COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 21 Février 2023
N° RG 21/00020 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GSZT
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 03 Décembre 2020
Appelants
M. [Z] [B], demeurant [Adresse 1]
M. [N] [B], demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentés par Me Michaël ALLOUCHE, avocat plaidant au barreau de COLMAR
Intimée
S.A.S. IMMONTAGNE, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par la SAS SR CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 31 Octobre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 décembre 2022
Date de mise à disposition : 21 février 2023
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
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Faits et Procédure
La commune de [Localité 3], désireuse de vendre trois appartements de type 'chalet en duplex' (Somnia, Solis et Ornate) en l'état futur d'achèvement, confiait le 1er décembre 2017 un mandat à cette fin à la société Immontagne-Vallat Immobilier, laquelle était contactée par courriels des 17 et 28 juillet 2018, par M. [N] [B], lequel se montrait intéressé par le chalet Ornate mais aussi par le chalet Solis et faisait une offre de prix. Son offre était enregistrée par l'agence immmobilière dans l'attente de la détermination du prix de vente. Début 2018, celle-ci faisait une proposition à M. [N] [B] pour le chalet Somnia mais ce dernier n'était pas intéressé.
Par courrier en date du 14 mars 2018, M. [N] [B] et M. [Z] [B] mettaient en demeure l'agence immobilière de leur indiquer lequel des deux chalets Solis ou Ornate ils pouvaient acquérir et de leur adresser un compromis de vente, mais la société Immontagne-Vallat Immobilier leur répondait le 24 avril 1998 que leur offre initiale ne valait pas compromis de vente
Par exploit d'huissier en date du 16 juillet 2018, M. [N] [B] et M. [Z] [B] assignaient la société Immontagne-Vallat Immobilier devant le tribunal judiciaire d'Annecy (ex-TGI) aux fins d'obtenir des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices.
Par jugement en date du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire :
- déboutait M. [N] [B] et M. [Z] [B] de leurs prétentions,
- condamait M. [N] [B] et M. [Z] [B] à payer à la société Immontagne-Vallat Immobilier une indemnité procédurale de 2 000 euros,
- condamnait M. [N] [B] et M. [Z] [B] aux dépens distraits au profit de Me Anne-Lise Barbier sur son affirmation de droit.
Le tribunal avait retenu que :
' l'obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier s'appliquait également vis à vis des tiers mais il appartenait à ceux-ci de démontrer l'existence d'une faute dans l'exécution de cette obligation,
' la société Immontagne-Vallat Immobilier avait respecté cette obligation,
' M. [N] [B] et M. [Z] [B] n'établissaient pas l'existence d'une information mensongère,
' l'agence immobilière avait, conformément à son mandat, recherché d'autres acquéreurs potentiels afin de conclure la vente au plus offrant.
Par déclaration au Greffe en date du 6 janvier 2021, M. [N] [B] et M. [Z] [B] interjetairnt appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Prétentions des parties
Par dernières écritures en date du 2 avril 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [N] [B] et M. [Z] [B] sollicitaient l'infirmation de la décision et demandait à la cour de :
- condamner la société Immontagne-Vallat Immobilier à leur payer la somme de 50 000 euros en réparation de leurs préjudices moral et financier,
- condamner la société Immontagne-Vallat Immobilier à leur verser une indemnité procédurale de 6 000 euros,
- condamner la société Immontagne-Vallat Immobilier aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils faisaient notamment valoir que la société Immontagne-Vallat Immobilier avait violé son obligation d'information et de conseil, violation qui leur avait causé des préjudices.
Par dernières écritures en date du 30 juin 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Immontagne-Vallat Immobilier sollicitait de la cour à titre principal de confirmer la décision entreprise, à ttire subsidiaire de débouter M. [N] [B] et M. [Z] [B] de leurs demandes et en tout état de cause, de les condamner à lui payer une indemnité procédurale de 3 000 euros et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société Immontagne-Vallat Immobilier faisait valoir notamment que :
' il n'était pas démontré l'existence d'une faute de sa part et elle faisait sienne la motivation du premier juge,
' il n'était pas démontré l'existence d'un préjudice, d'autant qu'elle avait proposé à M. [N] [B] et M. [Z] [B] d'autres biens sur [Localité 3].
Une ordonnance en date du 31 octobre 2022 clôturait l'instruction de la procédure et l'affaire était fixée à l'audience de plaidoiries du 6 décembre 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
MOTIFS ET DÉCISION
Sur la demande principale
M. [N] [B] et M. [Z] [B] estiment que la société Immontagne-Vallat Immobilier a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard en omettant de les informer régulièrement sur le déroulement des opérations et en leur communiquant des informations erronées, voire mensongères quant à leur positionnement et leur offre d'achat, comportement constitutif d'un manquement à son obligation d'information loyale à laquelle elle était tenue à l'égard des tiers en sa qualité d'agence immobilière. Selon eux, ce manquement leur avait causé un préjudice financier en raison non seulement des frais engagés pour effectuer les démarches nécessaires à l'acquisition d'un tel bien mais également de la perte de chance de mettre le chalet en location, ainsi qu'un préjudice moral lié à leur déception de ne pas avoir pu acquérir un des chalets et en raison de la duperie dont ils se disaient avoir été victimes.
La société Immontagne-Vallat Immobilier soutenait avoir respecté son obligation d'information à l'égard de M. [N] [B] et M. [Z] [B] dans les limites de son mandat. Par ailleurs, elle faisait valoir que selon elle, les préjudices allégués n'étaient pas certains, d'autant que les biens dont l'acquisition avait été projetée n'avaient pas fait l'objet d'une réservation et que d'autres biens ayant les mêmes caractéristiques leur avaient été proposés.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
Un agent immobilier est tenu à l'égard des tiers d'une obligation d'information impliquant qu'il délivre loyalement les informations, dont il dispose ou qu'il a recherchées sur les éléments importants, de nature à influer sur la décision de l'acquéreur potentiel. Il appartient également au tiers que se prévaut d'un manquement à cette obligation d'en rapporter la preuve et d'établir l'existence d'un préjudice et d'un lien entre la faute invoquée et le préjudice allégué.
En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que :
' la société Immontagne-Vallat Immobilier a fourni à M. [N] [B] et M. [Z] [B] les informations utiles de nature à leur permettre de se décider sur l'éventuelle acquisition d'un des chalets proposé à la vente par la commune de [Localité 3] : description détaillée des biens, revenus locatifs estimés, visite... puis a enregistré leur offre d'achat sur deux des trois chalets en leur indiquant leur positionnement, les tenant ultérieurement informés du retard des travaux et de l'absence de ventilation du prix.
' M. [N] [B] et M. [Z] [B] n'ont pas démontré l'existence d'une information mensongère, leur positionnement en juillet 2017 n'étant que provisoire et indicatif, puisque les prix de vente n'étaient pas encore fixés, eux-mêmes ayant précisé que leurs offres étaient à affiner en fonction de l'avancement du dossier.
' conformément à sa mission, la société Immontagne-Vallat Immobilier avait recherché d'autres acheteurs potentiels afin que la vente se fasse dans les meilleurs conditions possibles pour son mandant, la cour ajoutant qu'elle avait toute latitude pour le faire en l'absence de contrat préliminaire de réservation obligatoire pour la vente d'un bien en l'état futur d'achèvement.
Il convient en outre d'ajouter qu'il s'agissait de la vente de chalets dont la construction avait débuté courant 2017, que l'autorisation de commercialisation n'avait été donnée par la mairie qu'en mai 2017 et que l'agence immobilière a bien précisé les aléas auxquelles elle faisait face dans un courriel en date du 22 novembre 2017 'c'est un chantier qui se vit heure à heure et que le temps semble avoir manqué aux équipes d'ingéniérie...' 'Suite à une énième réunion avec les élus et les services de la mairie jeudi dernier, nous allons normalement réussir lundi prochain à 'sortir' un prix pour le chalet en brut béton...et avoir une estimation du lot second oeuvre pour finir le chalet'.
La société Immontagne-Vallat Immobilier a donc parfaitement rempli son obligation d'information à l'égard de M. [N] [B] et M. [Z] [B], qui s'étaient positionnés en qualité d'acquéreurs potentiels des chalets dont elle avait reçu mandat de vente, la preuve d'aucun manquement à cette obligation n'ayant été rapportée par M. [N] [B] et M. [Z] [B].
En conséquence, la cour confirmera entièrement la décision entreprise.
Sur les demandes accessoires
Succombant, M. [N] [B] et M. [Z] [B] seront tenus aux dépens de l'instance d'appel et leur demande d'indemnité procédurale sera rejetée.
L'équité commande de faire droit à la demande de la société Immontagne-Vallat Immobilier au titre de l'indemnité procédurale. Il lui sera alloué la somme de 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Condamne M. [N] [B] et M. [Z] [B] à payer à la société Immontagne-Vallat Immobilier une indemnité procédurale de 3 000 euros,
Condamne M. [N] [B] et M. [Z] [B] aux dépens de l'instance d'appel,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 21 février 2023
à
Me Michel FILLARD
la SAS SR CONSEIL
Copie exécutoire délivrée le 21 février 2023
à
la SAS SR CONSEIL
