COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 02 Février 2023
N° RG 21/00425 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GUKD
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON LES BAINS en date du 11 Janvier 2021, RG 20/01330
Appelante
Mme [U] [X]
née le 26 Avril 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Mandy LAURITA, avocat au barreau de CHAMBERY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000823 du 01/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)
Intimée
E.P.I.C. LEMAN HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Sylvie DUPRAZ, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 29 novembre 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seings privés du 26 juillet 2010, la société Leman habitat office public de l'habitat a donné à bail à Mme [U] [X] un local d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 388,54 euros, outre les charges.
Par acte sous seings privés du 31 octobre 2012, la société Leman habitat office public de l'habitat a donné à bail à Mme [U] [X] un garage n°8 situé dans le même ensemble immobilier contre un loyer mensuel de 33,74 euros hors charges.
Par acte sous seings privés du 27 juillet 2015, la société Leman habitat office public de l'habitat a donné à bail à Mme [U] [X] un garage n°11 dans le même lieu, contre un loyer mensuel de 28,82 euros hors charges.
La locataire ayant cessé le paiement des loyers, la société Leman habitat office public de l'habitat, par acte d'huissier du 20 janvier 2020, lui a notifié un commandement de payer la somme de 714,24 euros au titre des loyers et des charges impayées.
Ce commandement étant selon le bailleur, resté infructueux, la société Leman habitat office public de l'habitat, par acte d'huissier du 16 juillet 2020, a assigné Mme [U] [X] aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d'ordonner son expulsion, sous astreinte et de la condamner au paiement de plusieurs sommes.
Par décision réputée contradictoire du 11 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :
- constaté la résiliation du bail à compter du 18 septembre 2020,
- dit qu'à défaut pour Mme [U] [X] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [U] [X] à payer à la société Leman habitat la somme de 11 344,90 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation au 3 novembre 2020,
- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020,
- condamné Mme [U] [X] à payer à la société Leman habitat office public de l'habitat une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du 3 novembre 2020 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,
- dit que la société Leman habitat sera autorisée à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions,
- rejeté tous les autres chefs de demande,
- condamné Mme [U] [X] à verser à la société Leman habitat la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [U] [X] aux entiers dépens comprenant les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision, ainsi que les frais de notification au représentant de l'Etat conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le coût du commandement de payer.
Par déclaration du 1er mars 2021, Mme [U] [X] a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [U] [X] demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondé en son appel,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a dit qu'à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
- l'a condamnée à payer à la société Leman habitat la somme de 11 344,90 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation au 3 novembre 2020,
- a dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020,
- l'a condamnée à payer à la société Leman habitat une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du 3 novembre 2020 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,
- a dit que la société Leman habitat sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions,
- a rejeté tous les autres chefs de demande,
- l'a condamnée à verser à la société Leman habitat la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux entiers dépens comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision, ainsi que les frais de notification au représentant de l'Etat conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le coût du commandement de payer.
statuant de nouveau,
- constater le règlement régulier des loyers depuis janvier 2021,
- constater que l'intégralité des loyers impayés a été régularisé,
- condamner la société Leman habitat au remboursement indu du montant de 341,88 euros (8 921,37 - 8 579,49),
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- dire n'y avoir lieu à résiliation du bail,
- dire n'y avoir lieu à indemnité d'occupation,
- dire que la société Leman habitat ne pouvait pas faire application d'un supplément de loyer solidarité compte tenu de son état de santé,
- condamner la société Leman habitat à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Leman habitat demande à la cour de :
- dire et juger l'appel formé par Mme [U] [X] recevable mais mal fondé,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner Mme [U] [X] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la résiliation du bail
A titre liminaire, il convient de considérer que les deux contrats de bail relatifs aux garages constituent un accessoire au contrat principal de bail du local d'habitation dont ils suivent naturellement le régime et le sort.
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail litigieux prévoit, en son article 9 une clause résolutoire pouvant jouer notamment pour défaut de paiement des loyers et charges (pièce locataire n°1bis). Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 805,79 euros dont 714,24 euros en principal, par acte du 20 janvier 2020. Ce commandement vise la clause résolutoire. Il résulte des propres écritures de Mme [U] [X] (conclusions p. 7 et 8) qu'elle ne s'est pas acquittée des sommes dues dans les deux mois du commandement de payer, puisqu'elle situe elle-même les paiements qu'elle dit avoir effectués au 18 juin 2021 (3 000 euros) et 26 août 2021 (5 921,37 euros). En outre, le relevé de compte, arrêté au mois de mai 2021,fait apparaître une dette de 8 030,17 euros au mois d'avril 2020.
Ainsi, comme l'a justement relevé le premier juge, les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. Dès lors la clause résolutoire est acquise au profit du bailleur. Par application de l'article 2 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, cette résiliation du bail est acquise au 18 septembre 2020. Le fait que la dette a pu être régularisée postérieurement demeure sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 18 septembre 2020.
2. Sur les sommes dues
a. Sur l'application du supplément de loyer solidarité
Mme [U] [X] prétend que le supplément de loyer n'est dû que par les locataires dont les revenus sont supérieurs à des plafonds donnés chaque année par l'administration et qui dépendent de la composition du foyer, de la localisation du logement et du mode de financement du logement. Elle précise qu'elle vit seule avec son fils et que ses revenus 2017 sont inexistants de sorte que le supplément de loyer ne pouvait pas lui être appliqué. Elle ajoute que des régularisations sont intervenues mais qu'il existe encore un surplus de 2 822,66 euros demeurant indu. Elle prétend encore que la mise en demeure de justifier de sa situation que la société Leman habitat office public de l'habitat dit lui avoir adressée ne lui est jamais parvenue.
La société Leman habitat office public de l'habitat expose, pour sa part, que la locataire n'ayant pas répondu à ses demandes de communication d'avis d'imposition ou de non imposition et de renseignement concernant les personnes vivant au foyer, il a adressé une mise en demeure restée sans réponse ce qui lui permettait d'appliquer le supplément.
L'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que : 'l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article'.
En l'espèce, la société Leman habitat office public de l'habitat justifie de l'envoi par lettre recommandée avec avis de réception d'une mise en demeure de répondre à l'enquête, visant l'article précité, en date du 16 décembre 2019. Le bordereau joint montre que la lettre a été distribuée (pièce n°23). Mme [U] [X] ne justifie pas avoir répondu à cette sollicitation dans le délai requis. Il en résulte que c'est à bon droit que le bailleur a appliqué le supplément de loyer. Par ailleurs le bailleur a informé la locataire de l'application du supplément par lettre en date du 8 janvier 2021 ainsi que par les avis d'échéance qui ont suivi.
Enfin le bailleur explique parfaitement que la régularisation intervenue en septembre 2021 fait suite à une erreur sur l'indice appliqué. La régularisation a été indiquée sur la quittance du mois de novembre 2020, les sommes trop perçues venant en déduction de la dette locative existante (pièce n°25).
b. Sur le décompte des sommes dues
Il résulte du décompte arrêté au mois de septembre 2022 (pièce bailleur n°29) que le solde des paiements est en faveur de Mme [U] [X] pour une somme de 1 945,05 euros notamment grâce à des versements de rappels d'APL. Il ressort du décompte courant de juillet 2010 à septembre 2021 (pièce bailleur n°28) que les paiements allégués par Mme [U] [X] pour des montants de 3 000 euros et de 5 921,37 euros ont bien été pris en compte par le bailleur qui les a déduits aux dates du 21 juin 2021 et du 30 août 2021.
En conséquence, Mme [U] [X] sera déboutée de sa demande en paiement de l'indu, le solde en sa faveur devant en effet venir en déduction des loyers qu'elle devra à l'avenir, comme cela a déjà été appliqué par le bailleur à compter du mois de novembre 2021.De même, dans la mesure où la dette est désormais éteinte, la société Leman habitat office public de l'habitat sera débouté de ses demandes en paiement.
3. Sur les délais de paiement
En sollicitant, dans le dispositif de ses conclusions, la suspension des effets de la clause résolutoire, Mme [U] [X] demande implicitement mais nécessairement que lui soient accordés des délais de paiement.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : ' Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.
En l'espèce, force est de constater que Mme [U] [X] a été en mesure de régler sa dette locative, fût-ce à l'aide de rappels d'APL, et qu'elle se trouve elle même créancière contre le bailleur de la somme de 1 945,05 euros en septembre 2022. En conséquence, la dette étant réglée, la demande de délai de paiement est devenue sans objet.
En outre, le paiement intégral de la dette ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. En effet, il convient de ne pas inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande du bailleur concernant la clause résolutoire, à seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat. En conséquence, il convient de dire que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.
4. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 699 du code de procédure civile
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile Mme [U] [X] qui succombe en principal sera tenue aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés au besoin dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.
La société Leman habitat office public de l'habitat et Mme [U] [X] présentent par ailleurs des demandes indemnitaires au titre de l'article 699 du code de procédure civile. Ce texte dispose que : 'les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens'. Il ne prévoit donc pas l'octroi d'indemnités. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Réformant partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties portant sur un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] outre les garages n°8 et n°11 à la date du 18 septembre 2020,
Dit que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué en raison des paiements intervenus,
Déboute la société Leman habitat office public de l'habitat de ses demandes en paiement,
Déboute Mme [U] [X] de sa demande au titre du paiement de l'indu,
Condamne Mme [U] [X] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés au besoin dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991,
Déboute Mme [U] [X] et la société Leman habitat office public de l'habitat de leurs demande d'indemnisation au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 02 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente
