COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 03 Janvier 2023
N° RG 20/01372 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GRZT
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 21 Septembre 2020
Appelante
S.C.I. TELIA, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SELARL CORDEL-BETEMPS, avocats au barreau de CHAMBERY
Intimées
S.C.I. THEMIS, dont le siège social est situé [Adresse 3]
S.C.I. EUROPE, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentées par la SCP SAILLET & BOZON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentées par la SCP DELACHENAL DELCROIX, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 19 Septembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 octobre 2022
Date de mise à disposition : 03 janvier 2023
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et Procédure
Suivant acte notarié du 27 février 2014, reçu par Me [S] [B], notaire à Fontaine, la SCI Thémis et la SCI Europe concluaient un acte de vente sous conditions suspensives avec la SCI Telia concernant des bureaux appartenant à la SCI Thémis et un local archives appartenant à la SCI Europe, lesdits biens étant situés dans un immeuble nommé «'l'Europe'», [Adresse 1].
Cet acte contenait plusieurs conditions suspensives dont l'une, au profit de la SCI Télia, prévoyait que «'soit justifié par le syndic que les assemblées générales des 11 mars 2013 et 13 novembre 2013 ont été notifiées aux absents (deux absents à l'AG du 11 mars 2013 et un absent à l'AG du 13 novembre) et qu'aucun recours n'ait été intenté dans le délai légal'», et mentionnait une réitération par acte authentique au plus tard le 2 juin 2014.
Se prévalant de l'absence de réalisation de la condition suspensive susvisée et de l'absence de signature de l'acte de vente au 2 juin 2014, la SCI Télia, par actes du 13 novembre 2014, assignait les SCI Thémis et Europe devant le tribunal de grande instance de Grenoble aux fins de les voir condamner solidairement à justifier de la réalisation et de la levée des conditions suspensives mises à leur charge par l'acte de vente sous conditions suspensives du 28 février 2014 sous astreinte de 1'000'euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et à lui payer la somme de 30'000'euros.
Suivant acte notarié du 18 novembre 2014 dressé par Me [T] [F], notaire à Grenoble, assistée par Me [S] [B], notaire à Fontaine, les SCI Themis et Europe vendaient à la SCI Télia des biens situés dans l'ensemble immobilier «'l'Europe'» situé à [Adresse 1], cadastré section AR n°[Cadastre 2], lots 25, 26, 27, 28, 4, 7, 15, 16, 17, 18, 19, 43, 24, et 3 pour un prix global de 200 000'euros.
Par ordonnance du 1er décembre 2015, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Grenoble se déclarait incompétent au profit du tribunal de grande instance de Chambéry.
Par jugement rendu le 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Chambéry :
- constatait que les SCI Thémis et Europe avaient commis des fautes ayant empêché la réitération de l'acte du 27 février 2014 portant sur la vente de biens situés dans l'ensemble immobilier «'l'Europe'» situé a [Adresse 1], cadastré section AR n°[Cadastre 2], lots 25, 26, 27, 28, 4, 7, 15, 16, 17, 18, 19, 43, 24, et 3, et ce au profit de la SCI Telia,
- rejetait la demande de la SCI Télia tendant à la condamnation solidaire des SCI Thémis et Europe à lui payer la somme de 8'148'euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,
- rejetait la demande de la SCI Télia tendant à la condamnation solidaire des SCI Thémis et Europe à lui payer la somme de 14'000'euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né d'une perte de loyers,
- condamnait la SCI Télia, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI Thémis la somme de 1 000'euros au titre des frais irrépétibles,
- condamnait la SCI Telia, prise en la personne de son représentant legal, à payer à la SCI Europe la somme de 1'000'euros au titre des frais irrépétibles,
- condamnait la SCI Télia, prise en la personne de son représentant legal, aux dépens avec distraction au profit de la SCP Saillet & Bozon.
Le tribunal retenait que :
- les SCI Thémis et Europe ne démontraient pas qu'elles avaient indiqué à la SCI Télia que le procès-verbal de l'assemblée génerale du 11 mars 2013 avait bien été notifié aux absents, et que la condition suspensive contenue dans l'acte du 27 février 2014 avait été réalisée,
- de même, les SCI Thémis et Europe ne pouvaient se prévaloir d'un conflit avec le syndic de copropriété pour expliquer l'absence de réitération de la vente par acte authentique le 2 juin 2014 puisqu'elles étaient redevables de charges de copropriété, qu'elles avaient été relancées par le syndic le 27 février 2014 mais qu'elles n'avaient payé la somme de 2'968,57'euros que le 7 mai 2014 sans expliquer ce paiement tardif ou établir que ces charges de copropriété étaient indues,
- nonobstant l'attitude du syndic qui avait pu retarder la signature de la vente prévue le 2 juin 2014, les SCI Thémis et Europe, tenues d'une obligation de moyens concernant la réalisation de la condition suspensive mentionnée dans l'acte du 27 février 2014, avaient commis des fautes ayant empêché la réitération de l'acte de vente au 2 juin 2014 ;
- s'agissant du préjudice subi du fait de l'immobilisation des capitaux, toutes les dépenses mentionnées par la SCI Télia étaient nécessaires pour l'acquisition des biens immobiliers appartenant aux SCI Thémis et Europe, en outre, la SCI Télia n'expliquait pas la raison pour laquelle elle avait évalué le préjudice dont elle se prévalait en multipliant les dépenses susvisées par 3% puis par le nombre de mois séparant les dépenses du 28 février 2014 du 2 juin 2014 et les dépenses du 24 octobre 2014 du 18 novembre 2014 ;
- concernant le préjudice constitutif de la perte de loyers, la SCI Télia ne démontrait pas qu'elle avait la possibilité de louer ces locaux dès le 2 juin 2014 et au montant indiqué.
Par déclaration au Greffe en date du 19 novembre 2020, la SCI Télia interjetait appel de ce jugement en ce qu'il avait rejeté sa demande de condamnation des SCI Thémis et Europe au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier consécutif à l'immobilisation des capitaux et de la perte de loyers.
Prétentions des parties
Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2021, la SCI Telia demandait à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal en ce qu'il avait retenu la faute contractuelle de la SCI Europe et de la SCI Thémis sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil,
Le réformant pour le surplus,
- condamner solidairement les SCI Europe et SCI Thémis à lui payer en indemnisation de ses préjudices :
- la somme de 8'148'euros au titre du préjudice financier consécutif à l'immobilisation des capitaux,
- la somme de 14'000'euros au titre de la perte de loyers,
soit la somme totale de 22'148'euros,
- condamner solidairement la SCI Europe et la SCI Thémis à payer à la SCI Télia une indemnité de 3'000'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimées notifiées par voie électronique le 6 mai 2021, la SCI Themis et la SCI Europe demandaient à la cour de :
- réformer le jugement rendu le 21 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il avait constaté que les SCI Thémis et Europe avaient commis des fautes ayant empêché la réitération de l'acte du 27 février 2014 portant sur la vente de biens situés dans l'ensemble immobilier «'l'Europe'» situé à [Adresse 1], cadastré section AR n°[Cadastre 2], lots 25, 26, 27, 28, 4, 7, 15, 16, 17, 18, 19, 43, 24 et 3 et ce au profit de la SCI Télia,
Et statuant à nouveau,
- constater que les SCI Thémis et Europe n'avaient commis aucune faute dans le délai de signature du compromis du 28 février 2014 et de l'acte réitéré du 18 novembre 2014,
Pour le surplus,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Chambéry,
- débouter la SCI Télia de toutes ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et abusives,
- condamner la SCI Télia à payer à chacune des sociétés Thémis et Europe indivisément la somme de 1'500'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile soit au total 3'000'euros,
- condamner la même en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Saillet-Bozon conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
L'ordonnance de clôture était prononcée le 19 septembre 2022 et l'affaire était renvoyée à l'audience du 18 octobre 2022.
MOTIFS ET DÉCISION
1 - sur la faute des venderesses
La SCI Télia soutenait que les SCI Thémis et Europe avaient la charge de réaliser la condition suspensive liée à la notification des derniers procès-verbaux d'assemblée générale et qu'elles étaient responsables du retard pris dans cette notification.
Les deux SCI venderesses soutenaient n'avoir aucune responsabilité dans le retard lié à la réalisation de la condition suspensive, faisant état d'une part, d'un litige qu'elles avaient avec la copropriété qui souhaitait que la vente se fasse au profit d'un copropriétaire, exigeant le paiement de charges indues et de rencontrer le futur acquéreur, d'autre part de l'absence de diligences du notaire rédacteur de l'acte de vente. Elles faisaient valoir également que l'obligation de notifier les deux procès-verbaux d'assemblée générale ne leur incombait pas, mais elles avaient fait toute diligence pour obtenir du syndic de copropriété cette notification.
Sur ce,
Le compromis de vente en date du 27 février 2014 signée par la SCI Télia et les SCI Thémis et Europe prévoyait au titre des 'autres conditions suspensives' une condition dont seul l'acquéreur profitait et dont seul il pouvait se prévaloir, à savoir 'que soit justifié par le syndic que les assemblées générales des 11 mars 2013 et 19 novembre 2013 ont été notifiées aux absents (deux pour l'AG du 11 mars 2013 et un absent pour l'AG du 13 novembre) et qu'aucun recours n'ait été intenté dans le délai légal'.
Il convient de rappeler que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble concerné par la vente de lots avait, le 11 mars 2013, confirmé à l'unanimité des présents que le sous-sol de l'immeuble était réservé à l'usage de bureau, alors que le réglement de copropriété mentionnait le terme 'archives' et le 13 novembre 2013, décidé de la cession à titre gratuit des parties communes de ce sous-sol (RDC enterré), de sorte qu'il était déterminant que ces deux procès-verbaux devinssent définitifs afin que la propriété future de la SCI Télia ne soit pas remise en cause.
Cette condition suspensive était mixte et non potestative en application des articles 1171 et 1170 anciens du code civil.
Alors que le compromis de vente avait été signé le 27 février 2014 et que sa réitération était prévue pour le 2 juin 2014, l'acte de vente définitive n'avait été signé que le 18 novembre 2014, en partie en raison de la notification tardive de ces deux procès-verbaux d'assemblée générale
Comme l'a justement retenu le premier juge, si la notification des procès-verbaux d'assemblée générale ne peut être faite que par le syndic en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il appartenait aux SCI Thémis et Europe d'effectuer toutes les diligences y compris judiciaires pour que le syndic notifie ces procès-verbaux aux copropriétaires absents, afin de faire courir le délai de recours et d'aviser la SCI Télia de la réalisation de la condition suspensive dont celle-ci était créancière, d'autant qu'il apparaît qu'il existait un conflit entre le syndic et les SCI Thémis et Europe, le syndic reprochant à celles-ci de régler leurs charges en retard et de ne pas avoir régularisé depuis deux ans des actes de cession (courrier du 13 mars 2014 du syndic, régularisation du paiement des charges le 7 mai 2014).
Ce défaut de diligences constitue un manquement à l'obligation de moyen qui pesait sur les SCI Thémis et Europe, de nature à engager leur responsabilité contractuelle par application de l'article 1147 ancien du code civil.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de chef.
2 ) sur les préjudices
La SCI Télia arguait de l'existence de plusieurs préjudices :
- l'immobilisation pendant 5 mois de la somme de 10 820 euros déboursée dès après le compromis de vente pour la constitution de la SCI (constitution, indemnité d'immobilisation et frais d'acte) ce qui représentait la somme 1 623 euros selon un taux d'intérêt de 3 % ;
- le préjudice financier lié au déblocage de la somme de 217 000 euros le 23 octobre 2014 (prêt, frais d'acte) pour un acte signé le 18 novembre 2014 soit la somme de 6 525 euros avec un taux d'intérêt de 30 % sur un mois ;
- la perte de loyers pendant 5 mois à 2 800 euros par mois (les bureaux acquis n'ayant pas pu être loués au 1er septembre 2014 comme prévu).
Les Sci Thémis et Europe contestaient l'existence de tout préjudice, estimant elles-mêmes avoir subi un préjudice du fait du retard de la signature de l'acte de vente. Selon elles, la SCI Télia était obligée de créer sa société pour acheter, il en était de même du prêt et la SCI Télia ne démontrait pas avoir perdu une chance de louer.
Sur ce,
Sur l'immobilisation des capitaux
La SCI Télia sollicite à ce titre la somme de 8 148 euros mais comme l'a pertinemment motivé le premier juge, les sommes correspondant à la constitution de la SCI et les frais d'acte étaient nécessaires pour l'acquisition des locaux de l'immeuble l'Europe. Il en est de même du montant du capital financé par un prêt qui n'a pas été immobilisé mais bien affecté à l'acquisition projetée. Certes ce capital n'a pas pu être utilisé un peu plus de quatre mois environ en raison du retard de la signature mais il n'est démontré l'engagement d'aucun frais particulier par la SCI Télia sur cette somme ni la possibilité de l'employer à d'autres fins pendant de ce délai, étant précisé que le mode de calcul présenté par la SCI Télia n'est pas de nature à démontrer l'ampleur du préjudice allégué comme l'a souligné le jugement entrepris qui sera confirmé de ce chef.
Sur la perte de loyers
La SCI Télia disait avoir initialement prévu que ses locataires entreraient dans les lieux après des travaux soit si la vente avait pu être réitérée en début juin, dès le 1er septembre 2014. Elle faisait valoir également qu'elle ne pouvait produire que des baux signés après la vente puisqu'elle n'avait pas pu proposer à la location des locaux dont elle n'était pas encore propriétaire. Elle demande en conséquence la somme de 14 000 euros indiquant que tous les locaux n'auraient pas trouvé immédiatement preneur. Elle a donc estimé son préjudice sur la base de 2 800 euros sur 5 mois et non sur 3 134 euros HT sur 5 mois.
La SCI Télia a produit neuf contrats de bail des locaux achetés en novembre 2014. Elle avait effectivement prévu avant de donner les locaux en location de faire faire des travaux de rénovation importants et de débuter les locations en septembre. Il est évident que le report de la date de signature en novembre a décalé l'ensemble du projet d'autant de mois.
Il est aussi constant que toute perte de chance ouvre droit à réparation (2e Civ., 20 mai 2020, n° 18-25.440) même faible (1re Civ., 16 janvier 2013, n° 12-14.439) ou minime (1re Civ., 12 octobre 2016, n° 15-26.147, 15-23.230), le préjudice résultant d'une perte de chance devant être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (1ère Civ. 14 février 2018, no 16-27.160 et 17-10.389).
Comme l'a souligné le premier juge, les baux produits ont été signés entre le 30 novembre 2014 et le 12 mai 2017 et la SCI Télia ne produit pas de documents relatifs à des pourparlers de location pour le 1er septembre 2014. Cependant, elle ne pouvait rechercher des locataires avant même de connaître avec certitude la date à laquelle elle serait propriétaire. En outre, si elle a effectivement mis beaucoup de temps avant de trouver des locataires au regard de la date des baux produits, il a lieu de remarquer qu'un locataire a pris à bail un local dès le 1er décembre 2014 pour un montant HT de 1 100 euros, de sorte que la perte de chance de la SCI Télia de louer de septembre à fin novembre était certes minime mais elle existait et le préjudice en résultant si elle s'était réalisée sera fixée à la somme de 3 000 euros.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Télia de dommages-intérêts en réparation de son préjudice né de la perte de loyers.
3) sur les autres demandes
Les SCI Thémis et Europe seront condamnées solidairement aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande d'infirmer le jugement de première instance sur l'indemnité procédurale et de condamner solidairement les SCI Thémis et Europe à payer à la SCI Télia une indemnité procédurale de 3 000 euros pour la première instance et l'instance d'appel. les SCI Thémis et Europe seront déboutées de leur demande d'indemnité procédurale.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Télia de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice né de la perte de loyers et en ce qu'il a condamné la SCI Télia à payer à la SCI Thémis et à la SCI Europe une indemnité procédurale et les dépens,
Statuant à nouveau,
Condamne les SCI Thémis et Europe à payer à la SCI Télia la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice né de la perte de chance d'obtenir des loyers,
Condamne solidairement les SCI Thémis et Europe aux dépens de première instance et d'appel,
Déboute les SCI Thémis et Europe de leur demande d'indemnité procédurale,
Condamne solidairement les SCI Thémis et Europe à payer à la SCI Télia la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
la SELARL CORDEL-BETEMPS
la SCP SAILLET & BOZON
Copie exécutoire délivrée le
à
la SELARL CORDEL-BETEMPS
