COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 02 Février 2023
N° RG 20/00425 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GN33
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance d'ANNECY en date du 02 Décembre 2019, RG 11-19-0132
Appelant
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES PISTES DUSOLEIL A & B sis [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, la Société MONTANA IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Représentant légal en exercice domicilié es-qualités audit siège
Représentés par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELURL COCHET FRANCOIS, avocat plaidant au barreau de CHAMBERY
Intimée
Association JDB ALPI-LOISIRS dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Jennifer BOULEVARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL BCV avocats, avocat plaidant au barreau de LYON
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 29 novembre 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 19 juin 2001, l'association JDB Alpi-Loisirs a vendu à la SCI 'Le Myosotis' un tènement immobilier situé sur la commune du Grand Bornand pour que cette dernière y réalise un ensemble immobilier.
Par acte notarié du 2 décembre 2005, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B', représenté par son syndic en exercice la société Montana Immobilier, a consenti à l'association JDB Alpi-Loisirs une servitude portant sur l'utilisation privative de huit places de stationnement.
Un désaccord concernant la charge des frais d'entretien de cette servitude est survenu entre les parties.
Par acte d'huissier du 29 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' a assigné l'association JDB Alpi-Loisirs afin notamment d'obtenir sa condamnation, avec exécution provisoire, à participer aux frais de déneigement de la voirie et du parking ainsi qu'au coût de réfection du parking.
Par jugement contradictoire du 2 novembre 2019, le tribunal d'instance d'Annecy a :
- rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B',
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' à payer à l'association JDB Alpi-Loisirs la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' aux dépens.
Par déclaration du 16 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'Les Pistes du Soleil A & B' a interjeté appel du jugement.
Par ordonnance du 18 novembre 2021, le conseiller chargé de la mise en état a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' en paiement de la quote part de déneigement émises entre le 26 mai 2007 et le 5 juillet 2013 comme prescrites.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'Les Pistes du Soleil A & B' demande à la cour de :
- dire et juger son appel recevable et parfaitement fondé,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a rejeté ses demandes,
- l'a condamné à payer à l'association JDB Alpi-Loisirs la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
en conséquence, statuant à nouveau,
- condamner l'association JDB Alpi-Loisirs à lui régler sa participation aux frais de déneigement de la voirie et parking ainsi qu'au coût de réfection du parking, conformément au plan de répartition des charges établi par la société Aravis Géo, géomètres experts à [Localité 3], soit 153 tantièmes à la charge de l'association JDB Alpi-Loisirs,
- condamner en conséquence l'association JDB Alpi-Loisirs à lui verser les sommes de :
- 3 658,32 euros au titre des frais de déneigement (arrêtés au 12 mai 2020),
- 7 022,32 euros au titre de la réfection du parking,
soit au total de 10 680,54 euros,
- débouter l'association JDB Alpi-Loisirs de sa demande reconventionnelle tendant à voir affecter les places de parkings et à retirer l'emplacement 'PMR',
- condamner l'association JDB Alpi-Loisirs à lui verser au titre de la procédure devant le tribunal d'instance et de la cour d'appel, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter également l'association JDB Alpi-Loisirs de toute demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux frais,
- condamner l'association JDB Alpi-Loisirs aux entiers dépens d'instance et d'appel avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la selurl Bollonjeon.
En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l'association JDB Alpi-Loisirs demande à la cour de :
à titre principal,
- rejeter les prétentions de première instance et d'appel du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B',
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
à titre subsidiaire,
- dire et juger que les frais de déneigement postérieurs à 2015 ont été engagés indépendamment de sa volonté et ne peuvent donc être mis à sa charge,
- dire et juger que la quote-part calculée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' ne lui est pas opposable dès lors qu'elle n'a pas la qualité de copropriétaire et qu'elle n'utilise pas les places de stationnement,
- limiter en conséquence le montant des sommes mises à sa charge au titre des frais d'entretien de l'assiette de la servitude,
- l'autoriser à mettre en place un dispositif lui permettant de s'assurer de la jouissance exclusive des places de stationnement pour lesquelles elle bénéficie de la servitude et à faire retirer le marquage 'PMR' apposé par l'appelante sur l'emplacement n°12,
en toutes hypothèses,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B'aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de maître Boulevard.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la participation de l'association JDB Alpi-Loisirs aux frais de déneigement et de la réfection de l'enrobé
A titre liminaire la cour relève que :
- l'association JDB Alpi-Loisirs ne consteste pas être au bénéfice d'une servitude lui octroyant sur le terrain du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' la jouissance exclusive de 8 places de stationnement ;
- cette servitude conventionnelle a été créée par deux actes :
* un acte de vente de parcelle par l'association JDB Alpi-Loisirs au profit d'une SCI 'Les Myosotis' du 19 juin 2001 précisant que cette vente est consentie notamment moyennant l'obligation pour l'acquéreur de concéder au vendeur une servitude réelle et perpétuelle lui permettant d'avoir la jouissance privative de 8 places de stationnement dans l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil' que l'acquéreur a entrepris de réaliser sur les parcelles vendues (pièce appelant n°2),
* un acte de cession et constitution de servitude en date du 2 décembre 2005 par lequel le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil' constitue une servitude au profit de l'association JDB Alpi-Loisirs lui accordant le droit d'utiliser à titre privatif 8 emplacements de stationnement pour véhicules de tourisme et d'y accéder, 'les plus proches du fonds dominant' (pièce appelant n°1) ;
- l'attribution à l'association JDB Alpi-Loisirs des places n°5 à 12 telle qu'elle résulte du 'lever de terrain' réalisé par la société Aravis Géomètre expert le 15 avril 2020 (pièce appelant n°12) ne peut pas sérieusement être contestée par elle dans la mesure où elle a expressément, par courrier du 23 février 2015 (pièce appelant n°40), délégué au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' l'affectation des places de parking qui lui sont réservées ;
- l'examen comparé du 'lever de terrain' et des photographies produites (pièces appelant n°40 et 41) permet de constater qu'il s'agit bien des places les plus proches de la parcelle du fonds dominant qui se situe de l'autre côté du petit pont lui-même sis juste à côté de la place n°12 ;
- l'accès à ces places de stationnement se fait par le chemin desservant les bâtiments de la résidence 'Les Pistes du Soleil', comprenant des places en surface ainsi que des garages en sous-sol.
L'article 697 du code civil dispose que : 'celui auquel est due une servitude, a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et la conserver'. L'article 698 du code civil ajoute que ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti à moins que le titre de la servitude ne dise le contraire. Il est constant en jurisprudence que dès lors qu'il existe une communauté d'usage de l'assiette de la servitude par le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant, ce dernier doit contribuer aux frais d'entretien et de réparation de la servitude (cass. civ. 3, 14 novembre 1990 n°89-10.210).
En l'espèce, une lecture attentive des actes de 2001 et 2005 permet de constater qu'aucune répartition de la charge de l'entretien de l'assiette de la servitude n'a été prévue. Ainsi, il revient au propriétaire du fonds dominant de l'assumer. Toutefois, il est constant au dossier que l'usage de l'assiette est partagé, comme l'a relevé le premier juge, entre le fonds dominant, titulaire d'un droit exclusif d'usage de 8 places de stationnement et du droit d'y accéder, donc d'un droit de passage sur la voie d'accès et les copropriétaires des bâtiments 'A' et 'B'construits sur le fonds servant. Ainsi, en référence aux principes ci-dessus rappelés, les frais doivent être partagés entre fonds servant et fonds dominant. Aucune disposition législative, réglementaire ou jurisprudentielle ne permet de dire que l'obligation qui incombe au titulaire de la servitude cesse s'il ne l'utilise pas.
En conséquence, il est parfaitement justifié que les frais de déneigement et de réfection de l'enrobé, qui sont des frais d'entretien de l'assiette de la servitude, soient partagés entre les deux fonds.
Sur la demande en paiement
A hauteur d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' propose une répartition des frais en fonction des tantièmes concernant l'ensemble des places en surface mais également les 55 garages en sous-sol. Ce calcul abouti à une proportion de 153/1000 en faveur de l'association JDB Alpi-Loisirs (pièce appelant n°13). Ce calcul permet de déterminer une quote part de manière objective et plus équilibrée que celui proposé en première instance et rejeté par le juge fondé sur une proportion de 8/24 ne se référant qu'aux places en surface. A cet égard, l'association ne peut pas valablement affirmer que les frais doivent revenir à ceux qui, selon elle, ont l'usage effectif de ces 8 places de stationnement. En effet, aux termes de la servitude conventionnelle, elle en a un usage exclusif, libre à elle de les utiliser ou non, voire en cas d'absence d'utilité pour elle, de renoncer à la servitude conventionnelle.
S'agissant du déneigement : la cour relève que, à hauteur d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' justifie des factures de déneigement. Toutefois, il continue à demander le paiement sur des factures pour lesquelles la prescription a été retenue par le conseiller chargé de la mise en état dans son ordonnance en date du 18 novembre 2021, soit les factures émises entre le 26 mai 2007 et le 5 juillet 2013. Seules les factures postérieures à cette seconde date seront donc retenues. Il résulte des documents produits (pièces appelant n°23 à 29) que, sur cette période, le coût du déneigement s'est élevé à la somme totale de 14 766,69 euros. Par application de la quote-part de 153/1000, la part revenant à la charge de l'association JDB Alpi-Loisirs est donc de 2 259,30 euros ([14 766,69 x 15,3] / 100), au paiement de laquelle elle sera condamnée.
S'agissant de la réfection de l'enrobé : la cour relève que le constat d'huissier du 14 avril 2018 (pièce appelant n°5) établit suffisamment l'état déplorable de la voie d'accès et la nécessité de refaire l'enrobé. La facture délivrée par la société Eiffage qui a réalisé les travaux, s'élève à la somme de 45 897,50 euros (pièce appelant n°37), somme dont le montant a été réglé par le syndic de la copropriété (pièce appelant 38 et 38 bis). Il résulte toutefois de ces pièces que la part revenant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' est de 26 051,42 euros seulement, le reste de la somme étant en effet imputable à la copropriété 'Les Pistes du Soleil C' dont il n'est pas établi qu'elle est concernée par la servitude. Au contraire, le calcul des tantièmes ne traite que de la voie d'accès des bâtiments 'A' et 'B' et non du bâtiment 'C' selon la propre pièce fournie par l'appelant (n°13). En conséquence, la somme revenant à la charge de l'association JDB Alpi-Loisirs doit être calculée sur ce montant et non sur le montant global. Il en résulte, par application de la quote-part 153/1000 que la somme due s'élève à 3 985,86 euros ([26 051,42 x 15,3] /100), somme au paiement de laquelle l'association JDB Alpi-Loisirs sera condamnée.
Sur la demande de mise en place d'un dispositif permettant d'assurer la jouissance privative des places de stationnement
Dans la mesure où, comme cela a été rappelé, la jouissance des 8 places de stationnement est exclusive au profit de l'association JDB Alpi-Loisirs, elle est autorisée à mettre en place tout dispositif qui lui permettra d'assurer le caractère privatif de cette jouissance, ces ouvrages étant à ses frais conformément aux dispositions de l'article 698 du code civil étant rappelé que, conformément à l'article 702 du code civil, le titulaire de la servitude ne peut ni dans le fonds servant, ni dans son propre fonds opérer des changements qui aggraveraient la situation du fonds servant.
Sur la demande consistant à retirer le marquage 'PMR' de la place n°12
La cour observe que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' est mal venu à dire que la place n°12 n'a pas été attribuée à l'association JDB Alpi-Loisirs alors qu'il se prévaut par ailleurs du contraire en s'appuyant sur les pièces qu'il produit, notamment un 'lever de terrain' qu'il a lui-même fait faire, après que l'association JDB Alpi-Loisirs l'a autorisé à opérer seul la désignation des places devant lui revenir.
Ainsi, en apposant un marquage 'PMR' sur la place n°12, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' a nécessairement restreint l'usage de la servitude que son fonds doit à celui de l'association JDB Alpi-Loisirs, laquelle a l'usage exclusif de 8 places de stationnement. Elle ne peut donc se faire imposer par le syndicat des copropriétaires un marquage 'PMR' sur l'une des places concernées. Elle sera donc autorisée à retirer ce marquage posé sur l'emplacement n°12.
Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
L'association JDB Alpi-Loisirs qui succombe en principal sera tenue aux dépens de première instance et d'appel conformément à l'article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme n'en remplissant pas les conditions d'octroi.
Il n'est pas inéquitable de faire supporter par l'association JDB Alpi-Loisirs partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' en première instance et en appel. Elle sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau,
Condamne l'association JDB Alpi-Loisirs à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' la somme de 6 245,19 euros au titre des frais de déneigement et de réfection de l'enrobé,
Autorise l'association JDB Alpi-Loisirs à mettre en place, à ses frais, tout dispositif lui permettant d'assurer le caractère privatif de sa jouissance sur les places de parking n°5 à 12, sans emporter de changement dans la situation du fonds servant,
Autorise l'association JDB Alpi-Loisirs à retirer le marquage 'PMR' de la place n°12,
Condamne l'association JDB Alpi-Loisirs aux dépens de première instance et d'appel, la Selurl Bollonjeon étant autorisée à recouvrer directement auprès d'elle ceux dont elle a fait l'avance sans recevoir provision,
Déboute l'association JDB Alpi-Loisirs de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne l'association JDB Alpi-Loisirs à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Pistes du Soleil A&B' la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 02 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente
