HP/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 06 Juin 2023
N° RG 22/01662 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HCZJ
Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de THONON LES BAINS en date du 30 Août 2022
Appelants
Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 19] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]
Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 20] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]
Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 21] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]
Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 23] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]
Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 25] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]
Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 26] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]
Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 29] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]
Représentés par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de DRAGUIGNAN
Intimés
M. [E] [Y], demeurant [Adresse 16]
Représenté par Me Bérangère HOUMANI, avocat au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE
S.A. ALLIANZ IARD dont le siège social est situé [Adresse 2]
EGIS BATIMENTS RHONE ALPES dont le siège social est situé [Adresse 6]
Représentées par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentées par la SELARL SAINT-AVIT YOZGAT, avocats plaidants au barreau de LYON
S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est situé [Adresse 12]
Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELARL BERTHIAUD ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON
S.A.S. BOVAGNE FRERES dont le siège social est situé [Adresse 10]
Représentée par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par Me Olivier GONNET, avocat plaidant au barreau de LYON
S.A.S. BUREAU ALPES CONTROLES, dont le siège social est situé [Adresse 11]
Représentée par la SELARL MLB AVOCATS, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELARL BARRE - LE GLEUT, avocats plaidants au barreau de LYON
S.A.S. BAREL ET PELLETIER, dont le siège social est situé [Adresse 15]
BP CONSTRUCTION, dont le siège social est situé [Adresse 17]
S.A.R.L. GIBELLO, dont le siège social est situé [Adresse 14]
Société MMA IARD dont le siège social est situé [Adresse 4]
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES dont le siège social est situé [Adresse 4]
Représentées par la SELARL CABINET COMBAZ, avocats au barreau de CHAMBERY
S.A. GENERALI IARD dont le siège social est situé [Adresse 8]
Représentée par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d'Avocats, avocats plaidants au barreau de PARIS
L'AUXILIAIRE dont le siège social est situé [Adresse 9]
Représentée par la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES, avocats au barreau D'ANNECY
S.A.S. RUBNER CONSTRUCTION BOIS, dont le siège social est situé [Adresse 13]
Représentée par Me Maria ONGARO, avocat postulant au barreau de THONON-LES-BAINS
Représentée par l'AARPI LAWAL AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS
S.A. SMA SA, dont le siège social est situé [Adresse 1]
S.A.S. ART X BAT, dont le siège social est situé [Adresse 5]
S.A. EUROMAF, dont le siège social est situé [Adresse 7]
S.A. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF -, dont le siège social est situé [Adresse 7]
S.A AVIVA ASSURANCES dont le siège social est situé [Adresse 3]
Sans avocats constitués
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Date de l'ordonnance de clôture : 20 Mars 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 mars 2023
Date de mise à disposition : 06 juin 2023
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
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Faits et Procédure
Dans le cadre d'une convention signée avec la commune de [Localité 28], le groupe Pierre & Vacances entreprenait, soit directement, soit par des filiales, la construction d'un ensemble immobilier à destination touristique dans une unité touristique nouvelle créée par arrêté préfectoral du 12 janvier 2009, ensemble immobilier subdivisé en 3 zones géographiques :
' Le quartier « [Adresse 27] »
' Le quartier des « [Adresse 24] »
' Le quartier de « L'Aquariaz » (non concerné).
Pour l'opération '[Adresse 27]', bâtiments C, D, E, F et G, le maître de l'ouvrage était
la SNC [Adresse 22] Résidences Mgm Loisirs 1 et pour les bâtiments A et B, la SNC [Adresse 22] Résidences Mgm Loisirs 2.
Pour l'opération des '[Adresse 24]', bâtiments C1, C2 et C3, le maître de l'ouvrage était la SNC [Adresse 22] Pierre & Vacances Loisirs et pour le bâtiment C4, la SNC Maeva Loisirs.
Chacun des maîtres d'ouvrages était assuré en dommages-ouvrage et en responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs auprès de la société Générali.
La déclaration d'ouverture de chantier avait lieu le 26 avril 2010 et les travaux étaient réalisés en deux tranches pour les quartiers « [Adresse 27] » et des « [Adresse 24] » :
' première tranche portant sur les bâtiments C (immeuble [Adresse 25]), D (immeuble [Adresse 29]), E (immeuble [Adresse 30]), F (immeuble [Adresse 31])ainsi que sur les bâtiments C1 (immeuble [Adresse 18]), C2 (immeuble [Adresse 19]) et C3 (accueil) : réception avec réserves le 16 décembre 2011.
' deuxième tranche de l'opération portant sur les bâtiments A (immeuble [Adresse 20]), B (immeuble [Adresse 23]), C3 (immeuble [Adresse 21]) C4 (immeuble [Adresse 26]) : réception le 11 décembre 2012 avec réserves.
Les appartements construits étaient vendus en l'état futur d'achèvement et chaque copropriété se dotait d'un syndicat de copropriétaires désigné par le nom de son immeuble.
Les principaux intervenants à l'acte de construire étaient les suivants :
' Pour les bâtiments des deux tranches :
- assistant à maîtrise d'ouvrage : la société ART X BAT, assurée par la société Axa France Iard.
- la mission OPC a été confiée à la société Egis Bâtiments Rhône-Alpes puis à la société IM Projet, assurée par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;
- bureau de contrôle : société Bureau Alpes Contrôle, assurée par la société Euromaf ;
- maîtrise d'oeuvre de conception :
' société Groupe RJ placée en liquidation judiciaire le 11 juin 2013, assurée par la société Mutuelle des Architectes Français ;
' M. [E] [Y] (enseigne : 'Atelier d'Architecture d'[Adresse 22]) ;
' société SFICA pour les bâtiments A,C et D, placée en liquidation judiciaire le 4 août 2020, assurée par la société SMA ;
- maîtrise d'oeuvre d'exécution :
' société Egis Bâtiments Rhône-Alpes pour les batiments A, B, C, D quartier [Adresse 27] et pour les bâtiments C2,C3 et C4 quartier [Adresse 24], assurée par la société Allianz Iard ;
' société SFICA placée en liquidation judiciaire le 4 août 2020, assurée par la société SMA, pour les bâtiments A,C et D .
' Lot Gros oeuvre, pour le quartier [Adresse 27] : constitution d'un groupement d'entreprises désigné SEP [Adresse 27] entre :
- Bp Construction assurée en base DOC par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles
- Barel & Pelletier assurée par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles
- Gibello assurée par la compagnie Générali
- Bovagne Frères assurée par la société l'Auxilaire ;
' Lot Gros oeuvre , pour le quartier '[Adresse 24]': constitution d'un groupement d'entreprises, assuré par SMA, entre :
- société Eiffage Construction Savoie
- société Eiffage Construction Confluence
' Lots Charpente/Couverture bardage et menuiseries extérieures des deux tranches : société Rubner France, assurée auprès de la société Aviva ;
' Lot étanchéité : société Stanis et lot plomberie : société Yvroud.
Deux expertises avaient déjà été diligentées en référé :
- par ordonnance du 19 mars 2013 pour la tranche 1 à l'initiative des promoteurs non constructeurs pour des réserves non levées, des infiltrations d'eau en façade et des liaisons dites d'eau chaude, outre des infiltrations au niveau de l'isolation de la toiture. M. [O], expert, était désigné et déposait son rapport le 17 octobre 2019,
- par ordonnance du 8 avril 2014 pour la tranche 2 à l'initiative des promoteurs non constructeurs pour des réserves non levées et des travaux de reprise dans le délai de la garantie de parfait achèvement non effectués. M. [O], expert, était désigné et déposait son rapport le 15 mars 2022.
Deux instances au fond étaient pendantes devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par ailleurs, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 25], [Adresse 29], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 26], se plaignant de désordres sur les escaliers de secours jugés inaccessibles et impraticables, déclaraient le sinistre auprès de la société Générali, assureur dommages-ouvrage qui refusait la prise en charge en raison du caractère apparent et non réservé des désordres.
Par actes d'huissier en date des 13, 14 et 15 décembre 2021, ces sept syndicats de copropriétaires, représentés par leur syndic en exercice, la société Sogire, assignaient la société Mutuelle des Architectes Francais, la société Générali Iard, la société Sma, en qualité d'assureur de la société Sfica, la société Egis Batiments Rhône-alpes, la société Allianz Iard, la société Bureau Alpes Controles, la société Euromaf Assurance des Ingénieurs et Architectes Européens, la sociétéBp Construction, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, la société Barel & Pelletier, la société Bovagne Frères, la société l'Auxiliaire, la société Rubner Construction Bois, la société Aviva Assurances, la société Gibello, la société Artxbat, la société Axa France Iard et M. [E] [Y] (Atelier d'Architecture d'[Adresse 22]) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains afin qu'une mesure d'expertise soit ordonnée.
Par ordonnance en date du 30 août 2022, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, :
' rejetait l'exception d'incompétence soulevée par la société Rubner Construction Bois en raison de la saisine du juge du fond ;
' déclarait irrecevable la demande d'expertise formée par les sept syndicats de copropriétaires susvisés ;
' prononçait la condamnation des syndicats de copropriétaires à payer des indemnités procédurales et aux dépens.
Le juge des référés retenait notamment que :
' le moyen de défense tiré de l'impossibilité pour le juge des référés d'ordonner une expertise en raison de la saisine du juge du fond constituait non pas une exception d'incompétence mais une fin de non-recevoir, laquelle était de nature à faire obstacle à la possibilité pour le juge des référés d'ordonner une mesure d'instruction relative aux litiges dont le juge du fond était saisi ;
' le procès au fond engagé par les sociétés du groupe Pierre et Vacances devant le tribunal judiciaire de Paris en janvier 2015 d'une action responsabilité contre les différents constructeurs et leurs assureurs du fait des désordres affectant les ouvrages ne faisait pas obstacle au droit des syndicats de copropriétaires de solliciter une mesure d'expertise dès lors qu'ils n'étaient pas parties dans la procédure au fond ;
' mais la société PV Résidences et Resorts avait reçu du pouvoir réglementaire la mission de gérer et d'exploiter les différentes résidences objet de la présente procédure ce qui se traduisait dans les baux commerciaux conclus avec chaque copropriétaire.
Par déclaration au greffe de la cour en date du 21 septembre 2022, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 25], [Adresse 29], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 26] interjetaient appel de la décision en ce que leur demande d'expertise avait été déclarée irrecevable et en ce qu'ils avaient été condamnés au paiement d'indemnités procédurales et aux dépens.
Prétentions des parties
Par dernières écritures en date du 22 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 25], [Adresse 29], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 26] sollicitaient l'infirmation de la décision dans les termes de leur appel et demandaient à la cour de :
- déclarer recevable leur action ;
- désigner un expert avec pour mission notamment de décrire les désordres allégués tels que décrits aux termes des deux rapports de diagnostic sécurité incendie rédigés par la société Qualiconsult le 17 juillet 2019 ;
- condamner la Maf, Generali Iard, la Sma Egis Batiments Rhone-Alpes Allianz Iard, Bureau Alpes Controles, Euromaf, Bp Construction, Mma Iard Assurances Mutuelles, Mma Iard Sa, Barel et Pelletier, Bovagne Frères, l'Auxiliaire, Rubner Construction Bois, Abeille Iard et Santé, Gibello, Art X Bat, Axa France Iard, M. [E] [Y] à leur payer à chacun une indemnité procédurale de 1 000 euros, et les dépens distraits au profit de Me Dormeval, avocate sur son affirmation de droit,
Exposant les moyens suivants :
' les syndicats de copropriétaires avaient la qualité pour agir au titre des désordres affectant les parties communes en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, toute clause contraire étant réputée non écrite et l'action en garantie décennale leur avait été transmise de plein droit, peu important que les immeubles en copropriété constituassent des résidences de tourisme, l'exploitant ayant seulement pour vocation d'exploiter commercialement l'ensemble immobilier.
' la société PV Résidences & Ressort France s'était associée en référé aux sociétés du groupe Pierre & Vacances pour obtenir la réparation de ses propres préjudices d'exploitation ;
' les baux commerciaux étaient inopposables aux syndicats de copropriétaires qui ne les avaient pas signés ;
' la prescription biennale de l'article L 114'1 du code des assurances ne s'appliquait que dans les rapports entre les assureurs et les assurés .
' les escaliers extérieurs de secours en béton avaient été mis en place par les entreprises du lot gros 'uvre sur lesquels pesaient une présomption de responsabilité ou à défaut une éventuelle responsabilité contractuelle prescriptible par 10 ans ;
' les syndicats contestaient le fait que l'expert [O] se fût déjà prononcé sur les escaliers de secours lors de ses missions précédentes et en tout état de cause, ses rapports ne leur étaient pas opposables et ils n'étaient parties dans aucune procédure au fond.
Par dernières écritures en date du 23 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [E] [Y] sollicitait de la cour de :
- lui donner acte de ce qu'il s'en rapportait à justice sur les moyens de contestation du motif d'irrecevabilité retenu par le premier juge ;
- lui donner acte de ce qu'il forme, sous les plus expresses réserves de garantie, de recevabilité et de bien fondé de la demande, les protestations et réserve d'usage quant à la mesure d'expertise sollicitée ;
- réserver les dépens.
Par dernières écritures en date du 28 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Bovagne Frères sollicitait de la cour la confirmation de l'ordonnance entreprise à titre principal,
- et à titre subsidiaire, de rejeter la demande d'expertise formée à son encontre,
- à titre également subsidiaire, de déclarer les opérations d'expertise communes et opposables à son assureur, la société, l'Auxiliaire,
- en tant que de besoin, condamner la société l'Auxiliaire à la relever et garantir de toutes condamnations principales, accessoires et dépens qui seraient prononcées à son encontre ;
- en toute hypothèse, condamner les syndicats de copropriétaires à lui payer une indemnité procédurale de 2 000 euros, outre les dépens distraits au profit de Me Forquin, avocat, sur son affirmation de droit,
Exposant les moyens suivants :
' cette situation existait depuis la construction et était visible au moment de la réception des travaux puisqu'elle relevait de la conception architecturale des immeubles ;
' les désordres allégués (passage de la neige) n'ont manifestement aucun lien avec les travaux de gros 'uvre qui lui avaient été confiées et la société Qualiconsult précisait de façon explicite que les fissures épaufrures de béton constituant la cage d'escalier résultaient de l'accumulation de neige s'infiltrant au travers des tasseaux de bois disposés à claire-voie pour masquer l'escalier de secours en béton ;
' la SEP [Adresse 27] dont faisait partie la société Bovagne Frères n'était pas intervenue dans le cadre de la réalisation du lot gros 'uvre du quartier '[Adresse 24]' dont les sociétés Eiffage avaient été chargées et qui n'avaient pas été assignées par les syndicats de copropriétaires.
Par dernières écritures en date du 29 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Egis Bâtiments Rhône alpes et la société Allianz Iard sollicitaient de la cour :
- à titre principal, la confirmation de la décision entreprise et la condamnation des syndicats de copropriétaires à leur payer une indemnité procédurale de 5 000 euros chacune et aux dépens de l'instance ;
- à titre subsidiaire, le débouté des syndicats de l'intégralité de leurs demandes,
Exposant les moyens suivants :
' les syndicats de copropriétaires n'avaient pas qualité ni intérêt pour agir dès lorsque les bâtiments étaient exploités sous la forme d'une résidence de tourisme et placée sous le statut de la copropriété et que dans le cadre de l'obligation légale d'exploitant unique (article D321-2 du code du tourisme), le groupe Pierre & Vacances avait conclu avec les copropriétaires un bail commercial comprenant les parties privatives et les parties communes avec subrogation conventionnelle qui lui donnait seul qualité mais aussi l'intérêt pour agir afin de voir appliquer les garanties légales des constructeurs ;.
' dans les procédures au fond, les syndicats des copropriétaires n'avaient jamais jugé utile d'intervenir alors que les missions de l'expert judiciaire visaient tant les parties privatives que les parties communes ;
' les syndicats de copropriétaires n'avaient pas de motif légitime à solliciter une expertise dans la mesure où le rapport d'expertise déposé par M. [O] le 17 octobre 2019 faisait déjà référence au problème des escaliers, ainsi que son pré-rapport relatif à la tranche 2.
Par dernières écritures en date du 29 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Bureau Alpes Contrôles sollicitait de la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise ;
- condamner les syndicats de copropriétaires à lui payer une indemnité procédurale de 2 500 euros, outre les dépens distraits au profit de Me Balme, avocate sur son affirmation de droit,
Exposant les moyens suivants :
' les dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 65 ne déclaraient réputées non écrites que les clauses du règlement de copropriété sachant qu'il n'entrait pas dans les attributions du juge des référés de déclarer une clause non écrite ;
' la procédure initiée par les sept syndicats de copropriétaires était irrecevable, conformément aux stipulations conventionnelles spécifiques à la résidence de tourisme, pour défaut de qualité et d'intérêt à agir alors que l'expertise judiciaire avait pour objectif la mise en jeu des garanties légales et obtenir une indemnité financière ;
' les syndicats de copropriétaires ne rapportaient pas la preuve de l'existence d'un motif légitime pour obtenir l'instauration d'une expertise dès lors que M. [O], dans le cadre des expertises judiciaires déjà ordonnées, s'était prononcé sur les escaliers de secours.
Par dernières écritures en date du 5 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Axa France Iard, en qualité d'assureur de la société Artxbat sollicitait de la cour, outre un donné acte sur ses réserves liées à la mobilisation de ses garanties :
- à titre principal, la confirmation de la décision entreprise ;
- à titre subsidiaire, le débouté de la demande d'expertise ;
- la condamnation des syndicats de copropriétaires à lui payer une indemnité procédurale de 4 000 euros et les dépens.
Exposant les moyens suivants :
' les syndicats de copropriétaires n'avaient ni intérêt ni qualité pour agir dès lors qu'il existait au profit de l'exploitant de la résidence de tourisme qui bénéficiait de baux commerciaux consentis par les acquéreurs des appartements, une subrogation conventionnelle dans les droits et obligations de ceux-ci ce qui avait permis au preneur de diligenter les procédures en référé et au fond ;
' les désordres au titre desquelles les syndicats des copropriétaires sollicitaient l'organisation d'une expertise avaient d'ores et déjà été investigués dans le cadre d'une expertise judiciaire ordonnée à la requête des filiales du groupe Pierre et Vacances en charge de l'exploitation des résidences de sorte que les syndicats ne justifiaient pas d'un intérêt légitime à leur demande.
Par dernières écritures en date du 6 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société l'Auxiliaire sollicitait de la cour :
- la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
- la condamnation in solidum des syndicats de copropriétaires à lui payer une indemnité procédurale de 2 000 euros, ainsi que les dépens.
Exposant les moyens suivants :
' une résidence de tourisme comprenait des espaces partagés et des services en plus des espaces privatifs meublés gérés par un seul exploitant pour l'ensemble ce qui expliquait la particularité des baux commerciaux par lesquels les copropriétaires mettaient à disposition non seulement les parties privatives mais également les parties communes et le règlement de copropriété devait traduire ces obligations de sorte qu'il eût été utile que les syndicats de copropriétaires les communiquassent :
' la société exploitante avait assigné au fond l'assureur dommages-ouvrage aux fins d'obtenir l'indemnisation de son préjudice au titre des désordres de construction quelles que soient les parties affectées, étant précisé que les syndicats de copropriétaires n'avaient pas été associés aux opérations d'expertise ordonnées en référé.
Par dernières écritures en date du 7 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Rubner Construction Bois sollicitait de la cour :
- à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise ;
- à titre subsidiaire, déclarer irrecevable la demande d'expertise judiciaire des Syndicats de copropriété, en raison de l'existence préalable d'un procès au fond portant sur le même objet et dont ils sont parties ;
- à titre très subsidiaire, débouter les syndicats de copropriété de leur demande d'expertise judiciaire sur le fondement de l'absence de motif légitime ;
- à titre très subsidiaire, prononcer la mise hors de cause de la société Rubner Construction Bois ;
- à titre infiniment subsidiaire, donner acte des protestations et réserves de la société Rubner Construction Bois s'agissant de la demande d'expertise ;
- en tout état de cause, débouter les syndicats de copropriété de l'intégralité de leurs demandes, fins ou prétentions plus amples ou contraires ;
- condamner in solidum les appelants à payer à la société Rubner Construction Bois une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Exposant les moyens suivants :
' la clause de subrogation contenue dans les baux commerciaux faisait nécessairement échec à la transmission de l'action contractuelle contre les constructeurs à l'ensemble des sous-acquéreurs de l'immeuble (et in fine, au syndicat des copropriétaires), puisque ces derniers s'étaient volontairement dépouillés d'un tel droit en consentant à la subrogation, subrogation dont s'était prévalue les exploitants de la résidence pour engager leurs actions en référé et au fond.
' les syndicats des copropriétaires étaient intervenus volontairement dans les deux procès au fond devant le tribunal judiciaire de Paris (juillet 2020 et 20 avril 2021), alors que les présentes assignations en référé avaient été délivrées postérieurement, le litige étant identique ;
' les syndicats de copropriétaires n'avaient jamais sollicité de complément d'expertise alors que l'expert déjà nommé à deux reprises n'avait pas encore déposé ses rapports au moment des rapports de la société Qualiconsult ;
' l'expert M. [O] avait examiné les escaliers de secours dont la configuration était connue depuis l'origine et nécessairement apparente à la réception de sorte que l'action fondée sur les garanties légales des constructeurs était manifestement vouée à l'échec donc dénuée de motif légitime ;
' les travaux de la société Rubner Construction Bois étaient conformes au projet figurant à son marché et n'avaient fait l'objet d'aucune réserve.
Par dernières écritures en date du 15 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés BP Construction, Gibello, Barel & Pelletier, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sollicitaient de la cour :
- à titre principal, la confirmation de l'ordonnance entreprise et le débouter de la demande d'expertise formée à leur encontre ;
- subsidiairement, les mettre hors de cause concernant l'examen des éventuels désordres affectant les immeubles en copropriété dénommés [Adresse 26], [Adresse 19] et [Adresse 21] situés dans le quartier des [Adresse 24] pour la construction desquels elles n'étaient pas intervenues ;
- condamner les syndicats de copropriétaires à leur payer à chacune une indemnité procédurale de 2 000 euros et les dépens.
Exposant les moyens suivants :
' la prétention des syndicats de copropriétaires était irrecevable en raison de la clause contenue dans les baux commerciaux ;
' compte tenu de la localisation des escaliers de secours à l'extérieur des bâtiments, de la localisation en altitude du programme immobilier, la présence de neige sur les escaliers était visible à la réception et en tout état de cause, la conception des escaliers de secours à l'extérieur des bâtiments ne pouvait être imputée aux locateurs du lot gros 'uvre, s'agissant d'un choix architectural auquel elles étaient étrangères.
Par dernières écritures en date du 19 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Générali Iard sollicitait :
- à titre principal, la confirmation de la décision entreprise ;
- si besoin, y ajoutant, débouter les syndicats des copropriétaires de leurs demandes ;
- subsidiairement, en cas d'expertise, compléter la mission de l'expert en lui demandant de prendre connaissance des expertises [O] et de dire si les désordres dénoncés avaient déjà été examinés et si tel était le cas, dire qu'ils ne seraient pas à nouveau examinés ;
- condamner les syndicats de copropriétaires à lui payer une indemnité procédurale de 5 000 euros et les dépens.
Exposant les moyens suivants :
' la société Générali avait notifié plusieurs positions de garantie le 4 décembre 2019 et l'assignation en référé délivrée le 13 décembre 2021 se heurtait à la prescription biennale de l'article L 114-1 du code des assurances ;
' aux termes des stipulations conventionnelles spécifiques à la résidence de tourisme, il n'était pas justifié de la qualité à agir des syndicats des copropriétaires à solliciter une expertise judiciaire qui aurait in fine pour objectif de mettre en jeu les garanties légales et obtenir une indemnité financière.
' les syndicats de copropriétaires ne pouvaient prétendre que les baux commerciaux leur étaient inopposables, dès lors qu'ils rassemblaient l'ensemble des copropriétaires ;
' les syndicats de copropriétaires étaient bien intervenus à la procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, cette procédure étant de nature à faire obstacle alors au droit de solliciter nouvelle expertise.
' l'expert judiciaire déjà nommé, M. [O], avait eu communication des rapports de Qualiconsult et s'était prononcé sur la réclamation générale formulée sur les escaliers.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
L'ordonnance de clôture était rendue le 20 février 2023 et l'affaire était appelée à l'audience du 21 mars 2023.
MOTIFS ET DÉCISION
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'. En outre, aux termes de l'article 32 du même code, 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'. Le défaut de qualité et d'intérêt à agir est une fin de non recevoir pouvant être proposée en tout état de cause, sans que celui qui l'invoque ait à justifier d'un grief.
En l'espèce, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 25], [Adresse 29], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 26] sollicitent une expertise afin d'établir l'existence de désordres décennaux affectant les escaliers de secours extérieurs de leurs immeubles, en raison l'hiver de présence de neige et de verglas.
Il est certain qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, les syndicats de copropriétaires ont qualité pour agir en justice, qu'ils soient en demande ou en défense, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et, pour les copropriétés non soumises à une législation dérogatoire, ils peuvent agir sur le fondement de la garantie décennale pour les désordres affectant les parties communes de leurs immeubles, dès lors qu'ils ont la charge de défendre les intérêts collectifs des co-propriétaires, sous-acquéreurs, agissant ainsi pour leur compte. Il est également établi, comme l'a rappelé le premier juge, que le simple locataire ne peut agir contre les constructeurs sur un fondement contractuel.
Cependant, et contrairement à ce que soutiennent les appelants, la législation spécifique relative à leurs immeubles importe. Il n'est pas contestable que les immeubles dont ils sont les syndicats sont des résidences de tourisme soumises à une législation spécifique. En effet, aux termes de l'article D321-2 du code du tourisme, s'agissant des copropriétés : 'la résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou ......... sous réserve que le règlement de copropriété ou ....... prévoit expressément :
1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d'utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d'au moins 70 % des locaux d'habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires .......pouvant bénéficier d'une réservation prioritaire ;
.........
2° Une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ....'.
En l'espèce, la gestion des immeubles concernés est assurée par la société PV Résidence et Resorts, l'ensemble des co-propriétaires lui ayant consenti des baux commerciaux.
Les baux commerciaux consentis par chacun des copropriétaires contiennent, en conformité avec l'article précité, outre les dispositions suivantes (3.3 al 1 et 2) : 'le preneur, dans le cadre de l'exploitation locatif de la résidence auprès de sa clientèle touristique, a besoin de conserver la jouissance de la totalité des biens composant celle-ci, dans la mesure où ces biens sont destinés à être exploités directement ou indirectement par le preneur pour l'exercice d'activités indispensables à la résidence, que ses activités présentes ou non un caractère commercial. Chaque lot géré représente ainsi la partie nécessaire d'un ensemble homogène indissociable. Le bailleur en donne acte au preneur, considérant qu'il trouve lui-même intérêt au maintien de la résidence sous la forme d'un ensemble homogène géré par un seul opérateur pour la bonne va lire valorisation de son bien', l'article 4'10 dispose que « (le bailleur) autorise le preneur et en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu contre le vendeur ou contre la ou les entreprise(s) chargée(s) des travaux de toutes les garanties de vente et de construction telles que les garanties biennales et décennales auxquelles ces derniers sont tenus et à mettre en jeu également l'assurance dommages-ouvrage ; dans ce cas les indemnités versées seront encaissées par le preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux ».
Compte tenu du fait que 'le bailleur donne à bail à loyer au preneur qui accepte les locaux meublés et aménagés ci-après désignés à l'article 10 la quote-part des parties communes générales et particulières attachées à ses locaux y compris celles afférentes aux éléments d'équipement commun' (article 1 du bail), le syndicat des copropriétaires qui représente les intérêts de tous les copropriétaires ne dispose pas, pour les actions en responsabilité contre les entreprises chargées des travaux, de la qualité à agir en justice dès lors qu'aucun des copropriétaire n'a pu lui transférer sa qualité, ayant subrogé le preneur dasn son droit à agir, peu important que ce dernier n'ait pas été signataire du bail commercial.
L'extrait de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété versé aux débats par la société Generali pour l'immeuble Prada indique notamment dans son article 11 que l'immeuble constituera une résidence de tourisme au sens des arrêtés ministériels des 14 février 86 et 18 juin 1992 et qu'en conséquence, le règlement prévoit ' une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes' 'une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale appelée exploitant liée aux copropriétaires par contrat de louage ou mandat ; la gestion des locaux et équipements sous-entendus par cette activité touristique, lesquels forment un tout homogène sera confiée obligatoirement à l'exploitant'.
En outre, comme l'a souligné le juge de première instance, d'une part, la preneuse, la société PV Résidence et Resorts, laquelle n'est pas un simple locataire, a participé aux opérations d'expertises déjà ordonnées sur les immeubles, sans que les syndicats des copropriétaires ne soient intervenus à ces opérations, alors même que les parties communes des immeubles étaient concernées ; d'autre part les syndicats de copropriétaires ne démontrent pas un intérêt distinct de celui de l'exploitant de la résidence de tourisme, qui aurait pu justifier qu'ils conservent la possibilité d'exercer personnellement les actions précitées.
En conséquence c'est à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevable la demande d'expertise des syndicats de copropriétaires.
Succombant, ces derniers seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel distraits au profit de Me Forquin et Me Balme, avocats sur leur affirmation de droit et à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 2 000 euros, in solidum, aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ensemble, et, à chacune, à la société Rubner Construction Bois, à la société Axa France Iard, assureur de la société Artxbat, à la société Egis Bâtiments Rhône Alpes, à la société Allianz Iard, assureur de la société Egis Bâtiments Rhône Alpes, à la société l'Auxiliaire, assureur de la société Bovagne Frères et conjointement à la société Bovagne Frères, à la société Bureau Alpes Contrôles, à la société Générali Iard, à la société BP Construction, à la société Gibello, à la société Barel & Pelletier.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 25], [Adresse 29], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 26] aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 25], [Adresse 29], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 26] à payer une indemnité procédurale de 2 000 euros :
- aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ensemble ;
- à chacune des sociétés suivantes : Rubner Construction Bois, Axa France Iard, assureur de la société Artxbat, Egis Bâtiments Rhône Alpes, Allianz Iard, assureur de la société Egis Bâtiments Rhône Alpes, l'Auxiliaire, assureur de la société Bovagne Frères ;
Condamne conjointement les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 25], [Adresse 29], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 26] à payer une indemnité procédurale de 2 000 euros à chacune des sociétés suivantes : Bovagne Frères, Bureau Alpes Contrôles, Générali Iard, BP Construction, Gibello, Barel & Pelletier.
Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 06 juin 2023
à
Me Clarisse DORMEVAL
Me Bérangère HOUMANI
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY (2)
Me Christian FORQUIN
la SELARL MLB AVOCATS
la SELARL CABINET COMBAZ
Me Michel FILLARD
la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES
Me Maria ONGARO
Copie exécutoire délivrée le 06 juin 2023
à
Me Bérangère HOUMANI
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY (2)
Me Christian FORQUIN
la SELARL MLB AVOCATS
la SELARL CABINET COMBAZ
Me Michel FILLARD
la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES
Me Maria ONGARO
