COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 23 Février 2023
N° RG 21/00167 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GTNN
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 27 Novembre 2020, RG 1118000684
Appelante
SCI DES CEDRES dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal
Représentée par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP LESTOURNELLE, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE
Intimés
Mme [T] [E]
née le 21 Novembre 1969 à TUNIS (TUNISIE), demeurant [Adresse 4]
M. [J] [D]
né le 27 Août 1966 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 4]
M. [N] [E]
né le 09 Août 1977 à TUNIS - [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
Mme [H] [E]
née le 27 Février 1978 à [Localité 6] ([Localité 6]), demeurant [Adresse 3]
Représentés par Me Clarisse DORMEVAL, avocat au barreau de CHAMBERY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 29 novembre 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 août 2016, la Société civile immobilière Des Cèdres d'une part, puis Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] d'autre part, ont conclu un bail d'habitation portant sur une maison sise [Adresse 1] contre un loyer de 1 100 euros outre 20 euros de provision sur charges.
Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] se sont portés cautions solidaires des locataires.
Après préavis, les locataires ont quitté le logement pris à bail le 14 août 2018.
Un différend ayant toutefois opposé les parties quant au paiement des loyers et à l'existence de dégradations locatives, la Sci bailleresse a, par acte du 8 novembre 2018, fait assigner en paiement les preneurs et leurs cautions.
Par décision contradictoire du 27 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :
- condamné solidairement Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] à payer à la Sci Des Cèdres les sommes de :
4 606 euros au titre des loyers impayés,
1 845,25 euros au titre des réparations locatives,
- rejeté le surplus des demandes, et notamment les demandes de dommages et intérêts ou de préjudice de jouissance,
- condamné in solidum Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] aux dépens de l'instance, y compris le coût des commandements de payer,
- dit que le coût du constat d'huissier de Maître Roque sera partagé par moitié entre les parties,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par acte du 29 janvier 2021, la Sci Des Cèdres a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci Des Cèdres demande à la cour de :
- dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté,
- réformer en toutes ses dispositions ladite décision, notamment en ce qu'elle a :
condamné solidairement Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] à lui payer les sommes de 4 606 euros au titre des loyers impayés et 1 845,25 euros au titre des réparations locatives,
rejeté le surplus de ses demandes,
dit que le coût du constat d'huissier de Maître Roque sera partagé par moitié entre les parties,
- rejeter les demandes fins et conclusions de Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E],
Et y ajoutant,
- condamner Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 4 986 euros due au titre des loyers échus et des charges des mois de mai 2017, août 2017, mars 2018, juillet 2018 et août 2018, à laquelle s'ajoute la somme de 31 696 euros au titre de la clause pénale, à parfaire au jour de l'arrêt,
- condamner Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 3 360 euros due au titre du préavis de trois mois et ce, à défaut d'avoir justifié d'une mutation géographique supérieure à 50 kms,
- condamner Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 30 385,96 euros au titre des dégradations locatives, outre intérêts de droit à compter de l'assignation,
- condamner Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 10 000 euros due à titre de dommages et intérêt pour préjudice financier et moral,
- constater que Monsieur [N] [E] et Madame [E] [H] se sont engagés en qualité de cautions de l'engagement contracté par Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] et les condamner en conséquence solidairement avec ces derniers au paiement des sommes dues en exécution du contrat de location, se décomposant comme suit :
- la somme de 4 986 euros due au titre des loyers échus et des charges à laquelle s'ajoute la somme de 31 696 euros au titre de la clause pénale, à parfaire au jour de l'arrêt,
- la somme de 3 360 euros due au titre du préavis de trois mois,
- la somme de 30 385,96 euros au titre des dégradations locatives,
- la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêt pour préjudice financier et moral.
- condamner l'ensemble des défendeurs sous la même solidarité à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris le coût des commandements de payer et le constat d'état des lieux de sortie, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Audrey Bollonjeon.
En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] demandent à la cour de :
- juger recevable mais mal fondé l'appel de la Sci Des Cèdres,
Par conséquent,
- confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes de la Sci Des Cèdres,
Le réformer pour le surplus et statuant à nouveau,
- débouter la Sci Des Cèdres de sa demande au titre des loyers impayés,
- juger que Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] sont redevables à l'égard de la Sci Des Cèdres de la somme de 2 697 euros au titre des loyers des mois de mars, juillet et août 2018,
- débouter la Sci Des Cèdres de sa demande au titre d'une clause pénale qui sera jugée non écrite,
- juger que la Sci Des Cèdres a manqué à ses obligations contractuelles en ne remettant pas à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] un logement décent, en ne leur délivrant pas un logement en bon état d'usage et de réparation et en lui assurant pas la jouissance paisible du logement et l'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et en refusant de leur remettre un relevé d'identité bancaire pour le paiement des loyers par virement tout en multipliant les incidents relatifs à une prétendue carence des locataires,
- juger que la Sci Des Cèdres n'a pas procédé à la régularisation des charges perçues du 6 août 2016 au 14 août 2018,
- condamner la Sci Des Cèdres à restituer à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] la somme de 420 euros correspondant aux provisions de charges réglées du 6 août 2016 au 14 août 2018,
- condamner la Sci Des Cèdres à payer à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] la somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,
- condamner la Sci Des Cèdres à payer à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [D] la somme de 1 100 euros au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal et une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal à compter du 14 octobre 2018 soit deux mois après l'état des lieux de sortie en application des dispositions de l'alinéa 7 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
À titre subsidiaire,
- juger que le montant alloué au titre de la clause pénale ne saurait être supérieur à 1 euro,
En tout état de cause,
- débouter la Sci Des Cèdres de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,
- condamner la Sci Des Cèdres à verser à Madame [T] [E], Monsieur [J] [D], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sci Des Cèdres aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'huissiers de justice au titre de l'état des lieux de sortie, et dont les dépens d'appel seront distraits au profit de Maître Dormeval en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les loyers demeurés impayés au 14 août 2018
Selon l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation.
Il est en l'espèce constant que, suivant le contrat de bail signé entre les parties le 6 août 2016, les preneurs étaient redevables mensuellement d'un loyer de 1 100 euros outre 20 euros de provision sur charges. Il n'est pas discuté par les parties que Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] ont libéré les lieux pris à bail le 14 août 2018.
Aux termes de ses écritures, la Sci Des Cèdres revendique le paiement de la somme de 4 986 euros correspondant, selon elle, au paiement des montants suivants :
mai 2017 1 120 euros
août 2017 1 120 euros
mars 2018 1 120 euros
juillet 2018 1 120 euros
août 2018 506 euros (soit la somme de 1 120 euros proratisée sur 14 jours).
Au soutien de sa demande, la Sci Des Cèdres produit notamment deux commandements de payer des 4 juillet 2017 et 16 avril 2018, visant la clause résolutoire du bail, relatant des impayés pour les mois de mai 2017 pour l'un et mars 2018 pour l'autre.
Elle verse en outre aux débats la copie des chèques, correspondant aux loyers de mai et août 2017 susvisés, lesquels n'ont pu être crédités par sa banque au regard des surcharges figurant sur le support, ainsi que les courriels explicatifs du responsable de l'agence bancaire établissant le caractère non-encaissable du titre de paiement.
Adversairement, Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] ne justifient aucunement du paiement effectif de loyers de mai et août 2017. Ils se reconnaissent par ailleurs débiteurs des loyers de mars 2018, juillet 2018 et du prorata relatif aux 14 premiers jours du mois d'août 2018.
Il en résulte que la dette de loyer (hors charges), arrêtée sur la base de la somme de 1 100 euros par mois et de 14 jours pour le mois d'août 2018, s'élève à la somme de [(1 100 x 4) + (1 100 / 31 x 14)] 4 896,77 euros.
Sur les charges récupérables
Au titre des charges, la convention du 6 août 2016 prévoit le versement d'une provision de 20 euros par mois. Il est acquis aux débats qu'aucune régularisation annuelle n'a été effectuée par la Sci bailleresse.
Au titre des charges susceptibles d'être récupérées, la Sci justifie des sommes acquittées par elle pour la taxe d'ordures ménagères des années 2016 (239 euros), 2017 (223 euros) et 2018 (226 euros), étant précisé qu'aucune prescription n'est soulevée par les preneurs.
Il en résulte que, en proratisant les années 2016 et 2018 aux seuls jours où le bien a été pris à bail par Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E], le montant revenant à la Sci Des Cèdres au titre des charges récupérables s'élève à :
2016 : (239 / 366 x 147) 95,99 euros
2017 : (223 / 365 x 365) 223 euros
2018 : (226 / 365 x 225) 139,31 euros
soit la somme totale de 458,30
Il est établi Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] ont factuellement réglé :
2016 : [(20 euros x 4 mois) + (20 / 31 x 26)] 96,77 euros
2017 : (20 euros x 10 mois) 200 euros
2018 : (20 euros x 5 mois) 100 euros
soit la somme totale de 396,77 euros
Aussi, Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] demeurent redevables de la somme de (458,30 - 396,77 euros) 61,53 euros au titre des charges récupérables impayées.
Sur la clause pénale de 10 %
Il résulte des dispositions de l'article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version postérieure à la modification du 24 mars 2014, qu'est réputée non-écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Or, le contrat de bail conclu le 6 août 2016 stipule une 'clause pénale' en partie II de ses conditions générales laquelle prévoit le paiement, par les preneurs, '[d']une indemnité mensuelle de 10% par mois ou fraction de mois de retard [...] en cas de retard de règlement ou de non-règlement du loyer et des charges'.
Aussi, compte tenu des dispositions de la loi précitée, ladite clause étant réputée non-écrite en ce qu'elle prévoit une pénalité de 10% à la charge des preneurs pour retard dans le paiement des loyers et des charges, il y a lieu de débouter la Sci Des Cèdres de sa demande.
Sur le bénéfice du congé abrégé
Il a été justement relevé par le premier juge que la Sci Des Cèdres a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le 16 avril 2018, pour un impayé de loyer de mars 2018.
Il a été rappelé que le loyer susvisé n'a pas été réglé dans les deux mois impartis de sorte que la clause résolutoire du contrat, stipulant une résiliation 'de plein droit', était acquise au 17 juin 2018.
Dans ces conditions, le congé délivré le 13 juillet 2018 s'avère inopérant et ne saurait constituer un motif de contentieux valable s'agissant de la possibilité, pour Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E], de se prévaloir du congé abrégé d'un mois pour cause de mutation professionnelle.
La Sci des Cèdres sera donc déboutée de sa demande de ce chef.
Sur les dégradations locatives
Conformément à l'article 7 c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
A titre liminaire, il échet de rappeler que le bien de la Sci Des Cèdres est une maison d'habitation laquelle avait été donnée à bail à d'autres preneurs durant 11 années avant d'être relouée, sans réparation ni travaux, à Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] le jour même du départ des anciens locataires ayant occupé les lieux du 1er avril 2006 au 6 août 2016.
Concernant les parties au présent litige, un état des lieux 'entrant' a été dressé contradictoirement entre bailleurs et preneurs le 6 août 2016 au moyen d'un imprimé type tandis que deux états des lieux de sortie ont été réalisés simultanément, le 14 août 2018, par les huissiers de justice mandatés par les bailleurs, d'une part, et les preneurs, d'autre part.
Se référant à un devis du 14 septembre 2018, la Sci Des Cèdres revendique la somme de 30 385,60 euros correspondant à des réparations sur les différents points suivants :
Concernant la porte d'entrée principale et son sas
Une somme de 30 euros est revendiquée pour le lessivage du verre de la porte. Aucune mention spécifique ne figure quant à l'état de cette dernière dans l'état des lieux d'entrée. Le bon état de fonctionnement est rapporté par le constat de la bailleresse. Aussi, la seule mention du verre à nettoyer, s'agissant d'une porte d'entrée de maison, est insuffisante à caractériser une réelle dégradation ou un manque d'entretien. La Sci sera donc déboutée de sa demande.
Pour le sas, une tache sur le sol et quelques traces sur les murs sont relevées dans le constat dressé à la demande de la Sci Des Cèdres. En outre, ce constat établit que la seconde porte (donnant accès au couloir) frotte sur le sol. Le constat versé par Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] relate de façon convergente que le crépi des murs est usagé et présente des traces noirâtres.
Il en résulte, en se référant au devis du 14 septembre 2018 et en pondérant les demandes de la Sci Des Cèdres au regard de l'état de vétusté du bien donné à bail durant de nombreuses années, que son préjudice doit être évalué à la somme de 50 euros.
Concernant le couloir
Différents travaux de peinture sont listés dans le devis précité (porte, toile de verre, placard) ainsi que la réparation de la toile de verre derrière un radiateur.
L'état des lieux d'entrée mentionne le bon état général de cet espace malgré 'quelques griffures de chat sur les murs'.
Le constat dressé à la demande de la Sci Des Cèdres relate quelques petites taches sur la toile de verre qui est en état d'usage même si une partie est déchirée derrière le radiateur de chauffage. Le reste de l'espace (sol, placard, murs, plafond) est décrit comme en état d'usage.
Aussi, seule la réparation de la toile de verre déchirée s'avère justifiée. Le préjudice de la Sci Des Cèdres doit alors être évalué, après décote pour vétusté, à la somme de 100 euros.
Concernant la cuisine
L'état des lieux d'entrée précise que les murs et le plafond sont en très bon état et que l'ensemble des lieux est en 'bon état', sauf à remarquer :
- la présence de 10 éclats sur le carrelage,
- l'état moyen des rangements, de la robinetterie, de l'évier, de la robinetterie et du plan de travail,
- l'existence d'une prise à refixer.
Le constat produit par la Sci Des Cèdres mentionne quelques petits impacts sur le sol, des nuances dans la teinte de la peinture au niveau des murs et du plafond, un rebouchage grossier des trous (chevilles) au niveau des murs, des ébréchures sur l'évier et le porte savon, des dégradations sur la hotte (éclairage non-fonctionnel et grille tordue), une prise non-fixée, la présence de salpêtre sous l'évier, l'absence de plinthe sous les meubles ainsi que l'absence de porte concernant un meuble cuisine. Il est également spécifié que la poignée de la porte-fenêtre est cassée.
De façon convergente, le constat produit par Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] indique que la cuisine est très ancienne et abîmée, qu'il manque des portes et une plinthe, que la hotte est très usagée et que, de façon générale, tous les éléments sont usagés.
Au regard du devis produit, seuls les postes relatifs à la reprise des trous sur les murs et aux travaux concernant les plinthes, les portes, la poignée cassée et le changement de la hotte sont justifiés, sous réserve d'apporter une décote eu égard à la vétusté apparente des équipements conformément aux photographies illustrant les deux constats.
En conséquence, la somme de 1 200 euros sera retenue.
Concernant la salle de séjour
L'état des lieux d'entrée précise que l'état général de cette pièce est 'bon', sauf à observer des éclats sur le sol.
Le constat dressé à la demande de la Sci Des Cèdres mentionne que la toile de verre des murs est noircie, notamment face à la cheminée. La présence de trous dont certains ont été grossièrement rebouchés est également notée ainsi que la présence de traits de cutter dans un angle, près du radiateur. Une ampoule est manquante sur un des points lumineux, le plafond présente des traces ainsi que quelques petits impacts en face de la cheminée.
Le constat établit à la demande de Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] mentionne par ailleurs la présence de 'grandes traces' sur les murs.
Il en résulte que les trois postes prévus au devis concernant la réfection de cette pièce sont justifiés, sauf à retenir une décote au regard du fait que l'état d'origine, à l'entrée des locataires, était arrêté comme 'bon' et non comme 'très bon' ou neuf. En ce sens, la cour évalue le préjudice de la Sci bailleresse à la somme de 1 500 euros.
Concernant la salle de bain
Sans discrimination particulière, l'état des lieux d'entrée indique l'état général comme 'bon'.
Le constat produit par la Sci Des Cèdres précise que du linoléum a été collé sur le carrelage sans autorisation de la bailleresse. Il est par ailleurs observé que différents carreaux de faïence sont fêlés ou endommagé, que la toile de verre se décolle par endroit, que des trous ont été rebouchés grossièrement, la toile de verre murale étant en état 'très moyen' et des traits étant présents sur l'un des murs. La robinetterie jugée est très encrassée, un capuchon étant manquant sur l'un des robinet, tout comme la bonde de la baignoire. Enfin, le constat mentionne que la toile de verre a été arrachée derrière la porte d'entrée.
Le constat établit à la demande de Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] précise encore que la pièce est très humide et que la faïence puis la robinetterie de la baignoire sont très usagés.
En conséquence, concernant l'ensemble des travaux prévus au devis du 14 septembre 2018, il y a lieu de retenir que seuls ceux concernant la reprise de la toile de verre, au rebouchage des trous, au remplacement de la bonde et de certains carreaux de faïence et au nettoyage de la pièce sont justifiés pour un montant que la cour arrête, après décote compte tenu de l'état réel au jour de l'entrée dans les lieux, à la somme de 850 euros.
Concernant les trois chambres du rez-de-chaussée
L'état des lieux d'entrée indique de façon linéaire que les trois chambres sont en bon état, seul le sol de la chambre n°3 présentant quelques petites taches.
A l'issue du bail, le constat produit par la Sci Dès Cèdres rapporte que la fermeture des placards n'est plus possible (absence de jointure ou arrachement de fixation), que le bas du volet d'une des chambres est cassé, que plusieurs murs présentent des trous de cheville grossièrement rebouchés, que les menuiseries ont été peintes par dessus le verni, que la poignée de la porte de la chambre n°3 est recouverte de graisse et que le linoléum de cette chambre est en outre déchiré.
Celui établit à la demande de Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] rapporte que les murs et plafonds ont été refaits (papier peint ou peinture) mais que de nombreux trous subsistent. Les parois des placards présentent également des traces noirâtres.
Le devis produit s'avère donc justifié concernant les travaux de réparation des trous de cheville grossièrement rebouchés, la réparation des portes des placards, la réparation d'un volet, le changement d'une poignée et le remplacement du linoléum.
Après décote justifiée par l'état décrit lors de l'état des lieux d'entrée, il convient d'allouer la somme de 2 200 euros à la Sci Des Cèdres en réparation du préjudice subi.
Concernant le garage au sous-sol
Aucun état des lieux détaillé n'a été effectué à l'entrée des locataires concernant cette partie de la maison qui est donc réputée avoir été prise en bon état d'usage.
Le constat produit par la Sci Des Cèdres mentionne une perforation de la dalle en un endroit, l'absence de deux grilles d'évacuation des eaux, l'absence d'entretien d'une grille d'aération ainsi l'abaissement des tuyaux de chauffage fixés au plafond duquel ils se désolidarisent.
Le constat dressé à la demande de Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] évoque l'absence d'une grille au sol (qualifiée de 'toujours manquante') outre différents points non-visés au devis.
Il en résulte que les travaux de réfection mentionnés au devis s'avèrent dans leur ensemble justifiés, sauf à appliquer une décote pour vétusté. Dès lors, la cour retient que le préjudice de la Sci Des Cèdres doit être arrêté à la somme de 250 euros.
Concernant la pièce aménagée du sous-sol et la salle de bain (+ WC) attenante
La pièce aménagée au sous-sol est identifiée comme la chambre n°4 dans l'état des lieux d'entrée. Son état général est mentionné comme 'bon' dans ce document et les commentaires s'y rapportant indiquent la mention 'TB' concernant la salle de bain, les WC et les différents équipements s'y trouvant (lavabo, robinet, miroir, douche cabine, etc...).
Le constat dressé à la demande de la Sci Des Cèdres mentionne que les jointures des lames du parquet recouvrant le sol n'est pas parfaite. Une ampoule est manquante. Concernant la salle de bain, le flexible de la douche s'avère noirci, un 'petit problème' étant en outre identifié quant au fonctionnement de la bonde du lavabo. Le WC présente par ailleurs quelques dégradations (attache et couvercle du réservoir cassés), une fuite au niveau de l'évacuation étant en outre relevée.
Le constat établit à la demande de Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] relate pour sa part que les lieux ont été rénovés sommairement et sont usagés.
Le devis produit par la Sci Des Cèdres s'avère ainsi justifié mais uniquement pour le remplacement de l'ampoule, la réparation de la bonde du lavabo et des WC.
Il s'ensuit que le préjudice de la Sci Des Cèdres doit être arrêté, après décote, à la somme de 500 euros.
Concernant l'extérieur de la maison
L'existence d'un jardin (de 1 500 m² environ) et de deux terrasses extérieures ont été mentionnés dans l'état des lieux d'entrée lequel ne précise cependant pas leur état général. Ces éléments seront donc réputés avoir été pris en bon état d'usage.
Le constat de la Sci Des Cèdres établit l'absence d'élagage des arbres qui débordent sur la voie publique, la présence de mousse importante sur les tuiles, le mauvais état de l'escalier extérieur auquel il manque des marches en bois, la présence de détritus et de déchets verts (branchage, herbe) au sol. En outre, 1 m² de pavés autobloquants s'avère manquant au niveau de la dernière marche de l'escalier extérieur et d'autres pavés ont été remplacés par des caillebotis au niveau de la terrasse abritée. Une gouttière est complètement bouchée par des feuilles et les descentes d'eaux pluviales sont à nettoyer. Concernant l'étendoir à linge, deux fils demeurent tendus sur les cinq du portique.
Ces différentes constatations n'ont pas fait l'objet de développement particulier dans le constat produit par Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] sauf à mentionner dans la partie décrite comme la 'première chambre' : 'par la fenêtre, je remarque que le jardin est entretenu'.
Le devis versé par la Sci appelante s'avère donc justifié sans décote concernant l'élagage des arbres, le nettoyage des détritus, la remise en place des pavés retirés, la remise en place des fils de l'étendoir puis le nettoyage des chenaux et descentes d'eaux pluviales.
En revanche, compte tenu de la durée de la location (2 années) le nettoyage des tuiles du toit ne saurait être mis à la charge de Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] et les réparations des dégradations des marches de l'escalier extérieur ne peuvent qu'être admises qu'après décote.
Il en résulte que le préjudice de la Sci Des Cèdres doit être arrêté à la somme de 3 300 euros.
Concernant l'évacuation d'objets à la déchèterie
Le constat établi par la Sci Des Cèdres mentionne enfin la présence, dans la cave, de sacs poubelle, de tuyaux, d'un bidet, de vaisselle, de restes de tuyaux ou de gaines.
Aussi, le forfait d'évacuation mentionné dans le devis s'avère justifié. Il sera, à ce titre, alloué la somme de 300 euros à la Sci Des Cèdres.
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Au total, s'agissant des dégradations locatives, le préjudice de la Sci Des Cèdres doit être valorisé à la somme TTC cumulée de 10 250 euros de laquelle le dépôt de garantie d'un montant de 1 100 euros sera retranché.
Sur les demandes indemnitaires respectives
Concernant la demande indemnitaire de Monsieur [J] [D] et de Madame [T] [E]
Revendiquant la somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice, Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] excipent du fait que le logement n'était pas décent et que des troubles de jouissance se sont avérés récurrents au cours de leurs deux années de location. Ils relèvent en outre la faute de la Sci Des Cèdres qui aurait manqué à ses obligations contractuelles en refusant de leur remettre un relevé d'identité bancaire pour le paiement des loyers.
Sur ce dernier point, force est de constater que les parties s'opposent sur le fait qu'un RIB ait, ou non, été remis aux preneurs. Au surplus, s'agissant d'un moyen de s'acquitter des loyers n'empêchant nullement leur paiement effectif par d'autres instruments, l'éventuelle non remise des coordonnées bancaires de la Sci Des Cèdres ne sauraient, en tout état de cause, générer un préjudice objectivable pour Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E].
Concernant le caractère décent du logement et le trouble de jouissance allégué, il est relevé par la cour qu'un contentieux constant a opposé les preneurs et les bailleurs sur : le caractère adapté du système de ventilation, l'aspect réglementaire des escaliers, la trappe de fermeture du conduit de fumée de la cheminée, l'isolation et le chauffage du sas d'entrée, le chauffage de l'ensemble de la maison, la luminosité des pièces à vivre, la compatibilité de la végétation extérieure avec un entretien normal, la vétusté du portail et des volets, le défaut d'étanchéité d'une avancée de toit du garage, l'état de la toiture de la maison, etc...
A ce titre, il est observé que des tentatives de rapprochement ont été menées avec le concours des protections juridiques des parties en juin 2017 et janvier 2018, quelques travaux ayant été effectués par la Sci Des Cèdres lesquels se seraient avérés partiels et insuffisants selon les preneurs.
A hauteur d'appel, si chacune des parties avance des éléments susceptibles d'appuyer leur argumentation sur la qualité ou les caractéristiques de tel ou tel équipement du logement, il importe de retenir que le bien a été pris à bail après visite et rédaction d'un état des lieux contradictoire ayant permis, à Monsieur [J] [D] et à Madame [T] [E], de prendre connaissance d'un grand nombre d'éléments factuels ultérieurement dénoncés comme des défauts rédhibitoires. En outre, il échet de rappeler que, durant les deux années de location, les preneurs n'ont nullement sollicité la commission départementale de conciliation ni saisi le juge des contentieux de la protection en vue d'être autorisés à consigner les loyers afin d'obliger le bailleur à réaliser des travaux nécessaires à la décence du logement. Plus avant, il est établi que les preneurs n'ont quitté le bien pris à bail qu'après la délivrance de deux commandements de payer visant la clause résolutoire du contrat pour impayé de loyer.
Enfin, malgré le recours aux services de l'Adil et de la Commune de Chambéry (service santé publique et handicap), la Sci Des Cèdres n'a été destinataire d'aucune sanction administrative interdisant la location du bien en l'absence de mise en conformité.
Dans ces conditions, Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E], qui échouent à rapporter la preuve d'un trouble effectif en lien avec le caractère indécent du logement, seront déboutés de leur demande indemnitaire.
Concernant le préjudice financier et moral de la Sci Des Cèdres
La Sci Des Cèdres allègue subir un préjudice moral et financier du fait du comportement de ses locataires et de l'impossibilité de relouer le bien depuis leur départ en 2018. Ce préjudice est valorisé à la somme de 10 000 euros.
Il doit cependant être rappelé que le bien de la Sci Des Cèdres avait été précédemment donné à bail durant 11 années avant d'être reloué, le jour même du départ des locataires précédents, à Monsieur [J] [D] et Madame [T] [E] qui sont pour leur part restés 2 années dans les lieux. Il était dès lors inévitable, pour la société bailleresse, que des travaux d'entretien incombant au propriétaire et de rafraîchissement devraient être réalisés à l'issue d'une période locative de plus de 13 années.
Or, si les dégradations locatives imputables à Monsieur [J] [D] et à Madame [T] [E] ont effectivement été valorisées par la cour à la somme de 9 150 euros (déduction faite du dépôt de garantie), il n'est pas justifié du fait que la Sci Des Cèdres s'est trouvée dans l'incapacité matérielle de faire réaliser ces réparations dans un délai compatible avec ceux nécessaires à l'entretien courant dudit logement pour sa remise sur le marché locatif.
Par ailleurs, le préjudice moral allégué n'est aucunement objectivé s'agissant d'une société civile dont l'atteinte à l'image n'est pas démontrée.
Dans ces conditions, la Sci Des Cèdres sera déboutée de sa demande indemnitaire.
Sur la condamnation à paiement et la garantie des cautions
Conformément aux articles 2288 et suivants du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Le cautionnement ne se présume point. Il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
En l'espèce, les engagements de caution de Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] sont produits aux débats et ne sont pas contestés.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] à payer à la Sci Des Cèdres les sommes de :
4 896,77 euros au titre des loyers impayés,
61,53 euros au titre des charges récupérables impayées,
9 150 euros (déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1 100 euros) au titre des réparations locatives.
Sur les demandes annexes
Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E], qui succombent en principal, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Maître Audrey Bollonjeon s'agissant des frais dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Ils sont en outre condamnés in solidum à payer à la Sci Des Cèdres le coût des deux commandements de payer délivrés à l'encontre des preneurs. En revanche, chacune des parties ayant individuellement sollicité l'huissier de justice de son choix pour procéder à l'état des lieux de sortie, le coût d'établissement de chaque constat sera laissé à la charge de chacun des requérants.
Enfin, Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] sont condamnés, in solidum, à payer à la Sci Des Cèdres la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Réforme partiellement le jugement déféré mais statuant à nouveau sur le tout pour davantage de clarté,
Condamne solidairement Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] à payer à la Sci Des Cèdres les sommes de :
4 896,77 euros au titre des loyers impayés,
61,53 euros au titre des charges récupérables impayées,
9 150 euros (déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1 100 euros) au titre des réparations locatives,
Condamne in solidum Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement du coût des commandements de payer, avec distraction au profit de Maître Audrey Bollonjeon s'agissant des frais dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,
Condamne in solidum Monsieur [J] [D], Madame [T] [E], Monsieur [N] [E] et Madame [H] [E] à payer à la Sci Des Cèdres la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Ainsi prononcé publiquement le 23 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente
