COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 31 Janvier 2023
N° RG 20/01288 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GRO2
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 24 Septembre 2020
Appelants
M. [P] [X]
né le 09 Février 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
Mme [E] [R] épouse [X]
née le 15 Avril 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
Mme [C] [U]
née le 06 Juin 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
Représentés par Me Sophie JOSROLAND, avocat au barreau d'ANNECY
Intimées
S.C.P. [I] [F], dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de THONON-LES-BAINS
Représentée par la SELARL LERICHE CABINET D'AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON
S.C.P. CHATAIGNIER & DE GRUTTOLA, dont le siège social est situé [Adresse 5]
Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SCP BOUVARD/BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représenté par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représenté par Me Gaëlle BRETEAU, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 17 Octobre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 novembre 2022
Date de mise à disposition : 31 janvier 2023
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
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Faits et procédure
Par acte authentique du 4 novembre 2011, M. [P] [X], et Mme [E] [R] épouse [X] (les époux [X]) ont acquis en l'état futur d'achèvement dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] sis à [Localité 7] (74) dans le bâtiment A :
- Un lot n° 9 constitué d'un garage situé au sous-sol du bâtiment A ainsi que les 25/10 000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et les 7/1 000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A.
- Un lot n° 13 constitué d'une cave située au sous-sol du bâtiment A ainsi que les 5/10 000 èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et les 1/1 000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A.
- Un lot n° 24 constitué d'un appartement portant le n° 102, situé en rez de chaussée du bâtiment A ainsi que les 314/10 000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et les 87/1 000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A.
- Un lot n°71 constitué d'une place de parking ouverte située au sous-sol du bâtiment B ainsi que les 12/10 000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et les 3/1 000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment B.
Le bien immobilier a été livré le 12 octobre 2012.
Au sein du même immeuble, Mme [C] [U], par acte authentique du 27 juin 2012, a fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement de :
- Un lot n°14 constitué d'une cave située au sous-sol du bâtiment A ainsi que les 4/10 000 èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et les 1/1 000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment A.
- Un lot n° 64 constitué d'une place de parking ouverte située au sous-sol du bâtiment B ainsi que les 13/10 000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et les 3/1 000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment B.
- Un lot n° 25 constitué d'un appartement portant le n°103, situé en rez de chaussée du bâtiment A ainsi que les 329/10 000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et les 91/1 000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A.
Le bien immobilier a été livré le 9 novembre 2012.
Le 7 mars 2011, M. [F], géomètre expert, a transmis à Me [T], notaire, les documents destinés à la mise en copropriété des trois bâtiments du programme de la [Adresse 10].
Le 28 octobre 2011, Me [T] a établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence.
Faisant valoir qu'ils habitaient au rez-de- chaussée de l'ensemble immobilier et qu'ils n'avaient dès lors pas l'usage de l'ascenseur, Mme [U] et les époux [X] ont souhaité que la répartition des charges de copropriété soit modifiée concernant l'ascenseur et l'escalier.
Le syndicat des copropriétaires ayant refusé d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires une résolution visant la modification, un litige est né entre les parties.
Par acte en date du 28 octobre 2016, Mme [U] et les époux [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Thonon les bains sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin que soient déclarées non écrites les clauses du règlement de copropriété concernant les charges spéciales d'ascenseur et d'escaliers et que leurs lots soient exonérés de participation à ces charges outre l'indemnisation d'un préjudice moral.
Par acte du 27 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCP Chatagnier De Gruttola devant le tribunal de grande instance de Thonon les Bians sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil aux fins d'être relevé et garanti des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.
Par acte du 27 mars 2018, la société de notaires a fait assigner M. [F], géomètre, devant ledit tribunal sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil aux fins d'être relevée et garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.
Les affaires ont été jointes et par jugement en date du 24 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Thonon les bains a :
Déclaré l'action engagée par Mme [U] contre le syndicat des copropriétaires recevable,
Déclaré l'exception de nullité de l'assignation du 27 mars 2018 irrecevable,
Déclaré l'action engagée par la SCP Chatagnier et De Gruttola contre M. [F] recevable,
Débouté Mme [U] et les époux [X] de leur demande en modification de la répartition des charges spéciales d'ascenseur pour le lot 24,
Débouté Mme [U] et les époux [X] de leur demande en modification de la répartition des charges spéciales d'escalier pour le lot n° 24,
Débouté Mme [U] et les époux [X] de leur demande tendant à la modification de la répartition des charges communes générales,
Débouté Mme [U] et les époux [X] de leur demande en désignation d'un expert en charge de proposer une nouvelle répartition des charges spéciales d'ascenseur, d'escalier et une nouvelle répartition des charges communes générales,
Débouté Mme [U] et les époux [X] de leur demande en remboursement des charges acquittées,
Débouté Mme [U] et les époux [X] de leur demande en dommages et intérêts,
Débouté Mme [U] et les époux [X] de leur demande de publication du jugement au service de la publicité foncière,
Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
Condamné in solidum Mme [U] et les époux [X] à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Débouté la SCP Chatagnier De Gruttola de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Débouté M. [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné in solidum Mme [U] et les époux [X] au paiement des entiers dépens de l'instance avec distraction de ces derniers au profit de Me [N] et la SCP Bouvard,
Débouté Mme [U] et les époux [X] de leur demande tendant à être dispensés du paiement des dépens.
Les époux [X] et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision.
Prétentions des parties
Aux termes de leurs conclusions en date du 12 mai 2021, régulièrement notifiées par voie électronique et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, les époux [X] et Mme [U] demandent à la cour de :
- Déclarer recevable et bien fondé leurs appels, et réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
En conséquence,
Concernant les charges spéciales ascenseur
A titre principal,
- Dire et juger non écrites, nul et de nul effet les clauses selon lesquelles le lot n° 24 doit participer aux charges spéciales ascenseur telles que figurant au règlement de copropriété de l'immeuble, et notamment :
-
le paragraphe IV-Charges d'ascenseur inclus dans le paragraphe B- Charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement, en page 71 -72 du règlement de copropriété de l'immeuble avec état descriptif de division en ce que les charges d'ascenseur sont réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété ce qui n'est pas conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
-
le tableau récapitulatif des tantièmes bâtiment A en page 41 de l'état descriptif de division en ce qu'il impute au lot 24 des charges spéciales ascenseur, sans utilité pour le lot n°24 et en ce que les charges d'ascenseur sont réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété,
-
le tableau « Coef'cients appliqués '' en page 74 du règlement de copropriété en ce qu'il applique un coefficient de 0,95 au rez-de-chaussée au titre des charges spéciales d'ascenseur sans utilité pour le lot 24,
- Dire et juger que le lot 24 appartenant aux époux [X] sera exonéré de toute participation aux charges spéciales ascenseur.
- Dire que ces dépenses seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que présente cet élément collectif pour leur lot,
- Procéder à une nouvelle répartition des charges d'ascenseur n'imputant aucun coefficient et aucun tantième de charges spéciales ascenseur pour les appartements du rez-de-chaussée et notamment le lot 24.
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la répartition des charges spéciales ascenseur est lésionnaire, ladite répartition étant en ce qui concerne le lot 24 appartenant aux époux [X], surévaluée par rapport aux critères légaux,
- Dire et juger que le lot n°24 appartenant aux époux [X] sera exonéré de toute participation aux charges spéciales ascenseur
- Procéder, en application des dispositions des articles 10 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 à la nouvelle répartition des charges spéciales ascenseur en n'imputant aucun coefficient et aucun tantième de charges spéciales ascenseur pour les appartements du rez-de-chaussée et notamment le lot 24.
A titre infiniment subsidiaire,
- Désigner un expert géomètre afin de proposer à la cour une nouvelle répartition des charges spéciales ascenseur.
Concernant les charges spéciales escalier
A titre principal,
- Dire et juger non écrites nulles et de nul effet les clauses selon lesquelles le lot n° 24 doit participer aux charges spéciales escalier telles que figurant au règlement de copropriété de l'immeuble avec et notamment :
- le paragraphe III-charges de hall d'entrée, de cage d'escalier inclut dans le paragraphe B- charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement, en page 71 -72 du règlement de copropriété en ce que les charges d'escalier sont réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété
- le tableau récapitulatif des tantièmes bâtiment A page 41 de l'état descriptif de division en ce qu'il impute au lot 24 des charges spéciales d'escalier, sans utilité pour le lot 24 et en ce que les charges d'escalier sont réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété
-
le tableau « coefficients appliqués '' en page 74 du règlement de copropriété en ce qu'il applique un coefficient de 1 au rez-de-chaussée au titre des charges spéciales escalier sans utilité pour le lot n°24,
- Dire et juger que le lot 24 appartenant aux époux [X] sera exonéré de toute participation aux charges spéciales escalier,
- Dire que ces dépenses seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que présente cet élément collectif pour leur lot,
- Procéder à une nouvelle répartition des charges spéciales escalier n'imputant aucun coefficient, et aucun tantième de charges spéciales escalier pour les appartements du rez- de-chaussée, et notamment le lot 24,
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la répartition des charges spéciales escalier est lésionnaire, ladite répartition étant en ce qui concerne le lot 24 appartenant aux époux [X], surévaluée par rapport aux critères légaux.
- Dire et juger que le lot 24 appartenant aux époux [X] sera exonéré de toute participation aux charges spéciales escalier
- Procéder, en application des dispositions des articles 10 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 à la nouvelle répartition des charges spéciales escalier. en n'imputant aucun coefficient et aucun tantième de charges spéciales escalier pour les appartements du rez de chaussée et notamment le lot 24.
A titre infiniment subsidiaire,
- Désigner un expert géomètre afin de proposer à la cour une nouvelle répartition des charges spéciales escalier
Concernant les charges communes générales
A titre principal,
- Dire et juger que la répartition des charges communes générales est lésionnaire au sens de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965
- Procéder, en application des dispositions des articles 10 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 à la nouvelle répartition des charges commune générales après désignation d'un expert géomètre s'il y a lieu ayant pour mission de proposer une nouvelle répartition des charges commune générales de l'immeuble.
En tout état de cause,
Vu les articles 1240 et suivant du code civil,
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 1 316,17 euros, aux époux [X] à titre de remboursement des charges indument perçues au titre du lot n° 24 au titre des exercice 2013 à ce jour somme à parfaire au jour de l'arrêt,
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 630,93 euros, à Mme [U] à titre de remboursement des charges indument perçues au titre du lot n° 25 au titre des exercice 2013 à 2016, somme à parfaire au jour de la vente de son appartement par Mme [U] le 22 mai 2019,
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 5 000 euros chacun aux époux [X] et Mme [C] [U] à titre de dommages et intérêts du fait de leur préjudice moral,
- Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de publicité foncière dans les six mois de la date à laquelle le jugement sera devenu définitif, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes 'nes et conclusions.
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 2 000 euros chacun aux époux [X] et Mme [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dire et juger que conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les époux [X] et Mme [U], seront dispensés de toute participation financière au titre des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la première instance et de l'appel,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser aux époux [X] et Mme [U] les sommes qu'ils ont réglées à ce titre.
- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions en date du 21 juillet 2021, régulièrement notifiées par voie électronique, et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Condamner in solidum M. et Mme [X] et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de Me Forquin en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire,
- Condamner la SCP [T] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre du fait des stipulations erronées du règlement de copropriété.
- Condamner la SCP [T] à lui payer le coût de tous les actes complémentaires et rectificatifs, frais de géomètre éventuels, frais d'enregistrement et de publication, frais d'assemblée générale extraordinaire, lui permettant de remplacer les clauses du règlement de copropriété réputées non écrites.
- Condamner la SCP Chatagnier lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
- Condamner la même aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Breteau.
Aux termes de ses conclusions en date du 7 juin 2021, régulièrement notifiées par voie électronique, et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCP Chatagnier demande à la cour de :
A titre principal,
- Dire et juger qu'il n'est pas démontré l'existence d'une faute du notaire, d'un préjudice direct et certain et d'un lien de causalité.
- Dire et juger que la responsabilité du notaire ne saurait être retenue.
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCP Chatagnier.
- Confirmer le jugement déféré.
A titre subsidiaire,
- Dire et juger la SCP [T] recevable et fondée en son appel en cause.
- Condamner la SCP [F] à relever et garantir la SCP Chatagnier des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
- Condamner le syndicat des copropriétaires ou qui mieux le devra au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner le même aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction pour ce dernier au profit de Me Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions en date du 6 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie électronique et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [F] demande à la cour de :
A titre principal,
- Confirmer le jugement déféré,
- Débouter Mme [U] et M. et Mme [X] de l'intégralité de leurs demandes.
A titre subsidiaire,
- Débouter la SCP [T] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP Nachon,
- Mettre la SCP Nachon purement et simplement hors de cause,
- Condamner la SCP [T] à payer en cause d'appel à la SCP Nachon la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner également aux dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
L'ordonnance de clôture est en date du 17 octobre 2022.
Motifs et décision
A titre liminaire, il sera rappelé que Mme [U], ayant revendu son bien, en cours de procédure, par acte notarié du 22 mai 2019, avait déjà en première instance modifié ses demandes, lesquelles n'étaient qu'indemnitaires et ne portaient plus sur la modification du règlement de copropriété, demandes que le premier juge a déclaré, à juste titre, recevables.
1) Sur les demandes relatives aux charges spéciales d'ascenseur
Les demandes de nullité de la répartition des charges spéciales d'ascenseur
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont d'ordre public, dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Aux termes de l'article 43 de la même loi, toutes les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et celles du décret prises pour leur application, sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
L'article 10 sus-énoncé distingue les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et celle relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, d'une part les charges d'ascenseur relèvent de la première catégorie, d'autre part l'utilité objective d'un élément d'équipement, visée par l'article 10 de la loi, s'entend de la possibilité pour le copropriétaire de l'emprunter ou de s'en servir qu'il fasse ou non usage de cette possibilité.
À l'effet d'apprécier cette utilité, différents éléments entrent en ligne de compte. C'est, d'abord, la situation du lot dans l'immeuble mais ce sont également aussi l'utilisation de chaque lot et sa superficie qui sont prises en compte, spécialement en vue de la répartition des charges entraînées par l'ascenseur.
L'obligation d'indiquer dans le règlement de copropriété la méthode de calcul doit permettre de dégager un ensemble de règles à suivre.
Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, une répartition à parts égales des charges d'ascenseur entre chacun des copropriétaires des lots situés à des étages différents est contraire au critère de l'utilité et il incombe au juge du fond de rechercher si la répartition des charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur au prorata des droits de copropriétaires dans les parties communes est conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement.
Dès lors, s'il ne peut être envisagé de faire supporter aux copropriétaires de lots situés au rez-de- chaussée, en l'absence de parkings souterrains ou de cave au sous-sol, des charges relatives à sécurisation et l'entretien des ascenseurs, il n'en est pas de même en cas de cave ou de parkings souterrains desservis par un ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée devant alors supporter les charges d'ascenseur au titre de leur lot. (Cass., 3ème Civ. 23 mai 2012 n°10-28.619, Cass. 3ème civ. 22 septembre 2016 n° 15-20.086).
En l'espèce, les époux [X] ont fait l'acquisition le 4 novembre 2011 dans le bâtiment A :
- du lot 24, constitué d'un appartement situé en rez-de-chaussée représentant les 314/10 000 des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales et 87/1 000 des parties communes spéciales,
- du lot 13, constitué d'une cave située au sous-sol du bâtiment A représentant les 5/10 000 des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales et 87/1 000 des parties communes spéciales
- du lot 9, constitué d'un garage situé au sous-sol ainsi que les 25/10 000 des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales et les 7/1 000 des parties communes spéciales du bâtiment A.
Ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges :
- Le tableau récapitulatif des tantièmes de chaque lot, figurant en page 41 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété en date du 28 octobre 2011, stipule que les charges spéciales pour l'ascenseur sont évaluées à 81/1 000 pour le lot 24 et 1/1 000 pour le lot 13.
- Il est précisé en page 71 et 72 de l'état descriptif de division, que les charges d'ascenseur seront réparties par bâtiment dans les proportions indiquées dans le tableau récapitulatif des tantièmes, entre les seuls copropriétaires de chaque bâtiment à l'exclusion des garages et parkings
- Enfin, le tableau des coefficients appliqués en fonction de la situation de chaque lot figure en page 74 du même état descriptif, dont il résulte que s'agissant des charges d'ascenseur le coefficient applicable est de 1 pour le sous-sol et de 0,95 pour le rez-de-chaussée.
Les époux [X] qui s'acquittent de charges spéciales relatives à l'ascenseur pour leur lot 13 (cave) et leur lot 24 (appartement) ne contestent que les charges relatives à ce dernier lot qu'ils considèrent comme devant être ramenées à zéro mais reconnaissent l'utilité que représente l'ascenseur pour le lot 13.
Or, il résulte du constat d'huissier réalisé le 28 avril 2017 et des attestations établies par des copropriétaires résidant dans les étages supérieurs que :
- L'accès aux appartements de l'immeuble se fait soit par la porte d'entrée aux communs de l'immeuble au rez de chaussée, soit par la porte principale de garage et une porte de service en sous-sol jouxtant la porte de garage après avoir descendu la rampe d'accès.
- La porte d'entrée donne accès au hall d'entrée des communs au rez-de-chaussée de l'immeuble A, les deux appartements des époux [X] et de Mme [U] donnant sur ce hall où se trouve aussi l'ascenseur qui dessert les étages supérieurs et le sous-sol du bâtiment.
- Dans ce même hall d'entrée du rez-de-chaussée se trouve une porte de service donnant accès à un escalier en béton conduisant au sous-sol de l'immeuble où sont les caves, les garages, le local vélo dans lequel sont entreposés plusieurs cycles ainsi que l'ascenseur qui se trouve dans un dégagement.
- La porte de service jouxtant la porte de garage principal n'est pas verrouillée et permet un accès piétonnier depuis l'extérieur aux garages de l'immeuble, et au sous-sol du bâtiment A.
- Il est ainsi possible de pénétrer dans l'immeuble, soit directement par la porte d'entrée située au rez- de-chaussée, soit en passant par les garages et caves puis en empruntant l'ascenseur ou l'escalier reliant le sous-sol au hall d'entrée.
Dès lors, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges, au vu de ces éléments, ont retenu que l'ascenseur avait une utilité objective pour le lot 24 de sorte les copropriétaires devaient s'acquitter des charges à ce titre.
La demande de révision de la répartition des charges spéciales d'ascenseur en raison de son caractère lésionnaire
Selon l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. »
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que les premiers juges, pour rejeter la demande ont retenu que :
- Le paiement de charges spéciales d'ascenseur au titre du lot 24 est conforme au critère de l'utilité objective de l'article 10.
- La lecture du tableau des coefficients appliqués en fonction de la situation de chaque lot fait apparaître que le plus faible coefficient est appliqué pour les lots situés en rez-de-chaussée.
- En l'absence de la production de tout calcul démontrant le caractère lésionnaire, les appelants échouent à rapporter la preuve de ce que le montant des charges spéciales d'ascenseur qu'ils acquittent est supérieur de 25% à une répartition idéale conforme aux prescriptions légales.
Le jugement qui a rejeté la demande sera confirmé.
2) Sur les demandes relatives aux charges d'escalier
La demande de nullité de la répartition des charges concernant l'escalier
Ainsi que l'ont retenu les premiers juges si les travaux de réparation et d'entretien des escaliers sont des charges communes relevant de l'alinéa 2 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement de chaque escalier sont supportées par les seuls utilisateurs de l'escalier concerné, en fonction de l'utilité que ces services et éléments d'équipement présentent à l'égard de leurs lots.
Aux termes du tableau récapitulatif des tantièmes de chaque lot en page 41 de l'état descriptif de division les charges spéciales pour l'escalier sont évaluées à 82/1 000 pour le lot 24 et 1/1 000 pour le lot 13.
Il est précisé, page 71, que les charges relatives au hall d'entrée pour chaque bâtiment comprennent :
- Les dépenses entraînées par le ravalement intérieur du hall d'entrée, de la porte d'entrée et de son système de fermeture, de la cage d'escalier et des paliers,
- Les frais de consommation d'électricité
Ces charges sont réparties par bâtiment « entre les seuls copropriétaires de chaque bâtiment à l'exclusion des garages et parkings pour les bâtiments A, B et C pour lesquels l'accès peut se faire depuis l'extérieur sans passer par les halls d'entrée ».
Il résulte du tableau des coefficients appliqués en fonction de la situation de chaque lot (page 74) que le coefficient applicable pour les charges spéciales d'escalier est pour le sous-sol de 1,10 et pour le rez-de-chaussée de 1, ce dernier coefficient étant contesté par les époux [X].
Or il résulte des constatations de l'huissier précitées que les copropriétaires de la résidence peuvent emprunter l'escalier pour monter dans les étages en passant par le sous-sol et ce de manière libre, sans qu'ils ne soient obligés d'être propriétaires d'un bien en sous-sol pour y pénétrer étant précisé que cet escalier dessert également un garage à vélos, local utilisable par tous.
C'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que l'escalier avait une utilité objective pour le lot 24 de sorte que les copropriétaires doivent s'acquitter des charges spéciales à ce titre.
Le jugement qui a rejeté la demande sera confirmé.
La demande de révision de la répartition des charges spéciales d'escalier en raison de son caractère lésionnaire
Pour les mêmes motifs que ceux exposés concernant la demande de révision concernant les charges d'ascenseur, les premiers juges ont à bon droit rejeté la demande, et le jugement sera confirmé de ce chef.
3) Sur la demande de révision des charges communes générales
L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, » afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
L'état descriptif de division (page 73) précise les éléments pris en compte pour la détermination de la quote-part des parties communes générales : superficie des lots, consistance des lots (nature physique, distribution, configuration, éclairement, hauteur sous plafond, éléments communs donnés en jouissance privative), la situation des lots (niveau, ensoleillement, emplacement).
Il est précisé que pour la détermination des quotes-parts de charges :
« Il a été tenu compte dans les charges des lots effectivement desservis par l'équipement commun en fonction de son utilité potentielle.
Charges générales : valeur relative des lots les uns par rapport aux autres, donc éléments identiques aux quotes-parts des parties communes générales.
Charges spéciales escaliers, ascenseurs : il a été tenu compte de la situation des lots (niveau) et elles sont réparties par bâtiment »
Le coefficient de situation appliqué pour les appartements au rez-de-chaussée est ainsi fixé à 1, coefficient le moins élevé par rapport à celui applicable aux autres étages.
En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que les premiers juges, pour rejeter la demande, ont retenu que :
- La situation particulière du rez-de-chaussée a été prise en compte au travers de la différence de coefficient.
- Les époux [X] et Mme [U] qui soutiennent que ce coefficient serait surévalué compte tenu de la vue, de l'éclairement et de l'ensoleillement des appartements litigieux, ne démontrent pas en quoi ces éléments n'auraient pas été pris en compte.
- Ils n'établissent pas l'existence d'une distinction entre le projet présenté sur plaquette et la réalité du bien livré.
- Ils ne produisent aucun calcul qui permettrait de constater que le montant des charges communes générales serait supérieur de 25% par rapport à une répartition conforme aux prescriptions légales.
Le jugement qui les a déboutés de leur demande tendant à la révision des charges communes générales et en remboursement des charges spéciales ainsi qu'en dommages et intérêts, sera confirmé.
Enfin le jugement qui a rejeté la demande subsidiaire d'expertise, sera confirmé, dans la mesure où les demandes étant rejetées, il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise aux fins d'établir une nouvelle répartition des charges.
4) Sur les actions récursoires
Ainsi que l'ont retenu les premiers juges, au regard du rejet des prétentions des demandeurs et les actions récursoires engagées tant par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du notaire que par ce dernier à l'encontre du géomètre sans objet.
5) Sur les mesures accessoires
Les époux [X] et Mme [U] qui échouent en leur appel sont tenus aux dépens exposés devant la cour.
L'équité commande de faire application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.
Les demandes d'indemnité procédurales formées par la SCP Chatagnier et M. [F] sur le même fondement seront, en revanche, rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dont la cour est saisie,
Y ajoutant,
Rejette les autres demandes d'indemnité procédurale,
Condamne in solidum M. [P] [X], Mme [E] [X] et Mme [C] [U], aux dépens d'appel avec distraction au profit de Me Dormeval et Me Forquin, avocats,
Condamne in solidum M. [P] [X], Mme [E] [X] et Mme [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires Le Galinon représenté par son syndic en exercice la société Altiss la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
Me Sophie JOSROLAND
la SCP PIANTA & ASSOCIES
Me Clarisse DORMEVAL
Me Christian FORQUIN
Copie exécutoire délivrée le
à
la SCP PIANTA & ASSOCIES
Me Clarisse DORMEVAL
Me Christian FORQUIN
