entretien de la porte automatique pour les lots 55 à 68 ;
A titre subsidiaire,
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires l'émeraude n'apporte pas la preuve de la créance, ni dans son quantum, ni dans son principe ;
- débouter le syndicat des copropriétaire l'émeraude de sa demande en paiement de la somme de 8 291,68 euros à valoir sur le paiement des charges de copropriété échues au 19 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2020 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires l'émeraude à rembourser à la société Lavina les charges indûment payées sur le lot n°22 correspondants à la somme de 5 920 euros ;
- débouter le syndicat des copropriétaires l'émeraude de sa demande en paiement des intérêts moratoires,
- débouter le syndicat des copropriétaires l'émeraude de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;
- débouter le syndicat des copropriétaires l'émeraude de sa demande en paiement des frais irrépétibles ;
- débouter le syndicat des copropriétaires l'émeraude de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires l'émeraude à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel par application de l'article 696 du code de procédure civile, dont le montant sera recouvré par Me Lysa Halimi, avocate, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société Lavina expose :
' que ses garages, situés en rez-de-terre, ne sont pas reliés au compteur électrique commun, et qu'elle est susceptible d'utiliser le seul point lumineux n°1, qui dépend des charges générales du bâtiment 'immeuble' et non de celles du bâtiment 'garage' ;
' que ses garages disposent d'une porte à ouverture manuelle et qu'elle ne bénéficie pas de l'ouverture de la porte automatique signalée par un girophare sur le fronton du bâtiment, de sorte que les frais d'électricité et d'eau du bâtiment garage ne sont d'aucune utilité objective pour elle;
' il y a lieu de déclarer non écrite la clause 29 du règlement de copropriété au regard de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
' des charges sont appelées à double titre, calculées sur 10000 et sur 11000, sans qu'il soit possible de déterminer à quoi elles correspondent, tant pour les garages que pour le lot 22 ;
' que le syndicat des copropriétaires multiplie des frais indus, notamment des sommes de 500 euros réclamées pour l'assignation et des frais de relance par avocat.
Par dernière écritures en date du 6 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le SDC l'émeraude sollicite de la cour de :
- confirmer la décision rendue en première instance le 27 septembre 2022 ;
- réformer le jugement en comme suit,
- condamner la société Lavina, prise en la personne de son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude la somme de 1 475,11 euros au titre des frais de recouvrement ;
- condamner la société Lavina, prise en la personne de son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'émeraude la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner la société Lavina à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat fonde ses prétentions sur les éléments suivants :
' les lots garages, 55 à 68, doivent participer à la fois aux charges communes générales et aux charges communes des garages selon le règlement de copropriété ;
' l'installation électrique des garages de la société Lavina est, pour des raisons techniques, raccordée aux communs du bâtiment [Adresse 2], lequel fait également partie de la copropriété concernée ;
' les frais de recouvrement sont dus, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
' la société Lavina refuse sciemment de payer les charges de copropriété relatives aux lots de garage n°55 à 68, ce qui lui cause un préjudice financier certain, étant privée des sommes nécessaires à l'entretien et la conservation de l'immeuble.
Une ordonnance en date du 6 mars 2023 clôture l'instruction de la procédure.
MOTIFS ET DÉCISION
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.' Il y a lieu d'observer en l'espèce que, suite à une erreur de plume, la décision entreprise porte en en-tête 'ordonnance de référé', alors qu'il s'agit d'un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, ce qui ressort de la première phrase du dispositif. La décision entreprise sera rectifiée d'office de ce chef.
La société Lavina conteste devoir régler les charges de copropriété afférentes aux lots garages n°55 à 68 dont elle est propriétaire en raison de l'inutilité objective de celles-ci pour lesdits lots, et en raison de la répartition sur 11 000 tantièmes et non sur 10 000.
I- Sur les charges de copropriété incombant aux lots garages de la société Lavina
Chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part des charges à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. Plus précisément, le copropriétaire qui n'a pas contesté dans le délai prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'approbation des comptes constitue le titre en vertu duquel le syndic peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges.
Le syndicat des copropiétaires de l'immeuble l'Emeraude produit aux débats :
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 avril 2018, qui a approuvé les comptes de l'exercice clos au 31/12/2017 (point 6) et voté le budget prévisionnel pour la période du 1/01/2019 au 31/12/2019 (point 8),
- l e procès-verbal de l'assemblée générale du 2 avril 2019, qui a approuvé les comptes de l'exercice clos au 31/12/2018 (point 4), ajusté le budget prévisionnel pour la période du 1/01/2019 au 31/12/2019 d'un montant de 43 602,00 euros (point 6) et voté le budget prévisionnel pour la période du 1/01/2020 au 31/12/2020 d'un montant de 44 906,00 euros (point 7),
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 31 juillet 2020, qui a approuvé les comptes de l'exercice clos au 31/12/2019 (point 4), ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice du 1/01/2020 au 31/12/2020 (point 12) et voté le budget prévisionnel pour la période du 1/01/2021 au 31/12/2021 (point 13),
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 août 2021, qui a approuvé les comptes de l'exercice clos au 31/12/2020 (point 4), ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice du 1/01/2021 au 31/12/2021 (point 6) et voté le budget prévisionnel pour la période du 1/01/2022 au 31/12/2022 (point 7),
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2022, qui a approuvé les comptes de l'exercice clos au 31/12/2021 (point 4), ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice du 1/01/2022 au 31/12/2022 (point 12) voté le budget prévisionnel pour la période du 1/01/2023 au 31/12/2023 (point 10).
En l'absence d'appel interjeté sur les procès-verbaux précités, les votes des assemblées générales précitées ont rendu exigibles les charges de copropriété des lots 55 à 68 de la société Lavina.
Le règlement de copropriété du 19 octobre 1973 répartit les charges en trois catégories, figurant au chapitre V :
1- les charges générales prévues à l'article 21, supportées par tous les copropriétaires, au prorata des parties communes,
2- les charges relatives aux services collectifs et d'équipements communs (escaliers, tapis et ascenseurs), prévues à l'article 23, supportées par les lots 1 à 43 du bâtiment principal et par les lots de garage 44 à 54, avec des précisions aux articles 25 à 28 sur la répartition des charges de chauffage, eau froide et eau chaude,
3- les charges relatives aux garages, de l'article 29 : 'les propriétaires des garages auront à leur charge exclusive les frais d'entretien et d'éclairage de ces garages, ainsi que les frais éventuels de consommation d'eau qui sera constatée par un compteur général. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires des lots numéros quarante-quatre à soixante-huit inclus, au prorata de leur quote-part dans la propriété du sol de ce bâtiment, telle qu'elle est indiquée dans le tableau récapitulatif compris à l'article 3 ci-dessus.'
Il ressort bien de ce règlement que les lots garages n°55 à 68 doivent participer aux charges générales de l'article 21 (assurance, impôts, etc), et aux charges relatives aux garages de l'article 29.
II- Sur la demande d'écarter une clause du règlement de copropriété
L'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non-écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.'
Si les lots de garage de la société Lavina appelante disposent bien d'un portail spécifique, et sont situés en rez-de-terre et que leur accès ne se fait pas par la rampe d'accès souterraine et le portail automatique permettant l'accès aux garages en sous-sol, il n'en demeure pas moins que ces lots bénéficient de l'éclairage commun disposé sur les piliers de la rampe d'accès au sous-sol, et que cet éclairage ou le dispositif de sécurité ont bien une utilité pour les lots de l'appelante, ne serait-ce que pour l'ouverture de la porte de garage manuelle.
C'est en outre par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a considéré que le fait que la société Lavina n'utilise pas certains équipements de la copropriété n'implique pas que la clause l'oblige à contribuer aux charges est abusive.
III- Sur le caractère erroné du décompte
La société Lavina conteste le décompte des charges, au motif qu'il apparaîtrait depuis mars 2019 deux lignes comptables différentes : l'une 'charges générales' sur 11 000 tantièmes et une 'garages' sur 1 000 tantièmes.
L'état descriptif de division figurant dans l'article 3 du règlement de copropriété établit :
- que, bien que seuls les lots 1 à 44 soient situés dans le bâtiment principal, tous les lots 1 à 68 de la copropriété, qui sont des caves, des appartements, et des garages se sont vu attribuer un total de 10 000 dix-millièmes des parties communes,
- que les lots spécifiquement à usage de garage, portant les numéros 45 à 68 se sont vu attribuer un total de 1 000 millièmes du bâtiment à usage de garage.
Il en ressort donc clairement que les charges générales de l'article 21, qui incluent notamment les assurances et les impôts, doivent être réparties sur tous les copropriétaires, donc les lots 1 à 68, et un total de 11 000 tantièmes (10 000 tantièmes des lots 1 à 40 et 1 000 tantièmes des lots 45 à 68) et que les charges du bâtiment garage ne reposent que sur les 1 000 des lots 45 à 68.
Enfin, la typologie des charges de copropriété, reprise au paragraphe ci-dessus, permet d'écarter l'argumentation de la société Lavina tendant à voir établir que les charges réclamées pour son lot n°22 seraient erronées. En effet, les charges relevant de l'article 21 (impôts, assurance, etc) sont supportées par les lots 1 à 68 sur la base d'un total de tantièmes de 11 000, et les charges de l'article 23 (services collectifs, etc) reposent sur les lots 1 à 54, avec une répartition sur un total de 10 000èmes.
C'est donc également par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a retenu que les nombreux décomptes et appels de charges versés aux débats par le syndicat des copropriétaire intimé permettaient d'établir de façon suffisante sa créance.
IV- Sur les frais de recouvrement
C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que les frais de constitution de dossier pour l'huissier de justice et pour l'avocat de 300 euros devaient être écartés, n'étant prévus qu'en cas de diligences exceptionnelles, ce qui n'apparaît pas établi en l'espèce. En revanche, les mises en demeure des 29 juillet 2019, 21 janvier 2020, 19 août 2020, du 17 novembre 2020, 11 décembre 2020, pour un total de 257 euros, prévues dans l'article 9 du contrat de syndic du 2 avril 2019, seront retenues, ainsi que les sommes de sommation de payer et d'assignation, soit un total de 475,11 euros. Cette somme sera donc mise à la charge de la société Lavina sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en tant que frais nécessaires exposés par la syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire et imputables à ce seul copropriétaire.
V- Sur la demande de dommages et intérêts
C'est pas des motifs propres et pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que l'appréciation de la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires n'était pas de la compétence du juge saisi par la voie de la procédure accélérée au fond, qui permet de statuer dans un délai bref sur des demandes spécifiques justifiant une célérité.
VI- Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la société Lavina, succombe en son appel et devra supporter les dépens de la procédure. Il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires supporte la charge des frais exposés non compris dans les dépens et se verra allouer une somme de 1 500 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par décision publique et contradictoire,
Rectifie la première page de la décision entreprise en ce qu'il s'agit d'un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond et non d'une ordonnance de référé,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société Lavina aux dépens,
Condamne la société Lavina à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Emeraude la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 27 juin 2023
à
la SELARL LEXAVOUE [Localité 4] - [Localité 3]
Me Emmanuel BEAUCOURT
Copie exécutoire délivrée le 27 juin 2023
à
Me Emmanuel BEAUCOURT
