IRS/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 21 Mars 2023
N° RG 21/00086 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GTBW
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 02 Novembre 2020
Appelant
M. [E] [R]
né le 11 Février 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]
Représenté par Me Noemie FRANCOIS, avocat au barreau de CHAMBERY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003278 du 04/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)
Intimé
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PIERRES SAUVAGES pris en la personne de son syndic l'EURL 2S2J BEAUREGARD IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représenté par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SCP CHAMBEL & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 26 Décembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 janvier 2023
Date de mise à disposition : 21 mars 2023
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
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Faits et Procédure
M. [E] [R] est propriétaire, dans la commune de [Localité 2] dans la résidence les Pierres sauvages soumise au statut de la copropriété, de droits immobiliers constitués par un studio, une cave et un placard.
Par jugement définitif en date du 14 décembre 2015, le juge de proximité de Bonneville a condamné M. [R] au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété impayées à cette date.
Par la suite, M. [R] a bénéficié d'un plan conventionnel de redressement accordé par la commission de surendettement des particuliers de l'Eure en date du 5 juin 2018, dénoncé par le syndic de copropriété le 13 mars 2019, ce qui a entraîné sa caducité.
Un nouveau plan conventionnel de surendettement a été approuvé par la commission le 3 septembre 2021.
Par acte du 17 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [E] [R] devant le tribunal judiciaire de Bonneville en paiement de la somme en principal de 8 505,05 euros au titre des charges impayées au 29 janvier 2020 outre intérêts à compter du 5 septembre 2016, date de la première mise en demeure.
Par jugement, réputé contradictoire en date du 02 novembre 2020 le tribunal judiciaire de Bonneville a :
- déclaré la demande régulière, recevable et bien fondée,
- condamné M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « les Pierres sauvages » à [Localité 2] (Haute-Savoie) la somme de 8 505, 05 euros représentant les charges impayées de son lot au 29 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2016 à hauteur de la somme de 4 056, 12 euros, du 13 février 2017 sur la somme de 5 938, 62 euros et du 19 juin 2019 sur la somme de 8 505, 05 euros,
- condamné M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « les Pierres sauvages » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « les Pierres sauvages » la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,
- condamné M. [E] [R] aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe en date du 18 janvier 2021, M. [E] [R] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a condamné au paiement des charges avec intérêts au taux légal, au paiement de dommages et intérêts, au paiement de la somme de 1 500 euros vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que condamné aux entiers dépens.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures en date du 12 décembre 2022 , régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [E] [R] sollicite l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de :
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;
En conséquence,
- réformer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire de Bonneville du 2 novembre 2020 en ce qu'il a :
- condamné M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « les Pierres sauvages » à [Localité 2] (Haute-Savoie) la somme de 8 505, 05 euros représentant les charges impayées de son lot au 29 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2016 à hauteur de la somme de 4 056, 12 euros, du 13 février 2017 sur la somme de 5 938, 62 euros et du 19 juin 2019 sur la somme de 8 505, 05 euros ;
- condamné M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « les Pierres sauvages » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « les Pierres sauvages » la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] [R] aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pierres sauvages de l'intégralité de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pierres sauvages à payer à M. [E] [R] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pierres sauvages de sa demande au titre des intérêts à compter des mises en demeure ;
- juger que si des intérêts sont dus, le point de départ des intérêts sera fixé uniquement à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- accorder à M. [E] [R] un report de paiement d'une durée de deux ans ;
En tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pierres sauvages de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pierres sauvages en application des articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique à verser à Me [N] la somme de 2 500 euros ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pierres sauvages aux entiers dépens d'instance et d'appel, avec distraction au profit de Me François, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, M. [E] [R] expose essentiellement que :
' le syndicat des copropriétaires doit justifier des sommes réclamées par la production de décomptes détaillés et des procès-verbaux d'assemblée générale, les éléments produits étant insuffisants et manquant de clarté ;
' les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas en adéquation avec la réalité dans la mesure où un certain nombre de travaux n'ont pas été réalisés malgré les demandes de règlement y afférentes et les facturations sont disproportionnées ;
' pour faire courir les intérêts, l'envoi de la mise en demeure doit correspondre à une obligation de somme d'argent, or en l'espèce l'acte juridique n'a d'existence qu'à compter de la décision judiciaire ;
' s'il n'est pas en règle avec ses charges, il a en revanche pris contact avec le syndic à cet effet puisque Mme [M] a pris attache avec le syndic en exercice pour son compte afin de trouver une solution et obtenir un décompte détaillé des sommes dues, sollicitation restée vaine ;
' le syndicat des copropriétaires lui porte préjudice en multipliant les recours à son encontre, ce qui retarde la conclusion de la vente et engendre des frais supplémentaires;
' la volonté de nuire du syndicat des copropriétaires se traduit à travers le vote lors d'une assemblée générale de 2019 de la mise en place d'une procédure de saisie immobilière sur le bien lui appartenant, la non transmission d'informations qui lui aurait permis de louer le bien et l'opposition de la copropriété au plan de surendettement ;
' il n'est pas démontré que l'avance de solidarité de 12 000 euros votée par les copropriétaires était pour pallier l'absence de règlement des charges ;
' il s'acquitte tous les mois des sommes mises à sa charge au titre du plan de surendettement, le syndicat ne peut donc se prévaloir d'aucun préjudice moral, ni remettre en cause sa bonne foi ;
' il est au bénéfice d'un plan de surendettement validé le 3 septembre 2021 et à ce titre, durant cette période, le paiement de toutes dettes autres qu'alimentaires est suspendu, à l'exception des charges de la copropriété qu'il règle à hauteur de 133, 89 euros par mois ;
' le report du paiement des sommes dues à deux ans est justifié au regard de sa situation financière qui ne lui permet pas de s'acquitter du montant sollicité par le syndicat, de ses tentatives pour apurer ses dettes et vendre le bien et de sa bonne foi.
Par dernières écritures en date du 28 novembre 2022 régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour de :
- confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 2 novembre 2020,
- débouter M. [E] [R] de l'intégralité de ses demandes à titre de dommages et intérêts, délais de paiement, condamnation relative à l'aide juridique, et au titre des dépens,
Y ajoutant,
- condamner M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 451, 65 euros représentant les charges impayées de son lot au 23 novembre 2022 avec intérêt de droit au taux légal à compter du 5 septembre 2016 sur 4 056,12 euros, du 13 février 2017 sur 5 938, 62 euros, du 19 juin 2019 sur 8 505, 05 euros et à compter des dernières conclusions de l'intimé signifiées le 9 juillet 2021 pour le surplus ;
- condamner M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel avec distraction pour ceux d'appel au profit de Me Dormeval en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :
' M. [R] ne justifie d'aucun règlement au titre de l'arriéré de charges d'un montant de 8 505, 05 euros et n'invoque aucun argument permettant de remettre en cause l'exactitude des comptes ;
' Mme [M] ne justifie d'aucun mandat qui l'aurait désignée comme représentant M. [R], la procuration datée du 16 mai 2019 n'ayant jamais été communiquée au syndic avant la signification des dernières écritures. Dès lors, le syndic n'était pas autorisé à transmettre quelque pièce que ce soit à Mme [M] ;
' M. [R] était parfaitement en mesure de consulter les justificatifs de charges et de travaux, droit qu'il n'a cependant pas exercé :
' tous les travaux et les charges contestés par M. [R] ont été votés en assemblée générale et n'ont pas été remis en cause dans les délais légaux ;
' un certain temps est nécessaire entre l'acceptation des travaux en assemblée générale, l'établissement de devis et la réalisation effective des travaux. En outre, la reconduite des contrats d'entretien des espaces verts et de déneigement auprès de l'entreprise Marin a été voté à la majorité des voix ;
' le tribunal a fait une parfaite application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil en fixant les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure ;
' M. [R] ne justifie d'aucune démarche ou effort à l'égard du syndicat dans le règlement de ses charges et commet donc une faute dans la gestion de son lot ;
' le plan de surendettement partiellement produit par M. [R] ne fait pas état d'un quelconque effacement de dettes, de sorte que rien n'interdit à la cour de le condamner au paiement d'une somme au titre du préjudice subi par le syndicat. En outre, le syndicat est recevable à solliciter un titre pour garantir et assurer le recouvrement de sa créance ;
' les copropriétaires ont subi les conséquences financières de l'arriéré de charge dû par M. [R] puisqu'ils ont dû procéder à un appel de fonds afin de pallier le manque de trésorerie ;
' l'échec de la vente du bien n'est pas lié aux procédures engagées par le syndicat mais à une hypothèque en garantie de l'établissement bancaire ayant financé l'acquisition de sa résidence principale. Dès lors, la vente des deux biens est indispensable.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 26 décembre 2022 clôture l'instruction de la procédure.
Motifs et décision
A titre liminaire, il sera rappelé que quel que soit le sort actuel du plan de surendettement dont a bénéficié M. [R], le syndicat des copropriétaires est recevable à solliciter un titre pour garantir et assurer le recouvrement de sa créance.
Sur le bien fondé de la demande en paiement
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à 'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges.»
Par ailleurs l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
En application de l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.
Dès lors qu'un syndicat des copropriétaires produit des appels de fonds, historiques du compte relevés individuels, décomptes de charges, procès-verbaux d'assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées aux lots de ce copropriétaire, la créance du syndicat est justifiée.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires produit les assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018, 2018- 2019, 2019-2020.
Il produit en outre :
- le procès-verbal d'assemblée générale en date du 3 août 2021 qui a approuvé les comptes de l'exercice 2020-2021 et voté le budget de fonctionnement de l'exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 9 août 2022, qui a approuvé les comptes de l'exercice 2021-2022, et voté le budget prévisionnel de fonctionnement de l'exercice du 1er avril 2013 au 30 mars 2024.
Sont également produits les appels de provision des années 2019 et 2020 ainsi que la régularisation des charges due par M. [R] pour les exercices 2015-2016, 2016-2018, 2018-2021, 2020-2022.
Sont enfin versés au débat, divers relevés de compte de M. [R] depuis le 1er avril 2013, arrêtés à des périodes différentes et faisant apparaître au 23 novembre 2022 un solde débiteur de 12 451,65 euros.
Pour contester devoir cette somme, M [R] fait valoir que les dépenses relatives à un certain nombre de travaux sont disproportionnées et qu'elle n'ont pas été effectuées malgré les demandes de règlements afférentes, notamment concernant une remise en état des menuiseries et peintures des parties communes. Il fait encore valoir que l'entretien des espaces verts n'est pas effectué et qu'il n'y a pas eu de mise en concurrence pour le lot espaces verts.
Pour tout justificatif, il produit des photos non datées et dont rien n'indique qu'elles concernent la copropriété.
En tout état de cause, faute par M. [R] d'avoir contesté en temps et en heure, les assemblées générales qui ont approuvé les comptes et voté les budgets, son argumentation ne peut prospérer.
Il en est de même des reproches qu'il formule, fondés sur le défaut de communication de certaines pièces par le syndic sollicitées par Mme [M], sa tante, à qui il a donné procuration écrite le 16 mai 2019 pour l'assister dans ses démarches administratives, alors qu'il n'établit pas que cette dernière aurait justifié de cette procuration à l'égard du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires est bien fondé en sa demande de recouvrement de charges.
Sur le quantum des sommes dues
Le syndicat des copropriétaires produit tout d'abord un relevé de compte en date du 29 janvier 2020 allant de la période du 1er avril 2013 au 1er janvier 2020 faisant apparaître un solde débiteur de 9 851,16 euros qui correspond manifestement au décompte produit en première instance et dont le premier juge a déduit à juste titre la somme de 1 346,11 euros allouée par le jugement définitif du 14 décembre 2015 qui n'était pas prise en compte dans ce relevé.
Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs un relevé de compte daté du 2 juillet 2021 concernant la période allant du 1er avril 2020 au 2 juillet 2021 mentionnant un solde débiteur de 12 764,92 euros (pièce 11) mais également un relevé de compte daté du 23 novembre 2022 correspondant à la période allant du 1er avril 2022 au 23 novembre 2022 faisant apparaître un solde débiteur final de 12 451,65 euros (pièce 16) mais force est de constater que ce relevé est établi sur la base d'un report à nouveau au 1er avril 2022 d'un montant de 12 562,80 euros .
Faute par le syndicat des copropriétaires de produire un décompte incluant dans le détail, la période allant de janvier 2020 à avril 2012, sans discontinuité (il manque les relevés sur la période juillet 2021 à avril 2002) il y a lieu de retenir le décompte sur lequel s'est fondé le premier juge, soit après déduction de la somme de 1 346,11 euros, une somme de 8 505,05 euros et le jugement sera confirmé en ce sens.
Sur les intérêts légaux
Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
C'est dès lors à bon droit que le premier juge a pris en compte les intérêts dus à partir des mises en demeure notifiées à M. [R] les 5 septembre 2016, 13 février 2017 et 19 juin 2019 et le jugement sera confirmé en ce sens.
Sur les dommages et intérêts
Le premier juge a retenu que M. [R], en s'abstenant de régler ses charges et de prendre contact avec le syndic à cet effet, avait commis une faute dans le gestion de son lot causant un préjudice au syndicat des copropriétaires.
Or il résulte des éléments produits par ce dernier devant la cour que :
- M. [R], seul héritier de sa mère Mme [V] [C], décédée le 16 mars 2012, a hérité du studio situé [Adresse 1].
- La compagne de M. [R] l'a quitté en mai 2019 et ce dernier s'est retrouvé seul avec ses trois enfants à charge.
Ainsi que l'a relevé le juge du surendettement dans une décision du 31 mars 2021, l'apparition de nouvelle dettes notamment fiscales mais aussi des arriérés de cantine s'explique par sa situation familiale et n'apparaît en aucun cas intentionnelle.
Par ailleurs, ce dernier a justifié avoir effectué des démarches pour vendre sa résidence secondaire et a produit un compromis de vente en date du 2 juillet 2020.
La commission de surendettement, par décision du 3 septembre 2021, a adopté un plan conventionnel de redressement applicable sur une durée de deux ans à compter du 31 octobre 2021. prévoyant des remboursements mensuels par M. [R] d'un montant de 397,62 euros dont 133,89 au profit de la société Beauregard immobilier, syndic de la résidence les Pierres sauvages.
Il était précisé au titre des observations qu'il s'agissait d'un plan provisoire à taux 0% pour permettre au débiteur de vendre son bien immobilier situé à [Adresse 1] et d'entreprendre des démarches pour sortir de l'indivision pour le bien immobilier situé à [Localité 4].
Il résulte, par ailleurs, des échanges entre notaires que la mère de M. [R] s'était portée caution hypothécaire au profit de son fils à hauteur de 100 000 euros dans le cadre du prêt que ce dernier a souscrit pour le financement de sa résidence principale en Normandie en 2008 et que le Crédit immobilier de France conditionnait son accord à la mainlevée de l'inscription prise sur le studio au versement à son profit de l'intégralité du solde du prix de vente revenant au vendeur.
Au vu de l'ensemble de ces éléments qui montrent l'absence de mauvaise foi de M. [R], le jugement qui a condamné ce dernier à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires sera infirmé.
Sur les délais de paiement
La demande de suspension de M. [R] tendant à obtenir un report de paiement d'une durée de deux ans sera rejetée alors que ce dernier est au bénéfice d'un plan de surendettement.
Sur les mesures accessoires
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une des quelconque des parties tant en première instance qu'en appel de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M [R] qui succombe en son appel est tenu aux dépens exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les Pierres sauvages la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme de ces seuls chefs,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence les Pierres sauvages de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
Rejette la demande de M. [E] [R] tendant à voir ordonner un report de paiement de sa dette durant deux ans,
Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne M. [E] [R] aux dépens exposés en appel avec distraction de ces derniers au profit de Me Dormeval, avocate.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 21 mars 2023
à
Me Noemie FRANCOIS
Me Clarisse DORMEVAL
Copie exécutoire délivrée le 21 mars 2023
à
Me Clarisse DORMEVAL
