COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 07 Mars 2023
N° RG 22/01106 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HAVV
Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'ANNECY en date du 25 Avril 2022
Appelants
M. [G] [Y], demeurant [Adresse 1]
S.A.R.L. BK FOOD, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentés par la SELARL TG AVOCATS, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAS LEX EDERIM, avocats plaidants au barreau de LYON
Intimée
S.A.R.L. GROUPE IMOCOMM, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par Me Pierre BREGMAN, avocat au barreau d'ANNECY
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Date de l'ordonnance de clôture : 12 Décembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 janvier 2023
Date de mise à disposition : 07 mars 2023
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et Procédure
Par acte notarié de M. [M] en date du 29 décembre 2018, la société Groupe Imocomm a donné à bail commercial, pour une durée de 9 années, à compter du 1er janvier 2019, à la société BK Pasta (sarl) des locaux dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], d'une surface de 37,95 m², moyennant un loyer trimestriel de 4 320 euros HT soit 5.184 euros TTC payable d'avance. Les locaux étaient affectés à la fabrication et vente de pâtes à emporter ou sur place, vente de boissons non alcoolisées, panini, bruschetta et desserts.
M. [G] [Y], responsable légal de la société BK Pasta, s'est porté caution solidaire de la société qu'il dirigeait dans le même acte notarié.
La société BK Pasta est devenue la société BK Food (sarl).
Par acte d'huissier du 14 février 2022, la société Groupe Imocomm a fait assigner la société BK Food et M. [G] [Y] en référé, devant le président du tribunal judiciaire d'Annecy aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire commercial, ensuite d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 décembre 2021.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 25 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Annecy a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais, dès à présent par provision ;
- condamné solidairement la société BK Food et M. [G] [Y] ès qualité de caution solidaire, à payer à la société Groupe Imocomm, à titre provisionnel la somme de 14.054,40 euros à valoir sur les loyers, charges et taxes arrêtée au 3 décembre 2021 ;
- constaté que le bail du 29 décembre 2018 se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 3 janvier 2022 ;
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1.728 euros et condamné la société BK Food à payer à la société Groupe Imocomm à titre provisionnel cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la société BK Food à libérer les locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] (74) de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans les 15 jours de la notification de la présente décision ;
- dit qu'à défaut pour la société BK Food d'avoir libéré les locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] (74) de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la société Groupe Imocomm aux frais et risques des expulsés ;
- condamné in solidum la société BK Food et M. [G] [Y] à payer à la société Groupe Imocomm la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum la société BK Food et M. [G] [Y] aux dépens en ceux compris le coût des commandements de payer des 29 novembre et 3 décembre 2021 ;
- rejeté tous les autres chefs de demande.
Par déclaration d'appel du 24 juin 2022, enregistrée le 27 juin, la SARL BK Food et M. [G] [Y] ont interjeté appel de l'ordonnance de référé du 25 avril 2022, l'appel portant sur l'intégralité du dispositif.
L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 12 décembre 2022, et le dossier fixé à l'audience de plaidoiries du 3 janvier 2023.
Prétentions des parties
Dans leurs dernières écritures en date du 5 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société BK Food et M. [G] [Y] sollicitent de la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé du 25 avril 2022 ;
- dire et juger que le bail commercial n'est pas résilié à effet du 3 janvier 2022 ;
- en tout état de cause, sursoir à statuer jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire d'Annecy, statuant en référé, ait rendu sa décision par ordonnance de référé sous le numéro RG 20/00403 ;
- condamner la société Groupe Imocomm à verser à la société BK Food et à M. [Y], chacun, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Groupe Imocomm aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir notamment que :
' ils ont réglé les causes du commandement de payer de façon tardive, au moyen de trois virements de 15.000 euros et 4.000 euros le 7 avril, et le 5.770 euros le 28 avril 2022 ;
' la société Groupe Imocomm a souhaité évincer par avance son locataire, alors que sa responsabilité de bailleur pour manquement à son obligation de jouissance paisible pourrait être mise en cause. En effet, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le plaza' où est situé le local commercial a engagé une procédure de référé à l'encontre de la SARL Imocomm et ses locataires commerciaux ou occupants dedits locaux, aux fins notamment de déterminer la conformité des dispositifs d'extraction de fumée de cuisine et d'évacuation des eaux usées des locaux commerciaux, les copropriétaires se plaignant de nuisances olfactives. Les appelants soutiennent en conséquence qu'il y a lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire d'Annecy, dans le dossier RG 20/00403.
Dans ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Groupe Imocomm prétend obtenir confirmation les dispositions de l'ordonnance de référé du 25 avril 2022, et y ajoutant, fixation du montant de l'indemnité provisionnelle due par la SARL BK Food et M. [G] [Y] à la somme de 10.020,04 euros, et les voir condamner à lui verser cette somme, outre 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée rappelle qu'elle a délivré un commandement de payer les loyers dus entre novembre 2020 et novembre 2021, soit la somme de 12.660 euros, somme à laquelle s'ajoutaient les taxes foncières et d'habitation 2020 et 2021, pour respectivement 693,60 euros et 700,80 euros, et que ce commandement, délivré les 29 novembre et 3 décembre 2021, est resté infructueux pendant plus d'un mois, de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail était acquise le 3 janvier 2022. La société Groupe Imocomm fait observer également que les règlements partiels sont intervenus postérieurement au délai d'un mois imparti pour régulariser la situation, et même postérieurement à l'audience à laquelle l'affaire a été appelée, et qu'il reste à ce jour un arriéré locatif et d'indemnité d'occupation de 10.020,04 euros, arrêté à la date du 31 décembre 2022.
L'intimée s'oppose enfin au prononcé du sursis à statuer, en soutenant que les nuisances sont dues au changement de destination des lieux, qui sont dorénavant exploités comme restaurant traditionnel et vente de hamburgers et produits dérivés, et qu'en tout état de cause, la juridiction des référés d'Annecy a vidé sa saisine en ordonnant une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [F] [I] par ordonnance de référé rendue le 22 février 2021.
MOTIFS ET DÉCISION
I. Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Le bail conclu entre les parties le 29 décembre 2018 prévoyait un loyer de 'quatre mille trois cent vingt euros (4.320,00 euros HT) soit cinq mille quatre-cent-vingt-quatre euros toutes taxes comprises (5.184,00 euros TTC) payables d'avance, les 1er jours de chaque trimestre civil, soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.' et 'en sus du loyer principal, le preneur devra rembourser au bailleur les charges lui incombant en contrepartie des services rendus liés à l'usage et l'exploitation des différents éléments de la chose louée, ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires et tel qu'il est plus particulièrement ci-dessus exposé au paragraphe 19°) charges diverses, de la manière suivante :
- en ce qui concerne la taxe foncière et d'enlèvement des ordures ménagères le preneur s'oblige à titre de condition du présent bail à la rembourser au bailleur à première demande de sa part et sur production d'une copie de l'avis d'imposition.
- en ce qui concerne les autres charges le preneur versera en même temps que chaque terme de loyer trimestriel, à titre d'avance sur charges, une provision d'un montant de cent cinq euros hors taxes (105,00 euros HT) celles-ci feront l'objet d'une régularisation annuelle sur présentation des justificatifs ci-dessus prévus au paragraphe 'communication'.'
Le bail notarié contient en outre une clause résolutoire, libellée de la façon suivante : 'Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme, ou fraction de terme du loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un (1) mois après une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception ou commandement de payer ou d'exécuter, resté(e) infructueux(se), le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus. Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au magistrat des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l'expulsion du preneur. Si, malgré ce qui précède, le preneur se refusait à évacuer les lieux, il suffirait, pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par M. le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, sans que le preneur puisse réclamer aucune indemnité pour quelque motif que ce soit et sans préjudice de toutes autres indemnités ou dommages et intérêts à la charge du preneur. (...)'
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire et à la caution le 29 novembre et le 3 décembre 2021, pour la somme en principal de 14.054,40 euros correspondant aux loyers échus à cette date, outre 8,72 euros de frais de procédure et 210 euros pour le coût de l'acte. Les appelants ne contestent nullement dans leurs écritures que les sommes réclamées étaient dues à titre principal par la SARL BK FOOD, et à titre secondaire, par M. [Y], engagé en qualité de caution solidaire du débiteur principal.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, ainsi que l'a retenu le juge de première instance à l'audience du 28 mars 2022, celui-ci ayant également constaté que les défendeurs n'avaient ni réglé les causes du commandement, ni sollicité de délais pour le règlement de cette dette dans le temps imparti. En effet, trois virements tardifs ont été réalisés postérieurement au 3 janvier 2022, de 15.000 euros et 4.000 euros le 7 avril, et le 5.770 euros le 28 avril 2022. C'est en conséquent à raison que le juge des référés d'Annecy a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 janvier 2022.
La preneuse devenant occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, dans les 15 jours de la notification de la décision, et avec autorisation de transport des meubles laissés sur place dans tel garde-meuble qu'il plaira à la société Groupe Imocomm, aux frais et risques des expulsés.
II. Sur le montant de l'indemnité d'occupation et la demande d'indemnité provisionnelle
Le premier juge a fixé une indemnité d'occupation mensuelle à un montant proche du loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 3 janvier 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant fixé par le premier juge n'étant pas contesté par la société Groupe Imocomm, il y a lieu de le retenir.
La prétention de la société Imocomm tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 10 020,24 euros arrêtée au 31 décembre 2022 est en réalité sans objet puisque l'indemnité d'occupation est déjà fixée et court effectivement à compter du 3 janvier 2022, couvrant cette période selon les termes de la décision entreprise qui est confirmée de ce chef.
III. Sur la demande de sursis a statuer
La société BK Foodet M. [Y] soutiennent, à la suite de leur contestation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, qu'une instance est pendante devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Annecy aux fins de voir désigner un expert et qu'elle subit un trouble de jouissance dans la mesure où le local loué serait non conforme.
Pour autant, il y a lieu d'observer :
- que l'instance alléguée devant le tribunal judiciaire d'Annecy vient de se terminer par ordonnance de référé rendue le 22 février 2021 qui a désigné M. [F] [I] en qualité d'expert,
- qu'il n'est jamais évoqué, dans les motifs de cette ordonnance de référé, ni dans une quelconque pièce des parties, que les locaux commerciaux loués par la société BK Food à la société Groupe Imocomm ne soient pas mis à disposition du locataire et toujours utilisés, puisque la décision d'expulsion n'a pas encore été mise à exécution,
- que, malgré l'absence d'éléments fournis en ce sens, il semble logique de retenir que l'expertise de M. [I] sur la VMC et sur les dispositifs d'extraction des fumées et eaux usées peut être réalisée dans des conditions de fonctionnement des locaux commerciaux.
La demande de sursis à statuer sera donc rejetée, l'évènement devant mettre fin à la mesure demandée étant en outre déjà survenu.
IV. Sur les demandes accessoires
La partie appelante, perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, ainsi qu'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande de sursis à statuer,
Condamne la société BK Food et M. [G] [Y] aux dépens de la procédure d'appel,
Condamne la société BK Food et M. [G] [Y] à payer à la société Groupe Imocomm une somme complémentaire de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 07 mars 2023
à
la SELARL TG AVOCATS
Me Pierre BREGMAN
Copie exécutoire délivrée le 07 mars 2023
à
Me Pierre BREGMAN
